BGH VIII ZR 329/11•Validity of tenant pet ban with landlord consent
BGH VIII ZR 329/11Bgh / Civil Chamber 8Sep 25, 2012Other
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The Federal Court of Justice considered an admitted revision in a residential lease case concerning a formularized clause requiring landlord consent for keeping pets. It held that no ground existed for admitting revision because the legal questions were already settled. On the merits, the court confirmed that a clause is invalid if it leaves the landlord free discretion beyond objectively reviewable refusal grounds. The court stated that the clause's third sentence made the consent decision dependent on unreviewable discretion, so the entire clause failed the content control under § 307 BGB. The ruling was issued as a procedural order under § 552a ZPO, with a later note indicating the revision proceedings were finally concluded by a rejection order on 22 January 2013.
§ 307 Abs. 1 BGB; § 535 Abs. 1 BGB; formularmäßige Tierhaltungsklausel mit Erlaubnisvorbehalt: Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist insgesamt unwirksam, wenn die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung zwar an legitime, überprüfbare Gründe gebunden ist, die Regelung aber darüber hinaus ein freies, nicht an sachliche Kriterien gebundenes Ermessen des Vermieters vorsieht. Ein derart schrankenloser Erlaubnisvorbehalt ist mit den Anforderungen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht vereinbar; die Unwirksamkeit kann wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht durch Teilstreichung behoben werden (vgl. consid. 4–6).
Entscheidungsdatum: 2012-09-25
Aktenzeichen: VIII ZR 329/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 307 Abs 1 BGB, § 535 Abs 1 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Hamburg, 1. November 2011, Az: 316 S 50/11, Urteilvorgehend AG Hamburg, 23. Februar 2011, Az: 46 C 114/10nachgehend BGH, 22. Januar 2013, Az: VIII ZR 329/11, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit eines formularmäßigen Tierhaltungsverbots mit Erlaubnisvorbehalt
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
2 1. Die durch den Streitfall aufgeworfenen Rechtsfragen sind durch das Senatsurteil vom 14. November 2007 (VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 f.) hinreichend geklärt. Dort hat der Senat entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB dann unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist, wenn sie jedwede Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ohne Ausnahmen für Haustiere vorzusehen, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört, weil davon in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 15). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen.
3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
4 a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass § 10 Nr. 3 des Formularmietvertrags der Parteien den von der zitierten Rechtsprechung des Senats aufgestellten Anforderungen nicht gerecht wird. Die Klausel hat folgenden Wortlaut:
"Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters."
5 Die Sätze 1 und 2 der Regelung sind für sich genommen nicht zu beanstanden, denn sie knüpfen den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren - wozu auch Hunde und Katzen zählen - an legitime, berechtigte Vermieterinteressen. Hierzu zählt der in der Klausel genannte Hausfrieden ebenso wie ein ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. Auch ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Zustimmung des Vermieters versagt oder widerrufen werden kann, wenn durch die Tierhaltung eine Beeinträchtigung der übrigen Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Erschöpfte sich die Regelung daher in diesen Bestimmungen, hinge die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien ab, die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielten. So verhält es sich hier aber nicht. Denn die Klausel stellt die Zustimmung des Vermieters "im Übrigen" in dessen "freies Ermessen", dessen Ausübung an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. In ihrer für die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung berechtigt Satz 3 der Klausel den Vermieter, die Zustimmung zur Haustierhaltung auch dann zu verweigern, wenn kein Versagungsgrund nach Satz 2 der Klausel gegeben ist, und stellt diese Entscheidung des Vermieters zudem in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen. Für einen derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar. Folge der sich hieraus ergebenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters ist die Unwirksamkeit der Klausel (§ 10 Nr. 3 des Mietvertrags) insgesamt. Die Klausel enthält eine zusammengehörende Ausgestaltung des Zustimmungsvorbehalts zur Haustierhaltung, deren Unangemessenheit wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht durch bloße Streichung des Satzes 3 der Klausel behoben werden kann.
6 b) Fehlt es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, hängt die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten im Einzelfall ab. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im jeweiligen Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06, aaO Rn. 19). Diese gebotene tatrichterliche Abwägung hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise vorgenommen.
7 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Fetzer
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 22. Januar 2013 erledigt worden.
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Whether the admitted revision shows grounds for allowing review under § 543 Abs. 2 ZPO.
No. The case raises no fundamental question and no need for clarification or uniformity review.
The legal issues were already clarified by the court's prior case law; therefore the revision had no basis for admission.
Whether the lease clause on pet keeping is valid under § 307 Abs. 1 BGB and § 535 Abs. 1 BGB.
The clause is invalid as a whole because the landlord's unrestricted free discretion makes the consent reservation unreasonably one-sided.
A consent reservation is permissible only if tied to legitimate, reviewable landlord interests; a clause allowing refusal even without objective grounds and based on unreviewable discretion is impermissible. Partial deletion is excluded by the ban on blue-penciling.
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