OLG Zweibrücken 4. Zivilsenat — 4 U 121/13 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-15

Aktenzeichen: 4 U 121/13

ECLI: ECLI:DE:POLGZWE:2026:0115.4U121.13.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kaiserslautern vom 16.11.2023, Az. 3 O 196/21, wie folgt abgeändert:

a) Die Klage wird abgewiesen.

b) Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, die Löschung des in Abteilung II. laufende Nr. 1 des Blattes 341 des Grundbuchs von R.-S. hinsichtlich des Anwesens der Hauptstraße .., … eingetragenen Wohnrecht an einer abgeschlossenen Dachgeschosswohnung zu bewilligen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Vollstreckung aus Ziffer 1.b) darf der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.200,00 € abwenden.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert wird auf 25.200,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz noch über einen Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers gegen den Beklagten aufgrund eines behaupteten Wohnrechts sowie widerklagend um die Löschung des in das Grundbuch eingetragenen Wohnrechts.

2 Wegen des weiteren Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 191 ff. eA I) verwiesen.

3 Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, die Räume des Anwesens Hauptstraße …, …. im Kellergeschoss, nämlich 1 Waschküche, 2 Kellerräume, 1 Heizraum, 1 Garage (rechts) sowie den Garten zur Mitbenutzung herauszugeben. Weiter hat es den Beklagten verurteilt, die abgeschlossene Wohnung des Anwesens Hauptstraße …, … zur alleinigen Nutzung im Erdgeschoss, bestehend aus 1 Abstellraum, 1 Esszimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Arbeitszimmer, 1 Küche, 1 WC und 1 Terrasse sowie im Obergeschoss/Dachgeschoss, 1 Elternschlafzimmer, 1 Kinderzimmer, 1 Speicherzimmer und 1 Bad/WC zu räumen und mit 2 Schlüsseln für die Hauseingangstüre an den Kläger herauszugeben. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die von dem Beklagten erhobene Zwischenfeststellungswiderklage hat es abgewiesen. Hinsichtlich der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung (Bl. 194 ff. eA I) Bezug genommen.

4 Gegen das Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt. Er begründet diese im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er rügt insbesondere, das Landgericht habe nicht beachtet, dass Umstände, die außerhalb des Grundbuches bzw. der zulässig in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen liegen, lediglich insoweit herangezogen werden dürfen, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind und habe sich bei der Feststellung des räumlichen Geltungsbereichs des Wohnrechts maßgeblich von der Aussage der Zeugin Williams leiten lassen. Zudem handele es sich bei der Entscheidung des Landgerichts um eine Überraschungsentscheidung, weil das Erstgericht nicht deutlich gemacht habe, dass es entgegen seiner zuvor geäußerten Auffassung nun davon ausgehe, dass sich das Wohnrecht des Klägers über mehrere Geschosse erstrecke.

5 Der Beklagte beantragt zuletzt,

6 das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen,

7 sowie widerklagend, den Kläger zu verurteilen, der Löschung des in Abteilung II. laufende Nr. 1 des Blattes 341 des Grundbuchs von … hinsichtlich des Anwesens der Hauptstraße .., … eingetragenen Wohnrecht an einer abgeschlossenen Dachgeschosswohnung zuzustimmen.

8 Der Kläger beantragt,

9 die Berufung des Beklagten zurückzuweisen unter Abweisung des geänderten Widerklageantrags.

10 Er verteidigt das Urteil im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags. Das erstinstanzliche Landgericht habe im Rahmen der ihm zustehenden richterlichen Hinweise auch stets transparent gemacht, dass seine frühere, vorläufige Einschätzung zur Auslegung des Wohnrechts revidiert werden könnte. Zu den anerkannten Grundsätzen zur Auslegung einer Grundbucheintragung zähle, dass Umstände außerhalb des Grundbuchs (inklusive Eintragungsbewilligung, tatsächlichem Wohnungsbestand und Nutzungsgewohnheit) soweit als auslegungserheblich zu würdigen seien, wie sie für Dritte offensichtlich und nachvollziehbar seien. Die pauschale Reduktion auf den Eintragungswortlaut sei unzulässig. Es genüge, wenn ein objektiver Betrachter mit diesen Unterlagen und bei Besichtigung des Objekts erkennen könne, auf welche Räume sich das Recht beziehe. Im streitgegenständlichen Haus existiere seit jeher nur eine für Wohnzwecke abgeschlossene Nutzungseinheit („Wohnung unter dem Dach“), die von beiden Parteien und Zeugen übereinstimmend als Gegenstand des Wohnrechts umgesetzt und genutzt worden sei. Eine den Bestimmtheitsanforderungen widersprechende Mehrdeutigkeit liege nicht vor. Hilfsweise für den Fall, dass der Senat einen Bestimmtheitsmangel bejahe und die Eintragung für nichtig erkläre, stehe dem Kläger aus dem ursprünglichen notariellen Vertrag ein fortbestehender, nicht erfüllter schuldrechtlicher Anspruch auf Neubestellung eines Wohnrechts zu, jetzt exakt und hinreichend bestimmt.

11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

12 Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg und führt zu einer entsprechenden Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

13 1. Entgegen dem Landgericht hat der Kläger keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten, da ihm insoweit kein Wohnrecht zusteht.

14 a) Ein dingliches Wohnrecht gem. § 1093 BGB scheitert bereits an der wirksamen Bestellung.

15 aa) Die Einigung und Eintragung der Parteien gem. § 873 Abs. 1 BGB müssen dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot genügen (vgl. BeckOGK/Kazele, Stand: 01.09.2025, BGB § 1093 Rn. 43 m.w.N.). Der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt werden soll, muss in der Eintragung – unter Umständen im Wege der Bezugnahme gemäß § 874 – detailliert beschrieben sein. Soll das Wohnungsrecht auf einige Räume des Gebäudes beschränkt werden, müssen die Räume in der Eintragung oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt bezeichnet sein. Anzugeben ist hiernach die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. Erforderlich ist, dass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen kann, welche Räume gemeint sind (vgl. BayObLG DNotZ 1988, 587; BayObLGZ 1999, 248, 250; OLG Hamm DNotZ 1970, 417; OLG Köln MittRhNotK 1979, 73; LG Koblenz Rpfleger 1998, 197, 198; BeckOGK/Kazele, Stand: 01.09.2025, BGB § 1093 Rn. 46; MüKoBGB/Mohr, 9. Aufl., § 1093 Rn. 18 f.).

16 bb) Dem genügt die vorliegende Eintragung in das Grundbuch auch unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in dem notariellen Vertrag, anders als vom Landgericht angenommen, nicht.

17 (1) Soweit das Wohnrecht des Klägers nach der Bewilligung die „abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss“ umfassen soll, ist eine solche dem Wortsinn nach nicht vorhanden. Unstreitig verfügt das streitgegenständliche Gebäude über eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss sowie eine Wohneinheit, die sich über Erdgeschoss und Ober- oder Dachgeschoss erstreckt. Das Obergeschoss verfügt über drei Zimmer und ein Bad, ist aber für sich betrachtet nicht „abgeschlossen“, da es erst mit dem Erdgeschoss zusammen eine in sich abgeschlossene Wohneinheit bildet in Abgrenzung zu der Einliegerwohnung im Kellergeschoss. Da es somit zwar ein Dachgeschoss gibt, sich dort aber keine abgeschlossene Wohnung befindet, ist das Wohnrecht nicht hinreichend deutlich i.S.d. Bestimmtheitsgebots beschrieben. Die von dem Kläger und dem Landgericht vorgenommene Auslegung, dass „Dachgeschoss“ vorliegend die Wohneinheit von Obergeschoss und Erdgeschoss umfasst, ist nach dem Wortsinn bereits fernliegend. Dies muss umso mehr gelten, als die Einliegerwohnung im Kellergeschoss in der Bewilligung – und damit auch der Eintragung im Grundbuch – keine Erwähnung findet, die von dem Kläger vorgenommene Abgrenzung daher für einen objektiven Dritten nicht ersichtlich ist.

18 (2) Dass dem so ist, findet seine Bestätigung auch in dem prozessualen Verhalten des Klägers selbst. Dieser hat zunächst von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss des streitbefangenen Anwesens verlangt und dann – so sein Vortrag – nach Rücksprache mit der Zeugin Williams die Klage dahingehend geändert, den Beklagten zu verurteilen, ihm sämtliche Räume im Erd- und Obergeschoss herauszugeben. Daran zeigt sich, dass der Kläger selbst zunächst anhand der Eintragung und Eintragungsbewilligung nicht bestimmen konnte, worauf sich sein Wohnrecht erstreckt.

19 (3) Soweit das Landgericht unter Berücksichtigung der Anhörung der Parteien und insbesondere der Vernehmung der Zeugin Williams zu einem anderen Ergebnis gelangt, ist dieses Vorgehen unzulässig.

20 Zur Ermittlung des Inhalts einer Grundstücksbelastung ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (stRspr., vgl. nur BGH NJW-RR 2003, 1235; NJW-RR 2020, 77 Rn. 6; NJW 2021, 1397 Rn. 5). Letzteres schließt es nach zutreffender Ansicht in der Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, aus, im Rahmen der Auslegung der Eintragungsbewilligung danach zu forschen, was die Parteien damit bezweckt haben, sofern sich diese Absicht nicht in einer für jeden erkennbaren Weise objektiviert hat (vgl. BGH DNotZ 1959, 240, 242; MDR 1971, 738; BayObLGZ 1964, 1, 4; dagegen MüKoBGB/Mohr, 9. Aufl., § 1105 Rn. 28 ff.).

21 Dementsprechend kommt es nicht darauf an, dass die Beweisaufnahme durch das Landgericht ergeben hat, dass es dem Beklagten und der Zeugin im Jahr 1994 darauf ankam, dem Kläger ein umfassendes Wohnrecht in den Räumlichkeiten mit Ausnahme der Einliegerwohnung zu gewähren. Wie oben dargelegt, ergibt sich für diesen Willen kein objektiver Anhaltspunkt in der Eintragung, der Eintragungsbewilligung oder sonstigen für jedermann zugänglichen Tatsachen.

22 b) Auf die Annahme eines schuldrechtlichen (Nutzungs-)Wohnrechts stützt der Kläger seine Anträge und sein Rechtsschutzbegehren ausdrücklich nicht. Ein solches ist zudem auch nicht vereinbart worden. Zwar ist es grundsätzlich möglich, ein schuldrechtliches Wohnrecht auch als Vertrag zugunsten Dritter – hier des damals minderjährigen Klägers – zu vereinbaren (vgl. BGH NZM 2019, 209). Eine solche Vereinbarung kann jedoch nicht ohne Weiteres in der Eintragungsbewilligung eines dinglichen Wohnrechts gesehen werden. Erforderlich ist vielmehr, dass eine Auslegung der jeweiligen Vereinbarung ergibt, dass die Parteien (auch) ein schuldrechtliches Wohnrecht einräumen wollten. Im Rahmen dieser Auslegung, die sich an den Vorgaben der §§ 133, 157 BGB orientiert, ist der tatsächliche Wille der Vertragsparteien maßgeblich (vgl. BGH NJW 2014, 622 zum Vorkaufsrecht).

23 Hiernach gewinnt die Anhörung der Parteien durch das Landgericht und die Vernehmung der Zeugin Williams zu der Frage des bezweckten Umfangs des Wohnrechts Bedeutung. Hieraus ergibt sich jedoch kein übereinstimmender Wille dahingehend, dem Kläger ein schuldrechtliches Wohnrecht an den streitgegenständlichen Räumen zu gewähren. Der Beklagte gab im Rahmen seiner Anhörung an, sich über die Bedeutung des Wohnrechts keine Gedanken gemacht zu haben (Bl. 145 eA I). Die Zeugin Williams sagte aus, es sei – jedenfalls ihr – darum gegangen, dass der Kläger einmal das Haus bekomme bzw. erbe, ihm somit seine vertraute Umgebung erhalten bleibe (Bl. 146 eA I). Wenn es aber Ziel der Parteien war, dass dem Kläger das Haus erhalten bleibt, dann kommt nur die Annahme eines dinglichen Wohnrechts i.S.v. § 1093 BGB zur Umsetzung dieses Ziels in Betracht, da nur dieses den Kläger auch gegenüber Dritten schützt.

24 2. Die mit Schriftsatz vom 11.12.2025 nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gestellten Anträge des Klägers sind bereits nach § 296a ZPO unbeachtlich. Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 Abs. 1 ZPO besteht nicht, zumal auch die in diesem Schriftsatz angekündigten Anträge keine Aussicht auf Erfolg hätten.

25 a) Den in dem Schriftsatz vom 11.12.2025 angekündigten Anträgen Ziffern 3. und 4. kommt neben dem Klageantrag auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung keine eigenständige Bedeutung zu.

26 b) Dem angekündigten Hilfsantrag bliebe ebenfalls der Erfolg zu versagt.

27 Soweit der Kläger insoweit vorträgt, ihm stehe aus dem ursprünglichen notariellen Vertrag ein fortbestehender, nicht erfüllter schuldrechtlicher Anspruch auf Neubestellung eines Wohnrechts zu, so dringt er damit nicht durch. Ein solcher - grundsätzlich möglicher - Erfüllungsanspruch steht allenfalls den Parteien des notariellen Vertrages, hier also dem Beklagten und der Zeugin Williams, zu. Zu einem eigenen Anspruch des Klägers käme man wiederum nur über die Rechtsfigur des Vertrags zugunsten Dritter, der aus den o.g. Gründen jedoch nicht vorliegt. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Zeugin Williams und der Beklagte seinerzeit einen eigenen Erfüllungsanspruch des damals minderjährigen Klägers begründen wollten.

28 3. Erfolg hat die Berufung des Beklagten hingegen auch im Hinblick auf die gem. § 533 ZPO in zulässiger Weise geänderte Widerklage, mit der der Beklagte von dem Kläger nunmehr die Zustimmung zur Löschung des dinglichen Wohnrechts im Grundbuch gem. § 894 BGB begehrt. Wie oben ausgeführt, ist dem Kläger kein dingliches Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung wirksam bestellt worden, sodass das Grundbuch damit unrichtig ist.

III.

29 1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

30 2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Hinsichtlich der Sicherheitsleistung bzgl. einer Vollstreckung der Löschungsbewilligung hat sich der Senat an dem streitgegenständlichen Wert des dinglichen Wohnrechts bzw. der damit verbundenen Belastung für den Beklagten orientiert.

31 3. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

32 4. Der Streitwert war mit dem Landgericht bzgl. des noch streitigen Klageantrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung mit 25.200,00 € zu bemessen. Da der Widerklage in Gestalt des geltend gemachten Anspruchs auf Berichtigung des Grundbuchs bzgl. des dort eingetragenen dinglichen Wohnrechts zugunsten des Klägers daneben kein eigenständiger wirtschaftlicher Wert zukommt, war eine Addition der Streitwerte gem. § 45 Abs. 1 GKG nicht vorzunehmen.