Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 8. Senat — 8 A 11099/24.OVG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-02-25

Aktenzeichen: 8 A 11099/24.OVG

ECLI: ECLI:DE:OVGRLP:2026:0225.8A11099.24.OVG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 29 BauGB, § 35 Abs 1 Nr 1 BauGB, § 35 Abs 3 BauGB, § 35 Abs 4 Nr 1 Buchst c BauGB, § 35 Abs 1a BBauG ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Zur Weiternutzung eines Wohnhauses im Außenbereich nach Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs.(Rn.42)

2. Zum Erlöschen einer Baugenehmigung nach Landesrecht (§§ 70 ff. LBauO (juris: BauO RP 1986)). (Rn.50) (Rn.63)

3. Zur Funktionsänderung und zur Nachnutzung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses im Außenbereich.(Rn.73) (Rn.76)

Verfahrensgang

vorgehend VG Neustadt (Weinstraße), 4. Juni 2024, 5 K 986/23.NW, Urteil

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 4. Juni 2024 abgeändert. Unter entsprechender Aufhebung des Bescheides vom 8. Februar 2022 und des Widerspruchsbescheides des Kreisrechtsausschusses vom 26. September 2023 wird der Beklagte verpflichtet, die beantragte Baugenehmigung für das Wohngebäude auf dem Grundstück Flurstück-Nr. 1, 2 und 3 in R., W.straße 1, zu erteilen.

Die Gerichtskosten beider Instanzen und die außergerichtlichen Kosten des Klägers im gerichtlichen Verfahren tragen der Beklagte und die Beigeladene zu je 1/2. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens einschließlich der zur Rechtsverfolgung notwendigen Aufwendungen des Klägers trägt der Beklagte. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1 Der Kläger begehrt die bauaufsichtliche Genehmigung für ein – bereits in den 1960er Jahren erbautes – Wohnhaus auf dem Grundstück W.straße 1, im Außenbereich von R..

2 Er erwarb die Grundstücke Flurstück-Nr. 3 (750 m²), Nr. 1 (327 m²) und Nr. 2 (418 m²), die im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt sind, im Jahr 2011 zusammen mit den südlich bzw. südwestlich angrenzenden Flurstücken mit dem aufstehenden Wohngebäude und weiteren baulichen Anlagen. Nach den nicht substantiiert in Zweifel gezogenen Angaben des Klägers, bestätigt durch die Angaben des ersten Beigeordneten der Beigeladenen sowie der Tochter des seinerzeitigen Bauantragstellers AV, Frau L. geborene V., wurde bereits in den 1940er Jahren ein Hühnerstall auf den hier betroffenen Grundstücken errichtet und seit dieser Zeit wurden dort Hühner gehalten. Auf Antrag von Herrn AV, dem Voreigentümer der damaligen Grundstücke Flurstück-Nr. 4, 5, 6 und 7, erteilte das Landratsamt Bergzabern am 9. September 1964 eine Baugenehmigung (mit Tekturbeschluss vom 6. August 1969) zur Errichtung eines „Wohnhausneubaus mit Hühnerfarm“. Nach den damals eingereichten Plänen wurden im Erd- und Obergeschoss jeweils eine Wohnung und auf den Tekturantrag hin eine zweite Einliegerwohnungen im Dachgeschoss genehmigt, sowie zwei weitere Hühnerställe.

3 Anlässlich einer Ortsbesichtigung am 3. März 2021 stellte der Beklagte fest, dass auf dem Gesamtareal weitere Baulichkeiten – Garage mit Abstellräumen sowie Anbau und als Hühnerstall genutzter Wohnwagen – vorhanden waren, die nach Auffassung des Beklagten nicht genehmigt waren.

4 Nach entsprechender Aufforderung durch den Beklagten stellte der Kläger im Mai 2021 einen Bauantrag zur „Umnutzung eines privilegiert genehmigten Wohngebäudes zu allgemeinem Wohnen“. Die dazu eingereichten Pläne entsprechen hinsichtlich der äußeren Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen dem 1964/1969 genehmigten Vorhaben. Die Grundrisse der Geschosse zeigen einige Änderungen, insbesondere hinsichtlich der Raumaufteilung und des Einbaus einer Loggia im Dachgeschoss. Darüber hinaus weisen die Pläne Änderungen der Fassade (Fensteranordnung und -größe) und der beiden Balkone gegenüber den in den 1960er Jahren genehmigten Plänen auf, welche ausweislich eines Luftbildes aus dem Jahr 1969 sich im Wohnhaus wohl schon in der Bauphase widerspiegelten; insoweit erfolgte Änderungen in den letzten Jahrzehnten werden von keiner Seite behauptet. Weiterhin bezieht sich der Bauantrag auf zwei weitere bereits vorhandene Gebäude (Garage/Werkstatt/Abstellraum und Hühnerstall).

5 Die beigeladene Ortsgemeinde versagte die Erteilung des Einvernehmens und der Beklagte lehnte den Bauantrag des Klägers mit Bescheid vom 8. Februar 2022 als im Außenbereich unzulässiges Vorhaben ab.

6 Den Widerspruch vom 15. Februar 2022 begründete der anwaltlich vertretene Kläger damit, er habe einen Anspruch auf Zulassung der jetzigen Nutzung. So sei die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt worden, und es habe von Anfang an Wohnzwecken gedient. Es entstünden keine weiteren Wohnungen. Der Voreigentümer, Herr WV (Sohn des Erbauers AV), habe das Grundstück landwirtschaftlich genutzt, indem er insbesondere Hühner- und Hasenhaltung sowie Forellenzucht in sechs Teichen betrieben habe, die ab 1971 auf dem Areal geschaffen worden seien. Nach dem Tod des Vaters im Jahr 1975 habe Herr WV die Hühner und Hasen zunächst gemeinsam mit der Mutter weiter gehalten, nach deren späterer Erkrankung jedoch stark reduziert. Die Forellenzucht sei an einen Dritten verpachtet worden, der zwar keinen Pachtzins entrichtet, aber sich zur Instandhaltung der Anlage verpflichtet habe. Nach dem Tod der Mutter habe Herr WV die Hühner abgeschafft und der Stall sei vom Pächter der Fischteiche genutzt worden. Herr WV sei dann ab 2009 selbst pflegebedürftig geworden und in ein Heim gekommen. Anschließend sei das Anwesen an den Kläger verkauft worden. Das Pachtverhältnis hinsichtlich der Teiche habe zunächst bis 2015 fortbestanden. Anfang 2018 sei beschlossen worden, die Teiche zu renaturieren, da eine Wiederaufnahme der Fischzucht sinnlos erschienen sei. Dies sei wasserrechtlich genehmigt gewesen. Im Übrigen werde die bisherige Nutzung des Gesamtareals vom Kläger bzw. seiner Lebensgefährtin fortgesetzt, die dort einen Nebenerwerbsbetrieb (mit Betriebsnummer) führe und Hühner zunächst in einem Wohnwagen und seit 2021 in dem zur Genehmigung gestellten Hühnerstall halte. Jedenfalls könne er, der Kläger, sich auf die Teilprivilegierung in § 35 Abs. 4 Baugesetzbuch – BauGB – berufen, denn diese komme auch einer bereits durchgeführten Nutzungsänderung zugute. Der Kläger legte dem Kreisrechtsausschuss noch einen ausführlichen Abriss der Nutzungshistorie des Anwesens und diverse Abgabenbescheide vor. Außerdem reichte der Kläger die eidesstattliche Erklärung der Tochter des Erbauers, Frau L. geborene V., zu den Akten.

7 Der Kreisrechtsausschuss wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 26. September 2023 zurück und führte zur Begründung aus, der Kläger könne für sich keine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Anspruch nehmen. Die von ihm angegebenen Betätigungen ließen nicht ansatzweise auf eine Gewinnerzielung schließen, die geeignet wäre, einen Bestandteil der Existenzgrundlage darzustellen. Dies sei aber Voraussetzung für die Annahme eines Nebenerwerbsbetriebs. Als sonstiges Vorhaben sei es nicht zulassungsfähig, denn es beeinträchtige öffentliche Belange, indem es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspreche und die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtige, was in der Regel bei allen nicht der privilegierten Bodennutzung des Außenbereichs dienenden Vorhaben der Fall sei. Zudem lägen auch die Voraussetzungen dafür vor, dass die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten sei. Der Kläger nutze das Anwesen als Hauptwohnung, ohne dass eine Privilegierung vorliege. Im Fall der Zulassung würde eine Vorbildwirkung geschaffen, auf die sich andere Bauherren berufen könnten. § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB sei insoweit nicht einschlägig, denn die Nutzungsaufgabe liege länger als sieben Jahre zurück. Zwar sei dem Rechtsausschuss nicht bekannt, wann die endgültige Nutzungsaufgabe durch die Voreigentümer stattgefunden habe. Die landwirtschaftliche Nutzung sei jedoch spätestens zum Zeitpunkt des Verkaufs an den Kläger im Jahr 2011 aufgegeben worden. Daran ändere auch nichts, dass die Forellenteiche noch bis 2015 vom Pächter genutzt worden seien. Auch dies sei nämlich Hobbynutzung gewesen. Es lägen insoweit keine Anhaltspunkte für eine privilegierte landwirtschaftliche Tätigkeit vor. Der Kläger selbst habe nie einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt. Sein Bauantrag datiere vom Mai 2021. Seit der Nutzungsaufgabe seien mithin etwa zehn Jahre vergangen.

8 Der Kläger hat am 11. Oktober 2023 Klage erhoben und erstinstanzlich vorgetragen, es sei unrichtig, dass die Nutzungsaufgabe länger als sieben Jahre zurückliege. Nachdem der Pächter die Forellenzucht an Pfingsten 2015 mit einem „großen Schlachtfest“ aufgegeben habe, habe er den Bestand der verbliebenen Forellen übernommen, um die Fischzucht selbst fortzuführen. Anfang 2016 seien aber die Forellen aufgrund des Zulaufs verseuchten Wassers verstorben. Im Frühjahr 2016 seien dann von ihm und seiner Lebenspartnerin Hühner zur gewerblichen Nutzung angeschafft und ein entsprechender Betrieb mit Betriebsnummer angemeldet worden. Sie deckten hiermit den Eigenbedarf und erzielten darüber hinaus zu versteuernde Einnahmen. Dazu verwies der Kläger auf Steuerunterlagen für das Jahr 2022 und legte noch eine Auflistung der „Erzeugnisse zur Selbstversorgung“ vor, die zum einen Bäume und Sträucher, Kräuter und andere regelmäßig angebaute Kulturen und zum anderen tierische Erzeugnisse (Eier, Geflügel zum Eigenverzehr, Forellen und Krebse) zum Eigenverzehr umfasst. Er, der Kläger, und seine Lebensgefährtin deckten damit ihren gesamten Eigenbedarf. Insofern trage die Lebensmittelerzeugung in Höhe eines geldwerten Vorteils von rund 400 € ernsthaft und nachhaltig zum Einkommen bei. Daraus folge, dass auch zum Zeitpunkt des Bauantrags die bisherige Nutzung weniger als sieben Jahre zurückliege, bzw. noch vorliege. Deshalb bestehe ein Anspruch nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB, wonach auch Sanierungen zulässig sein müssten, denn es gehe um eine Härtefallvorschrift.

9 Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt,

10 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 8. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 26. September 2023 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zum Umbau und Umnutzung eines privilegiert genehmigten Wohngebäudes zu allgemeinem Wohnen auf den Grundstücken Flurstück-Nr. 1, 2, 3 in R., W.straße 1, zu erteilen.

11 Der Beklagte hat erstinstanzlich beantragt,

12 die Klage abzuweisen.

13 Der Beklagte verwies auf den Widerspruchsbescheid und führte weiter aus, der Vortrag des Klägers zu einer angeblichen landwirtschaftlichen Nutzung in Form einer Forellenzucht durch den Pächter sei ohne jegliche Substanz. Der Kläger versuche eine landwirtschaftliche Nutzung zu konstruieren, um in den Genuss der Privilegierung zu kommen. Sein Vortrag zu einem eigenen Betrieb überzeuge nicht, denn es sei kein auf Gewinnerzielung ausgerichteter Betrieb vorhanden.

14 Die Beigeladene hat erstinstanzlich ebenfalls beantragt,

15 die Klage abzuweisen

16 Die Beigeladene bezog sich auf die Ausführungen des Beklagten, insbesondere auf den Widerspruchsbescheid.

17 Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 4. Juni 2024 abgewiesen. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, der Bauantrag des Klägers betreffe ein Vorhaben der Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Die derzeitige Wohnnutzung des unstreitig im Außenbereich gelegenen Gebäudes W.straße 1 in R. sei von der vorliegenden Baugenehmigung aus dem Jahr 1964 nicht gedeckt. Unter Nutzungsänderung einer baulichen Anlage sei eine Änderung der Nutzungsweise zu verstehen, durch die der Anlage eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben, d.h. die ihr bisher zugewiesene Funktion in rechtserheblicher Weise geändert werde. Eine Nutzungsänderung liege nach der Rechtsprechung insbesondere vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens „die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt“. Dies gelte auch für die Umnutzung einer Betriebsleiter- bzw. Altenteilerwohnung, die einem landwirtschaftlichen Betrieb gedient habe, in eine allgemeine Wohnung. Vorliegend sei die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen, weil die für das Anwesen erteilte Baugenehmigung lediglich eine privilegierte Wohnnutzung zulasse, die der Kläger dort aber nicht ausübe. Die dem Rechtsvorgänger erteilte Baugenehmigung des Landratsamts Bergzabern vom 9. September 1964 (mit Tekturgenehmigung vom 6. August 1969) zur Errichtung eines „Wohnhausneubaus mit Hühnerfarm“ beziehe sich nur auf eine Wohnnutzung, die einem landwirtschaftlichen Betrieb diene. Der Bauantrag des Rechtsvorgängers vom Mai 1964 beruhe auf einer Voranfrage aus dem Februar 1963, zu der der damalige Bauherr AV gegenüber der Gemeindeverwaltung mit Schreiben vom 6. Februar 1963 erklärt habe, die Errichtung eines Gebäudes sei notwendig, weil er sich künftig noch mehr als bisher der Geflügelzucht widmen und eine Geflügelfarm anlegen wolle. Außerdem betreibe er auf dem betreffenden Areal Fischzucht mit mehreren Fischteichen. Dazu erklärte der seinerzeitige Bürgermeister der Beigeladenen mit Schreiben vom 6. März 1963, die Gemeindevertretung habe beschlossen, keine Bedenken bezüglich des Vorhabens zu erheben. Für die Entscheidung sei in erster Linie maßgebend gewesen, dass der Bauherr die vorhandene Geflügelhaltung erweitern und eine Geflügelzucht als Nebenerwerbsquelle betreiben wolle. Diese Tatsache und die Ermöglichung einer intensiveren Gestaltung der Fischzucht auf dem etwa 5.500 m² großen Gelände machten es dringend erforderlich, dass er dort auch seine Wohnung habe. Weiterhin befinde sich in der alten Bauakte ein Schreiben der Landwirtschaftskammer Pfalz vom 8. April 1963, wonach bestätigt worden sei, dass Herr AV eine Kükenaufzucht und Legehennenhaltung mit der fachlichen Beratung der Landwirtschaftskammer aufbaue. Da für die laufende Bearbeitung des Betriebs und zur ständigen Überwachung der elektrischen Einrichtungen die Anwesenheit des Betriebsleiters unerlässlich sei, werde die Ausnahmegenehmigung zum Bau eines Wohnhauses im Gelände der Geflügelfarm für notwendig erachtet und befürwortet. Unter dem Datum 27. Januar 1964 sei der Bauherr dann bei der Gemeindeverwaltung R. durch den damaligen Bürgermeister nochmals persönlich zu seinem Vorhaben angehört worden. Herr AV habe die Planung dargelegt, die Hühnerhaltung nicht mehr wie bisher als Nebenerwerbsquelle zu nutzen, sondern hauptberuflich und habe die ihm zur Verfügung stehenden Flächen von 50,60 Ar (5060 m²) aufgelistet. Der Bürgermeister habe in der Niederschrift die Angaben bestätigt und erklärt, es sei der Gemeindeverwaltung bekannt, dass der Bauwerber in den letzten Jahren die Hühnerhaltung als Erwerbsquelle betrieben und Junghennen, Masthähne und Eier verkauft habe. Es sei zu begrüßen, dass er einen Betriebsausbau vornehmen wolle und hierdurch den örtlichen Bedürfnissen entspreche. Insgesamt bestünde kein Zweifel, dass der Bauantrag des Herrn AV von vornherein auf eine privilegierte Wohnnutzung im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB beschränkt gewesen sei, sodass die unter dem Betreff „Wohnhaus mit Hühnerfarm“ ergangene Baugenehmigung vom 9. September 1964 auch auf eine einem landwirtschaftlichen Betrieb dienende Wohnnutzung des umstrittenen Gebäudes beschränkt worden sei.

18 Die aktuelle Wohnnutzung des Anwesens durch den Kläger sei von der vorliegenden Baugenehmigung nicht gedeckt, weil er keinen landwirtschaftlichen Betrieb führe. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei ein landwirtschaftlicher Betrieb gekennzeichnet durch eine spezifisch betriebliche Organisation; er erfordere eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung und es müsse sich bei dem Betrieb um ein auf Dauer gedachtes und auf Dauer lebensfähiges Unternehmen handeln. Der nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierte Betrieb müsse nach Art und Umfang grundsätzlich geeignet sein, wirtschaftlich, d.h. mit Gewinnerzielungsabsicht geführt zu werden. Grundsätzlich sei auch ein Nebenerwerbsbetrieb als landwirtschaftliche Nutzung anzusehen. Allerdings müsse für eine landwirtschaftliche Nutzung eines Nebenerwerbsbetriebes dieser gemessen am Gesamtaufwand einen nicht unbedeutenden Bestandteil der Existenzgrundlage des Betreibers darstellen und Erträge erwirtschaften, die über die bloße Selbstversorgung deutlich hinausgingen. Hiervon ausgehend könne der Umfang der vom Kläger im Verfahren ausgeführten Tierhaltung bzw. der gärtnerischen Aktivitäten auf seinem Areal nicht als betriebliche Nutzung eingeordnet werden. Da die Eigenversorgung unmaßgeblich sei, wären Belege dafür erforderlich, dass er seit dem Erwerb der Grundstücke im Jahr 2011 einen Gewinn erzielt habe, der einen nicht unbedeutenden Bestandteil seiner Existenzgrundlage darstellen habe können. Dass dafür die Vorlage der Steuererklärung für das Jahr 2022, worin Betriebseinnahmen als Land- und Forstwirt in Höhe von 250,00 € angegeben worden sei, nicht geeignet sei, verstehe sich von selbst. Es trage jedoch vor allem der Kläger die Darlegungslast und im Zweifelsfalle auch die Beweislast, soweit er sich darauf berufe, als Nebenerwerbslandwirt in den Genuss der gesetzlichen Privilegierung zu kommen. In diesem Zusammenhang sei auch darauf hinzuweisen, dass das vom Kläger erworbene Areal nur knapp 1.500 m² umfasse, während die angegebene Betriebsfläche bei Bauantragstellung im Jahr 1964 über 5.000 m² betragen habe.

19 Ein Anspruch des Klägers auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bestehe nicht, weil das Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Da die Voraussetzungen für eine privilegierte Zulassung der begehrten Nutzungsänderung gemäß § 35 Abs. 1 Abs. 1 BauGB nicht vorlägen, sei die fragliche Umnutzung des Gebäudes zu allgemeinen Wohnzwecken als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB einzustufen. Als solches könne es nicht genehmigt werden, weil es öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtige. Insbesondere widerspreche das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB), beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und lasse die Verfestigung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Dies sei bereits im Widerspruchsbescheid im Einzelnen ausgeführt worden, worauf zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden könne. Der Kläger könne sich nicht auf die Begünstigungsvorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen, wonach der Änderung der bisherigen Nutzung eines nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert zulässigen Gebäudes nicht entgegengehalten werden könne, sie widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft oder lasse die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, wenn sie im Übrigen außenbereichsverträglich sei. Die Vorschrift diene dem Strukturwandel in der Landwirtschaft insoweit, als eine Vielzahl von Betrieben ihre Gebäude wegen vollständiger oder teilweiser Betriebsaufgabe nicht mehr insgesamt oder in Teilen landwirtschaftlich nutzten. Würde in diesen Fällen eine Nutzungsänderung der vorhandenen Gebäude nicht ermöglicht, würden sie voraussichtlich verfallen. Die Vorschrift erfasse somit die sog. Entprivilegierung land- und forstwirtschaftlicher Gebäude im Außenbereich.

20 Zwar dürfe es unstreitig sein, dass das Vorhaben des Klägers einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz diene (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a BauGB), die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibe und es aufgrund der Baugenehmigung aus dem Jahr 1964 (mit Tektur 1969) und damit vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sei (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b und d BauGB). Auch setze § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe e BauGB nicht das Bestehen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes voraus, sodass die begehrte Zulassung einer allgemeinen Wohnnutzung nicht am fehlenden räumlich-funktionellen Zusammenhang zwischen dem zur Nutzungsänderung vorgesehenen Gebäude und der Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes scheitern würde. Die Voraussetzungen für die begünstigte Zulassung der Nutzungsänderung lägen hier aber deshalb nicht vor, weil die Aufgabe der bisherigen Nutzung länger als sieben Jahre zurückliege (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe c BauGB). Der Beginn der Sieben-Jahres-Frist ergebe sich aus der endgültigen Aufgabe der privilegierten Nutzung der gesamten Hofstelle. Es spreche einiges dafür, dass die aufgrund der Baugenehmigung aus dem Jahr 1964 errichtete Hofstelle, für deren Annahme ein landwirtschaftliches Wohngebäude vorauszusetzen sei, nach dem Tod des Betriebsgründers AV in den 1970iger Jahren sowie seiner Ehefrau überhaupt nicht mehr weiterbestanden habe. Dies ergebe sich schon aus den Darlegungen des Klägers, wonach der Sohn, WV, zwar zunächst gemeinsam mit der Mutter die Hühner und Hasen weiter gehalten habe, nach deren späterer Erkrankung jedoch stark reduziert. Die Forellenzucht als weiterer, im Baugenehmigungsverfahren von Herrn AV angegebener Betriebszweig, sei an einen Dritten verpachtet worden und habe damit ab diesem Zeitpunkt ohnehin nicht mehr zu einer Hofstelle der Familie V. gerechnet werden können. Dass noch nicht einmal ein Pachtzins entrichtet worden sei, spreche zudem dafür, dass die Forellenzucht schon ab den 1970iger Jahren keinen substantiellen Gewinn habe abwerfen können. Letztlich brauche der Frage, ob auch der Rechtsnachfolger WV noch einen Nebenerwerbsbetrieb geführt habe, nicht näher nachgegangen zu werden. Zumindest der Kläger habe nämlich nach dem Erwerb des Anwesens im Jahr 2011 keinen landwirtschaftlichen Betrieb mehr geführt. Spätestens mit der Übernahme des Wohnhausgrundstücks (Flurstück Nr. 3) sowie der angrenzenden Flurstücke Nrn. 1 und 2 durch den Kläger habe damit die Sieben-Jahres-Frist zu laufen begonnen. Eine Berücksichtigung der Teilprivilegierungsregelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zugunsten des Klägers scheide damit zum aktuellen Zeitpunkt aus. Auf eine Teilprivilegierung nach Maßgabe der Regelungen in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB könne sich der Kläger ebenfalls nicht berufen, denn diese Vorschrift ermögliche nur die Neuerrichtung eines Ersatzbaus für ein vorhandenes, zulässigerweise errichtetes Wohngebäude, nicht aber die Nutzungsänderung. Schließlich komme auch der Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB nicht in Betracht. Die Vorschrift komme nur Vorhaben zugute, die der Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen dienten. „Erweiterung“ bedeutet in diesem Zusammenhang die bloße Vergrößerung des eigengenutzten Wohngebäudes, ohne dass dadurch dessen bisheriger Charakter verlosen ginge. Nutzungsänderungen würden danach nicht begünstigt. Eine Legalisierung der allgemeinen Wohnnutzung auf dem klägerischen Grundstück wäre nur aufgrund der Privilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB in Betracht gekommen.

21 Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung wiederholt und vertieft der Kläger sein Vorbringen und führt im Wesentlichen aus, der Umfang der Baugenehmigung ergebe sich aus dem Bauschein des Landratsamts Bergzabern vom 9. September 1964 (Bauscheinnummer 6/300/64). Dort werde die Genehmigung erteilt, auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein Wohnhausneubau mit Hühnerfarm gemäß Darstellung in den beiliegenden Unterlagen auszuführen. An dieser Nutzung habe sich bis heute nichts geändert. Der Hühnerstall bestehe noch immer und werde auch noch immer genutzt. Zum Zeitpunkt der Genehmigung dieses Vorhabens sei die Größe des Hühnerstalls unter Geltung der damaligen Tierhaltungsvorschriften für eine gewerbliche Nutzung auskömmlich gewesen. Die Baugenehmigung aus dem Jahr 1964 sei bestandskräftig und unanfechtbar und könne aufgrund des zwischenzeitlichen Zeitablaufs auch nicht mehr aufgehoben werden. Interessant seien insoweit die Ausführungen im Widerspruchsbescheid, „dass durch eine Zulassung von nicht privilegiertem Wohnen eine Vorbildfunktion geschaffen werde, auf die sich andere Bauherren berufen könnten". Abgesehen davon, dass hier verkannt werde, dass es sich aufgrund des Bauscheins vom 9. September 1964 um privilegiertes Wohnen handele, sei es der Beklagte selber, der Ausnahmen schaffe, ohne sich dabei an seine eigenen Vorgaben zu halten. So sei ihm nunmehr zur Kenntnis gelangt, dass beispielsweise das Anwesen W.straße 202, welches ebenfalls im Außenbereich gelegen sei, und bei dem es sich um eine ehemalige Ausflugsgaststätte/Pension gehandelt habe, mit Erlaubnis des Beklagten in ein Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohneinheiten umgenutzt worden sei.

22 Er, der Kläger, könne sich auf die Begünstigungsvorschrift nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB berufen. Auch das Verwaltungsgericht stelle fest, dass die Voraussetzungen an sich vorlägen, jedoch scheitere eine begünstigte Zulassung daran, weil die Aufgabe der bisherigen Nutzung länger als sieben Jahre zurückliegen würde. Dies beziehe sich auf die zwischenzeitlich erfolgte Forellenzucht, die von dem ursprünglichen Antragsteller an einen Dritten verpachtet worden sei, weshalb diese dann ohnehin nicht mehr der Hofstelle der Familie V. zugeordnet werden könne. Es folgten sodann Spekulationen darüber, inwieweit ab den 70er Jahren ein substantieller Gewinn noch habe erzielt werden können. Letztendlich führe das Verwaltungsgericht aus, dass zumindest er, der Kläger, nach dem Erwerb des Anwesens im Jahre 2011 keinen landwirtschaftlichen Betrieb mehr geführt habe und beziehe sich dabei auf die allgemeinen Anforderungen der Gewinnerzielungsabsicht für einen Gewerbebetrieb. Auch hierbei verkenne das Verwaltungsgericht wieder, dass diese Argumentation auf völlig falschen Prämissen beruhe, da es nämlich für die Beurteilung der Zulässigkeit allein auf den Bauschein vom 9. September 1964 ankomme und sich seitdem an der Nutzung in dem Umfang, wie sie im Bauschein vorgesehen sei, nichts geändert habe. Es sei unstreitig, dass er, der Kläger, seit dem Erwerb des Grundstücks innerhalb der Sieben-Jahres-Frist eine Hühnerzucht in dem genehmigten Hühnerstall im vorbeschriebenen Umfang betreibe. Sowohl der Beklagte, als auch das Verwaltungsgericht seien der Auffassung, dass es sich bei dem genehmigten Umfang lediglich um eine Liebhaberei handele und übersähen dabei offenkundig den Inhalt des Bauscheins vom 9. September 1964.

23 Darüber hinaus trägt der Kläger noch zu den hier nicht im Streit stehenden, jedoch von dem Vergleichsvorschlag des Senats umfassten Nebenanlagen (Hühnerstall und Werkstatt/Garage) vor. Auf diese Ausführungen erwidern sowohl der Beklagte als auch die Beigeladene.

24 Der Kläger beantragt,

25 unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 8. Februar 2022 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 26. September 2023 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zum Umbau und Umnutzung eines privilegiert genehmigten Wohngebäudes zum allgemeinen Wohnen auf den Grundstücken Flurstück-Nr. 1, 2, 3 in R., W.str. 1, zu erteilen.

26 Der Beklagte beantragt,

27 die Berufung zurückzuweisen

28 Er bezieht sich im Berufungsverfahren auf das Urteil des Verwaltungsgerichts und führt ergänzend aus, es komme nicht darauf an, ob der Hühnerstall noch bzw. weiterhin zur Hühnerhaltung genutzt werde und wie viele Hühner dort gehalten würden. Maßgeblich sei allein, ob die Betätigung einen Umfang erreiche, der die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfülle und nicht als bloße Liebhaberei anzusehen sei. Das Verwaltungsgericht sei hier zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass der Kläger keinen landwirtschaftlichen Betrieb führe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus seinem neuerlichen Vortrag, im Gegenteil gebe er an, dass die Hühnerhaltung nicht auskömmlich sei. Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung nach § 35 Abs. 2 BauGB. Selbst wenn seine Ausführungen bezüglich § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB zutreffend wären, stünden dem Vorhaben immer noch die öffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Nr. 1 und 3 BauGB entgegen. Die diesbezüglichen Feststellungen greife der Kläger nicht an. Hinsichtlich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und der mehr als sieben Jahre zurückliegenden Nutzungsaufgabe sei keinesfalls unstreitig, dass der Kläger seit Erwerb des Grundstücks eine Hühnerzucht im „vorbeschriebenen Umfang“ betreibe. Ihm, dem Beklagten, sei nicht bekannt, seit wann der Kläger in welchem Umfang Hühner halte. Dies ändere aber nichts daran, dass das Verwaltungsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gekommen sei, dass spätestens seit dem Grundstückserwerb durch den Kläger im Jahr 2011 kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr bestehe. Auch dies werde durch das Vorbringen des Klägers nicht ernsthaft in Zweifel gezogen.

29 Es liege hier eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung von privilegiertem Wohnen zu „normalem“ Wohnen vor, die einer bauaufsichtlichen Genehmigung bedürfe. Es könne nicht angenommen werden, dass mit der bauaufsichtlichen Genehmigung aus dem Jahr 1964 und der Tekturgenehmigung vom 6. August 1969 bereits zwei Wohnungen ohne Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB genehmigt worden seien.. Die beiden Einliegerwohnungen seien selbstverständlich im Zusammenhang mit der Privilegierung zu sehen. Eine Genehmigung dieser beiden Wohnungen ohne den privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb der damaligen Eigentümer wäre nie erfolgt. Damit könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die beiden Wohnungen unabhängig von der Privilegierung zum nicht-privilegierten Wohnen genehmigt worden wären. Weiter sei er der Auffassung, dass der Verkauf des Anwesens durch die ehemaligen Betriebsinhaber eine Zäsur dergestalt darstelle, dass spätestens zu diesem Zeitpunkt die endgültige Nutzungsaufgabe erfolgt und damit die Privilegierung der Wohnnutzung weggefallen sei. Unabhängig davon seien nach den eingereichten Bauunterlagen unter dem Aktenzeichen 210957/BA im Vergleich zum genehmigten Bestand aus der Akte 640030 und den darin genehmigten Planunterlagen genehmigungspflichtige Änderungen der Fassade und der Balkone erkennbar, sodass es jedenfalls hierfür einer Baugenehmigung bedürfe.

30 Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

31 die Berufung zurückzuweisen

32 Sie führt im Berufungsverfahren im Wesentlichen aus, das Vorhabengrundstück liege in einem Gebiet, das im Flächennutzungsplan als Wiesenfläche ausgewiesen werde, und im Geltungsbereich der Landesverordnung über das Biosphärenreservat Pfälzerwald liege. Das Gebäude sei von Anfang an als privilegiertes Bauvorhaben genehmigt worden, die Privilegierung habe sich auch auf die im Gebäude genehmigten Wohnungen bezogen, da diese für Mitarbeiter des landwirtschaftlichen Unternehmens benötigt worden seien. Mit dem Wegfall der Privilegierung sei der Bestandsschutz der Baugenehmigung für die Wohnnutzung im Gebäude weggefallen. Die Wohnungen im Gebäude seien nicht eigenständig und unabhängig von der privilegierten Nutzung genehmigt worden. Die Baugenehmigung sei zudem mit der Auflage versehen, dass die Zufahrt zur Hühnerfarm nur über die vorhandenen Wege erfolgen müsse, nicht jedoch über die klassifizierte Landesstraße erfolgen dürfe. Diese Auflage sei nicht erfüllt worden, vielmehr sei die Zufahrt zum Grundstück der Kläger über die klassifizierte Landesstraße erfolgt. Es stehe fest, dass der damalige Bauherr AV keinen Gebrauch von der Baugenehmigung vom 9. September 1964 gemacht habe. Vielmehr habe er das Wohnhaus auf dem damaligen Flurstück 1052 in der Gemarkung R. abweichend von der Baugenehmigung errichtet. Das Hühnerbruthaus sei zu keinem Zeitpunkt errichtet worden, der damals bestehende, zwischen dem geplanten Wohnhaus und dem geplanten Hühnerbruthaus liegende Hühnerstall sei nicht als solcher genutzt worden, sondern in Abweichung von der damaligen Nutzung als Nebengebäude mit Abstellraum. Der mit Nr. 2 bezeichnete Fischteich auf dem damaligen Flurstück 5 und im heutigen Flurstück 2 in der Gemarkung R. sei offensichtlich zugeschüttet und auf dem Flurstück das heute noch bestehende Hühnerhaus ohne Genehmigung errichtet worden. Insbesondere die Genehmigung der damaligen Bezirksregierung vom 10. März 1964 lasse die Hühnerfarm ausdrücklich nur auf dem damaligen Flurstück 6 in der Gemarkung R. zu. Die Baugenehmigung lasse ausdrücklich nur einen Wohnhausneubau mit Hühnerfarm auf dem damaligen Flurstück 6 und 8 zu, nicht jedoch auf dem damaligen Flurstück 5. Der damalige Bauherr AV habe ein anderes Bauvorhaben als das Bauvorhaben errichtet, das Gegenstand der Genehmigung gewesen sei. Die von ihm errichteten baulichen Anlagen stellten ein aliud zum Gegenstand der Baugenehmigung dar. Damit habe der damalige Bauherr keinen Gebrauch von der zu seinen Gunsten am 9. September 1964 erteilten Baugenehmigung gemacht. Er habe gewusst, dass die Baugenehmigung gemäß deren Ziffer VIII innerhalb von drei Jahren nach ihrer Zustellung erlösche, wenn er keinen Gebrauch von ihr mache. Damit sei die Baugenehmigung spätestens mit Ablauf des Jahres 1967 erloschen gewesen.

33 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze und Unterlagen der Beteiligten sowie die beigezogenen Bau- und Widerspruchsakten sowie das Protokoll des Erörterungstermins vom 17. Juni 2025 verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

34 Den Streitgegenstand des Berufungsverfahrens bildet der Bauantrag vom 21. Mai 2022 lediglich insoweit, als dieser sich auf das Wohnhaus bezieht. Zwar hat der Bescheid des Beklagten vom 8. Februar 2022 auch den Bauantrag für die beiden mitbeantragten Nebengebäude abgelehnt und der Widerspruch vom 15. Februar 2022 hat diese wohl auch umfasst. Jedoch hat der Kläger im Klageverfahren ausweislich des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 4. Juni 2024 gestellten Klageantrags und ausweislich des in der mündlichen Verhandlung gestellten und bereits in der Berufungsschrift vom 11. November 2024 formulierten Berufungsantrags das Begehren nur noch in Bezug auf das Wohnhaus im Klageverfahren fortgeführt. Daher kann hier dahingestellt bleiben, ob der Widerspruchsbescheid vom 26. September 2023 überhaupt hinsichtlich der Nebengebäude den Widerspruch zurückgewiesen hat oder insoweit der Widerspruch unbeschieden geblieben ist. Weder wurde in der mündlichen Erörterung vor dem Kreisrechtsausschuss am 24. Januar 2023 ein Antrag des Klägers protokolliert noch ist im Widerspruchsbescheid vom 26. September 2023 in den Gründen ein Antrag aufgeführt; die Ausführungen in den Gründen des Widerspruchsbescheides beschränken sich lediglich auf das Wohnhaus.

I.

35 Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht begründet worden. Insoweit genügt die hier erfolgte Antragsformulierung im Berufungsschriftsatz vom 11. November 2024 (Bl. 4 der elektronischen Gerichtsakte) sowie die darin erfolgte Bezugnahme auf die Begründung des Berufungszulassungsantrags vom 5. August 2024 den Anforderungen des § 124a Abs. 6 i.V.m. Abs. 3 Satz 3 bis 5 VwGO (vgl. hierzu die st. Rspr. des BVerwG, Beschlüsse vom 14. Februar 2018 – 1 B 1.18 – und vom 29. November 2021 – 2 B 14.21 –, jeweils juris). Darin war bereits hinreichend die Begründung der Berufung bei der Darlegung der ernstlichen Zweifel vorweggenommen worden und der Prozessbevollmächtigte des Klägers konnte danach zulässigerweise trotz der Pflicht zur Begründung der Berufung hierauf Bezug nehmen. Eine förmliche Wiederholung des Vortrags bedurfte es danach nicht.

II.

36 Die Berufung ist auch begründet.

37 Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für das Wohnhaus, da diesem (bereits seit langem baulich verwirklichten) Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (§ 70 Landesbauordnung – LBauO –). Wie sich aus dem ablehnenden Bescheid des Beklagten vom 8. Februar 2022 ergibt, hat die Bauaufsichtsbehörde vorliegend eine Vollprüfung nach § 70 LBauO vorgenommen, so dass auch der Senat für den hier verfolgten Verpflichtungsantrag auf die Baugenehmigung auf der Grundlage dieser Vorschrift entscheiden darf.

38 1. Ausweislich des hier streitigen Bauantrags vom 21. Mai 2021 und der bereits 1969 angefertigten Fotografie (vgl. Anlage zum Schriftsatz des Kläger-Bevollmächtigten vom 20. Mai 2025, Bl. 25 ff. GA) wurde hinsichtlich einiger Fenster und der Gestaltung der beiden Balkone das Wohnhaus (geringfügig) abweichend von dem seinerzeit gestellten Bauantrag vom 21. April 1964 und den für den Tekturbeschluss vom 6. August 1969 vorgelegten Plänen errichtet. Die abweichende Herstellung von Teilen des Bauwerks wurden bei der Fertigbauabnahme im Jahre 1967 nur zum Teil und neben dem Ausbau des Dachgeschosses aufgegriffen und in dem daraufhin gestellten Tekturantrags und der insoweit erteilten Tekturgenehmigung aus dem Jahr 1969 nicht vollständig nachgezeichnet. Die Bauteile weichen damit formell von der Baugenehmigung (nebst Tekturbeschluss) ab, führen aber nicht zur Herstellung eines aliuds (vgl. dazu Jeromin, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, Kommentar zur Landesbauordnung, 6. Aufl. 2024, § 74 Rn. 26; vgl. auch OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 26.9.1991 – 11 A 1604/89 = BRS 52 Nr. 144), d.h. die ursprüngliche Baugenehmigung ist insoweit nicht mangels Ausnutzung erloschen. In der nach § 91 der Landesbauordnung vom 15. November 1961 (GVBl. S. 229) erfolgten Gebrauchsabnahme vom 8. Februar 1967 (Bl. 98 der Bauakte 640030) wird vom Landratsamt Bergzabern betätigt, dass keine Abweichungen vom Bauschein oder von den Baubestimmungen oder sonstige Beanstandungen festgestellt wurden und lediglich Tekturzeichnungen angefordert werden.

39 Die hier nach Auffassung der Beteiligten zur Genehmigung anstehenden Änderungen, die erkennbar bereits in den 1960er Jahren erfolgt sind (ein anderes wurde von den Beteiligten auch nicht behauptet), sind genehmigungsfähig im Hinblick auf die Vorschriften der Landesbauordnung und des übrigen Bauordnungsrechts. Abweichendes hat auch der Beklagte nicht eingewandt, so dass insoweit weitere Ausführungen nicht angezeigt sind, insbesondere nicht insoweit, ob die Abweichungen nicht schon durch die Gebrauchsabnahme und den Tekturbeschluss als konkludent genehmigt gelten könnten. Im Übrigen sind die im Bauantrag vom 21. Mai 2021 vermerkten weiteren (aktuellen) Änderungen auch nach Auffassung des Beklagten nicht genehmigungsbedürftig, etwa im Hinblick auf den Austausch der Fenster und die Änderungen im Innenbereich, wie auch die neue Platte für die Eingangstreppe, und begegnen auch keinen bauordnungsrechtlichen Bedenken. Sämtliche Änderungen werfen für sich gesehen auch die Genehmigungsfrage im Sinne des § 29 BauGB in bauplanungsrechtlicher Sicht nicht neu auf (zur Wohnnutzung an sich nachfolgend 2 – 4.).

40 Ist danach zumindest ein Teil des vom Kläger im Bauantrag zusammengefassten Vorhabens genehmigungspflichtig, so wird auch über die genehmigungsfreien Teile des Vorhabens durch die Baugenehmigung regelmäßig mitentschieden (vgl. Jeromin, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, a.a.O., § 62 Rn. 13 f. m.w.N.), wie hier mit dem Bescheid des Beklagten vom 8. Februar 2022 auch erfolgt. Damit stehen auch die von dem Beklagten in den Vordergrund gerückten Fragen zum Erlöschen der Baugenehmigung vom 9. September 1964 (mit Tekturbeschluss vom 6. August 1969) und der Weiternutzung des Wohngebäudes mit zur Überprüfung, selbst wenn für diese keine Baugenehmigung erforderlich wäre. Insoweit besteht bereits im Hinblick auf die von dem Beklagten im Erörterungstermin vom 17. Juni 2025 geäußerte Absicht, nach Abschluss des Verfahrens weiter bauaufsichtlich gegen die (Wohn-)Nutzung des Gebäudes vorzugehen, ein Rechtschutzbedürfnis für eine Klärung durch die formelle Erteilung einer Baugenehmigung.

41 2. Nach Auffassung des Senats war und ist das Wohngebäude seit seiner Erbauung bauplanungsrechtlich legal.

42 a. Bei der Frage der baurechtlichen Legalität eines bereits bautechnisch hergestellten Vorhabens wie hier dem Wohngebäude ist zu nächst die Frage zu prüfen, ob hierfür bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde und ob diese aktuell noch fortbesteht (s.u. b und c.). Darüber hinaus ist auch die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit für den gesamten Zeitraum des Bestehens des Gebäudes nicht ohne Belang (s.u. d.) (vgl. Jeromin, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, a.a.O., § 70 Rn. 3 mit dem Hinweis auf den Anspruch auf Erlass eines Duldungsverwaltungsaktes bei früherer, aber nicht mehr aktueller materieller Legalität; sowie Kerkmann, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, § 81 Rn. 41 ff. zum Bestandsschutz). Wie nachfolgend dargelegt, ist danach nicht in erster Linie die Anwendung des hier von dem Beklagten und dem Verwaltungsgericht in den Vordergrund gestellten § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB (in der aktuellen Fassung) zu prüfen.

43 b. Zunächst bleibt festzustellen, dass mit dem Bauantrag vom 21. April 1964 ein Wohnhausneubau mit Hühnerfarm beantragt und genehmigt wurde und nicht eine „Betriebsleiterwohnung“ mit Hühnerfarm, wie sich aus den insoweit eindeutigen Bauakten und der Baugenehmigung vom 9. September 1964 ergibt. Eine entsprechende auflösende Bedingung hat das Landratsamt Bad Bergzabern nicht in die Baugenehmigung und die Tekturgenehmigung aufgenommen, sie wäre wohl auch mit der damaligen Rechtslage – wie noch zu erläutern – nicht vereinbar gewesen. Das Vorhaben wurde auch nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 Bundesbaugesetz – BBauG – (vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 341) genehmigt, wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob daneben auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BBauG vorgelegen haben, wovon die obere Naturschutzbehörde im Schreiben vom 10. März 1964 (Bl. 78 der Bauakte 640030) wohl (etwa im Hinblick auf die erheblichen Immissionen einer größeren Hühnerhaltung) ausging. Mit der Vollendung der Baumaßnahme „Wohngebäude“ war die Genehmigung vom 9. September 1964 (vorbehaltlich der noch fehlenden Tekturgenehmigung) verbraucht, was auch mit der Gebrauchsabnahme (vom 8. Februar 1967, Bl. 98 der Bauakte 640030) vom Landratsamt Bergzabern festgestellt wurde. Entgegen der Auffassung des Beklagten und der Beigeladenen hat der damalige Antragsteller AV zu keinem Zeitpunkt den Eindruck entstehen lassen, dass er selbst den Betrieb im Vollerwerb führen wollte. Vielmehr hat er – worauf der Senat bereits in der gerichtlichen Verfügung vom 11. August 2025 hingewiesen hat – sowohl im Jahr 1963 als auch bei der Vorsprache bei der Beigeladenen am 27. Januar 1964 (vgl. Bauakte 640030, Bl. 72 f.) keine Zweifel daran gelassen, dass er seine Vollzeitbeschäftigung in der Bürstenfabrik beibehalten werde und der Betrieb von seiner Frau und daneben von ihm in seiner Freizeit geleitet werde. Ausweislich der Niederschrift der Ortsgemeinde vom 27. Januar 1964 hat Herr AV. ausgeführt:

44 „2. Hauptberuflich bin ich in einer R. Bürstenfabrik beschäftigt. Die Hühnerhaltung war bisher für mich eine Nebenerwerbsquelle. Sobald die Voraussetzungen gegeben sind (Verwirklichung meines Bauvorhabens) wird die Hühnerhaltung hauptberuflich betrieben und zwar durch meine Ehefrau und mich in meiner Freizeit.“

45 Hiervon ging auch die Beigeladene aus (Schreiben der Gemeinde R. vom 6. März 1963 an Herrn AV (Bl. 22 der Bauakte 640030), in der es im zweiten Absatz heißt: „Für die getroffene Entscheidung war in erster Linie maßgebend, daß Sie Ihre auf betreffenden Grundstück befindliche Geflügelhaltung erweitern und eine Geflügelzucht als Nebenerwerbsquelle betreiben.“

46 Selbst wenn die Baugenehmigungsbehörde irrtümlich von einem Vollerwerbsbetrieb ausgegangen wäre, so hat dies in der Baugenehmigung keinen Niederschlag gefunden. Im Übrigen wäre auch eine rechtswidrige Baugenehmigung, wenn es – entgegen dem Vorbringen des Klägers, den Ausführungen der Beigeladenen im Baugenehmigungsverfahren, des ersten Beigeordneten der Beigeladenen und den Bekundungen der Tochter des Bauherrn – nicht zu einer landwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke gekommen wäre, wie der Prozessbevollmächtigte der Beigeladen hinsichtlich der Hauptberuflichkeit und der Erstellung der seinerzeit mitbeantragten Hühnerställe zuletzt vorträgt, dennoch bestandskräftig erteilt worden. Eine bei Unterstellung der Richtigkeit der vom Senat weder im Tatsächlichen noch im Rechtlichen geteilten Annahmen im Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Beigeladen vom 8. Januar 2026 mögliche Rücknahme der Baugenehmigung ist jedenfalls nicht erfolgt, sie dürfte nach dem Zeitablauf auch nicht mehr zulässig sein.

47 Darüber hinaus fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass die seinerzeit mitbeantragten Einliegerwohnungen (zunächst eine in der Genehmigung 1964 und eine Weitere in der Tekturgenehmigung 1969) nur für „Betriebspersonal“ vorgesehen gewesen seien oder nur für solches genehmigt worden seien. Diese ins Blaue hinein erhobene Behauptung des Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen stimmt schon nicht mit den Bekundungen des ersten Beigeordneten der Beigeladenen überein, der in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt hat, dass eine Verwandte von ihm dort eine Zeit lang zur Miete gewohnt habe und er daher das Haus auch schon in den 1960er und 1970er Jahren gekannt habe. Auch die Ausführungen der Tochter des Bauantragstellers legen eine allgemeine, nicht betriebsbezogene Vermietung dar. Die Behauptung passt auch nicht in die in den 1960er Jahren noch verstärkten Bemühungen von vielen Seiten (u.a. Bund, Ländern und Gemeinden) mit gesetzgeberischer und finanzieller oder materieller Unterstützung, die noch herrschende Wohnungsnot auch im Hinblick auf mehr als 11 Millionen Flüchtlinge und Übersiedler (aus der DDR) nebst dem kriegsbedingten Verlust einer Vielzahl von Wohnungen zu lindern, so dass es dem Senat bekannte gängige Praxis (z.T. wohl auch vorgeschrieben) war, zur Schaffung von Wohnraum bei Einfamilien-Wohnhausneubauten meist auch zumindest eine Einliegerwohnung vorzusehen, die eine Mindestzeit als solche genutzt und vermietet werden sollte (vgl. das 1. Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950, BGBl. I S. 83, und das 2. Wohnungsbaugesetz vom 27. Juni 1956, BGBl. I S. 523, welche die Wohnraumbewirtschaftung mildern bzw. ablösen sollten).

48 Weiterhin bestehen für den Senat auch keine Zweifel daran, dass es sich um ein „echtes“ Wohngebäude handelt, was hier vom Landratsamt Bergzabern genehmigt wurde. Weder nach den Plänen noch nach den zur Betriebsbeschreibung im Verfahren geäußerten Stellungnahmen von Herrn AV waren Betriebs- oder Büroräume im Wohngebäude vorgesehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 –, juris Rn. 9 ff.) berührt die Fortführung einer Wohnnutzung eines landwirtschaftlichen Wohngebäudes über den Zeitpunkt hinweg, in dem es noch dem Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (bzw. dem zuvor geltenden § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) gedient hat, die Funktion als Wohngebäude nicht, insbesondere liegt keine Funktionsänderung vor (und damit auch kein Vorhaben im Sinnen des § 29 BauGB).

49 Im Übrigen ist die Genehmigung aus dem Jahr 1964/1969 auch aus der Sicht des ursprünglichen Bauantragstellers (des Empfängers der Baugenehmigung) vor dem Hintergrund der damaligen Rechtslage und den damaligen Verhältnissen auszulegen und nicht, wie vom Kreisrechtsausschuss erfolgt, auf der Grundlage neuzeitlicher Kommentierungen zu vergleichbaren oder ähnlich lautenden aktuellen Normen bei Neubauvorhaben.

50 c. Die Genehmigung für das Wohnhaus ist nicht im Nachhinein während der Lebzeiten des Bauantragsstellers, seiner Ehefrau oder seines Sohnes erloschen.

51 Es war nicht Sinn und Zweck der vom Gesetzgeber 1960 eingeführten Regelung des § 35 BBauG und entspricht auch nicht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass eine permanente Überwachung der Genehmigungsvoraussetzungen des § 35 BBauB zu erfolgen habe und bei einem Unterschreiten etwa der Schwelle zur neben- oder hauptberuflichen landwirtschaftlichen Nutzung ohne weiteres jederzeit von einer Nutzungsänderung eines baulich unverändert zu dem genehmigten Zweck (hier Wohnnutzung) genutzten Gebäudes ausgegangen werden könne. Mit der Einführung des § 35 BBauG und den nachfolgenden gesetzlichen Änderungen sollte eine ausufernde Bebauung des Außenbereichs verhindert, nicht aber die Vermögenswerte insbesondere der Landwirte im Außenbereich zerstört, sondern ihr Kapitaleinsatz vor Verlust geschützt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. April 1969 – IV C 63.68 –, juris Rn. 20; Mitschang/Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 35 Rn. 128; Söfker/Kment, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand 160. EL August 2025, § 35 Rn. 6 ff. und Rn. 80 ff.). Nach der seinerzeitigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Söfker/Kment, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 35 Rn. 1099 ff.) unter Hinweis auf Art. 14 GG war vielmehr eine Weiternutzung im Rahmen des Genehmigten Grundlage der Rechtsprechung zum einfachen und überwirkenden Bestandschutz. Eine „Freiräumung“ bzw. „Sanierung“ des Außenbereichs war vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt und wurde von der Rechtsprechung auch nicht angenommen.

52 Schon im Hinblick auf die soziokulturellen Bedingungen in dieser Zeit der 1950er/1960er Jahre wäre mit einer „Vertreibung“ aus den Wohnhäusern der Landwirte nach Aufgabe des Hofs oder Eintritt in die Rente eine neue prekäre soziale Herausforderung heraufbeschworen worden, die vom Gesetzgeber keinesfalls mit dem Bundesbaugesetz 1960 gewollt war vor dem Hintergrund der schwierigen Nahrungsmittel- und Wohnraumversorgung im Hinblick auf die Aufnahme von mehr als 11 Millionen Flüchtlingen/Übersiedlern nach dem 2. Weltkrieg und, besonders in Realerbteilungsgebieten weit verbreitet, für Landwirte nicht auskömmlichen Betriebsgrößen (welche zum Zuerwerb zwangen; vgl. dazu Susanne Hahn; Ländliche Strukturpolitik als Armutspolitik in Südwestdeutschland 1949 – 1974, Dissertation Trier 2015). Hinzu kommt, dass weite Teile Deutschlands hinsichtlich der Struktur der Bebauung nicht dem Bild des § 34 BBauG entsprochen haben, vielmehr war in größeren Bereichen die Streubebauung im ländlichen Raum vorherrschend oder zumindest weit verbreitet (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1967 – IV C 25.66 –, juris), wie dem Senat etwa hinsichtlich des Westerwalds hinlänglich bekannt ist.

53 So ging sowohl das Bundesverwaltungsgericht als auch der Gesetzgeber davon aus, dass die (bloße) Weiternutzung etwa eines Wohnhauses durch einen Landwirt im Außenbereich kein Vorhaben und insbesondere nicht ohne weiteres eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 BauGB (Vorhaben) darstellte, wenn er aktuell die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG / BauGB für eine Neuansiedlung nicht mehr erfüllte (sei es wegen fehlendem „Dienen“ des Gebäudes für den Hof, vgl. Urteil des BVerwG vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 – juris Rn. 7 ff., sei es durch Reduzierung der Flächen für die Produktion von Futtermitteln und deren Zukauf; Umstellung auf vorrangigen Lohnbetrieb statt Eigenproduktion, Reduktion der Tätigkeit aus Alters- und/oder Krankheitsgründen oder im Hinblick auf die Aufnahme einer anderen hauptberuflichen Tätigkeit und der Umwandlung der Betriebe in „Freizeitbetriebe und ländliche Heimstätten“, vgl. Susanne Hahn, a.a.O., S. 195 m.w.N.).

54 Vor diesem Hintergrund sind die Regelungen des Gesetzes vom 18. August 1976 (§ 35 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 und 5 BBauG i.d.F. d. G. vom 18. August 1976, BGBl. I S. 2256, ber. S. 3617) zur Abmilderung des Strukturwandels in der Landwirtschaft zu verstehen. Sie sind vom Bundesgesetzgeber geschaffen worden, um von der Rechtsprechung bei Anwendung des entwickelten Bestandsschutzes gekennzeichneten Lücken (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Oktober 1966 – IV C 16.66 –, Vergrößerung des Bauwerks; Urteil vom 15. November 1974 – IV C 32.71 –, Nutzungsänderung einer Scheune; Urteil vom 30. April 1969 – IV C 63.68 – und Urteil vom 25. November 1970 – IV C 119.68 –, Ersatzbauten; zitiert jeweils nach juris), in dieser angestrebten Erhaltung von Vermögenswerten außenbereichsverträglich zu schließen (vgl. Regierungsentwurf, BT-Drs. 7/2496 S. 33, 48 f.). Danach war es ab dem Inkrafttreten zum 1. Januar 1977 beispielsweise möglich, ein Altenteilerhaus auch dann noch im Hofbereich als privilegiertes Vorhaben zu erstellen, wenn der übernehmende Hoferbe bereits nach der Übernahme seine Tätigkeit als Landwirt eingestellt hatte, d.h. es keinen landwirtschaftlichen Hof an dieser Stelle mehr gab (§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BBauG 1976). Es war vom Bundesgesetzgeber erkennbar nicht gewollt, dass der Landwirt, der seinen Hof aufgegeben und nicht zuvor an den Hoferben übergeben hatte, nunmehr für das bloße Weiterwohnen im Wohnhaus eine Nutzungsänderungsgenehmigung bedurft hätte. Diese hätte er nach § 35 Abs. 4 BBauG 1976 auch nicht mehr erhalten können, wenn er den Betrieb schon vor Stellung des Nutzungsänderungsantrag aufgegeben hätte (Wortlaut: „beabsichtigte Nutzungsänderung“). Vielmehr war § 35 Abs. 4 BBauG 1976 im Kern auf die Umnutzung von genuin für die landwirtschaftliche Tätigkeit genehmigten baulichen Anlagen geschaffen worden, um etwa die Bauwerke einer Scheune, Traktor-/Mähdresscherunterstand oder eines Stalles einer Nachnutzung zuführen zu können, die nicht nach Abs. 1 privilegiert war. Der Regierungsentwurf führt u.a. zu den Zielen der Novelle aus (BT-Drs. 7/2496 S. 33):

55 „Für Gebäude, die aufgrund des Strukturwandels nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigt werden, soll im Rahmen des Vertretbaren eine anderweitige Nutzung ermöglicht werden. Darüber hinaus soll einem Landwirt, der seinen Hof aufgegeben hat, unter bestimmten Voraussetzungen gestattet werden, in der Nähe seiner ehemaligen Hofstelle für seinen eigenen Bedarf ein Wohngebäude zu errichten.“

56 Insbesondere auch der seinerzeit neue § 35 Abs. 5 Nr. 1 BBauG 1976 wäre unverständlich, denn er würde es erlauben, eine – in der Auslegung des Beklagten und der Beigeladenen – durch Aufgabe der Landwirtschaft unzulässig gewordene Weiternutzung eines Wohnhauses, welche illegal geworden wäre und in der Konsequenz zu deren Beseitigung berechtigen würde, dennoch durch einen Neubau in eine legale Nutzung zu überführen, wenn das Wohngebäude den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht entspricht und durch wirtschaftlich vertretbare Modernisierungsmaßnahmen nicht angepasst werden kann. Demgegenüber wäre eine Weiternutzung unzulässig, wenn wirtschaftlich vertretbare Modernisierungen möglich wären. Eine derartige, erkennbar den Sinn und Ziel der gesetzlichen Regelung durch eine dies ausblendende reine Wortlautbetrachtung konterkarierende Auslegung kann dem Willen des Bundesgesetzgebers für das Änderungsgesetz 1976 nicht unterstellt werden. Vielmehr ging dieser erkennbar davon aus, dass die Weiternutzung legal geblieben ist, wenn die Wohnnutzung ursprünglich nach dem § 35 Abs. 1 Nr. 1, 1a und 2 BBauG zulässig war, jedoch (seinerzeit aktuell) ein Neubau mit gleicher Funktion nicht mehr den Regelungen des § 35 Abs. 1 BBauG (in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum einfachen und überwirkenden Bestandsschutz) entsprochen hätte (vgl. auch den Ausschussbericht zu der Gesetzesvorlage BT-Drs. 7/493 S. 35 und 86 f. mit der vorgeschlagenen und Gesetz gewordenen Fassung des § 35 BBauG).

57 Daraus folgt, dass die bloße Weiternutzung durch die Ehefrau von AV und ihren Sohn WV nicht gegen § 35 BBauG verstieß. Es wurden auch nach Auffassung des Beklagten und der Beigeladenen keine baulichen Änderungen nach dem Tod des Bauherrn AV (1975) durchgeführt, so dass insgesamt seinerzeit schon kein Vorhaben im Sinne des § 29 BBauG vorgelegen hat und damit nach § 29 Satz 1 BBauG keine Prüfung nach den §§ 30 bis 35 BBauG eröffnet war. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts wurde die der Genehmigung eigene Variationsbreite hier nicht verlassen und erst recht wurden durch die bloße Verringerung der landwirtschaftlichen Tätigkeit keine bodenrechtlichen Belange neu berührt. Die Genehmigungsfrage hat sich hier nicht neu gestellt (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 29 Rn. 49 ff.; vgl auch zu der Rechtslage in den 1970er Jahren: Weyreuther, Bauen im Außenbereich, 1979, Stichwort: Vorhaben S. 493 ff.).

58 Im Übrigen bleibt hier festzustellen, dass der vom Bundesgesetzgeber seinerzeit in § 35 und 146 BBauG gewählte Begriff der Landwirtschaft mehr umfasste, als von dem Beklagten und der Beigeladenen auf der Grundlage der aktuellen Kommentierungen angenommen wird. So führt etwa Schröder, Kommentar zum Bundesbaugesetz in der 4. Aufl. 1980, § 35 Rn. 5a: wie auch in § 146 Rn. 1 (jeweils m.w.N.) aus, dass nicht nur Haupterwerb und Nebenerwerbsbetriebe hierzu gehörten, sondern auch Selbstversorger und landwirtschaftliche Tätigkeit selbst bei fehlender Erwerbsabsicht (Hobbybetrieb). Hierzu führte auch das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 4. November 1975 (– IV C 30.75 –, juris Rn. 25) aus:

59 „Die Unangemessenheit einer Privilegierung individueller Erholungswünsche kann für den Gesetzgeber kein Hindernis sein, ein Vorhaben - mit Rücksicht auf andere allgemeine Belange - für dennoch privilegiert zu erklären. Ein Beispiel bietet § 35 Abs 1 Nr 1 BBauG. Dort hat der Gesetzgeber die Einschlägigkeit eines Privilegs von Merkmalen - "Landwirtschaft", "Betrieb", "Dienen" u.a.m. - abhängig gemacht, die auf das Vorliegen einer "Liebhaberei" keine Rücksicht nehmen und die daher auch in Kauf nehmen, daß ein Vorhaben für privilegiert zu halten ist, obgleich sich der mit ihm verfolgte Zweck - bezogen auf die Person des Antragstellers - als lediglich eine "Liebhaberei" darstellt. Diese Bevorzugung - gewissermaßen selbst für den Fall einer "Liebhaberei" - erklärt sich augenscheinlich daraus, daß die Beziehung zwischen dem Außenbereich, der landwirtschaftlichen Zweckbestimmung des Vorhabens und den allgemeinen Interessen derart "dicht" ist, daß neben ihr für die Frage nach dem Vorliegen nur einer Liebhaberei oder nur eines individuellen Erholungsstrebens kein Raum mehr bleibt.“

60 Die Korrektur für die Beurteilung erfolgte bei land- oder forstwirtschaftlichen Neubau- bzw. Erweiterungsvorhaben dadurch, dass weitergehend gefordert wurde (und wird), dass sie einem (ernsthaft gewollten und lebensfähigen) "Betrieb" dienen und "nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche" einnehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Mai 1969 – IV C 19.68 –, BVerwGE 34, 1; juris Rn. 18; Schröder, a.a.O., § 35 Rn. 5 ff.).

61 Im Hinblick auf die vorstehend skizzierten Umrisse des Begriffs „Landwirtschaft“ im Sinne der §§ 35, 146 BBauG ist demnach nicht erkennbar, dass die hier 1964 genehmigte landwirtschaftliche Tätigkeit auf den Grundstücken des Klägers durch die Ehefrau und den Sohn des Bauantragstellers AV vollständig und endgültig aufgegeben worden wären. Danach kann eine – nach Auffassung des Beklagten und der Beigeladenen vorliegende und zum Erlöschen der Genehmigung führende – genehmigungs- und außenbereichsfremde Nutzung („Wegfall der Privilegierung“) nach Auffassung des Senats nicht festgestellt werden.

62 d. Auch nach der gewandelten Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, welches das Fortbestehen der Genehmigung und des Bestandsschutzes nunmehr allein als eine Frage des landesrechtlichen Bauordnungsrechts ansieht (BVerwG, Urteil vom 7. November 1997 - 4 C 7.97 -, juris, Rn. 23), ist die Genehmigung auf der Grundlage einer landesrechtlichen Betrachtung nach Auffassung des Senats nicht untergegangen.

63 Der Senat hat zu der Frage des Erlöschens einer Baugenehmigung im Urteil vom 12. März 2013 – 8 A 11152/12.OVG – NVwZ-RR 2013, 672, 673) ausgeführt:

64 „Die Landesbauordnung sieht ein Erlöschen der Baugenehmigung nur vor, wenn innerhalb von vier Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen worden ist (§ 74 LBauO). Dafür gibt es hier keine Anhaltspunkte, vielmehr erfolgte hier eine Unterbrechung der Nutzung als Diskothek erst nach der Ausführung des Vorhabens, also nachdem das Vorhaben den genehmigten Ausbauzustand erreicht hatte. Während etwa § 18 Abs. 1 Nr. 2 BImSchG vorsieht, dass die immissionsschutzrechtliche Anlagengenehmigung erlischt, wenn eine Anlage während eines Zeitraumes von mehr als drei Jahren nicht mehr betrieben wird, gibt es in der LBauO keine entsprechende Regelung.

65 Eine analoge Anwendung von § 74 LBauO auf den Fall einer Nutzungsunterbrechung nach Ausführung des Vorhabens kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil von einer unbeabsichtigten Regelungslücke nicht ausgegangen werden kann. Im Übrigen begründet eine bereits ausgeführte Baugenehmigung einen weitergehenden Vertrauensschutz, als eine, deren Ausführung sich verzögert. Danach kommt nur ein Rückgriff auf die allgemeine Regelung des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes [LVwVfG] in Frage, dass insoweit das Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVfG] für anwendbar erklärt. Nach § 43 Abs. 2 VwVfG bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Diese landesrechtlichen Regelungen bestimmen den Schutz, den das Vertrauen in den Fortbestand der durch die Baugenehmigung eingeräumten Rechtspositionen genießt und damit den Inhalt des Eigentums. Daneben ist kein Raum für einen Bestandsschutz, der unmittelbar auf § 14 Abs. 1 Satz 2 GG gestützt wird (BVerwG, Urteil vom 7. November 1997 - 4 C 7.97 -, juris, Rn. 23). Das vom Bundesverwaltungsgericht für den Bestandsschutz nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entwickelte Zeitmodell findet daher auf genehmigte Bauvorhaben keine Anwendung (vgl. VGH BW, Urteil vom 4. März 2009 - 3 S 1467/07 -, BRS 74 Nr. 174 und juris, Rn. 31 f. m. w. N.; Gatz, juris-Praxisreport zu BVerwG, Beschluss vom 5.Juni 2007 - 4 B 20/07 -). …

66 Auf andere Weise erledigt ist ein Verwaltungsakt, wenn er durch einen Wegfall des Berechtigten oder des Regelungsobjekts oder auch durch Verzicht des Berechtigten auf die Wahrnehmung seiner Rechte seine regelnde Wirkung verliert sowie wenn die Beteiligten übereinstimmend davon ausgehen, dass er gegenstandslos ist (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Aufl. 2012, § 43 Rn. 41 f.).

67 Eine solche Erledigung ist hier nicht eingetreten. Der Berechtigte ist nicht weggefallen, … . Das Regelungsobjekt ist nicht weggefallen, denn die genehmigten Anlagen sind nicht untergegangen oder dauerhaft unbrauchbar geworden. …

68 Auch eine Erledigung dadurch, dass die Beteiligten den Verwaltungsakt übereinstimmend als obsolet ansehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 1998 - 4 C 11.97 -, NVwZ 1988, 729 f.), ist nicht eingetreten. Insbesondere hat auch der Berechtigte nicht auf die Nutzung als … verzichtet. …

69 Ein Verzicht auf die Nutzung als …lässt sich auch nicht schlüssig aus ihrem Verhalten herleiten. Ein konkludenter Verzicht wäre nur anzunehmen, wenn Umstände vorlägen, die eindeutig und unmissverständlich den Schluss zuließen, dass sie endgültig auf eine Nutzung als …verzichten wollte. Der Verzicht auf die durch eine Baugenehmigung genehmigte Nutzung bedeutet den Verzicht auf eine Rechtsposition, die einen wirtschaftlichen Wert hat. Dies gilt besonders dann, wenn eine neue Genehmigung … nicht erteilt werden dürfte. Deshalb kann ein objektiv wirtschaftlich unvernünftiger endgültiger Verzicht ohne ausdrückliche Erklärung nicht bereits angenommen werden, wenn die genehmigte Nutzung unterlassen wird, sondern erst dann, wenn es dafür erkennbar besondere Gründe gibt, etwa eine neue, vorteilhaftere Nutzung, oder veränderte Umstände, die darauf hindeuten, dass die genehmigte Nutzung dauerhaft nicht mehr gewollt oder unmöglich ist (vgl. VGHBW a. a. O., BayVGH, Urteil vom 1. Februar 2007 – 2 B 05.2470 -, BRS 71 Nr. 112 und juris, Rn. 21 f.) Dies ist hier nicht mit ausreichender Deutlichkeit der Fall. …

70 Ein Verzicht ist auch nicht darin zu sehen, dass die Wiederaufnahme der Nutzung … erst nach einer Unterbrechung von etwa 18 Jahren und dem Tode der damaligen Eigentümerin erfolgt ist. Eine Verpflichtung, eine genehmigte Nutzung ohne Unterbrechung fortzuführen, folgt aus der Baugenehmigung nicht. Das jahrelange Unterlassen der genehmigten Nutzung verstößt allerdings in der Regel gegen die Interessen des Berechtigten, so dass es durchaus die Frage aufwirft, ob noch ein Nutzungsinteresse besteht. Es gibt jedoch andererseits überzeugende Gründe dafür, eine …[N]utzung auch für längere Zeit zu unterlassen, ohne auf sie für immer verzichten zu wollen.“

71 An dieser Rechtsprechung hält der Senat weiterhin fest (vgl. auch: Jeromin, in: Jeromin/Kerkmann/Saame, a.a.O., § 74 Rn. 26 ff.; vgl. ebenso zum dortigen Landesrecht: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18. April 2017 – 2 A 916/15 –, juris, und Beschluss vom 29. Juni 2021 – 2 B 499/21 –, juris; Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2009 – 15 CS 09.2755 –, juris, und Urteil vom 2. November 2020 – 15 B 19.2210 –, NVwZ 2021, 1637; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 25. März 2021 – 1 MN 20/21 –, ZfBR 2021, 662).

72 Vorliegend gab es hinsichtlich des hier allein zu betrachtenden Wohngebäudes allenfalls eine kurzfristige Nutzungsunterbrechung durch den Tod von WV und den Auszug der letzten Mieter (2010) bis zum Eigentumsübergang auf den Kläger (2011). Diese Unterbrechung ist keinesfalls hinreichend, um daraus einen (dauerhaften) Verzicht auf die Baugenehmigung ableiten zu können. Andere Anhaltspunkte für einen Verzicht auf die Baugenehmigung für das Wohnhaus oder eine anderweitige Erledigung haben die Beteiligten nicht vorgetragen und sind nicht ersichtlich.

73 3. Selbst, wenn – entgegen der hier vertretenen Ansicht – der Auffassung des Beklagten und der Beigeladen zu folgen wäre, durch die zusätzliche Haltung von Hasen und die Verpachtung der Fischteiche ab 1975 (Tod von AV) und die Abschaffung der Hühner nach dem späteren Tod der Mutter sei in den 1980er Jahren eine Nutzungsänderung im Hinblick auf das Wohnhaus eingetreten, wäre diese materiell seinerzeit im Hinblick auf § 35 Abs. 4 BBauG 1976 baurechtmäßig gewesen. Andere Umstände, die dieser Nutzungsänderung hätten entgegengehalten werden können, als die in dieser Norm genannten, hat weder der Beklagte noch das Verwaltungsgericht angeführt und sind auch nicht ersichtlich.

74 Da seinerzeit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden und auch nach den anderen baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften die Weiternutzung uneingeschränkt zulässig war, war hierfür nach § 91 Abs. 1 Satz 2 LBauO 1974 (vom 27. Februar 1974, GVBl. S. 53) auch keine Baugenehmigung erforderlich. Dem stand auch die Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Naturpark Pfälzerwald“ vom 1. September 1967 (Amtsblatt BezReg Pfalz S. 140) nicht entgegen. Danach bestand lediglich ein mit Genehmigungsvorbehalt vorgesehenes Verbot, bauliche Anlagen aller Art, auch wenn sie einer Baugenehmigung oder Bauanzeige nicht bedürfen, zu errichten oder zu ändern (§ 3 Abs. 2 Buchstabe a). Für die Nutzungsänderung ist ein Verbot auch in den nachfolgenden Verordnung zum Pfälzer Wald nicht vorgesehen. So verbietet etwa § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Landesverordnung über den „Naturpark Pfälzerwald“ (vom 26. November 1984, GVBl. 1985, 199) lediglich die Errichtung und die Erweiterung von baulichen Anlagen. Daraus folgt, dass selbst bei Unterstellung der Rechtsauffassung des Beklagten und der Beigeladenen die „Nutzungsänderung“ in ein allgemeines Wohnhaus nicht nur materiell, sondern auch formell baurechtmäßig gewesen wäre (auf der Grundlage der bis zum 30. Juni 1987 geltenden Fassungen des § 35 BBauG und des § 91 LBauO). Eine derart genehmigungsfrei geänderte Nutzung durfte der Kläger 2011 übernehmen.

75 Die Bauordnungen der anderen (west-)deutschen Bundesländer sahen ähnliche Vorschriften vor (vgl. etwa § 69 Abs. 5 BauO Nds. m 23. Juli 1973, Nds. GVBl. S. 259; § 89 Abs. 5 LBauO BW in der Fassung vom 20. Juli 1972, Gesetzblatt BW vom 21. Juli 1972, Nr. 15, S. 351), so dass es – entgegen der Auffassung des Beklagten und der Beigeladenen – nicht verwunderlich ist, dass keine Rechtsprechung zu dieser Frage aus den 1960er bis 1980er Jahren ersichtlich ist.

76 4. Die Übernahme des Wohnhauses und der Grundstücke durch den Kläger stellt ebenfalls kein Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB im Hinblick auf das hier allein zu betrachtende Wohnhaus dar. Er betreibt auch heute noch Selbstversorgerwirtschaft einschließlich der Hühnerhaltung, welche zudem über die Selbstversorgung hinausgeht und steuerrechtlich relevant ist.

77 Danach liegt hier im Hinblick auf das Wohnhaus schon keine Funktionsänderung gegenüber der 1964 hierfür genehmigten Wohnnutzung vor (vgl. zur Wohnnutzung in einem Bauernhaus: BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 –, juris Rn. 9 bis 11), die als solche die Genehmigungsfrage im Sinne des § 29 BauGB erneut aufgeworfen hätte. Insbesondere stellt die Wiederaufnahme einer (zeitweilig) eingestellten Nutzung keine Nutzungsänderung dar (vgl. Krautzberger, in Ernst/ Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 29 Rn. 51 m.w.N.). Auch im Hinblick auf die Nutzungsintensität liegt kein Grund vor, von Aufwerfen einer Genehmigungsbedürftigkeit, etwa durch eine andersartige oder Mehrbelastung des Außenbereichs durch höhere Anforderungen an die Erschließung im weiteren Sinne (Straße, Wasser, Abwasser, Elektrizität, Müllabfuhr, Rettungsdienst, Schülerbeförderung etc.), auszugehen. Im Gegenteil verzichtet der Kläger durch den neuen Genehmigungsantrag auf zwei genehmigte (Einlieger-) Wohnungen und reduziert hierdurch die (mögliche) Belastung des Außenbereichs (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 –, juris, zur Mehrbelastung bei Schaffung einer weiteren Wohnung; OVG RP, Urteil vom 27. Februar 2018 – 8 A 11535/17.OVG – juris, zur Anwendung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB).

78 Im Übrigen wäre, wie bereits ausgeführt, eine – nach Auffassung des Beklagten und des Beigeladenen erfolgte – frühere Nutzungsänderung auf der Grundlage seinerzeitigen Rechtslage bei der Änderung Anfang der 1980er Jahr materiell baurechtmäßig gewesen, sodass der Nachnutzung durch den Kläger in der von ihm durchgeführten Form keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (vgl. arg. a fort. aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 5 BauGB). Selbst wenn die Nutzungsänderung nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches (in der Fassung des Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 8. Dezember 1986, BGBl. I S. 2191, mit Wirkung vom 1. Juli 1987) und der Einführung der prinzipiellen Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen durch § 60 LBauO 1986 (vom 8. November 1986 GVBl. 307, 1986 S. 48 mit Wirkung vom 1. Juli 1987) erfolgt wäre, hätte der Beklagte sie – mangels anderer Ablehnungsgründe – nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB genehmigen müssen. Das Verwaltungsgericht und der Kreisrechtsausschuss stellen bei ihren rechtlichen Überlegungen zur Ablehnung des Anspruchs auf eine Baugenehmigung insoweit tragend allein darauf ab, dass im Zeitpunkt des Baugenehmigungsantrags im Mai 2021 die Sieben-Jahres-Frist des § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe c BauGB (in der seit 1. Januar 1998 geltenden Fassung des Gesetzes vom 18. August 1997, BGBl. I 2081) im Hinblick auf die Übernahme des Wohnhauses durch den Kläger im Jahr 2011 abgelaufen gewesen sei. Sie beziehen sich dabei auf die Kommentierung von Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, 54. Ed. 1.8.2021, § 35 Rn. 127 [Widerspruchsbescheid S. 8] bzw. 152. EL Oktober 2023, § 35 Rn. 142 [Urteilsabdruck S. 12 f.]). Dabei bleibt indes unberücksichtigt, dass dieselbe, seit Jahrzehnten im Wortlaut fast unveränderte Kommentierung zur Anwendung der Sieben-Jahres-Frist in § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchstabe d BauGB in der drauffolgenden Randnummer ergänzend ausführt (zitiert aus dem Werkstand 160. EL, August 2025, Rn. 901 nach beckonline, nunmehr kommentiert von Söfker/Kment):

79 „Ausgenommen von diesem Grundsatz ist die Aufnahme einer Nutzungsänderung ohne vorherige Genehmigung. Hier kommt es auf den Zeitpunkt des Beginns der Nutzungsänderung an. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Teilprivilegierungstatbestand der Nr. 1 nicht verlangt, dass die Nutzungsänderung „noch beabsichtigt“, also in der Schwebe und damit noch nicht vollzogen ist.“

80 In gleicher Weise führte derselbe Kommentator Söfker bereits in der Loseblattausgabe des Kommentars (damals noch: Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB Kommentar, Lfg. 63 April 2000, § 35 Rn. 142, vorletzter Absatz; wortgleich mit der im Urteil zitierten 152. EL) aus:

81 „Ausgenommen von diesem Grundsatz ist die Aufnahme einer Nutzungsänderung ohne vorherige Genehmigung. Hier kommt es auf den Zeitpunkt des Beginns der Nutzungsänderung an. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Begünstigungstatbestand der Nr. 1 nicht verlangt, dass die Nutzungsänderung noch beabsichtigt ist (s. Rn. 139).“

82 Die Umsetzung der auch aus Sicht des Senats zutreffenden und überzeugenden Kommentierung führt dazu, dass selbst bei Unterstellung der zugrundeliegenden Auffassung des Beklagten und des Verwaltungsgerichts die Genehmigung zu erteilen wäre, da eine mehr als sieben Jahre dauernde Nutzungsunterbrechung nicht vorlag, vielmehr die von dem Beklagten inkriminierte Wohnnutzung innerhalb von weniger als zwei Jahren (wenn auf die Übernahme des Hauses durch den Kläger abgestellt würde) auf die vorherige Nutzung folgte. Würde hingegen auf die Zeit vom 1. Juli 1987 bis zum 31. Dezember 1997 und die seinerzeitige Fassung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB (ohne eine Frist) abgestellt, so wäre die Nutzungsänderung ohnehin durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Nebenerwerbs bei gleichzeitigem weiteren Wohnen im Wohnhaus durch den Voreigentümer WV unmittelbar (zumindest innerhalb einer angemessenen Übergangsfrist) umgesetzt worden (Übergangsfrist nach § 4 Abs. 3 BauGB-Maßnahmengesetz: fünf Jahre; vgl. dazu Söfker/Kment, in: Ernst/ Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 160. EL August 2025, Rn. 897).

83 5. Es sind auch im Übrigen keine weiteren, der beantragten Baugenehmigung entgegenstehenden Umstände ersichtlich. Nach den Mitteilungen der Vertreter der Verbandsgemeinde Annweiler im Erörterungstermin vom 17. Juni 2025 ist die abwassertechnische Erschließung weiterhin durch die geschlossene Grube gesichert, ein Anschluss an eine öffentliche Abwasserleitung ist weder vorgesehen noch gefordert.

84 Soweit die Beigeladene auf das Schreiben des Straßenbauamtes vom 21. August 1963 verweist, hat sie selbst bereits im seinerzeitigen Baugenehmigungsverfahren darauf hingewiesen, dass das Baugrundstück unmittelbar von der klassifizierten Straße erschlossen wurde (und auch heute noch wird). Auch der Bauantrag enthält eine Abzeichnung von einer Katasterkarte, die das Angrenzen nachweist (vgl. Bl. 11 und 13 der Bauakte 640030). Offenbar ging das Straßenbauamt im Hinblick auf verschiedene Katasterpläne (wie u.a. Bl. 59 der Bauakte 640030) irrtümlich davon aus, dass kein unmittelbares Angrenzen der Grundstücke des Bauantragstellers an die klassifizierte Straße vorliege und eine anderweitige Erschließungsmöglichkeit durch einen (vorhandenen) Weg gegeben sei. Die Beteiligten haben im Verfahren auf Nachfrage einen solchen Weg weder für die Vergangenheit behauptet noch für die Gegenwart benannt. Sollte die Bezugnahme in der Baugenehmigung auf dieses Schreiben so zu verstehen sein, dass damit eine Auflage der Erschließung durch einen Weg vorgesehen sei, so wäre diese Mangels Ausführbarkeit aus tatsächlichen Gründen (vgl. heute § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG) ohnehin nichtig gewesen. Im Übrigen dürfte die (spätere) Landesstraße tatsächlich (wohl entgegen der katastermäßigen Einzeichnung, was nach den Erfahrungen des Senats nicht selten vorgekommen ist) seinerzeit teilweise über das Grundstück der Bauantragsstellers AV verlaufen sein. Die Bereinigung der Parzellen(-grenzen) im Kataster, deren rechtliche Grundlage dem Senat nicht bekannt ist (vgl. § 33 Landesstraßengesetz), hat dazu geführt, dass heute ein Teil des ursprünglichen Grundstücks 1052 jenseits der Straße gelegen ist (Flurstück Nr. 1052/2), was bei einem ursprünglich fehlenden Angrenzen der Grundstücke des Bauantragstellers an die Straße nicht nachvollziehbar wäre. Auch heute grenzen die Grundstücke des Klägers noch an die Straße L… unmittelbar an.

III.

85 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 sowie § 162 Abs. 3 VwGO. Danach waren die Kosten des gerichtlichen Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Klägers hälftig zwischen den mit ihren Anträgen unterlegenen Beklagten und Beigeladenen zu teilen. An den Kosten des Vorverfahrens, an dem die Beigeladene noch nicht einmal als Hinzugezogener nach § 1 LVwVfG i.V.m. § 13 Abs. 2 VwVfG beteiligt war, kann die Beigeladene nicht, insbesondere nicht hinsichtlich der Gebühren und Auslagen des Kreisrechtsausschusses beteiligt werden. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens einschließlich der im Widerspruchsverfahren angefallenen notwendigen Aufwendungen des Klägers hat nach der Aufhebung des Widerspruchsbescheides der beklagte Landkreis selbst zu tragen. Ein Anlass, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen den anderen Beteiligten oder der Staatskasse aufzuerlegen, bestand nach der ständigen Rechtsprechung des Senats nicht, da sie mit ihrem Antrag unterlegen ist (§ 162 Abs. 3 VwGO).

86 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten ergibt sich aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 Zivilprozessordnung.

87 Die Revision war nicht zuzulassen, weil keiner der hierfür in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Beschluss

88 Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 20.000,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz).