Verwaltungsgericht Köln — 8 L 3108/25 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-12-05

Aktenzeichen: 8 L 3108/25

ECLI: ECLI:DE:VGK:2025:1205.8L3108.25.00

Dokumenttyp: Beschluss

Spruchkörper: 8. Kammer

Tenor

1.Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.

2. Der Streitwert wird auf 3.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Gründe

Der sinngemäße Antrag des Antragstellers,

die aufschiebende Wirkung der Klage vom 12. November 2025 (Az.: 8 K 8871/25) gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 16. Oktober 2025 bezüglich der in Ziffer 1 enthaltenen Nutzungsuntersagung für die Räume im hinteren Gebäudeteil L.-straße 00, 00000 X. wiederherzustellen sowie hinsichtlich der in Ziffer 3 enthaltenen Zwangsgeldandrohung anzuordnen,

hat keinen Erfolg. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Zunächst begegnet die in der angefochtenen Ordnungsverfügung ausgesprochene Anordnung der sofortigen Vollziehung keinen - von dem Antragsteller auch nicht geltend gemachten - formellen Bedenken im Lichte des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO.

Zu den Anforderungen vgl. OVG NRW, Beschluss vom 5. September 2023 - 4 B 362/23 -, juris, Rn. 2 f., m. w. N.

Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 VwGO vorzunehmende Abwägung zwischen dem Interesse der Antragsgegnerin an der Vollziehung der angegriffenen Maßnahme und dem Interesse des Antragstellers, deren Vollziehung durch Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der erhobenen Klage vorerst zu verhindern, fällt zum Nachteil des Antragstellers aus. Denn die Nutzungsuntersagung ist nach der gebotenen summarischen Prüfung unter Beachtung der Erfolgsaussichten in der Hauptsache mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtmäßig und verletzt den Antragsteller nicht in seinen Rechten.

Die ausgesprochene Nutzungsuntersagung kann voraussichtlich auf § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW gestützt werden. Hiernach kann eine Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

Ausgehend hiervon lagen die formellen und materiellen Voraussetzungen infolge der formell illegalen Wohnnutzung in den betroffenen rückwärtigen Gebäudeteilen der Liegenschaft vor.

Die Bauaufsichtsbehörde darf in der Regel nach § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW die Nutzung einer baulichen Anlage unter Anordnung der sofortigen Vollziehung allein wegen ihrer - hier insoweit unstreitigen - formellen Illegalität untersagen. Denn regelmäßig begründet allein die fehlende baurechtliche Genehmigung der fraglichen Nutzung ein erhebliches öffentliches Interesse an deren sofortiger Verhinderung. Anderenfalls würde nämlich der Vorteil, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer sie untersagenden Ordnungsverfügung wegen der aufschiebenden Wirkung der dagegen gerichteten Klage aufnehmen und fortführen zu können, einen erheblichen Anreiz bieten, dies auch tatsächlich zu tun. Auf diese Weise würde nicht nur die Ordnungsfunktion des Bauaufsichtsrechts entwertet, sondern auch der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer bislang nicht genehmigten baulichen Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, gegenüber dem bewusst oder unbewusst rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternder Weise bevorzugt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Juli 2018 - 10 B 850/18 -, juris, Rn. 4.

Zudem liegt nach summarischer Prüfung auch der von der Antragsgegnerin als weiter entscheidungstragend aufgeführte materielle brandschutzrechtliche Mangel eines fehlenden zweiten Rettungsweges entgegen § 33 Abs. 1 BauO NRW bei der Bestandsnutzung vor. Nach § 33 Abs. 1 BauO NRW erfordern Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen in jedem Geschoss einen vom ersten Rettungsweg unabhängigen zweiten Rettungsweg ins Freie. Insoweit genügt insbesondere die an allen Seiten von Mauern umgebene, „gefangene“ Hinterhofsituation jedenfalls in ihrer derzeitigen Gestalt nicht, um die dort vor der Nutzungseinheit befindliche Freifläche bis zum Vorderhaus als ausreichend zu betrachten. „Ins Freie“ bedeutet insoweit, dass eine Stelle erreicht werden muss, die nicht Teil der baulichen Anlage ist, aus der die Rettungswege führen, und auch nicht von ihr umhüllt ist; die Rettungswege müssen dorthin führen, wo keine Gefahren von Feuer und Rauch bestehen, weswegen Dachterrassen und Flachdächer auf dem Grundstück selbst damit als Zufluchtsort grundsätzlich ausscheiden.

Vgl. Koch/Plum, in: Gädtke/Johlen u. a. (Hrsg.), BauO NRW, 15. Aufl. 2024, § 33 Rn. 13.

Vorliegend ist lediglich ein Rettungsweg zur hier voraussichtlich einzig sicheren öffentlichen Verkehrsfläche durch den Treppenraum des Vorderhauses gegeben; eine anderweitige Selbst- oder Fremdrettung erscheint für die Bestandsnutzung gerade nicht möglich.

Auch die Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin ist nach summarischer Prüfung nicht zu beanstanden. Entgegen dem Vorbringen des Antragstellers ist die angeordnete Nutzungsuntersagung nicht unverhältnismäßig.

Insoweit beruft sich der Antragsteller zu Unrecht darauf, dass ein weiterer Bauantrag zur Legalisierung der rückwärtigen Wohnnutzung gestellt worden sei, welcher genehmigungsfähig sei. Maßgeblich ist insoweit, dass die aktuelle Nutzung nach wie vor formell illegal ist, solange der Bauantrag nicht positiv beschieden ist. Die Unverhältnismäßigkeit der Maßnahme würde mit Blick auf den zuletzt im Oktober 2025 gestellten Bauantrag voraussetzen, dass der Bauantrag auch nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig wäre und der Erteilung der Baugenehmigung keine sonstigen Hindernisse entgegenstünden.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18. Dezember 2013 - 7 B 1143/13 -, juris, Rn. 10, m. w. N.

Im Weiteren entspricht es der gefestigten Rechtsprechung, dass der Verstoß gegen den Baugenehmigungsvorbehalt und das formelle Baurecht grundsätzlich den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt und dass es regelmäßig der richtige Weg ist, Schwarzbauten und formell illegalen Nutzungen und Nutzungsänderungen mit einer Nutzungsuntersagungsverfügung zu begegnen. Es ist grundsätzlich nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden, die ungenehmigten Nutzungen und Nutzungsänderungen feststellen, vor Erlass einer Nutzungsuntersagung gleichsam ungefragt in eine Prüfung der materiellen Genehmigungsfähigkeit einzutreten. Wer „schwarz“ eine Nutzung aufnimmt, muss vielmehr stets damit rechnen, dass diese illegale Nutzung, deren Legalisierung allein Sache des Bauherrn ist, sofort unterbunden wird, es sei denn, seitens des Bauherrn sei alles getan, die Nutzungsänderung zu legalisieren und die Bauaufsichtsbehörde teile die rechtliche Beurteilung der materiellen Legalität. Dies bedeutet, dass der Ausspruch einer Nutzungsuntersagung im Hinblick auf den klaren Gesetzesverstoß gegen das formelle Baurecht allenfalls dann unverhältnismäßig sein kann, wenn der Bauherr einen bescheidungsfähigen Bauantrag bereits gestellt hat, die Bauaufsichtsbehörde ihre bauaufsichtliche Überprüfung der Genehmigungsfähigkeit dieses Vorhabens mit einem für den Bauherrn positiven Ergebnis bereits abgeschlossen hat und schließlich, dass auch im Übrigen der Aushändigung der Baugenehmigung nichts mehr im Wege steht.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 16. Mai 2017 - 7 B 426/17 -‍, juris, Rn. 5 f., m. w. N.

Ausgehend hiervon ist eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit auch des zuletzt eingereichten Bauantrags nicht anzunehmen. Die Antragsgegnerin hat insoweit plausibel dargelegt, jedenfalls hinsichtlich des nunmehr entwickelten Rettungswegkonzepts wiederum Fachämter zu beteiligen. In Anbetracht der sich aus den bisherigen erfolglosen Bauantragsverfahren auch erschließenden besonderen brandschutzrechtlichen Grundstückssituation für die zu legalisierende rückwärtige Wohnnutzung kann von einer sich aufdrängenden Genehmigungsfähigkeit,

vgl. zu diesem Maßstab auch VG Berlin, Beschluss vom 12. November 2015 - 19 L 245.15 -, juris, Rn. 38,

keine Rede sein.

Die Nutzungsuntersagung gestaltet sich voraussichtlich auch in Bezug auf die ausgesprochene Vornahmefrist von vier Wochen ab Bescheidzustellung nicht als ermessensfehlerhaft.

Will die Bauaufsichtsbehörde mit einer Nutzungsuntersagung - wie hier - gegen den Mieter einer Wohnung vorgehen, muss sie im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung erwägen und begründen, weshalb dem Mieter die Nutzung wie einem Eigentümer untersagt werden soll und innerhalb welcher Frist ihm eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist. Bei der Ermessensentscheidung sind alle relevanten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln und zu berücksichtigen. So hat es der Mieter einer formell illegal genutzten baulichen Anlage anders als der Eigentümer regelmäßig nicht in der Hand, in Reaktion auf eine Anhörung zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität unverzüglich einen Bauantrag zu stellen, um den formellen Mangel zu beheben. Zudem ist zu prüfen, ob neben dem Gesichtspunkt der formellen Illegalität weitere öffentliche Belange, insbesondere fehlende Standsicherheit oder unzureichender Brandschutz, die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtfertigen können und welche Belange des Mieters die Anordnung der sofortigen Vollziehung hindern oder jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern Sicherheitsaspekte nicht entgegenstehen, ist unter anderem zu beachten, dass, um eine Wohnungslosigkeit des Mieters zu vermeiden, diesem eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss. Dabei können die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters ebenso von Bedeutung sein wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarktes. Beides muss gegebenenfalls ermittelt werden.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Juli 2018 - 10 B 850/18 -, juris, Rn. 5.

Gemessen hieran ist das seitens der Antragsgegnerin ausgeübte Ermessen voraussichtlich nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin hat bereits in der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung den Aspekt des bisweilen schwierigen Wohnungsmarktes auf ihrem Stadtgebiet erkannt sowie die herkömmlichen Fristen von mehreren Wochen bis Monaten für eine neue Wohnungssuche bei ihrer Abwägung berücksichtigt. Demgegenüber hat sie mit eingestellt, dass eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben infolge brandschutzrechtlicher Mängel bei einem fehlenden zweiten Rettungsweg droht. Sie hat zudem - im gerichtlichen Verfahren insoweit zulässigerweise nach § 114 Satz 2 VwGO ergänzt - ausgeführt, dass der Antragsteller über jenen materiellen Brandschutzverstoß bereits seit dem Anhörungsschreiben Kenntnis sowie in der Folge bereits seit Juni 2024 Zeit für eine alternative Wohnungssuche hatte.

Vgl. zu diesem Aspekt auch VG Köln, Beschluss vom 5. April 2019 - 8 L 34/19 -, juris, Rn. 29.

Dass die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers eine Ersatzwohnraumbeschaffung im Einzelfall etwa unter keinen Umständen zuließen, hat dieser zudem keineswegs substantiiert dargelegt. Weder sind Anhaltspunkte dafür gegeben, dass der Antragsteller seit dem vorgenannten Zeitpunkt vergeblich vergleichbaren bzw. bedarfsgerechten Ersatzwohnraum gesucht und nicht gefunden hätte, noch hat er seine geäußerte Befürchtung, auf der Straße leben zu müssen, vor diesem Hintergrund weiter begründet.

Vgl. zum Darlegungserfordernis etwaig unberücksichtigter individueller Umstände OVG NRW, Beschluss vom 30. März 2021 - 7 B 1742/20 -‍, juris, Rn. 19; OVG Nds., Beschluss vom 20. Januar 2025 - 1 ME 158/24 -‍, juris, Rn. 15.

Soweit gem. § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 VwGO auch die Anordnung der aufschiebenden Wirkung hinsichtlich der in Ziffer 3 der vorgenannten Ordnungsverfügung enthaltenen Zwangsgeldandrohung begehrt werden sollte, ist der Antrag ebenfalls unbegründet.

Zu den Maßstäben vgl. VG Saarland, Beschluss vom 26. Februar 2008 - 5 O 1102/07 -, juris, Rn. 4, m. w. N.

Es sprechen keine überwiegenden Gründe für die Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldandrohung. Sie beruht auf §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 58 und 63 VwVG NRW. Zweifel an der Rechtmäßigkeit sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Das Gericht hat sich hierbei an Ziffer 11 Buchstabe a i. V. m. Ziffer 14 Buchstabe a des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019 unter gerichtlicher Schätzung orientiert.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Entscheidung über den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung bei dem Ver­waltungs­gericht Köln (Appellhofplatz, 50667 Köln oder Postfach 10 37 44, 50477 Köln) schriftlich Beschwerde eingelegt werden, über die das Ober­verwal­tungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster ent­scheidet. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist ein­geht bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegi­dii­kirch­platz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster. Die Be­schwerde ist in­nerhalb eines Mo­nats nach Be­kanntgabe der Ent­scheidung zu be­gründen. Die Be­gründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Be­schwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich einzu­reichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung ab­zuändern oder auf­zuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung aus­einander setzen.

Die Beschwerde ist einzulegen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Perso­nen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentli­chen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens ist nicht selbstständig anfechtbar.

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nach­­dem diese Ent­scheidung Rechtskraft erlangt oder das Ver­fahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln (Appellhofplatz, 50667 Köln oder Postfach 10 37 44, 50477 Köln) schrift­lich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Ge­schäfts­stelle Beschwerde ein­gelegt wer­den, über die das Ober­ver­wal­tungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster ent­scheidet, falls das Ver­wal­tungs­ge­richt ihr nicht abhilft. Hierfür be­steht kein Vertretungszwang. Ist der Streitwert später als ei­nen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde inner­halb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbe­schlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zu­läs­sig, wenn der Wert des Be­schwer­degegen­s­tandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Ge­richt, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grund­sätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.