AG Kassel — 800 C 607/26 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-07-15

Aktenzeichen: 800 C 607/26

ECLI: ECLI:DE:AGKASSE:2026:0715.800C607.26.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 16 Abs. 2 WEG, § 24 Abs. 2 WEG

Orientierungssatz

Die Kosten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung können wegen eines Einberufungsverlangens nach § 24 Abs. 2 WEG nur in engen Ausnahmefällen en die Versammlung verlangenden Eigentümern durch Beschluss nach § 16 abs. 2 S. 2 WEG auferlegt werden.

Tenor

Der in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 27.01.2026 zu TOP 2.01 gefasste Beschluss „Die GdWE beschließt, dass die entstehenden Kosten dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 27.01.2026 durch den beantragenden Eigentümer (ET A) getragen werden“ wird für ungültig erklärt.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen, da gegen das Urteil ein Rechtsmittel nicht zulässig ist.

Entscheidungsgründe

Die form- und fristgerecht erhobene sowie mit einer Begründung versehene Klage hat Erfolg.

Gemäß § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Dies bedeutet, dass grundsätzlich im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums jeder Miteigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils auch die Kosten der Verwaltung zu tragen hat, § 16 Abs. 2 S. 1 WEG. Ausnahmsweise kann durch eine gesonderte Regel für bestimmte Kosten eine abweichende Verteilung beschlossen werden, § 16 Abs. 2 S. 2 WEG. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn für die abweichende Verteilungsregelung insbesondere dann, wenn wie hier eine Einzelfallregelung getroffen wird, ein sachlicher Grund besteht und kein Verstoß gegen allgemeine Rechtsprinzipien wie beispielsweise gegen das Willkürverbot, das Verbot der Privilegien Errichtung oder das Gebot des Vertrauensschutzes vorliegt (je Nissan, § 16 WEG Rdnr. 72 ff.). Darüber hinaus darf durch die Kostenregelung kein ungerechtfertigter Eingriff in die Kernbereiche des Wohnungseigentums stattfinden.

Diesen Maßstäben wird der angegriffene Beschluss nicht gerecht. Denn nach § 24 Abs. 2 WEG kann ein Viertel der Wohnungseigentümer (unstreitig repräsentiert die Klägerin alleine bereits ein solches Viertel) jederzeit in Textform und unter Angabe des zwecks und der Gründe die Durchführung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung verlangen. Hierbei handelt es sich folglich um einen Schutz einer qualifizierten Minderheit der Wohnungseigentümer. Dieser Minderheitenschutz darf nicht dadurch unterlaufen werden, wenn durch die Wahrnehmung des Rechts dieser Minderheit ein zusätzliches Kostenrisiko aufgebürdet wird. Denn dies kann je nach Lage des Einzelfalles dazu führen, dass alleine wegen dieses Kostenrisikos das Minderheitenrecht nicht in Anspruch genommen wird und deswegen inhaltlich leerläuft. Die Mehrheit ist bereits dadurch geschützt, dass bestimmte formale Anforderungen an das Einberufungsverlangen vom Gesetzgeber gestellt sind und das erwähnte Quorum erforderlich ist. Daraus folgt, dass – abgesehen von Ausnahmefällen – generell die Kosten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, die letztlich auch im Interesse aller Miteigentümer stattfindet, nicht denjenigen Miteigentümern auferlegt werden können, die das Einberufungsverlangen formuliert haben.

Für ein Ausnahmefall ergeben sich hier keine Anhaltspunkte. Ein solcher kann beispielsweise dann angenommen werden, wenn das Einberufungsverlangen evident rechtsmissbräuchlich erfolgt, etwa weil unter keinem denkbaren Gesichtspunkt ein Zuwarten bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung unzumutbar wäre oder wenn stets dieselben Personen wiederholt ihm gehäufte Anzahl die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen sollten. Ein solcher Ausnahmefall ist hier nicht gegeben. Zwar streiten die Parteien auch darüber, ob eine hinreichende Dringlichkeit für das Einberufungsverlangen der Klägerin vorlag. Allerdings reicht es nicht aus, wenn lediglich unterschiedliche Auffassungen über die Frage der Dringlichkeit bzw. des Abwartens bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung bestehen. Vielmehr ist Maßstab, dass das Einberufungsverlangen zum tatsächlich erfolgten Zeitpunkt schlechterdings nicht vertretbar ist. Die Klägerin hat indes hinreichend dargetan, dass der Zeitpunkt ihres Begehrens zumindest auf einer vertretbaren Auffassung beruht. Gegenstand der Beratungen auf der von der Klägerin verlangten Eigentümerversammlung war der Klärungsbedarf hinsichtlich der Einordnung einer Eigentumseinheit in die Kategorien Wohnung oder Hobbyraum vor dem Hintergrund der Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit einer gewerblichen Nutzung. Da unwidersprochen die ordentlichen Eigentümerversammlungen der hier betroffenen Eigentümergemeinschaft im Sommer stattfinden, erscheint es sicher vertretbar, die daraus folgende Unsicherheit vor dem Hintergrund aktueller oder bevorstehende Nutzungsformen durch die entsprechende Willensbildung in der Eigentümerversammlung zu klären und gegebenenfalls zu beseitigen.

Vor diesem Hintergrund entfaltet die angegriffene Kostenregelung lediglich ein Sanktionscharakter ohne hinreichenden Rechtfertigungsgrund.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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