BGH VIII ZR 294/11•Mieterhöhung after modernization costs: proof by invoices
BGH VIII ZR 294/11Bgh / Civil Chamber 8Mar 20, 2012Withdrawn
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In a tenancy dispute over a modernization-based rent increase, the BGH considered whether the landlord had to prove actual payment of contractor invoices or whether the invoices themselves sufficed. The court held that the question was not of fundamental importance and that the revision had no prospect of success. It emphasized that modernization costs arise, at the latest, as a payable liability when the invoice is issued, and that invoice production is enough as proof under § 559b BGB. The tenant had inspected the invoices and did not allege that the works had not been performed. The case ended because the revision was withdrawn.
§ 552a ZPO, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO, § 559b BGB; proof of modernization costs for a rent increase: a question is not of fundamental importance where the prevailing view treats invoiced contractor claims as incurred costs and requires no proof of actual payment. For the purposes of § 559b BGB, the landlord may generally substantiate the increase by producing the invoices; the emergence of a due liability against the contractor suffices. A divergent isolated opinion in the literature does not in itself confer fundamental significance (consid. 2). If the tenant has inspected the invoices and does not contest the execution of the works, the revision lacks prospects of success (consid. 4-5).
Entscheidungsdatum: 2012-03-20
Aktenzeichen: VIII ZR 294/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 559b BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 19. Juli 2011, Az: 63 S 571/10vorgehend AG Schöneberg, 5. Oktober 2010, Az: 15 C 120/10, Urteil
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
2 Die vom Berufungsgericht genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur. Die Frage, ob dem Vermieter umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst mit der Begleichung der ihm hierfür in Rechnung gestellten Bauleistungen entstehen, hat keine grundsätzliche Bedeutung, denn offensichtlich entstehen diese Kosten jedenfalls - in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer - mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten. Dass in der Rechtsprechung der Instanzgerichte hierzu abweichende Auffassungen vertreten werden, ist nicht ersichtlich. Die ganz herrschende Meinung in der Literatur lässt als Nachweis der entstandenen Kosten die Vorlage der Rechnungen ausreichen (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559b Rn. 5; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 559b Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 559b Rn.19; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559b BGB Rn. 38 mwN). Die vereinzelt gebliebene abweichende Literaturmeinung (Kinne, ZMR 2001, 868, 869; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 3), die Kosten entstünden dem Vermieter erst im Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung), verleiht der Frage kein grundsätzliches Gewicht.
3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
4 In der Revisionsinstanz ist zwischen den Parteien nur noch im Streit, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2008 auch ohne Beifügung von Zahlungsnachweisen wirksam ist, obgleich die Klägerin dem Verlangen des Beklagten - der die Zahlung der ausgewiesenen Rechnungsbeträge durch den Vermieter ohne nähere Darlegung bestritten hat - auf Vorlage von Zahlungsbelegen nicht nachgekommen ist. Das Berufungsgericht hat dies rechtfehlerfrei bejaht.
5 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Beklagte (unstreitig) Einsicht in die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnungen. Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, hat der Beklagte nicht vorgebracht. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.
6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether the revision should be dismissed under § 552a ZPO for lack of admissible grounds and no prospect of success.
The court found no reason to admit the revision and stated that the revision had no prospect of success.
The legal question was not of fundamental importance; costs under § 559b BGB arise at least as a payable liability when the invoice for the works is issued, and producing the invoices suffices as proof of incurred costs.
Whether a landlord must submit proof of payment, beyond invoices, to validly assert a modernization-based rent increase.
Invoice production is sufficient; payment receipts are not required where the tenant had access to the invoices and did not dispute the works themselves.
The tenant had inspected the underlying invoices, did not assert that the charged measures had not been carried out, and the appeal did not identify overlooked factual submissions.
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