Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern 3. Senat — 3 M 334/24 OVG — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2025-07-15

Aktenzeichen: 3 M 334/24 OVG

ECLI: ECLI:DE:OVGMV:2025:0715.3M334.24OVG.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 80 Abs 2 S 1 Nr 4 VwGO, § 80 Abs 5 VwGO, § 80a VwGO

Leitsatz

Wird eine rechtswidrig ohne das erforderliche Einvernehmen der Gemeinde bzw. unter dessen Ersetzung erteilte Baugenehmigung auf den Widerspruch der Gemeinde hin aufgehoben, so ist zur Wahrung der Rechte der Gemeinde regelmäßig die Anordnung der sofortigen Vollziehung gerechtfertigt. Dies gilt jedoch nicht auch für eine verfügte Nutzungsuntersagung.(Rn.66) (Rn.68)

Verfahrensgang

vorgehend VG Schwerin 2. Kammer, 23. August 2024, 2 B 1262/24 SN, Beschluss

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 23. August 2024 teilweise geändert.

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die baurechtliche Nutzungsuntersagung in Ziff. 2 des Bescheids des Antragsgegners vom 31. Januar 2024 wird wiederhergestellt.

Soweit das Verwaltungsgericht den Antrag des Antragstellers zu 1. abgelehnt hat, die aufschiebende Wirkung seiner Klagen gegen den Widerspruchsbescheid des Antragsgegners vom 23. Juni 2023 – Az. 90266-19-90 – (Aufhebung der Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018) und gegen dessen Widerspruchsbescheid vom 23. Juni 2023 – Az. 21354-22-90 (Aufhebung der Baugenehmigung vom 6. April 2022) wiederherzustellen, wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsteller zu 1. trägt die Hälfte der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Antragsgegners und der Beigeladenen für beide Instanzen. Der Antragsgegner, die Beigeladene zu 1. und die Beigeladene zu 2. tragen jeweils ein Sechstel der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu 1. sowie jeweils 1/3 der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin zu 2. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 42.500 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1 Gegenstand des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens sind für sofort vollziehbar erklärte Bescheide über die Aufhebung zuvor erteilter gleichlautender Baugenehmigungen und eine für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung.

2 Die zu Gunsten des Antragstellers zu 1. erteilte Baugenehmigung betrifft das Grundstück A-Straße in A., Flurstück 22/2 der Flur 2, Gemarkung A.. Das Grundstück gehört zum Gelände der ehemaligen Gutsanlage A., das im Flächennutzungsplan (…) als Sondergebiet Haustierpark dargestellt ist. Das Gebäude A-Straße wurde nach den Angaben der Antragsteller 1997 auf dem Fundament eines früheren Stallgebäudes errichtet. Nachdem das Gebäude zuvor als Gaststätte mit Pension genutzt worden war, erteilte der Antragsgegner unter dem 13. Juli 2007 einem Dritten eine Baugenehmigung für die Umnutzung des Gebäudes für eine Wohngruppe junger Erwachsener mit wesentlichen psychischen Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit einer Arbeits- und Beschäftigungs-Tagesstätte als Einrichtung der Eingliederungshilfe. In dem Gebäude befanden sich zwölf Einzelzimmer sowie jeweils anteilig mitgenutzte Sanitär- und Küchenbereiche. Über die Nutzung der Räume wurden separat zu den Betreuungsverträgen jeweils gesonderte Mietverträge mit den Nutzern abgeschlossen. Der Kostenträger gab jeweils befristete Kostenübernahmeerklärungen ab. Die Betreuungsangebote wurden überwiegend im benachbarten Gebäude der Arbeits- und Beschäftigungs-Tagesstätte realisiert. Die Wohngruppe existierte bis Ende April 2014. Der Haustierpark ist seit 2008 geschlossen und seit 2011 geräumt.

3 Die Gemeindevertretung der Beigeladenen zu 1. beschloss im Mai 2019 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6 „Ferienpark Gutsanlage A.“, mit dem für den fraglichen Bereich einschließlich der Flurstücke 22/2 und 23/3 ein „landschaftsgebundener Freizeit- und Erlebnispark“ geplant und ein sonstiges Sondergebiet für touristische und Freizeitzwecke vorgesehen werden sollte. Gleichzeitig wurde ein Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren gefasst. Im Juni 2020 fasste die Gemeindevertretung Beschlüsse über die Billigung und Auslegung des Vorentwurfs des Bebauungsplans, der für die Fläche ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Freizeit- und Erlebnispark“ vorsah. Am 7. April 2022 fasste die Gemeindevertretung einen Aufstellungsbeschluss für einen entsprechenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der die Flurstücke 22/2 und 23/3 nicht einbezieht. Mit Beschluss vom 23. Juni 2022 billigte sie den Vorentwurf und beschloss die Auslegung zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. Am 13. Januar 2025 wurde der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gefasst. Vorhabenträgerin soll die Beigeladene zu 2. sein.

4 Die Antragsteller zu 1. und 2. sind Eheleute. Sie erwarben die Flurstücke 22/2 und 23/3 Anfang des Jahres 2017. Nach der vorliegenden Meldebestätigung für den Antragsteller zu 1. ist er dort seit dem 1. März 2017 mit Nebenwohnsitz und seit dem 30. Januar 2020 mit alleinigem Wohnsitz gemeldet. Die Nutzungsaufnahme wurde der Bauaufsichtsbehörde im Juli 2019 angezeigt. Nach dem Vortrag der Beigeladenen im Verwaltungsverfahren bzw. im erstinstanzlichen Verfahren war das Gebäude zu diesem Zeitpunkt nicht bewohnbar und nicht bewohnt. Aktuell leben die Antragsteller zusammen mit ihren drei Kindern in dem Gutshaus. Die umgebenden Grundstücke stehen im Eigentum der Beigeladenen zu 2.

5 Der Antragsteller zu 1., der seinerzeit als Jurist beim Antragsgegner beschäftigt und seit September 2018 Leiter des Fachdienstes Kommunalaufsicht war, stellte am 6. November 2018 einen Bauantrag im vereinfachten Verfahren gemäß § 63 LBauO M-V zum beabsichtigten Einbau einer Treppe und der Aufteilung des Hauses in vier Wohnungen. Für das als „Änderung Nutzungsgliederung Wohnhaus (4 WE) und Einbau statisch-konstruktiver Bauteile“ bezeichnete Vorhaben erteilte der Antragsgegner ihm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren die Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018. Die Beigeladene zu 1. wurde im Verfahren nicht beteiligt. Sie legte Widerspruch ein.

6 Auf den Antrag der Beigeladenen zu 1. ordnete das Verwaltungsgericht Schwerin mit Beschluss vom 21. April 2022 – 2 B 619/19 SN – die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs an. Die hiergegen vom Antragsgegner erhobene Beschwerde wies der Senat mit Beschluss vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris) zurück.

7 Mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juni 2023 (Az. 90266-19-90) hob der Antragsgegner die Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018 unter Bezugnahme auf die Gründe der gerichtlichen Entscheidungen hinsichtlich des Vorliegens einer Nutzungsänderung auf.

8 Der Antragsteller zu 1. erhob daraufhin Klage (VG Schwerin Az. 2 A 1100/23 SN), über die noch nicht entschieden wurde.

9 Unter dem 22. Januar 2022 hatte der Antragsteller zu 1. „höchst hilfsweise und zur Berichtigung etwaiger Verfahrensfehler“ einen erneuten Bauantrag gestellt. Die Beigeladene zu 1. war beteiligt worden und hatte ihr Einvernehmen mit der Begründung versagt, das Vorhaben liege im Außenbereich und beeinträchtige die öffentlichen Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 7 BauGB. Dies wurde in einem begleitenden anwaltlichen Schreiben näher erläutert. Die Beigeladene zu 1. hatte ferner im Hinblick auf die in Aufstellung befindliche Planung die Zurückstellung beantragt. Dem entsprach der Antragsgegner durch für sofort vollziehbar erklärten Bescheid vom 24. August 2020 über die Zurückstellung für die Dauer eines Jahres.

10 Mit Bescheid vom 6. April 2022 hatte der Antragsgegner dem Antragsteller zu 1. nach Anhörung der Beigeladenen zu 1. eine weitere Baugenehmigung „gemäß seines hilfsweise gestellten Antrags … unter Zugrundelegung der Anwendbarkeit der §§ 30 bis 37 BauGB gem. § 29 Abs. 1 Baugesetzbuch“ erteilt. In der Begründung hieß es, entsprechend dem Begehren des Bauherrn werde eine bodenrechtlich relevante Änderung und Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB unterstellt. Das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Die Darstellung einer Sonderbaufläche für einen Haustierpark im Flächennutzungsplan sei funktionslos geworden. Das Vorhaben führe nicht zur Verfestigung eines Siedlungssplitters, weil die Wohnnutzung sich nicht wesentlich von der vorherigen Nutzung durch eine Wohngruppe unterscheide. Die aktuellen gemeindlichen Planungen hätten noch keinen hinreichend fortgeschrittenen Planungsstand, um als beeinträchtigter öffentlicher Belang die Zulässigkeit des Vorhabens auszuschließen. Die Erschließung sei gesichert, weil die Gemeinde als Eigentümerin auf Dauer rechtlich gehindert gewesen sei, den Anliegerverkehr zu dem Baugrundstück zu untersagen. Der erfolgte Verkauf der Zuwegungsfläche könne daran nichts ändern.

11 Mit gesondertem Bescheid gleichen Datums hatte der Antragsgegner das gemeindliche Einvernehmen ersetzt.

12 Auf den Widerspruch der Beigeladenen zu 1. hob der Antragsgegner mit weiterem Widerspruchsbescheid vom 23. Juni 2023 (Az. 21354-22-90) die Baugenehmigung vom 6. April 2022 und den Bescheid gleichen Datums zur Ersetzung des Einvernehmens auf. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Vorhaben widerspreche der Darstellung als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Haustierrassenpark im Flächennutzungsplan der Gemeinde. Dass die einem konkreten, schon seit Jahren nicht mehr verfolgten Vorhaben dienende Darstellung gleichwohl nicht überholt sei, sei dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris) zu entnehmen.

13 Das von der Beigeladenen zu 1. insoweit bereits zuvor eingeleitete vorläufige Rechtsschutzverfahren beim Verwaltungsgericht Schwerin – 2 B 465/23 SN – wurde daraufhin durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beendet.

14 Der Antragsteller zu 1. erhob gegen den Widerspruchsbescheid betreffend die Aufhebung der Baugenehmigung vom 6. April 2022 Klage (VG Schwerin Az. 2 A 1099/23 SN), über die noch nicht entschieden wurde.

15 Am 1. August 2023 wurde gegen den Antragsteller zu 1. ein Disziplinarverfahren eröffnet, in dem ihm wegen der Beteiligung an dienstlichen Vorgängen im Zusammenhang mit seinen Baugenehmigungen u.a. Verstöße gegen das Gebot der uneigennützigen Amtsführung sowie gegen Mitwirkungsverbote vorgeworfen werden. Ihm wurde die Führung der Dienstgeschäfte verboten. Der Antragsteller zu 1. wurde zwischenzeitlich an eine andere Behörde versetzt. Das Disziplinarverfahren ist noch nicht abgeschlossen.

16 Mit Bescheid vom 31. Januar 2024 ordnete der Antragsgegner gegenüber beiden Antragstellern die sofortige Vollziehung der Bescheide vom 23. Juni 2023 zur Rücknahme der Baugenehmigungen vom 27. Dezember 2018 und vom 6. April 2020 an (Ziff. 1). Gleichzeitig untersagte er die Nutzung der baulichen Anlage auf dem Grundstück A-Straße in der Gemeinde K., OT A. (Gemarkung A., Flur 2, Flurstücke 22/2 und 23/3) zu Wohn- oder sonstigen Zwecken mit dem Zusatz, dass dieser Nutzungsuntersagung bis spätestens 31. Juli 2024 Folge zu leisten sei (Ziff. 2 des Bescheids), ordnete die sofortige Vollziehung an (Ziff. 3 des Bescheids) und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 EUR an (Ziff. 4 des Bescheids).

17 Zur Begründung wurde ausgeführt: Die sofortige Vollziehung der Aufhebungsbescheide werde angeordnet, um die Voraussetzungen für die Nutzungsuntersagung zu schaffen, die ihrerseits zur Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung für sofort vollziehbar erklärt werde. Weiter heißt es dort:

18 „Der gesamte Vorgang ist in ein Geflecht aus zunächst einfach nur wenig problembewusster verwaltungsinterner Gefälligkeit eingebettet, die sich im Laufe der Zeit nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einem disziplinarrechtlich relevanten kollusiven Zusammenwirken mehrerer Amtsträger entwickelt hat. Dies wird im Rahmen verschiedener Disziplinarverfahren gesondert verfolgt. Abgesehen von einer entsprechenden beamtenrechtlichen Reaktion ist jedoch auch und nicht zuletzt zum Schutz des Vertrauens der Bevölkerung in eine zuverlässige Verwaltung, die ohne Ansehung der Position des einzelnen Bauantragstellers nach rechtsstaatlichen Grundsätzen funktioniert, eine zeitnahe Unterbindung eines rechtswidrigen Zustandes geboten.“

19 Die Baugenehmigungen seien aufzuheben gewesen, weil sie sich nach den vom OVG Greifswald im Beschluss vom 30. November 2022 bestätigten Feststellungen des VG Schwerin als zweifelsfrei rechtswidrig erwiesen hätten. Denn die Baugenehmigungsbehörde habe es versäumt, das erforderliche gemeindliche Einvernehmen einzuholen. Im Fall der Rücknahme einer Baugenehmigung während eines Widerspruchsverfahrens sei das behördliche Ermessen auf Null reduziert, wenn – wie hier – der Widerspruch zulässig und begründet sei. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei aus Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses geboten, um den Baugenehmigungen ihre formelle Legalisierungswirkung zu nehmen und eine Verfestigung des baurechtswidrigen Zustands zu verhindern. Aufgrund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung sei es erforderlich, die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung zu schaffen. Die rechtswidrigen Baugenehmigungen begründeten in der Situation der Anfechtung der Rücknahmeentscheidungen aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Anfechtung gleichwohl eine formal scheinbar rechtskonforme Nutzung. Diesen Rechtsschein gelte es zu zerstören, um der negativen Vorbildwirkung entgegenzutreten. Die Wohnnutzung sei materiell illegal und selbst in modifizierter Weise nicht genehmigungsfähig. Zudem seien die Baugenehmigungen unter grober Missachtung verwaltungsrechtlicher Prüfungsstandards und nach derzeitiger Erkenntnis in unzulässiger Ansehung der Person des Antragstellers erlangt, was ihre Ausübung besonders missbilligenswert erscheinen lasse. Es sei zweifelhaft, ob die Baugenehmigungen ihrem Feststellungsgehalt nach überhaupt geeignet seien, eine Wohnnutzung zu legalisieren. Es spreche viel dafür, dass sich der legalisierende Gehalt der Baugenehmigungen antragsgemäß lediglich auf Umbaumaßnahmen innerhalb des Gebäudes bzw. die Aufteilung in vier Einheiten bezogen habe, und verkannt worden sei, dass eine Nutzungsänderungsgenehmigung hätte beantragt werden müssen. Die fehlende Genehmigungsfähigkeit einer Wohnnutzung ergebe sich daraus, dass die Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 BauGB nicht vorlägen. Es bestünden erhebliche Zweifel an einer gesicherten Erschließung. Das Grundstück habe nach derzeitigem Prüfungsstand keinen rechtlich gesicherten Zugang zu einer öffentlichen Straße, da der Stichweg auf dem Flurstück 107 weder gewidmet sei noch als öffentlich gelte. Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans, in dem eine Sonderbaufläche Haustierrassenpark dargestellt sei. Ferner lasse es die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. Die dauerhafte Wohnnutzung sei geeignet, eine unerwünschte Vorbildwirkung für das Hinzutreten weiterer Bauten in der unmittelbaren Umgebung zu entfalten. Gründe, im Einzelfall von einer Nutzungsuntersagung abzusehen, seien nicht gegeben. Insbesondere rechtfertige die familiäre Situation keine anderweitige Entscheidung, da die Wohnungsmarktlage einen Umzug innerhalb der eingeräumten Frist zulasse. Das über das Interesse an der Nutzungsuntersagung selbst hinausgehende Interesse an der sofortigen Vollziehung sei darin begründet, dass dem Bauherrn angesichts der Eindeutigkeit der Rechtslage kein Vorteil durch die aufschiebende Wirkung der Klage zuteilwerden solle. Hinter dem öffentlichen Interesse an der Vermeidung einer negativen Vorbildwirkung und dem öffentlichen Interesse an der Wahrung des Ansehens staatlicher Bauaufsichtsbehörden und des Vertrauens in deren Achtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes müsse das individuelle Interesse an der Aufrechterhaltung der Wohnsituation für die Antragsteller und ihre Kinder zurücktreten. Das Vertrauen in staatliche Bauaufsichtsbehörden würde massiv beschädigt, wenn sich der Eindruck verfestige, diese seien nicht in der Lage einmal begangene Fehler zu korrigieren und auch gegenüber den eigenen Verwaltungsbeamten Durchsetzungskraft zu zeigen. Das Status-Quo-Interesse desjenigen, der eine Baugenehmigung unter Nutzung seiner beamtenrechtlichen Stellung erlangt bzw. aufrechterhalten habe, sei jedenfalls nicht schutzwürdig.

20 Die Antragsteller legten mit Schreiben vom 19. Februar 2024 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden wurde.

21 Im Juni 2024 wurde der Antragsteller zu 1. in die Gemeindevertretung der Beigeladenen zu 1. gewählt.

22 Die von den Antragstellern gestellten Anträge auf vorläufigen Rechtsschutz wegen der Rücknahme der Baugenehmigungen und der Nutzungsuntersagung hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss vom 23. August 2024 als unbegründet abgelehnt. Den Antrag wegen der Rücknahme der Baugenehmigungen habe bei verständiger Würdigung nur der Antragsteller zu 1. gestellt. Nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand des Gerichts spreche Überwiegendes dafür, dass sowohl die Aufhebung der Baugenehmigungen als auch die Nutzungsuntersagungsverfügung rechtmäßig seien.

23 Die Aufhebung der Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018 erweise sich nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand des Gerichts bei summarischer Prüfung als rechtmäßig. Die Erteilung der Genehmigung sei bereits deshalb rechtswidrig gewesen, weil sie unter Verstoß gegen § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergangen sei. Das für die Anordnung der sofortigen Vollziehung erforderliche besondere öffentliche Interesse bestehe darin, einer negativen Vorbildwirkung vorzubeugen, die auch von Zuständen oder Vorgängen ausgehen könne, die zwar genehmigt, aber offensichtlich materiell rechtswidrig seien; auch hierdurch könnten Fehlvorstellungen über die Rechtslage oder über die Bereitschaft der zuständigen Behörde, gegen Rechtsverstöße einzuschreiten und damit eine Nachahmungsgefahr ausgelöst werden. Das Interesse an der Fortsetzung der Wohnnutzung überwiege schon angesichts deren fehlender Genehmigungsfähigkeit nicht. Was den vom Antragsteller zu 1. geltend gemachten Verlust seines Kommunalmandats angehe, habe er nicht schlüssig vorgetragen, dass es ihm unmöglich wäre, seinen Hauptwohnsitz andernorts im Gemeindegebiet zu nehmen und so den Verlust des Mandats zu verhindern. Selbst wenn man von einem Mandatsverlust infolge der Vollziehung der streitgegenständlichen Verfügungen ausginge, wäre der Antragsteller, der sich in Kenntnis der Rücknahmeentscheidungen zur Wahl habe aufstellen lassen, insoweit nicht schutzwürdig.

24 Auch die Aufhebung der Baugenehmigung vom 6. April 2022 werde sich im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtmäßig erweisen. Sie dürfte jedenfalls den öffentlichen Belang nach § 35 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB beeinträchtigen, weil sie – wie sich bereits aus dem Beschluss des Senats vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris Rn. 22) ergebe – die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Der Einwand des Antragstellers, auch die 2007 genehmigte Nutzung für Zwecke einer psychosozialen Wohngruppe sei eine Wohnnutzung, ändere daran nichts, weil es sich um eine andere Unterart der Wohnnutzung gehandelt habe, die gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO Gegenstand besonderer Festsetzungen sein könne. Zudem dürfte die 2007 genehmigte Nutzung durch die von den Antragstellern vorgenommene Nutzungsänderung endgültig aufgegeben worden sein. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB lägen nicht vor. Erforderlich wäre im Fall eines Ensembles, dass der kulturhistorisch bedeutsame Zusammenhang auch in dem jeweiligen Gebäude selbst erkennbar sei. Das fragliche Gebäude sei aber 1997 auf dem Fundament eines bisherigen Stallgebäudes errichtet worden und entspreche optisch einem gewöhnlichen Wohnhaus. Für das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung gelte dasselbe wie hinsichtlich der Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018.

25 Die Nutzungsuntersagung dürfte sich ebenfalls als rechtmäßig erweisen. Die Wohnnutzung sei infolge der für sofort vollziehbar erklärten Rücknahme der Baugenehmigungen formell illegal. Ermessensfehler seien nicht ersichtlich. Das besondere öffentliche Interesse an der Vollziehung bestehe darin, Nachahmungseffekten entgegenzuwirken.

26 Gegen den am 28. August 2024 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller am 2. September 2024 beim Verwaltungsgericht Beschwerde eingelegt und diese am Montag, 30. September 2024 gegenüber dem Oberverwaltungsgericht begründet.

II.

27 Die zulässige Beschwerde ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet. Nach dem maßgeblichen Beschwerdevorbringen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) besteht kein Anlass zu einer Änderung des angegriffenen Beschlusses, soweit das Verwaltungsgericht die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen die für sofort vollziehbar erklärte Aufhebung der Baugenehmigungen abgelehnt hat (1.). Anders verhält es sich hinsichtlich der für sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung. Insoweit ist die aufschiebende Wirkung der Klage antragsgemäß wiederherzustellen (2.).

28 1. Die geltend gemachten Einwände gegen die für sofort vollziehbar erklärte Aufhebung der Baugenehmigungen führen nicht zum Erfolg der Beschwerde.

29 a) Dies gilt zunächst, soweit geltend gemacht wird, entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts sei die Aufhebung der Baugenehmigungen rechtswidrig.

30 aa) Was die Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018 angeht, wird mit der Beschwerde vorgetragen, Grund und Inhalt der Baugenehmigung sei keine Nutzungsänderung mit bauplanungsrechtlicher Relevanz gewesen, sondern lediglich die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb des Wohngebäudes der Gebäudeklasse 3. Es sei nicht um ein bauplanungsrechtlich relevantes Vorhaben gegangen, sondern um einen lediglich bauordnungsrechtlich relevanten Eingriff in die Gebäudesubstanz.

31 (1) Die Beschwerde kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass bereits die Baugenehmigung aus dem Jahr 2007 eine Nutzung als Wohngebäude zugelassen habe.

32 Insoweit wird vorgetragen, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei bereits 2007 eine Nutzung als Wohngebäude im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 BauNVO genehmigt worden. Die aktuelle Nutzung liege innerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzung. Dass unterschiedliche Unterarten der Wohnnutzung vorlägen, die gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO Gegenstand besonderer Festsetzungen sein könnten, treffe nicht zu. In einem Bebauungsplan die Unterart „psychosoziale Wohngruppe“ zuzulassen, während das allgemeine Wohnen ausgeschlossen werde, sei bereits begrifflich nicht möglich, weil die „psychosoziale Wohngruppe lediglich zusätzlich zu allen Komponenten des allgemeinen Wohnens noch die Pflege- und Betreuungskomponente umfasse, für deren zwingende Notwendigkeit keine besonderen städtebaulichen Gründe denkbar seien. Im Übrigen seien auch im Rahmen des familiären Wohnens Pflege und Betreuung umfasst. § 1 Abs. 9 BauNVO lasse anlagen- oder einzelfallbezogene Regelungen nicht zu. Besondere städtebauliche Gründe, die eine einschränkende Festsetzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO hätten ermöglichen können, seien umso weniger ersichtlich, als der Gebietscharakter zum Zeitpunkt der Baugenehmigung 2007 auch durch eine Wohnnutzung im benachbarten Gutshaus (A-Straße a, b und c) geprägt gewesen sei, die zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme durch die Antragsteller noch fortbestanden habe, wobei die Beigeladene zu 1. selbst bis nahezu zum Grundstücksverkauf 2018 weiterhin Wohnraum in dem Gebäude vermietet habe.

33 Diese Ausführungen stellen die rechtlichen Annahmen des Senats in seinem Beschluss vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris) nicht in Frage. Dort ist ausgeführt (Rn. 14 ff.):

34 „Der Senat kann offen lassen, ob das Verwaltungsgericht im Hinblick auf den engen Zusammenhang der vorangegangenen Nutzung mit der Arbeits- und Beschäftigungs-Tagesstätte insgesamt zu Recht eine Anlage für soziale Zwecke angenommen hat, so dass es auf die isolierte Betrachtung der Nutzung des Gebäudes durch eine psychosoziale Wohngruppe nicht ankommt. Auch wenn man davon ausgeht, dass das Vorhaben, das Gegenstand der Baugenehmigung vom 13. Juli 2007 war, gemäß § 3 Abs. 4 BauNVO zu den nach § 3 Abs. 2 und den §§ 2, 4 bis 7 BauNVO zulässigen Wohngebäuden gehörte, ist damit noch nicht gesagt, dass ein Wechsel von dieser Nutzung zur Nutzung für vier Dauerwohnungen keine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 BauGB darstellt, so dass es für ein entsprechendes Vorhaben keines Einvernehmens der Gemeinde bedurfte. Das Gegenteil ist der Fall.

35 a) Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinn nach § 29 Abs. 1 BauGB dann gegeben ist, wenn die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und dadurch bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 – juris Rn. 12 m.w.N.; Beschluss vom 3. August 1995 – 4 B 155.95 – juris Rn. 5). Bodenrechtliche Belange können berührt sein, wenn der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. April 2000 – 4 B 28.00 – juris Rn. 6), wenn für die neue Nutzung weitergehende bodenrechtliche Vorschriften gelten als für die alte, oder wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung zwar nach derselben Vorschrift bestimmt, nach dieser Vorschrift aber anders zu beurteilen sein kann als die frühere Nutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. November 2002 – 4 B 64.02 – juris Rn. 6).

36 Danach ist allerdings regelmäßig von einer bauplanungsrechtlich relevanten Nutzungsänderung auszugehen, wenn unterschiedliche Nutzungsarten im Sinne der Kategorien der Baunutzungsverordnung in Rede stehen. Hingegen gilt nicht der Umkehrschluss, dass bei Nichtvorliegen eines Wechsels der Nutzungskategorien der Baunutzungsverordnung eine bauplanungsrechtlich relevante Nutzungsänderung nicht vorliegt. Vielmehr kann der für das Vorliegen einer Nutzungsänderung relevante Qualitäts- oder bodenrechtliche Unterschied auch zwischen Nutzungen bestehen, die zur selben Nutzungskategorie im Sinne der Baunutzungsverordnung gehören. Auf die Frage, ob die bisherige und die beabsichtigte Nutzung unterschiedlichen Nutzungskategorien aus den Katalogen der Baunutzungsverordnung unterfallen, kommt es daher für das Vorliegen einer Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne nicht entscheidend an (VGH Mannheim, Beschluss vom 9. April 2014 – 8 S 1528/13 – juris Rn. 19; ähnlich OVG Koblenz, Urteil vom 20. Juni 2013 – 1 A 11230/12 – juris Rn. 35; anders wohl OVG Greifswald, Beschluss vom 10. Juli 1995 – 3 M 210/94 – juris Rn. 20; Beschluss vom 29. Juli 1998 – 3 L 193/97 – NordÖR 1999, 463, 464). So kann die Umnutzung eines Kinderheims in ein Altenheim, auch soweit beide als Anlage für soziale Zwecke einzuordnen sind, eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne des § 29 BauGB darstellen, weil wegen der andersartigen Bedürfnisse alter Menschen neue städtebauliche Probleme aufgeworfen werden, etwa im Hinblick auf die Inanspruchnahme des Außenbereichs durch die Heimbewohner oder im Hinblick auf eine behindertengerechte Zugänglichkeit des Heimgrundstücks (vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. August 1995 – 4 B 155.95 – juris Rn. 5). Die Änderung eines Lehrlingswohnheims in eine Asylbewerberunterkunft – beide als Anlagen für soziale Zwecke eingeordnet – ist als Nutzungsänderung angesehen worden (VGH Mannheim, Beschluss vom 9. April 2014 – 8 S 1528/13 – juris Rn. 17 ff.). Eine Änderung der Nutzungsweise oder betriebliche Erweiterung wie z.B. die Erweiterung eines Gaststättenbetriebs durch eine Außenterrasse kann eine Nutzungsänderung im bodenrechtlichen Sinne darstellen, weil sie für die Nachbarschaft erhöhte Belastungen mit sich bringt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. November 2002 – 4 B 64.02 – juris Rn. 6). Die Nutzungsänderung eines Lebensmittelmarktes mit Nebensortimenten in einen Drogeriemarkt kann eine Nutzungsänderung darstellen, weil die Belange der Wirtschaft gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a BauGB berührt werden; im Hinblick auf die Regelung des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO können insoweit unterschiedliche Anforderungen gelten (vgl. VGH München, Beschluss vom 9. September 2013 – 14 ZB 12.1899 – juris Rn. 10 ff.; OVG Koblenz, Urteil vom 20. Juni 2013 – 1 A 11230/12 – juris Rn. 38).

37 Eine veränderte Nutzungsweise begründet immer dann die Überschreitung der einer genehmigten Nutzungsart eigenen Variationsbreite und damit das Vorliegen einer Nutzungsänderung im Sinne des § 29 BauGB, wenn die neue Nutzung gegenüber der bisherigen unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 9 BauNVO einer gesonderten Festsetzung durch einen Bebauungsplan unterworfen werden könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 1994 – 4 B 260.94 – juris Rn. 6; OVG Koblenz, Urteil vom 20. Juni 2013 – 1 A 11230/12 – juris Rn. 35).

38 Unerheblich ist, ob die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit tatsächlich abweichend zu beurteilen ist. Denn für das Vorliegen einer Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne kommt es nur auf den Umstand an, dass die bodenrechtlichen Fragen neu aufgeworfen sind (VGH Mannheim, Beschluss vom 9. April 2014 – 8 S 1528/13 – juris Rn. 18). Anknüpfend an die Definition der Anlage im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1992 – 4 C 27.91 – juris Rn. 16 mwN; Urteil vom 31. August 1973 – 4 C 33.71 – juris Rn. 21) ist für die bauplanungsrechtliche Relevanz eines Vorhabens entscheidend, dass die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange in einer Weise berührt werden, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen, und dass es Gegenstand bauplanerischer Festsetzungen sein kann. Dabei ist auf die Möglichkeit der bauleitplanerischen Einflussnahme abzustellen (vgl. VGH München, Beschluss vom 9. September 2013 – 14 ZB 12.1899 – juris Rn. 10; OVG Münster, Beschluss vom 23.11.2010 – 7 A 2535/09 – juris Rn. 8).

39 b) Im vorliegenden Fall überschreitet das Vorhaben, das Gegenstand der angegriffenen Baugenehmigung ist, die Variationsbreite der zuvor genehmigten Nutzung, so dass bodenrechtliche Belange neu berührt werden können und sich die Genehmigungsfrage auch unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt. Der Unterschied gibt Anlass zur erneuten bauplanungsrechtlichen Prüfung bzw. kann der Gemeinde Anlass geben, Maßnahmen der Bauleitplanung einzuleiten. Das Vorhaben ist nicht vom Bestandsschutz gedeckt.

40 aa) Auch wenn es sich bei der früheren Nutzung des Gebäudes durch eine psycho-soziale Wohngruppe im Zusammenhang mit einer Arbeits- und Beschäftigungstagesstätte um eine Wohnnutzung gehandelt haben sollte, würde eine Unterart der Wohnnutzung vorliegen, die gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO Gegenstand besonderer Festsetzungen sein kann. Auf die Frage, ob die 1990 in die BauNVO eingefügte Vorschrift des § 3 Abs. 4 als inhaltliche Erweiterung des Wohnbegriffs zu verstehen ist, oder lediglich eine Klarstellung enthält (im ersteren Sinne vgl. VGH München, Beschluss vom 27. Oktober 1999 – 1 ZS 99.2460 – juris Rn. 5 m.w.N.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: April 2022, § 3 BauNVO Rn. 69; s. bereits BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 – 4 B 302.95 – juris Rn. 13), kommt es dafür nicht an. Jedenfalls betreffen die von § 3 Abs. 4 BauNVO erfassten Fälle eine Unterart der Wohnnutzung (vgl. Stock, a.a.O. Rn. 60).

41 bb) Bei den städtebaulichen Belangen, die je nach Unterart der Wohnnutzung in jeweils unterschiedlicher Weise betroffen sein können, geht es u.a. um die Anforderungen an die städtebauliche Einbindung der Nutzung im Hinblick auf die sozialen und kulturellen Bedürfnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB), die verbrauchernahe Versorgung (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a BauGB) und die Belange des Verkehrs (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB). Die Anforderungen an die Erschließung im Sinne der verkehrlichen Erreichbarkeit können sich unterscheiden. Die verschiedenen Unterarten der Wohnnutzung können unterschiedliche Festsetzungen von Flächen für Nebenanlagen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) und Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) erfordern ebenso wie unterschiedliche Festsetzungen von Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB).

42 cc) Im konkreten Fall kommt hinzu, dass die Frage der Vereinbarkeit der Nutzung mit der Darstellung im Flächennutzungsplan neu aufgeworfen ist. Zudem liegt auf der Hand, dass die nunmehr genehmigte „reine“ Wohnnutzung zu einer Verfestigung der nicht privilegierten Außenbereichsnutzung führen kann und damit die Planungshoheit der Gemeinde berührt wird.“

43 Dass mit der „reinen Wohnnutzung“, die Gegenstand der Baugenehmigung ist, gegenüber der vorherigen Nutzung eine Nutzungsänderung verbunden ist, wird durch die Ausführungen der Beschwerde nicht in Frage gestellt. Die Nutzung eines Gebäudes durch eine psychosoziale Wohngruppe im Zusammenhang mit einer Arbeits- und Beschäftigungs-Tagesstätte – soweit diese nicht ohnehin insgesamt eine Anlage für soziale Zwecke darstellt – kann unter dem Gesichtspunkt einer eigenständigen Unterart der Wohnnutzung nach Maßgabe der Voraussetzungen des § 1 Abs. 9 BauNVO gesonderten Festsetzungen in einem Bebauungsplan unterworfen werden. Dies gilt jedenfalls im Hinblick darauf, dass die von § 3 Abs. 4 BauNVO erfassten Fälle eine Unterart der Wohnnutzung darstellen. Damit ist nicht gemeint, dass die Planung eines konkreten einzelnen Projekts über § 1 Abs. 9 BauNVO zulässig wäre, was allerdings – wie von Antragstellerseite zu Recht ausgeführt – nicht der Fall ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2014 – 4 BN 46.13 – juris Rn. 6 m.w.N.). Es kommt auch nicht darauf an, ob die Voraussetzungen des § 1 Abs. 9 BauNVO im konkreten Fall tatsächlich vorliegen. Maßgeblich ist, dass die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange in einer Weise berührt werden, die das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorrufen kann, und deshalb das Vorhaben Gegenstand bauplanerischer Festsetzungen sein kann. Auf die vom Senat in seinem Beschluss vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris) angeführten städtebaulichen Belange i.S.d. § 1 Abs. 6 BauGB, die im konkreten Fall je nach Unterart der Wohnnutzung in jeweils unterschiedlicher Weise betroffen sein können (a.a.O. Rn. 21), geht die Beschwerdebegründung jedoch nicht ein. Dasselbe gilt für den auf der Hand liegenden Umstand, dass im konkreten Fall die Vereinbarkeit der Nutzung mit der Darstellung im Flächennutzungsplan neu aufgeworfen ist.

44 (2) Im Übrigen setzt die Beschwerdebegründung sich auch nicht mit den Ausführungen des Senats in seinem Beschluss vom 30. November 2022 – 3 M 304/22 OVG – (juris) auseinander, nach denen auch die bauliche Änderung, die Gegenstand des genehmigten Vorhabens ist, im Hinblick auf die Änderung der Zahl der Wohnungen eine städtebaulich relevante Umgestaltung darstellt (a.a.O. Rn. 23 ff.):

45 „Auch die bauliche Änderung, die Gegenstand des genehmigten Vorhabens ist, stellt entgegen der Auffassung des Antragsgegners eine auch städtebaulich relevante Umgestaltung dar.

46 Die Änderung der Zahl der Wohnungen in einem Gebäude ist bauplanungsrechtlich relevant. Sie kann Gegenstand einer Festsetzung im Bebauungsplan sein (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Sie kann von erheblichem städtebaulichem Gewicht sein, denn sie kann beispielsweise die Wohndichte in einem Gemeindebereich oder die Versiegelung von Garten- und Vorgartenflächen mit Stellplätzen betreffen, und ist ferner für die Dimensionierung der öffentlichen Flächen für den fließenden und ruhenden Verkehr von Bedeutung – was insbesondere von Belang ist, wenn über die Frage der ordnungsgemäßen Erschließung Streit besteht (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 23. November 2010 – 7 A 2535/09 – juris Rn. 12 ff.). Eine Änderung der Anzahl der Wohneinheiten ist daher regelmäßig nicht vom Bestandsschutz gedeckt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 1. April 2022 – 1 ME 8/22 – juris Rn. 6).

47 Dass es sich bei einem Wohngebäude mit vier Wohnungen um eine Anlage handelt, die geeignet ist, ein Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen, steht außer Zweifel.“

48 bb) Bezogen auf die Baugenehmigung vom 6. April 2022 kann die Beschwerde nicht mit Erfolg geltend machen, das Verwaltungsgericht habe diese zu Unrecht für rechtswidrig gehalten.

49 (1) Die Beschwerdebegründung vertritt die Auffassung, die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung sei nicht zu befürchten. Soweit eine Nutzungsänderung nicht ohnehin zu verneinen sei, unterscheide die aktuelle Nutzung sich in ihrer bauplanungsrechtlichen Relevanz nicht wesentlich von der einer Wohngruppe, für die sich die Beigeladene zu 1. bei einer wesentlich weitergehenden Nutzungsänderung von einem Gaststätten- und Pensionsbetrieb hin zu einer Wohngruppe ausdrücklich eingesetzt habe. Im Übrigen gelte der Grundsatz, dass eine nicht der Funktion des Außenbereichs zugeordnete Bebauung als eine unerwünschte und zu missbilligende Splittersiedlung anzusehen sei, nicht ausnahmslos. Hier handele es sich bei dem Ensemble und dem ursprünglichen Rittergut sowie den nachträglich genehmigten Anlagen um eine charakteristische, historisch entstandene Siedlungsstruktur des Außenbereichs. Das Wohnen an dem Standort habe sich historisch entwickelt.

50 Insoweit begründet die Beschwerde aber nicht näher, weshalb die bisherige, mit einem typischerweise nur befristeten Wohnen im Rahmen einer festen Betreuungsstruktur verbundene Nutzung in ihrer bauplanungsrechtlichen Relevanz einer dauerhaften reinen Wohnnutzung mit allen damit verbundenen Ansprüchen an die Umgebung – z.B. im Hinblick auf die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln – gleichkommen soll. Um eine Zulässigkeit des Vorhabens im Rahmen einer herkömmlichen Streubebauung zu begründen, hätte es der Darlegung bedurft, weshalb es sich um ein Vorhaben in den durch das Herkommen der früheren Gutsanlage gezogenen Grenzen handeln soll, was bei einem reinen Wohngebäude regelmäßig nicht der Fall sein dürfte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1986 – 4 B 41.86 – juris Rn. 6).

51 (2) Die Beschwerde macht weiter geltend, der Flächennutzungsplan könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, weil dieser für das betroffene Gebiet ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Haustierrassenpark“ ausweise. Diese Darstellung sei durch tatsächliche Entwicklungen überholt. Mit Blick auf den in Planung befindlichen Ferienpark sei bereits 2021 vom Vorhabenträger mitgeteilt worden, es sei ein Rückbau von Buchten für die Tiere und Ausbau erster Büros erfolgt. Die Tiergehege mit ihren Umzäunungen und Unterständen seien vollständig zurückgebaut worden. Die Nutzung des Gebiets als Haustierrassenpark sei durch die Gemeinde endgültig aufgegeben worden und werde auch nach deren eigenen Aussagen nicht weiter verfolgt.

52 Mit diesem Vorbringen legt die Beschwerde jedoch nicht dar, dass der Flächennutzungsplan insoweit funktionslos und der Widerspruch zur dortigen Darstellung deshalb ohne Bedeutung ist. Die Darstellungen eines Flächennutzungsplans können nur dann keine Sperrwirkung erzeugen, wenn die Entwicklung des Baugeschehens ihnen in einem qualitativ und quantitativ so erheblichen Maß zuwiderläuft, dass die Verwirklichung der ihnen zu Grunde liegenden Planungsabsichten entscheidend beeinträchtigt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Oktober 1997 – 4 B 185.97 – juris Rn. 7). Der Begriff der Funktionslosigkeit hebt auf rein tatsächlich abweichende Entwicklungen ab (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 14. März 2014 – 2 A 2276/13 – juris Rn. 15). Dass die Darstellung „Haustierrassenpark“ wegen veränderter tatsächlicher Verhältnisse nicht mehr verwirklicht werden könnte, ist jedoch nicht erkennbar. Abgebaute Umzäunungen und Unterstände können ohne Weiteres wieder errichtet werden. Auf die Frage, ob die Gemeinde entsprechende Ziele weiterhin verfolgt, kommt es nicht an. Allein die Einleitung und Führung eines Planänderungsverfahrens mit dem Ziel einer geänderten Nutzung – mit der das streitgegenständliche Vorhaben im Übrigen ebenfalls nicht in Einklang stehen würde – führt nicht dazu, dass der Widerspruch zur aktuellen Darstellung im Flächennutzungsplan dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden könnte.

53 (3) Die Beschwerde macht eine Teilprivilegierung ihres Vorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB geltend, aufgrund derer die Befürchtung einer Zersiedlung und der Widerspruch zur Darstellung des Flächennutzungsplans dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden könne. Sie tragen vor, das Gebäude präge im Zusammenwirken mit anderen Gebäuden die Kulturlandschaft. Es sei 1997 auf dem Feldsteinfundament eines ehemaligen Gutsgebäudes errichtet worden, das zum Ensemble „Rittergut“ gehört habe. Die Neuerrichtung und frühere Nutzung, zunächst als Gaststätte mit Pensionsbetrieb/Hotel sowie anschließend als Wohngebäude für psychosoziale Wohngruppen, schließe eine historische Prägung der Kulturlandschaft im Zusammenhang mit den weiteren Gebäuden im Sinne einer „Mitprägung“ nicht aus. Es wäre nicht folgerichtig, wenn, wäre das ursprüngliche Gutsgebäude noch vorhanden, eine Nutzungsänderung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB erfolgen könne, nicht aber, wenn dieses seinerzeit rechtmäßig durch ein neues Gebäude ersetzt worden sei, denn der notwendige Bezug zur Kulturlandschaft sei durch das Bestehenbleiben des Ensembles nicht verlorengegangen. Das Gebäude gehöre zur historischen Gebäudestruktur des Gutes. Es sei in der Vergangenheit auch prägend für den Haustierrassenpark genutzt worden.

54 Mit diesem Vortrag wird das Vorliegen eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes jedoch nicht begründet. Dass das Vorgängergebäude zum Ensemble des früheren Ritterguts gehört haben mag – nähere Erläuterungen zu diesem Gebäude enthält die Beschwerdebegründung nicht –, reicht hierfür nicht aus. Zweck der Begünstigungsvorschrift ist es, dem drohenden Verfall von Baudenkmälern und anderen kulturell bedeutsamen Bauwerken mit einer entsprechenden Beziehung zum Außenbereich vorzubeugen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 35 Rn. 155, Stand Nov. 2024). Dass ein Gebäude Teil einer kulturhistorisch bedeutsamen, die Landschaft prägenden Anlage ist, reicht nicht aus; vielmehr muss diese Zugehörigkeit auch im Gebäude selbst erkennbar werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Januar 1991 – 4 B 186.90 – juris Rn. 3). Ungeachtet der Frage, ob das Vorgängergebäude die genannten Voraussetzungen erfüllte, ist dieses nicht mehr vorhanden. Welche Aussagekraft das heutige Gebäude für die Baugestaltung und Baukultur (zu diesen Kriterien vgl. Johlen, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 35 Rn. 116 m.w.N, Stand: Mai 2024) der früheren Rittergutsanlage haben soll, ist nicht ersichtlich. Die Beschwerde legt nicht dar, dass es sich mit den noch vorhandenen historischen Gebäude als Ensemble darstellen würde. Um die Bedeutung des Gebäudes für den früheren Haustierrassenpark geht es nicht.

55 (4) Ist damit die Annahme des Verwaltungsgerichts, die erteilte Baugenehmigung stelle sich als rechtswidrig dar, von der Beschwerde nicht schlüssig in Frage gestellt worden, so kommt es auf die weiteren Darlegungen dazu, dass auch die aktuelle Planung der Gemeinde dem Vorhaben nicht als öffentlicher Belang entgegengehalten werden könne, nicht mehr an. Entsprechendes gilt für den Vortrag zu einer ordnungsgemäßen Erschließung.

56 b) Die Einwände der Beschwerde gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Anordnung der sofortigen Vollziehung in Bezug auf die Aufhebung der Baugenehmigungen sei rechtmäßig, sind nicht begründet.

57 aa) Die Antragsteller tragen insoweit in Bezug auf die Aufhebung der Baugenehmigungen einerseits und die Nutzungsuntersagung andererseits einheitlich vor. Sie machen geltend, ihnen müsse zumindest im vorläufigen Rechtsschutzverfahren die Möglichkeit eingeräumt werden, bis zur Entscheidung in der Hauptsache in dem Objekt wohnen zu bleiben. Gesetzliche Voraussetzung für eine Ausnahme von der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sei, dass das öffentliche Interesse oder überwiegende Interesse eines Beteiligten, mit dem die behördliche Anordnung begründet werde, auch tatsächlich vorliege. Im konkreten Fall habe der Antragsgegner ausschließlich auf ein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit abgestellt, nicht aber auf etwaige Interessen z.B. der Gemeinde oder des Vorhabenträgers. Daher komme es allein auf das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an, das so stark ausgeprägt sein müsse, dass es ein Absehen vom gesetzlich vorgesehenen Regelfall der aufschiebenden Wirkung rechtfertige, die – damit habe das Verwaltungsgericht sich nicht beschäftigt – einen Grundrechtseingriff zu ihren Lasten darstelle.

58 In Bezug auf die sofortige Vollziehbarkeit der Aufhebungsentscheidungen und der Nutzungsuntersagung bestehe eine Einheit, da ohne sofortige Vollziehbarkeit der Aufhebungsentscheidungen die Nutzungsuntersagung ihrerseits nicht für sofort vollziehbar erklärt werden könnte. Die sofortige Vollziehbarkeit der Nutzungsuntersagung könne im vorliegenden Fall nicht mit dem Zweck gerechtfertigt werden, keine Perpetuierung rechtswidrig geschaffener Fakten zu unterstützen, bzw. mit dem Gedanken, dass derjenige, der ohne notwendige Genehmigung baue und nutze, in zeitlicher Hinsicht nicht bessergestellt werden solle als derjenige, der zuvor ein zeitlich aufwendiges Genehmigungsverfahren durchlaufen habe, weil dann der rechtswidrig Bauende und Nutzende die Genehmigungszeit erspart und zusätzlich den Vorteil hätte, die rechtswidrige Nutzung während des Hauptsacheverfahrens fortführen zu können. Denn die Antragsteller hätten die Nutzung auf der Grundlage vorliegender Baugenehmigungen aufgenommen bzw. fortgeführt.

59 Auch der angeführte Nachahmungseffekt begründe kein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung, weil dieser Vorwurf einer entsprechend konkreten Prognose bedürfe, eine Nachahmung vorliegend jedoch ausgeschlossen bzw. nicht prognostisch belegt sei.

60 Dem Umstand der Schaffung irreparabler Fakten messe das Verwaltungsgericht zu geringe Bedeutung bei. Solche irreparablen Fakten würden lediglich für die Antragsteller geschaffen. Der Antragsteller zu 1. verliere als Folge der Anordnung der sofortigen Vollziehung sein kommunales Mandat. Das rechtliche Argument des Verwaltungsgerichts, er könne sich nicht auf Vertrauensschutz berufen, sei im Rahmen der Prüfung, inwieweit durch eine Vollziehung irreparable Fakten geschaffen werden, unbeachtlich. Dass es den Antragstellern möglich sei, anderweitig im Gemeindegebiet zu wohnen, treffe nicht zu. Die Gemeinde habe nur knapp 199 Einwohner; es werde dort lediglich Bauland angeboten.

61 Soweit der Antragsgegner davon ausgehe, die Baugenehmigungen von 2018 und 2022 seien durch kollusives Zusammenwirken mehrerer Beamter erwirkt worden, treffe dies nicht zu. Ein Vorwurf der genannten Art habe bislang nicht bestätigt werden können. Die Disziplinarverfahren seien nicht abgeschlossen; es liege noch nicht einmal ein abschließendes Ermittlungsergebnis vor, zu dem der Antragsteller zu 1. Stellung beziehen könnte. Ein Schaffen von Fakten über Vollziehungsanordnungen vor Abschluss des Verfahrens verbiete sich. Nach Auffassung des Antragstellers zu 1. handele es sich um ein politisch motiviertes Verfahren.

62 bb) Gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Die gerichtliche Entscheidung über den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ergeht, wenn die Anordnung der sofortigen Vollziehung den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügt, auf der Grundlage einer Interessenabwägung. Das Gericht ist dabei nicht darauf beschränkt, die behördliche Anordnung der sofortigen Vollziehung auf ihre Rechtmäßigkeit zu prüfen, sondern prüft eigenständig, ob nach seiner Beurteilung aller Umstände die aufschiebende Wirkung zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes oder aus anderen Gründen wiederherzustellen ist (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 22. Dezember 2021 – 10 S 3427/20 – juris Rn. 53; Beschluss vom 25. Mai 2022 – 3 S 542/22 – juris Rn. 21; OVG Magdeburg, Beschluss vom 29. August 2023 – 2 M 73/23 – juris Rn. 44; Külpmann, in: Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 8. Aufl. 2025, § 42 Rn. 32). Daher kommt es für die gerichtliche Überprüfung nicht darauf an, ob die Begründung der Behörde für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 3 VwGO zutreffend ist und diese Anordnung sachlich zu rechtfertigen vermag (Külpmann a.a.O.).

63 Gegenstand der Abwägung sind auf der einen Seite das private Interesse des Antragstellers, vorläufig vom Vollzug des Verwaltungsakts verschont zu bleiben (Aussetzungsinteresse), und auf der anderen Seite das öffentliche Interesse bzw. das Interesse eines Beteiligten an der Vollziehung des Verwaltungsakts (Vollziehungsinteresse). Im Rahmen der Interessenabwägung ist der Gesichtspunkt der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts bzw. der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen. In der Regel überwiegt das Vollziehungsinteresse, wenn sich der angegriffene Verwaltungsakt nach dem Prüfungsmaßstab des – summarischen – vorläufigen Rechtsschutzverfahrens als rechtmäßig erweist und der Rechtsbehelf in der Hauptsache ohne Aussicht auf Erfolg sein dürfte, wobei zusätzlich ein besonderes Vollziehungsinteresse vorliegen muss. Demgegenüber überwiegt grundsätzlich das private Aussetzungsinteresse, wenn sich der Verwaltungsakt nach diesem Maßstab als rechtswidrig erweist und der Rechtsbehelf in der Hauptsache voraussichtlich Erfolg haben wird; an der Vollziehung eines rechtswidrigen Bescheides besteht regelmäßig kein schutzwürdiges öffentliches Interesse. Lässt sich die Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nicht in diesem Sinne klären bzw. ist der Ausgang der Hauptsache offen, bedarf es einer Abwägung der (sonstigen) wechselseitigen Interessen (vgl. z.B. Beschluss des Senats vom 22. Juni 2020 – 3 M 665/19 OVG – juris Rn. 13).

64 Voraussetzung für die Anordnung der sofortigen Vollziehung bzw. dafür, dass es bei der angeordneten sofortigen Vollziehung bleibt, ist ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse. Dieses ist grundsätzlich nicht mit dem öffentlichen Interesse am Erlass des Verwaltungsakts identisch, sondern geht darüber hinaus (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 27. April 2005 – 1 BvR 223/05 – BVerfGK 5, 196 = juris Rn. 31 m.w.N.). Das besondere öffentliche Interesse ist mit dem gegenläufigen Interesse des Betroffenen am Fortbestand der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs abzuwägen, wobei dessen Rechtsschutzanspruch umso stärker ist und umso weniger zurückstehen darf, je schwerer die ihm auferlegte Belastung wiegt und je mehr die Maßnahme der Verwaltung Unabänderliches bewirkt (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 1. Oktober 2008 – 1 BvR 2466/08 – juris Rn. 20 m.w.N.). Bei schweren und irreparablen Folgen rechtfertigt nur ein besonders großes öffentliches Vollzugsinteresse die Anordnung der sofortigen Vollziehung. Umgekehrt reicht allein der Umstand, dass irreparable Folgen nicht eintreten, für die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht aus. Übersteigt das öffentliche Vollzugsinteresse das Suspensivinteresse des Betroffenen, ist eine Anordnung der sofortigen Vollziehung gerechtfertigt. Bei Interessengleichheit bleibt es bei der aufschiebenden Wirkung des § 80 Abs. 1 VwGO, ebenso bei Überwiegen des privaten Suspensivinteresses (Külpmann, in: Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 8. Auflage 2025, § 36 Rn. 36, 39, 41).

65 Besonderheiten gelten jedoch bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a VwGO). Ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung ist hier nicht erforderlich, weil sich regelmäßig Rechtspositionen gegenüber stehen, die grundsätzlich gleichrangig sind. Das Vollziehungsinteresse folgt daher unmittelbar aus dem Interesse des Drittbegünstigten (vgl. Külpmann a.a.O. § 47 Rn. 12, 17). Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen von einem Dritten die einem anderen erteilte und diesen begünstigende Genehmigung angegriffen wird (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 1. Oktober 2008 – 1 BvR 2466/08 – juris Rn. 21; OVG Greifswald, Beschluss vom 21. Februar 2019 – 1 M 664/18 – juris Rn. 26). Anders ist es, wenn die Ablehnung des Eilantrags irreversible Folgen hat: dann kann die sofortige Vollziehbarkeit auch ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung bis hin zur Schwelle der Unzumutbarkeit verlangen (vgl. OVG Magdeburg, Beschluss vom 8. November 2019 – 2 M 101/19 – juris Rn. 11 ff.; Külpmann a.a.O. Rn. 17).

66 Um den Fall eines Verwaltungsakts mit Doppelwirkung geht es hier. Die ursprüngliche Baugenehmigung vom 27. Dezember 2018 war ohne die vorgeschriebene Beteiligung der Beigeladenen zu 1. als Standortgemeinde erteilt worden. Mit der Erteilung der weiteren Baugenehmigung vom 6. April 2022 hatte der Antragsgegner das nach § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen der Beigeladenen zu 1. ersetzt. Die Aufhebung der Baugenehmigungen erfolgte jeweils im Rahmen eines Widerspruchsbescheids auf den Widerspruch der Beigeladenen zu 1. hin, den diese zur Wahrung ihrer Planungshoheit und damit ihres durch Art. 28 Abs. 2 GG grundrechtsgleich geschützten Rechts auf kommunale Selbstverwaltung erhoben hatte. Eine Schaffung vollendeter Tatsachen droht durch die Anordnung der sofortigen Vollziehung gerade nicht. Das Verwaltungsgericht hat daher in der Sache zu Recht darauf abgestellt, dass bereits die fehlende Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung, also die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung und damit die Rechtmäßigkeit von deren Aufhebung auf den Widerspruch der Beigeladenen zu 1. hin ein überwiegendes Vollziehungsinteresse begründet.

67 Auf den Gesichtspunkt der negativen Vorbildwirkung und der Schaffung der Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung kommt es insoweit nicht mehr an. Allerdings ist bei einer etwaigen weiteren Prüfung der gegenläufigen Interessen zu berücksichtigen, dass die aufgehobene Baugenehmigung nicht etwa bereits vollständig ausgeschöpft ist. Denn Gegenstand ist ein Wohngebäude mit vier Wohnungen, von denen bislang offenbar lediglich eine geschaffen worden ist. Ohne eine Anordnung der sofortigen Vollziehung der Aufhebung der Genehmigungen ist daher die Gefahr einer weiteren Verfestigung baurechtswidriger Verhältnisse nicht von der Hand zu weisen.

68 2. Anders verhält es sich hinsichtlich der erlassenen Nutzungsuntersagung. Insoweit geht es nicht um einen Verwaltungsakt mit Doppelwirkung. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung setzt daher ein besonderes Vollzugsinteresse voraus, das stärker wiegt als der Rechtsschutzanspruch des Betroffenen, dessen Rechtsbehelf nach § 80 Abs. 1 VwGO grundsätzlich aufschiebende Wirkung zukommen soll. Ein solches Überwiegen der Vollzugsinteressen sieht der Senat hier nicht.

69 Die vom Verwaltungsgericht allein angeführte negative Vorbildwirkung einer materiell rechtswidrigen Nutzung rechtfertigt im hier vorliegenden konkreten Fall nicht die Anordnung der sofortigen Vollziehung. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die sofortige Vollziehung der Untersagung einer Dauerwohnnutzung zwar anders als im Fall einer Beseitigungsanordnung keine irreversiblen Tatsachen schafft, aber – anders als z.B. die Untersagung einer Ferienwohnnutzung – für die betroffene Familie eine einschneidende Belastung darstellt und weitreichende Folgen haben kann. Dabei gilt generell, dass der Rechtsschutzanspruch des Betroffenen ein umso höheres Gewicht gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse hat, je schwerwiegender die durch den Verwaltungsakt auferlegte Belastung ist. Auf der anderen Seite steht zwar die mit einem unzulässigen Bauvorhaben typischerweise verbundene Vorbildwirkung bzw. das Interesse an einer Wahrung der Rechtsordnung (vgl. Külpmann a.a.O. § 36 Rn. 56); allerdings sind konkrete Anhaltspunkte für eine gesteigerte Nachahmungsgefahr angesichts der hier vorliegenden besonderen Fallkonstellation, in der Baugenehmigungen erteilt wurden, eine Vornutzung mit zumindest wohnähnlichem Charakter legal bestand, und für einen ausgeprägten Baudruck wie z.B. entlang der Ostseeküste nichts ersichtlich ist, nicht erkennbar.

70 Soweit der Antragsgegner zur Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung maßgeblich einen zu befürchtenden Vertrauens- und Ansehensverlust angeführt hat, wobei es insbesondere um das Vertrauen in die Integrität der Verwaltung und die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns gehe, ist nicht erkennbar, dass hierfür die Nutzungsuntersagung für sofort vollziehbar erklärt werden müsste. Die als fehlerhaft erkannten Baugenehmigungen sind vollziehbar aufgehoben worden; gegen die Ausnutzung der Baugenehmigungen ist mit einer Nutzungsuntersagung eingeschritten worden. Damit wird nach außen deutlich, dass fehlerhafte Entscheidungen einschließlich deren Folgen korrigiert werden. Einer Anordnung der sofortigen Vollziehung bedarf es hierfür nicht.

71 Nichts anderes folgt im Hinblick auf die seinerzeitige leitende Stellung des Antragstellers zu 1. in der Verwaltung des Landkreises und den Vorwurf disziplinarrechtlich relevanten kollusiven Zusammenwirkens mit anderen Amtsträgern. In den geführten Disziplinarverfahren sind bislang offenbar keine abschließenden Feststellungen getroffen worden. Mögliche disziplinarrechtlich relevante Verhaltensweisen sind im Rahmen des Disziplinarverfahrens zu klären und gegebenenfalls zu sanktionieren. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung ist hierfür kein geeignetes Mittel. Der Antragsgegner selbst macht im Rahmen der baurechtlichen Verfahren auch nicht geltend, die Verstöße des Antragstellers zu 1. seien für die Erteilung der Baugenehmigungen kausal gewesen. Dass die Genehmigungen sich von vornherein als derart offenkundig rechtswidrig dargestellt hätten, dass die Annahme der Kausalität sich aufdrängen würde, sieht der Senat nicht.

72 Soweit bei der Entscheidung über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes auch überwiegende Interessen Dritter zu berücksichtigen sein können (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO), macht die Beigeladene zu 1. geltend, dass das Vorhaben der gemeindlichen Planung widerspricht. Allerdings ist nicht ersichtlich, dass es für die in Aufstellung befindliche Bauleitplanung der Gemeinde einen Unterschied machen würde, ob die ausgesprochene Nutzungsuntersagung vollziehbar ist oder nicht. Die Gemeinde ist insoweit auf Rechtssicherheit angewiesen, die nur im Verfahren in der Hauptsache herbeigeführt werden kann. Die Umsetzung einer bereits abgeschlossenen Planung – auch im Interesse der Beigeladenen zu 2. – steht aktuell nicht in Rede.

73 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die unterschiedlichen Kostenfolgen für die Antragsteller 1. und 2. ergeben sich aus ihrer unterschiedlichen Beteiligung am Streitgegenstand: während der auch zweitinstanzlich erfolglos bleibende Angriff gegen die Aufhebung der Baugenehmigungen allein vom Antragsteller zu 1. geführt wird, hat der von beiden Antragstellern gestellte Antrag wegen der Nutzungsuntersagung Erfolg. Die Beigeladenen zu 1. und 2. sind gemäß § 154 Abs. 3 VwGO anteilig an den Kosten beider Instanzen zu beteiligen, weil sie jeweils eigene Anträge gestellt haben.

74 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 und § 52 Abs.1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 VwGO. Sie entspricht der Streitwertfestsetzung erster Instanz, gegen die Einwände nicht erhoben worden sind. Dabei betrifft der volle Wert lediglich den Antrag des Antragstellers zu 1., während für den Antrag der Antragstellerin zu 2. lediglich ein Teilstreitwert von 2.500 EUR gilt.

75 Hinweis:

76 Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.