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Renewed eviction action despite prior res judicata

BGH VIII ZR 171/11Bgh / Civil Chamber 8Jan 17, 2012Withdrawn

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Omnilex summary

The Federal Court of Justice considered a revision in a residential tenancy eviction dispute after an earlier own-use eviction action had been finally dismissed. It held that the prior judgment did not bar a new action based on a later termination notice, because the earlier decision only fixed the absence of a claim at the time of that case’s final hearing. The court also noted that the appellate court had properly found an actual own-use intention. Before a merits ruling, however, the revision was withdrawn, so the proceedings ended without a substantive disposition on the appeal.

Omnilex headnote

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; res judicata does not bar a new eviction action based on a subsequent notice for own use. A final dismissal of an earlier eviction action establishes only that no eviction claim existed at the time of the former last oral hearing. A later action is admissible where the landlord asserts that the tenancy was terminated by a new notice, even if the notice was served before the close of the earlier proceedings, provided that the tenancy ended only after expiry of the applicable notice period. The existence of an own-use intention is a question of fact and may be affirmed where the landlord already occupies the building and has commenced substantial conversion work for family housing needs (consid. 2-5).

Full text

BGH — VIII ZR 171/11, Beschluss

Entscheidungsdatum: 2012-01-17

Aktenzeichen: VIII ZR 171/11

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB

Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 3. Mai 2011, Az: 65 S 402/10vorgehend AG Charlottenburg, 28. September 2010, Az: 218 C 210/10

Spruchkörper: 8. Zivilsenat

Titelzeile

Wohnraummiete: Erneute Kündigung trotz Rechtskraft des eine Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung abweisenden Urteils

Tenor

Der Senat beabsichtigt die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur, sondern lässt sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - höchstrichterlichen Rechtsprechung ohne Weiteres beantworten.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch zu, weil die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 3. Juni 2008 das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat.

3 a) Entgegen der Auffassung der Revision steht der Zulässigkeit der Klage die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. März 2008 und des Urteils des Landgerichts Berlin vom 2. Dezember 2008 nicht entgegen. In diesem Vorprozess war die auch dort erhobene Räumungsklage auf eine am 31. Mai 2007 unter Berufung auf Eigenbedarf erklärte Kündigung mit der Begründung abgewiesen worden, so dass im Zeitpunkt der Kündigung kein nachvollziehbarer und vom Kläger nachgewiesener Eigennutzungswunsch bestanden habe.

4 Mit der rechtskräftigen Abweisung der Räumungsklage im Vorprozess steht aber lediglich fest, dass dem Kläger im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung jenes Rechtsstreits kein Räumungsanspruch zustand. An einer erneuten Klage, mit der geltend gemacht wird, das Mietverhältnis sei durch eine erneute Kündigung nunmehr beendet, ist der Kläger durch die rechtskräftige Entscheidung im Vorprozess nicht gehindert (vgl. nur BVerfG, NJW 2003, 3759). Entgegen der Auffassung der Revision ist dies hier nicht deshalb anders zu beurteilen, weil die Kündigung, auf die sich der Kläger im vorliegenden Prozess stützt, am 3. Juni 2008 und somit vor der letzten mündlichen Verhandlung (11. November 2008) des Vorprozesses erklärt wurde. Denn für diese ordentliche Kündigung galt mit Rücksicht auf das seit 1963 bestehende Mietverhältnis eine um sechs Monate verlängerte Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB), so dass das Mietverhältnis erst zum Ende des Monats Februar 2009 beendet wurde.

5 b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass der vom Kläger geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht, da er bereits in dem Haus wohnt und mit umfangreichen Bauarbeiten, die der Schaffung einer großen Wohnung für seine Familie dienen, begonnen hat.

6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Ball Dr. Frellesen Dr. Milger

Dr. Achilles Dr. Bünger

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Keywords

res judicataevictionown usenotice periodtenancy terminationrevision withdrawal

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether res judicata from the earlier eviction judgment bars a new eviction action based on a later notice

Extracted holding

No. The prior final judgment only established that no eviction claim existed at the time of the former oral hearing; it did not preclude a new action based on a subsequent termination notice.

Extracted reasoning

A later action is permissible if the landlord alleges that the tenancy ended by a new notice. The fact that the later notice was given before the last oral hearing in the earlier case did not matter because, due to the extended notice period, the tenancy ended only later.

Key legal question

Whether the landlord's own-use need was sufficiently established

Extracted holding

The appellate court correctly accepted that the landlord's own-use intention existed.

Extracted reasoning

The landlord already lived in the building and had begun extensive construction work intended to create a large apartment for his family.

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