BGH VIII ZR 45/11•Revision against operating costs statement rejected under § 552a ZPO
BGH VIII ZR 45/11Bgh / Civil Chamber 8Sep 13, 2011Dismissed
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The Federal Court indicated that it would reject the tenant's revision against the 2007 operating costs statement by unanimous order under § 552a ZPO. It held that the appeal raised no fundamental question and had no chance of success. The court found no defect in the heating costs statement despite missing operating electricity costs and meter readings, approved the formation of an accounting unit for buildings served by a common heating system, denied any inspection right regarding homeowners' association resolutions, and upheld the allocation of housekeeper costs and direct pass-through of property tax.
§ 552a ZPO; revision without prospects of success and no grounds for admission; operating costs statement for rented condominium flat. A heating costs statement is not invalid merely because it omits operating electricity costs or meter readings if the consumed heat quantity is stated in accordance with settled case law. Buildings supplied by a common heating system may be combined into one accounting unit; this may also occur during the tenancy and implicitly through the operating-cost statement, without prior separate notice. The tenant's inspection right over operating-cost supporting documents does not extend to resolutions of the owners' association. Housekeeper costs are allocable if the contract covers allocable services; the tenant must substantiate objections. Property tax levied directly for the unit may be passed on without a distribution key (consid. 1-2).
Entscheidungsdatum: 2011-09-13
Aktenzeichen: VIII ZR 45/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556 BGB, § 522a ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Itzehoe, 17. Dezember 2010, Az: 9 S 23/10, Urteilvorgehend AG Pinneberg, 26. Januar 2010, Az: 83 C 155/09nachgehend BGH, 25. Oktober 2011, Az: VIII ZR 45/11, Revision zurückgewiesen
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer Heizkostenabrechnung und Bildung einer Abrechnungseinheit für an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossene Gebäude; Einsichtnahmerecht des Mieters in Wohnungseigentümerbeschlüsse; Umlage von Hauswartkosten und der Grundsteuer
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannten Rechtsfragen sind nicht grundsätzlicher Natur, sondern lassen sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne weiteres beantworten.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die von der Revision gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2007 erhobenen formellen und materiellen Einwendungen greifen nicht durch; die Entscheidung des Berufungsgerichts steht im Einklang mit der einschlägigen Rechtsprechung des Senats.
3 a) Es ist unschädlich, dass die Heizkostenabrechnung keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält. Dies führt weder zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen noch zu einer inhaltlichen Unrichtigkeit zum Nachteil des Beklagten. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, dass in der Heizkostenabrechnung für 2007 nur die verbrauchte Wärmemenge (Fernwärme) und nicht die Zählerstände ausgewiesen sind (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rn. 14 f.).
4 b) Die Bildung einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Senat zulässig (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NZM 2005, 737 unter II 3; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.). Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob die gemeinsame Heizungsanlage bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand, denn dem Vermieter ist es nicht verwehrt, eine Abrechnungseinheit im Laufe des Mietverhältnisses zu bilden, insbesondere wenn sich eine Notwendigkeit hierfür dadurch ergibt, dass - wie hier - zwischenzeitlich eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet worden ist. Die Bildung der Abrechnungseinheit kann auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen; einer gesonderten vorherigen Ankündigung bedarf es nicht.
5 Dem Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick darauf zu, dass ihm die Klägerin keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt hat. Auf derartige Unterlagen bezieht sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nicht.
6 c) Das Berufungsgericht hat ferner die Kosten des Hauswarts, soweit sie in der Berufungsinstanz noch im Streit waren, zu Recht als umlagefähig angesehen. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass die insoweit angesetzten Kosten von 1.713,60 € auf einem Hauswartvertrag für die Gebäude F. -Straße ... und ... beruhten, der (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand hatte. Dass es daneben noch einen weiteren Hauswartvertrag über die im Sondereigentum der Klägerin stehenden Wohnungen gab, der sich teilweise auch auf nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten bezog, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass die Klägerin nunmehr auch für den noch im Streit befindlichen Vertrag aufzuschlüsseln hätte, welche Kosten im Einzelnen für welche umlagefähigen Tätigkeiten entstanden und wie sie auf welche Wohnungen verteilt worden sind. Vielmehr oblag es dem Beklagten - gegebenenfalls aufgrund einer Einsichtnahme in den Hauswartvertrag und die insoweit erteilten Abrechnungen - die geltend gemachten Kosten substantiiert zu bestreiten.
7 d) Die Grundsteuer ist von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhoben worden, so dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die Grundsteuer lediglich "direkt" - wie in der Abrechnung auch ausgewiesen - an den Beklagten weiterzugeben war. Die Umlagefähigkeit der Kosten für Kabelfernsehen hat bereits das Amtsgericht mit eingehender und zutreffender Begründung bejaht, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt.
8 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Milger Dr. Schneider
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.
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Whether the revision should be rejected by unanimous order under § 552a ZPO because no grounds for admission exist and the appeal has no prospect of success.
No grounds for admission existed and the revision had no prospect of success.
The appellate court's questions were not of fundamental importance and were answered by established case law; the objections to the cost statement failed both formally and substantively.
Whether a heating costs statement is defective because it omits operating electricity costs and meter readings instead of showing only consumed heat quantity.
The omission was harmless; it neither invalidated the statement nor made it substantively incorrect.
Established case law does not require these additional details when the relevant heating consumption is otherwise properly stated.
Whether several buildings supplied by one heating system may be combined into one accounting unit without prior notice, even if the system was created during the tenancy.
Yes; combining the buildings into one accounting unit is permissible and may occur even implicitly through the operating costs statement.
Long-standing case law allows an accounting unit for buildings served by a common heating system; the landlord may form such a unit during the tenancy when the common system is later installed, and no prior separate announcement is required.
Whether the tenant had a right to withhold payment because the landlord refused access to homeowners' association resolutions.
No; the tenant's inspection right over operating-cost documents does not extend to such resolutions.
Those documents are not part of the operating-cost supporting documents to which the tenant has a right of inspection.
Whether housekeeper costs and property tax were properly allocated as operating costs.
Yes; the housekeeper costs were allocable, and the property tax could be passed on directly as charged by the municipality.
The disputed housekeeper contract covered only allocable activities for the relevant buildings; the tenant had to substantiate any challenge. Property tax was levied directly for the flat, so no allocation key was needed.
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