BGH VIII ZR 6/10•Publicly subsidized rent increase despite invalid repair clause
BGH VIII ZR 6/10Bgh / Civil Chamber 8Jan 12, 2011Withdrawn
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The Federal Court indicated that the plaintiffs’ revision against the Ravensburg Court of Appeal would be rejected under § 552a ZPO because no ground for leave remained and the appeal had no prospect of success. On the merits, the court stated that the landlord in publicly subsidized, price-controlled housing may increase the cost rent by the statutory surcharge for cosmetic repairs even if the lease’s repair clause is invalid. The tenants’ alleged damages did not prevent the increase. The proceedings were ultimately terminated because the revision was withdrawn.
§ 552a ZPO; öffentlich geförderter, preisgebundener Wohnraum und einseitige Erhöhung der Kostenmiete trotz Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel. Ist die für die Zulassung der Revision maßgebliche Rechtsfrage durch nachfolgende Senatsrechtsprechung geklärt, fehlt es an den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO; die Revision ist dann im Verfahren nach § 552a ZPO zurückzuweisen (consid. 1). Bei preisgebundenem Wohnraum hindert die Unwirksamkeit einer vertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Vermieter nicht, die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen. Ein behaupteter Schadensersatzanspruch wegen Verwendung einer unwirksamen AGB-Klausel steht dem nicht entgegen; der Verwender schuldet nur das Unterlassen unwirksamer Klauseln, nicht die Verwendung wirksamer Klauseln, und der Mieter kann sich nur so stellen lassen, wie bei Unterlassung der unwirksamen Klausel (consid. 2).
Entscheidungsdatum: 2011-01-12
Aktenzeichen: VIII ZR 6/10
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 10 WoBindG, § 28 Abs 4 BVO 2, § 242 BGB, § 305 BGB, §§ 305ff BGB, § 535 BGB, § 552a ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Ravensburg, 23. Dezember 2009, Az: 1 S 132/09, Urteilvorgehend AG Ravensburg, 24. Juni 2009, Az: 10 C 1453/08
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Öffentlich geförderter, preisgebundener Wohnraum: Einseitige Erhöhung der Kostenmiete bei Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Ravensburg vom 23. Dezember 2009 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Die Rechtsfrage, die das Berufungsgericht veranlasst hat, die Revision zuzulassen, ist zwischenzeitlich durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, WuM 2010, 296, geklärt. Danach ist der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei und in Übereinstimmung mit dem vorbezeichneten Senatsurteil entschieden, dass die Mieterhöhung der Beklagten um monatlich 68,38 € wirksam ist. Der von der Revision angeführte Ausschlusstatbestand des § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV steht der Mieterhöhung nicht entgegen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 17 ff.). Auch ein Schadensersatzanspruch der Kläger wegen Verwendung einer unwirksamen Mietvertragsklausel hindert entgegen der Auffassung der Revision die Mieterhöhung nicht. Zwar kann sich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln schadensersatzpflichtig machen, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 10 mwN). Darum geht es hier indessen nicht. Die Kläger machen als Schaden vielmehr den Nachteil geltend, dass ihnen wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel höhere Aufwendungen entstehen, als es der Fall wäre, wenn sie aufgrund einer wirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen in Eigenregie ausführen könnten. Die Kläger haben jedoch keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie wenn die Beklagte eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet hätte. Die im Falle ihrer Verletzung zum Schadensersatz führende Pflicht des Verwenders Allgemeiner Geschäftsbedingungen geht dahin, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen; eine positive Pflicht zur Verwendung (wirksamer) Allgemeiner Geschäftsbedingungen trifft ihn dagegen nicht. Die Kläger können daher nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn die Beklagte die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel unterlassen hätte. Auch in diesem Fall wäre die Beklagte aber berechtigt gewesen, die Kostenmiete um einen Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Davon abgesehen ist für den von den Beklagten geltend gemachten Schaden die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel durch die Beklagte nicht kausal. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 3. September 2009 eine Änderung des Mietvertrages durch Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel angeboten. Durch die Annahme dieses Angebots, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht erfolgt ist, hätten die Kläger die angekündigte Mieterhöhung abwenden und sich die Möglichkeit sichern können, die Schönheitsreparaturen auch künftig kostengünstig in Eigenregie auszuführen.
3 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel
Dr. Achilles Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether leave to appeal should be maintained under § 552a ZPO.
No ground for leave to appeal remained; the legal question was already clarified.
The controlling question had been settled by later Senate case law, so neither fundamental importance nor need for legal development or uniformity existed.
Whether the landlord could unilaterally increase the cost rent by the surcharge for cosmetic repairs despite an invalid repair clause.
Yes. In publicly subsidized, price-controlled housing, the landlord may increase the cost rent unilaterally by the surcharge under § 28 Abs. 4 II. BV when the repair-clause is invalid.
The invalidity of the clause does not prevent the statutory cost-rent surcharge. A damages theory based on the invalid clause does not give the tenants the right to be placed as if a valid clause had been used.
Whether the alleged tenant damage barred the rent increase.
No. The claimed loss was not causally attributable in a way that would block the increase, and the landlord had offered a contractual amendment with a valid clause.
The landlord’s duty is to refrain from using invalid clauses; there is no duty to use valid ones. The tenants could only claim the position they would have had without the invalid clause, and in that scenario the surcharge would still have been permissible.
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