Amtsgericht Krefeld — 10 C 129/23 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-10-16

Aktenzeichen: 10 C 129/23

ECLI: ECLI:DE:AGKR:2025:1016.10C129.23.00

Dokumenttyp: Urteil

Spruchkörper: Einzelrichter

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, 7.172,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 6.261,48 EUR ab dem 11.02.2023, aus 350,00 EUR ab dem 09.04.2023 und aus 561,34 EUR ab dem 26.08.2023 zu zahlen.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiterhin zu verurteilen, an sie 144,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.02.2023 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 55 % und die Kläger gesamtschuldnerisch zu 45 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Tatbestand Die Parteien streiten in Gesamthöhe von 13.798,05 EUR aus einem beendeten Mietverhältnis um eine Nutzungsentschädigung für den Monat Dezember 2022, diverse Schadensersatzansprüche sowie Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2021 und 2022.

Die Parteien verband ein Mietvertrag vom 03.04.2014 über ein Einfamilienhaus in der Z.-straße in X.. Das Mietverhältnis begann am 01.08.2014. Es handelte sich um die Erstvermietung eines Neubaus, dessen Garten neu angelegt worden war. Der monatliche Mietzins wurde auf 1.399,00 EUR zzgl. 150,00 EUR Betriebskostenvorauszahlung, somit insgesamt 1.549,00 EUR vereinbart. Zudem wurde eine Mietsicherheit in Höhe von 4.197,00 EUR vereinbart und geleistet. Nach § 9 Ziffer 8 des Mietvertrags übernahmen die Beklagten die Gartenpflege auf eigene Kosten. Hiernach waren sie verpflichtet, insbesondere während der Wachstumszeit, den Rasen zu mähen sowie Bäume, Sträucher und Hecken fachgerecht zu beschneiden. In § 11 des Mietvertrags wurde den Beklagten eine Schönheitsreparaturpflicht übertragen. Umstritten ist, ob dies wirksam geschah.

Wörtlich hieß es:

„1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch seinen Mietgebrauch erforderlich sind. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge bedingt, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre, Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle acht Jahre,

anderen Nebenräumen alle zehn Jahre.

Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.

Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden […].“

Wegen des weiteren Inhalts des Mietvertrags wird auf Bl. 11-28 d.A. verwiesen.

Am 07.09.2020 brach die Halterung der Duschtür im Badezimmer. Im Dezember 2020 wurde die Duschtrennwand im Badezimmer ersetzt.

Der Mietvertrag wurde durch die Beklagte zum 30.11.2022 gekündigt.

Am 09.12.2022 wurde ein Übergabetermin durchgeführt. Im Rahmen dieses Übergabetermins verpflichteten sich die Beklagten, die von ihnen eingebrachten Laminatböden im 1. OG zu entfernen sowie diverse Bohrlöcher zu verschließen und Badaccessoires sowie die Aufkleber an der Kinderzimmertür zu entfernen. Die Beklagten nahmen sodann im Laufe des Dezembers 2022 Malerarbeiten in der Küche, in den Kinderzimmern, im Schlafzimmer und im Dachgeschosszimmer vor. Zu diesem Zweck behielten die Beklagten bis zum 23.12.2022 den Schlüssel zu dem Mietobjekt.

Nach Schlüsselübergabe stellten die Kläger sodann weitere Schäden am Mietobjekt fest.

So war die Abdeckung einer Außensteckdose abgefallen. Weiter wies die Duschtrennwand im Badezimmer Verkalkungen, Schimmel und Grünspan auf. Die Kinderzimmerwände waren fleckig gestrichen und wiesen Kleberückstände auf. Dort war ein Wandtattoo angebracht. Im Büro des Hauses befand sich eine Wandbeschriftung.

Weiter hatten die Beklagten während der Mietzeit die Esszimmertür ausgehängt und in der Garage gelagert. Die Kläger ermittelten für eine Ersatzbeschaffung Kosten in Höhe von 319,00 EUR. Ob dieser Betrag erstattungsfähig ist, ist umstritten.

Außerdem wies der Rasen im Garten Kahlstellen auf und war uneben. Die als Grenzbewuchs gepflanzte Hecke, die bei Einzug ca. 1 Meter hoch und 50 cm breit gewesen war, war nun ca. 4-5 Meter hoch und ca. 2-3 Meter breit.

Die Kläger holten für den Anstrich des Hauses sodann ein sich auf 6.679,23 EUR belaufendes Angebot der Malerwerkstätte K. ein.

Mit Schriftsatz vom 03.04.2023 und 12.07.2023 wurden den Beklagten die Nebenkostenabrechnungen 2021 und 2022 übermittelt. Für 2021 ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 504,78 EUR und für 2022 ein Nachzahlungsantrag in Höhe von 561,34 EUR. Die Kläger forderten zur Zahlung bis zum 25.08.2023 auf.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.12.2022 wiesen die Kläger die Beklagten auf diverse Mängel hin und forderten diese unter Fristsetzung bis zum 31.12.2022 zur Beseitigung auf. Die Beklagten wiesen dies zurück und forderten die Rückzahlung der Kaution. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.01.2023 bezifferten die Kläger den Schaden unter Beifügung von Belegen und setzten eine Zahlungsfrist bis zum 10.02.2023. Dabei brachten die Kläger das Kautionsguthaben gegen die Schadensersatzforderung in Abzug.

Für das anwaltliche Tätigwerden wurden den Klägern 707,34 EUR als anrechnungsfreier Betrag der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Rechnung gestellt und gezahlt.

Die Kläger behaupten, zwei Abdeckungen der Steckdosen im Außenbereich würden fehlen bzw. seien abgebrochen, sodass Feuchtigkeit hätte eindringen können, teilweise seien die Steckdosen im Inneren locker. Außerdem seien acht Steckdosen in der Küche, 3 im Dachgeschoss und jeweils 2 in den Kinderzimmern locker gewesen, weil der Steckdosenrahmen beschädigt worden sei. Weiter sei die Home Way 4-fach Abdeckung einer Steckdose beschädigt gewesen. Die Erneuerung der Steckdosen sei auf Auftrag der Kläger von der Firma G. zu Kosten von 147,44 EUR brutto durchgeführt worden. Ein Verschleiß der Steckdosen sei in einer Mietzeit von 8 Jahren auszuschließen.

Weiter seien in den Bädern zwölf, 4 Fliesen für die Handtuchhalter an der Wand, 4 Fliesen für die Spiegelbefestigung sowie 4 Fliesen für die Handtuchhalterungen neben dem Waschbecken, in der Küche zwanzig und im WC im Dachgeschoss 4 Wandfliesen neben dem Waschbecken durchbohrt und auf diese Weise beschädigt worden und die Dübellöcher mit Befestigungsträgern zurückgelassen worden. Das mittige Durchbohren von Wandfliesen sei nicht üblich und hinterlasse einen verheerenden optischen Eindruck.

Der hochwertige, dunkle Naturstein-Fliesenboden im Badezimmer im 1. OG und im Flur vor dem Badezimmer sei durch mangelnde Reinigung hell verfärbt und verätzt. Dies sei durch die Firma T. zu Kosten von 1.851,64 EUR brutto auf Auftrag der Kläger maschinell mit Diamantpulver und Siliziumbürsten saniert worden. Dies sei auch notwendig gewesen.

Die Duschtrennwand sei derart stark verschmutzt gewesen, dass sie von der Firma Weiß zu Kosten von 1.175,24 EUR brutto ausgetauscht werden musste. Dies stelle keine Wertverbesserung dar, da die neue Duschabtrennung gleichwertig sei.

Das Obergeschossbad, die Küche, das Schlafzimmer, das gesamte Dachgeschoss, die Waschküche, das Kinderzimmer links, das Treppenhaus zur 1. Etage und das weitere Kinderzimmer seien ungleichmäßig und fleckig gestrichen. Alle weiteren Räume seien im Laufe von 8 Jahren Mietzeit nicht gestrichen worden und seien deshalb fleckig. Es seien Ränder der dort vorher befindlichen Möbel und Bilder zurückgeblieben. Ein Neuanstrich sei notwendig gewesen. Die Kosten in Höhe von 6.679,23 EUR seien üblich und angemessen.

Die Fensterbacken der zwei Velux Fenster und des einen Giebelfensters im Dachgeschoss und in den Ecken der Fensterbänke seien verfärbt und verschmutzt gewesen. Im WC im Dachgeschoss seien die Wände fleckig gestrichen und Fliesen und die Spiegelleiste überstrichen gewesen.

Die Wände in der Küche seien unfachgerecht gestrichen worden. Fettrückstände seien nicht entfernt worden, sodass die Farbe fleckig erschiene.

Die Esszimmertür habe sich auf Grund von Feuchtigkeit verzogen und habe nicht mehr eingebaut werden können.

Die Beklagten hätten den Garten über die gesamte Mietdauer nicht ausreichend gepflegt. Der Rasen hätte bei warmer Witterung auch im November geschnitten werden müssen. Es liege eine intensive Verunkrautung vor. Die Kläger hätten die Firma B. mit der Wiederherstellung des Gartens beauftragt, wofür ihnen 3.643,78 EUR in Rechnung gestellt worden seien. Hierbei handele es sich um übliche und angemessene Kosten.

Weiter hätte das Mietobjekt von Grund auf gereinigt werden müssen. Insbesondere seien die Sanitäreinrichtungen verkalkt, die Türelemente, die Treppenanlage und die Sockelleisten sowie die Bodenflächen und Rollladen im Erdgeschoss von innen und außen verschmutzt gewesen. In den Waschbecken hätten sich noch Haare befunden und in der Toilette Exkrement-Streifen, außerdem habe auf dem Waschbecken im Dachgeschoss ein gebrauchter Tampon gelegen. Sämtliche Fenster hätten geputzt werden müssen, da diese jahrelang nicht geputzt worden seien. Die Kläger hätten deshalb die Firma Gebäudereinigung I. mit der Reinigung beauftragt, wofür den Klägern 1.713,60 EUR in Rechnung gestellt worden sei. Die Kosten seien üblich und angemessen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an sie 13.798,05 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 11.018,33 EUR ab dem 11.02.2023 aus 1.713,60 ab Zustellung der Klageerweiterung und aus 1.066,12 EUR ab dem 26.08.2023 zu zahlen,

die Beklagten als Gesamtschuldner weiterhin zu verurteilen, an sie 707,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.02.2023 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, das Mietobjekt sei tatsächlich zum 01.12.2022 weitervermietet gewesen.

Sie bestreiten die gegenüber der Firma G., der Firma T., der Firma Weiß und der Firma B. aufgewendeten Kosten mit Nichtwissen. Jedenfalls handele es sich bei dem Zustand des Hauses um Verschleiß. Außerdem hätte eine Reinigung der Duschtrennwand ausgereicht, jedenfalls sei eine Werterhöhung eingetreten. Außerdem bestreiten sie mit Nichtwissen, dass die Esszimmertür nicht habe wieder eingehängt werden können. Die Wandbeschriftung im Büro sei mühelos zu entfernen gewesen.

Das Angebot der Malerwerkstätte K. sei weder ortsangemessen noch üblich und korrespondiere nicht mit dem Vortrag der Kläger, sondern beinhalte eine Komplettsanierung.

Der Garten sei im Winter zurückgegeben worden, weshalb jahreszeitbedingt keine Gartenarbeiten durchgeführt werden konnten. Die Steckdosen im Innenbereich hätten lediglich festgezogen werden müssen. Die Bohrlöcher in den Bädern seien entstanden, weil die Kläger den Beklagten kostenfrei Badaccessoires der Firma R. angeboten hätten.

Sofern vor der Dusche Kalkspuren entstanden seien folge dies daraus, dass im September 2020 die Duschtür gebrochen sei und erst im Dezember 2020 repariert worden sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten der Sachverständigen Theis, Kesseler und Stellberg. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Gutachten Bl. 314-325, 346-359 und 485-503 d.A. verwiesen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise im Umfang von 7.172,82 EUR begründet.

I.

Es besteht ein teilweiser Anspruch der Kläger auf Nutzungsentschädigung in Hinblick auf die Dezembermiete 2022 in Höhe von 1.037,96 EUR für den Zeitraum bis zum 23.12.2022. Für den weiteren Dezemberzeitraum vom 24.12.2022 bis zum 31.12.2022 besteht kein Anspruch. Nach § 546a Abs. 1 BGB besteht der Anspruch auf Nutzungsersatz, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht zurückgibt für die Dauer der Vorenthaltung in Höhe der vereinbarten Miete. Unstreitig wurde der Schlüssel für das Mietobjekt am 23.12.2022 zurückgegeben. Der Eintritt eines weiteren Schadens bei den Klägern ist nicht dargetan, da diese der Behauptung, sie hätten das Mietobjekt bereits zum 01.12.2022 neu vermietet, nicht entgegengetreten sind und keinen konkreten Mietausfall vorgetragen haben.

II.

Ein Schadensersatzanspruch der Kläger nach §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 S. 1, 282, 241 Abs. 2 BGB besteht (abzüglich der Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch) in Höhe von insgesamt 5.573,52 EUR.

Ein Schadensersatzanspruch steht dem Vermieter für Schäden zu, die der Mieter durch Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft selbst herbeigeführt hat oder die ihm zugerechnet werden können. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, muss der Mieter nach § 538 BGB nicht kompensieren. Die Höhe des Schadensersatzanspruches ist auf Ersatz der notwendigen Kosten gerichtet. Hierbei ist der Grundsatz der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen.

Macht der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend, so hat er zudem darzulegen und zu beweisen, dass die Mieträume bei Überlassung an den Mieter mangelfrei waren, welche Schäden im Zeitpunkt der Rückgabe vorgelegen haben und dass die Beschädigung der Mietsache durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist. Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen ist, so obliegt dem Mieter der Entlastungsbeweis gem. § 538 BGB, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.

Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter aus positiver Vertragsverletzung gem. § 280 BGB sind zudem abzugrenzen von auf Schadensersatz wegen unterlassener oder mangelhafter Schönheitsreparaturen des Mieters. Der Mieter muss nachteilige Veränderungen des Dekorationszustandes des Mietobjekts trotz vertragsgemäßen Gebrauchs dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat und diese Pflicht bei Vertragsende fällig ist. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung ist es grundsätzlich zulässig, die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag zu übertragen, da dies den Mieter nach § 307 BGB nicht grundsätzlich unangemessen benachteiligt. Klauseln, auf Grund derer der Mieter gehalten ist je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind wirksam, da hierdurch auf den Umfang, nicht jedoch wie bei Bedarf auf den Zeitpunkt der durchzuführenden Arbeiten abgestellt wird.

Weiter haftet der Mieter bei mangelhafter Ausführung der Renovierungsarbeiten dem Vermieter aus positiver Vertragsverletzung für die Verschlechterung der vorhandenen Dekoration unabhängig davon, ob er zur Schönheitsreparatur wirksam verpflichtet war. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass dem Vermieter durch die unfachmännischen Renovierungsarbeiten ein Schaden entstanden ist. Ein solcher liegt jedoch nur dann vor, wenn der Mieter durch seine Arbeiten einen Zustand geschaffen hat, der schlechter ist als derjenige vor den fehlerhaften Arbeiten.

Unter Anwendung dieser Grundsätze besteht wegen der Beschädigung des Türblatts der Esszimmertür durch die Beklagten durch unsachgemäße Lagerung während ihres Mietgebrauchs ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 126,00 EUR.

a.

Das Türblatt der Esszimmertür ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, namentlich des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Theis vom 22.02.2024 auf Grund der unstreitigen Lagerung durch die Beklagten in der Garage, nicht mehr funktionstüchtig, da dieses verzogen ist. Der Sachverständige gelangte zu diesem Ergebnis anhand überzeugender Ermittlungsmaßnahmen, insbesondere einer Ortsbegehung und erstellte seine Begutachtung schlüssig und widerspruchsfrei. An seiner fachlichen Expertise bestehen keine Zweifel.

b.

Die Höhe des Schadensersatzes unterliegt nach § 287 ZPO der Schätzung des Gerichts. Es ist ein Abzug Neu-für-Alt vorzunehmen. Als Anknüpfungstatsachen berücksichtigt das Gericht insbesondere die Lichtbilder des streitgegenständlichen Türblatts, insbesondere Bl. 320 d.A. sowie öffentlich zugängliche Quellen. Es handelt sich danach um das Türblatt einer Spanplatten-Innentür mittlerer Qualität, die nach dem Inhalt der Akte mit Neuerrichtung des Gebäudes 2014 eingebracht worden ist und bei Auszug der Beklagten 8 Jahre alt war. Die durchschnittliche Haltbarkeitsdauer eines solchen Türblatts liegt gerichtsbekannt bei 25 Jahren, die Resthaltbarkeit der streitgegenständlichen Tür damit bei 17 Jahren. Die Neuanschaffungs- und Einbaukosten liegen nach Schätzung des Gerichts bei 180,00 EUR netto. Erstattungsfähig sind 70 % des Neupreises. Der Anfall von Umsatzsteuer ist nicht vorgetragen.

Wegen der Beschädigung von zwei Wänden im Kinderzimmer und Büro durch Wandtattoos steht den Klägern ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 580,51 EUR zu.

a.

Die beiden großflächigen Wandtattoos, Bl. 31 und 37 d.A., wären durch die Beklagten bei Auszug zu entfernen gewesen. Nach § 11 Nr. 3 des Mietvertrags muss die Farbgebung der Wände am Ende des Mietverhältnisses dem üblichen Geschmacksempfinden entsprechen und neutral und hell ausgeführt sein, sofern der Zustand durch die Mieter verändert wurde. Dass die Wandtattoos durch die Beklagten eingebracht wurden und nicht entfernt wurden, ist unstreitig.

b.

Die Kosten für die Beseitigung ergeben sich aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Kesseler vom 02.03.2024. Der Sachverständige gelangte zu diesem Ergebnis anhand überzeugender Ermittlungsmaßnahmen, insbesondere einer Ortsbegehung und erstellte seine Begutachtung schlüssig und widerspruchsfrei. An seiner fachlichen Expertise bestehen keine Zweifel. Insbesondere ist auch plausibel und nachvollziehbar, dass die in Rede stehenden Wände nach Beseitigung der Wandtattoos neu gestrichen werden müssen. Es sind die Bruttokosten erstattungsfähig, da die Kläger tatsächlich Malerarbeiten in dem Mietobjekt durchgeführt haben, die auch das Kinderzimmer und das Büro umfassten. Die in Rede stehenden Beseitigungskosten wären den Klägern außerdem nicht ohnehin im Zuge der Malerarbeiten entstanden.

Den Klägern steht außerdem ein Schadensersatzanspruch in Hinblick auf die Gartenpflegekosten in Höhe von 3.643,78 EUR zu.

a.

Eine massive Verunkrautung der Rasenfläche im Sinne eines Schadens der Kläger ist auf den Lichtbildern Bl. 32 d.A. nicht erkennbar. Vielmehr kann das Gericht sich auf Grund der Lichtbilder eine nach § 286 ZPO hinreichende Überzeugung davon bilden, dass die Rasenfläche dem in § 9 Nr. 8 des Mietvertrags vereinbarten im üblichen Rahmen gepflegten Zustand entspricht, ohne dass es einer weiteren Beweisaufnahme bedarf. Jahreszeitenbedingt kann der Zustand von Rasen in den Wintermonaten von einem gartengestalterischen Ideal abweichen. Den Beklagten wurde durch die Formulierung des Mietvertrags ein gewisser Gestaltungsspielraum eingeräumt. Eine besonders qualitativ hochwertige oder repräsentative Gestaltung der Rasenfläche ist durch die Beklagten vor diesem Hintergrund nicht geschuldet gewesen.

b.

Durch den unterbliebenen Rückschnitt der Hecken ist den Klägerin indes ein Schaden in Höhe von 3.643,78 EUR brutto entstanden. Der Zustand der Hecke bei Rückgabe war nicht vertragsgemäß. Nach § 9 Nr. 8 des Mietvertrags waren die Hecken fachgerecht zu beschneiden. Dies ist unstreitig unterblieben. Die Beklagten können sich nicht dadurch rechtfertigen, dass die Hecke als Sicht und Lärmschutz gegen das angrenzende Industriegebiet wachsen gelassen wurde. Jedenfalls bei Auszug hätte die Hecke wieder in den vertragsgerechten Zustand zurückversetzt werden müssen.

c.

Die Höhe des entstandenen Schadens steht fest auf Grund des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholung des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Stellenberg vom 18.07.2024. Der Sachverständige bestätigte die nach der Rechnung der Firma B. verauslagten Kosten anhand überzeugender Ermittlungsmaßnahmen, insbesondere einer Ortsbegehung und erstellte seine Begutachtung schlüssig und widerspruchsfrei. An seiner fachlichen Expertise bestehen keine Zweifel.

Es besteht in Hinblick auf den Zustand der Innen- und Außensteckdosen ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 71,50 EUR brutto.

a.

Eine - streitige - Lockerung von Steckdosen und oberflächliche Beschädigung von Steckdosenrahmen im Innenbereich in einem Mietzeitraum von acht Jahren wäre aus Sicht des Gerichts jedenfalls als typische Folge vertragsgemäßen Gebrauchs und als üblicher Verschleiß des Mietobjekts zu betrachten, die nach § 538 BGB nicht erstattungsfähig ist. Einer weiteren Beweisaufnahme bedarf es vor diesem Hintergrund nicht.

b.

Das Fehlen bzw. das Abbrechen einer Abdeckung der Außensteckdose ist unstreitig. Die Höhe des Schadens ergibt sich aus einer Schätzung des Gerichts im Sinne des § 287 ZPO auf Grundlage der Rechnung der Firma G. sowie öffentlich zugänglicher Quellen. Die Umsatzsteuer ist erstattungsfähig, da die Steckdosen tatsächlich repariert worden und Kosten in Rechnung gestellt worden sind.

Hinsichtlich der Wandfliesen in Küche, Badezimmer und WC, die mit diversen Dübellöchern durchbohrt worden ein sollen, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz nicht.

Jedenfalls deshalb nicht, weil das Durchbohren von Wandfliesen zum Zweck der Befestigung von Armaturen, Schränken u.ä. von dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietimmobilie zum Zwecke des Wohnens in diesem konkreten Einzelfall umfasst ist. Es ist nicht grundsätzlich vertragswidrig, Wandfliesen zu durchbohren. Zwar müssen Bohrlöcher nach Möglichkeit in der Fuge angebracht werden, jedoch nur dann, wenn dies nach den räumlichen Gegebenheiten und der Nutzungsart möglich ist. Insbesondere Armaturen in Badezimmer und WC, wie sie auf Bl. 30, 33 d.A. ersichtlich sind, müssen jedoch auf einer bestimmten gebrauchs- und abmessungsimmanenten Höhe und Breite montiert werden, die nicht immer an die jeweilige Fuge angepasst werden kann. Den vorgenannten Bildern ist außerdem zu entnehmen, dass eine große Anzahl der Bohrlöcher für Armaturen tatsächlich in der Fuge platziert waren. In der Küche werden an Wandfliesen regelmäßig Hängeschränke montiert. Auch diese können nicht in jedem Fall so platziert werden, dass sich die Befestigung in einer Fuge befindet.

Hinsichtlich des Natursteinfliesenbodens vor der Dusche im Badezimmer im 1 OG besteht ein Schadensersatzanspruch ebenfalls nicht.

In einer Wohnperiode von 8 Jahren ist es üblich und dem allgemeinen Verschleiß zuzurechnen, dass der Bereich vor der Dusche mit Feuchtigkeit in Kontakt kommt. Den Lichtbildern Bl. 30, 32 und 33 d.A. ist ein optisches Erscheinungsbild desselben zu entnehmen, das nach Wertung des Gerichts dem allgemein erwartbaren Zustand entspricht. Die Kläger sind zudem dem Vortrag der Beklagten nicht entgegengetreten, dass der Zustand des Bodens in diesem Bereich darauf zurückzuführen sei, dass im Jahr 2020 der Austausch der defekten Duschtür erst nach 3 Monaten erfolgte und die Familie zwischenzeitlich ohne Duschtür habe duschen müssen. Der Zustand des Bodens ist nach diesem unbestrittenen Vortrag also jedenfalls als Folge der verzögerten Erfüllung der Instandsetzungspflicht die Kläger in Hinblick auf die defekte Duschtür zu werten und beruht nicht auf einem Verschulden der Beklagten.

Es besteht auch kein Anspruch auf Erstattung der für den Austausch der Duschtrennwand angefallenen Kosten im Wege des Schadensersatzes.

Der Vortrag zum Zustand der Duschtrennwand und der Notwendigkeit des Austausches blieb auch nach Hinweis des Gerichts unsubstantiiert. Die Notwendigkeit eines vollständigen Austauschs ist für das Gericht nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Jedenfalls ist die Verschmutzung einer Duschtrennwand durch feuchtigkeitstypische Ablagerungen - auch über einen Zeitraum von nur 2 Jahren - regelmäßig vertragsgemäß.

Auch hinsichtlich etwaiger Verfärbungen der Fensterbacken erfolgte der Vortrag substantiiert. Dem Vortrag ist nicht zu entnehmen, zu welchen Anteilen diese speckig bzw. gar nicht oder verfärbt bzw. verschmutzt gewesen sein sollen. Von diesen Differenzierungen hängt indes die Einstandspflicht der Beklagten ab.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Innen-Neuanstrich des Mietobjekts wegen durch die Beklagten nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Malerarbeiten besteht in Höhe von 5.000,00 EUR.

a.

Bei Auszug der Beklagten 2022 war ein Anstrich im Sinne einer Schönheitsreparatur durch den Mietgebrauch im Sinne des § 11 Nr. 1 des Mietvertrags der nach Neuerrichtung 2014 vermieteten Wohnimmobilie nach Ansicht des Gerichts erforderlich. Die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch den formularmäßig ausgestalteten Mietvertrag erfolgte wirksam und benachteiligte die Beklagten insbesondere nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. § 11 Nr. 1 des Mietvertrags sieht für Schönheitsreparaturen in den zentralen Räumlichkeiten des Mietobjekts nach dem Maßstab der konkreten Erforderlichkeit ein regelmäßiges Zeitinterval von 8 Jahren vor. Dieses war bei Auszug verstrichen. Den Lichtbildern, insb. Bl. 31, 34, 35, 37-39, 51-54 d.A. ist zu entnehmen, dass die Wände - auch die bereits durch die Beklagten gestrichenen - großflächig einen Zustand aufwiesen, aus dem sich ergibt, dass ein Neuanstrich nach Ansicht des Gerichts im Sinne des Mietvertrags erforderlich war, da der optische Eindruck der Räumlichkeiten umfassend beeinträchtigt war. Die Wandfarbe war an mehreren Stellen eindeutig vergilbt, verschmutzt und abgenutzt. Unerheblich ist dabei, ob tatsächlich jede einzelne Wand bzw. Deckenfläche betroffen war, da ein Neuanstrich jedenfalls Zimmerweise grundsätzlich nur einheitlich erfolgen kann, da ansonsten ein uneinheitlicher, dekorativ minderwertiger optischer Eindruck erzeugt wird. Auch nicht zu unterscheiden ist zwischen den Wänden, die bereits durch die Beklagten gestrichen worden sind und den übrigen Wänden, da den Lichtbildern zu entnehmen ist, dass insgesamt ein verschmutzter Zustand bestand und ein einheitlicher sauberer Zustand hergestellt werden musste.

b.

Die hierfür erforderlichen Kosten unterliegen der Schätzung des Gerichts. Als Anknüpfungstatsachen können die Lichtbilder der Räumlichkeiten und das Angebot der Malerwerkstätte Messmann sowie öffentlich zugängliche Quellen herangezogen werden. Der in dem Angebot ausgewiesene Stundensatz von 50,05 EUR ist gerichtsbekannt angemessen. Ein Stundenaufwand von 10 Stunden erscheint dem Gericht angesichts der Anzahl der Räume und der Größe der Flächen erforderlich und angemessen. Insgesamt werden die erforderlichen Kosten durch das Gericht nach § 287 ZPO auf dieser Grundlage auf 5.000,00 EUR netto geschätzt. Berücksichtigt wurde, dass die Kläger eine Schadensminderungspflicht trifft und ein Schaden nur fiktiv, somit netto, geltend gemacht wird sowie ein Kinderzimmer und das Büro bereits von der Position „Wandtattoo“, somit 2 Zimmer, umfasst sind.

Reinigungskosten sind als Schadensersatz nur im Umfang von 350,00 EUR erstattungsfähig. Nach § 23 Nr. 1 des Mietvertrags waren die Mieträume bei Auszug vollständig gereinigt zurückzugeben. Die Entfernung von Kleberückständen und Farbflecken und Farbrückständen ist bereits Teil der erstattungsfähigen Malerkosten. Bodenflächen müssen bei Neuvermietung ohnehin erneut gereinigt werden, da diese bereits verschmutzen, wenn das Objekt, z.B. zum Zwecke der Übergabe, betreten wird. Außerdem erfolgte die Reinigung, ausweislich des Rechnungsdatums vom 24.03.2023 erst ca. 4 Monate nach Auszug der Beklagten. Es ist nicht ersichtlich, dass sämtliche dabei beseitigten Verunreinigungen der Fenster auf die Mietzeit der Beklagten zurückzuführen sind, zumal im Winter an den Fenstern verstärkt Verschmutzungen auftreten. Im Einzelnen kann dies auch mittels eines Sachverständigengutachtens nicht mehr ermittelt werden, da Verschmutzungen zu jeder Zeit entstehen können. Es verbleibt die notwendige Beseitigung der Verschmutzungen der Sanitäranlagen. Anhand der Lichtbilder Bl. 43 und 45 d.A. ist eine Verschmutzung zur Überzeugung des Gerichts gegeben, anhand der Lichtbilder kann der Schaden auf 350,00 EUR geschätzt werden.

Der Schadensersatzanspruch ist in Höhe von 4.197,00 EUR durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten erloschen.

III.

Ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung besteht in Höhe von 561,34 EUR.

Für die Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2021 besteht kein Anspruch. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, andernfalls ist die Geltendmachung ausgeschlossen, es sei denn die verspätete Geltendmachung ist nicht zu vertreten. Die Betriebskosten 2021 wurden erst mit Schreiben vom 03.04.2023, somit nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht.

Ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2022 besteht in Höhe von 561,34 EUR. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist fristgerecht am 12.07.2023 erstellt worden. Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit wurden durch die Beklagten innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 4 BGB nicht erhoben.

IV.

Die Nebenforderungen bestehen teilweise.

Der Anspruch auf Zinsen, §§ 286, 288, 291 BGB, folgt bezüglich eines Teilbetrags von 6.261,48 EUR aus Verzug ab dem 11.02.2023, aus 350,00 EUR ab Zustellung der Klageerweiterung ab dem 09.04.2023 und aus 561,34 EUR aus Verzug ab dem 25.08.2023.

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe des anrechnungsfreien Teils sind nur im Umfang von 144,70 EUR erstattungsfähig, da die Beklagten sich bei erstmaligem anwaltlichem Tätigwerden durch Schreiben vom 21.12.2022 lediglich mit der Nutzungsentschädigung Dezember 2022 nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug befanden.

V.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 12.731,93 EUR bis zum 09.01.2025 und auf 13.798,05 EUR ab dem 10.01.2025.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Krefeld, Nordwall 131, 47798 Krefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Krefeld zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Krefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.