BGH VIII ZR 228/11•Battey costs allocation in multi-building rent accounts
BGH VIII ZR 228/11Bgh / Civil Chamber 8Nov 22, 2011Withdrawn
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The BGH dealt with a revision in a residential tenancy dispute concerning operating-cost statements for 2004 to 2006. It held that combining several buildings into one accounting unit does not affect formal validity but only substantive correctness, and that the lease contained no implied requirement of building-specific accounting. The court further found no unreasonable disadvantage for the tenants. The Senate stated that it intended to reject the revision under § 552a ZPO. The note added that the revision proceedings were ultimately concluded by withdrawal.
§ 556 BGB; Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Die Zusammenfassung mehrerer einheitlich bewirtschafteter Gebäude zu einer Abrechnungseinheit berührt nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern allenfalls deren materielle Richtigkeit. Zu den formellen Mindestanforderungen gehört nicht die nähere Bezeichnung sämtlicher von der Abrechnungseinheit erfasster Gebäude. Eine stillschweigende Vereinbarung über gebäudebezogene Abrechnung ist nur anzunehmen, wenn sich ein entsprechender Parteiwille aus dem Mietvertrag ergibt; andernfalls kann die Bildung einer Abrechnungseinheit nach billigem Ermessen zulässig sein, sofern keine greifbaren, unzumutbaren Nachteile für den Mieter ersichtlich sind (vgl. consid. 3 f.).
Entscheidungsdatum: 2011-11-22
Aktenzeichen: VIII ZR 228/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Itzehoe, 17. Juni 2011, Az: 9 S 52/10, Urteilvorgehend AG Pinneberg, 6. Mai 2010, Az: 83 C 35/09
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit bei Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur, sondern lässt sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne weiteres beantworten.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Klägerin stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 zu.
3 a) Entgegen der Auffassung der Revision betrifft die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass die an eine Abrechnung in formeller Hinsicht zu stellenden Mindestanforderungen es nicht gebieten, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Abrechnungseinheit durch nähere Bezeichnung der davon umfassten Gebäude erläutert wird (zu den in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Anforderungen vgl. nur Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15).
4 b) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Mietvertrag keine stillschweigende Abrede dahin enthält, dass die Abrechnung gebäudebezogen (allein auf das Gebäude B. ) zu erfolgen habe. Ferner ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Zusammenfassung der einheitlich bewirtschafteten Gebäude B. zu einer Abrechnungseinheit, durch die den Beklagten keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstünden, entspreche billigem Ermessen. Anhaltspunkte dafür, dass sich durch die von der Klägerin gewählte Abrechnungseinheit für die Beklagten im Ergebnis eine ins Gewicht fallende erhöhte Belastung mit Nebenkosten ergeben könnte, sind nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht geltend gemacht.
5 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Fetzer
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether the revision should be admitted on the ground of fundamental importance.
No ground for admission existed; the legal question was answerable under established case law.
The appellate court had already correctly applied the Senate's precedents, so the issue was not of fundamental importance.
Whether the operating-cost statements were formally ineffective because several buildings were combined into one accounting unit without further identification.
No; this concerns substantive correctness, not formal validity, and the minimum formal requirements do not require a detailed designation of the buildings included in the accounting unit.
The court distinguished between formal requirements of the statement and the substantive question whether the chosen accounting unit was permissible.
Whether the landlord was allowed to account for the uniformly managed buildings B. as one accounting unit under equitable discretion.
Yes; the lease did not imply a silent agreement requiring building-by-building accounting, and no tangible or unreasonable disadvantage to the defendants was shown.
The accounting unit was permissible because the buildings were uniformly managed and no materially increased burden on the tenants was apparent.
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