AG Frankfurt — 33057 C 258/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-11-20

Aktenzeichen: 33057 C 258/25

ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2025:1120.33057C258.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Kaltmiete im Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten über das Mietobjekt …straße .. im 4.OG rechts in 60486 Frankfurt ab 01.08.2025 bei 763,03 € monatlich liegt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 82 % und die Beklagte 18 % zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger mietete mit am 21.12.2022 unterschriebenem Vertrag ab dem 01.02.2023 von der Beklagten die im 4. OG rechts der Liegenschaft …straße .., 60486 Frankfurt gelegene Wohnung. Die Vormiete wurde nicht in Textform mitgeteilt. Der Kläger hat nach der vertraglichen Vereinbarung eine Bruttomiete von monatlich 1.250,00 € zu zahlen, auf die Betriebskosten entfällt eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 300,00. Die Wohnfläche beträgt 66 m², das Gebäude wurde im Zeitraum bis 1977 gebaut. Die Wohnung befindet sich in gehobener und zentraler Wohnlage und verfügt über eine 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung. Der Beklagte zahlte die vertraglich vereinbarte Miete. Mit Schreiben vom 03.07.2025 forderte der Kläger von der Beklagten unter Frist zum 17.07.2025 die Rückzahlung zuviel bezahlter Miete in Höhe von 8.440,50 €.

Der Kläger erhielt die Betriebskostenabrechnung 2023 und legte fristgerecht Widerspruch ein mit der Begründung, der Heizkostenverbrauch im Küchenbereich entspreche nicht "dem tatsächlichen Bedarf" es seien 489,25 € zuviel berechnet worden. Der Kläger informierte die Beklagte bzw. deren Hausverwaltung am 08.01.2025 erstmals darüber, dass die Heizung in der Küche nicht komplett ausgeschaltet werden könne, sondern dass selbst bei abgedrehtem Ventil noch weiterhin im Bereich rund um das Heizungsventil eine leichte Wärme zu erfühlen sei. Am 15.01.2025 wurde dies durch die Fachfirma D GmbH behoben.

Weiter beanstandete der Kläger die Positionen "Hausmeister/Reinigung" sowie "Versicherungen" mit der Begründung, sie seien nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt. Es fehle eine Abgrenzung nicht umlagefähiger Tätigkeiten (z.B. Instandhaltung, Verwaltung), ebenso sei nicht erkennbar, welche Versicherungen konkret umgelegt wurden, außerdem sei die verwendete Gesamtfläche zur Verteilung der Betriebskosten ist nicht näher erläutert. Mit E-Mail vom 07.07.2025 (Bl. 67 d. A.) erläuterte die Beklagte die Betriebskostenabrechnung und bot Einsicht in die Belege und alternativ Übersendung an. Die Abrechnung selbst enthält keinen konkreten Hinweis, wann und wo Belege eingesehen werden können.

Der Kläger behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete liege bei 607,86 €, in der Wohnung befinde sich ein abschlagsfähiger, schlechter, abgenutzter Boden. Er ist der Ansicht, er habe seit Mietbeginn in 11 Monate im Jahr 2023, in 12 Monate im Jahr 2024 und in 7 Monate im Jahr 2025 monatlich eine Überzahlung von je 281,35 € geleistet.

Er ist der Ansicht, Hintergrund des hohen Heizungsverbrauchs in der Küche sei, dass das Heizungsventil defekt war und die Heizung somit stetig "durchlief". Den am Heizungsventil vorhandenen Mangel habe er erst mit der Heizkostenabrechnung feststellen können. Der Defekt am Ventil könne zu einer Verdreifachung der Heizkosten führen. Er ist der Ansicht, die Heizkosten müssten wie folgt berechnet werden: Der Vorjahreswert müsse mit halbwegs realistischen 434 Einheiten (derzeit 1.538 – 235 = 1.303 Einheiten) zugrunde gelegt wird und, da dies ein Schätzwert sein wird, auf diesen nach Heizkostenverordnung ein Abschlag von 15% vorgenommen wird. Tatsächlich könnten die Gesamtkosten für den Kläger nicht bei 0,276052 mal 3.671 Einheiten und somit 1.262,75 €, sondern nur bei 0,276052 mal 2.802 Einheiten und somit 773,50 € liegen. Die Differenz betrage 489,25 €.

Eine Belegeinsicht sei trotz Aufforderung nicht gewährt worden.

Der Kläger stellt folgende Anträge:

1. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger 8.440,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Kaltmiete im Mietverhältnis zwischen Kläger und Beklagter über das Mietobjekt …straße .. im 4.OG rechts in 60486 Frankfurt ab 01.08.2025 bei 668,65 € liegt.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die zum Mietobjekt "…straße .. im 4.OG rechts in 60486 Frankfurt" gehörige und den Abrechnungszeitraum vom 01.02.2023 bis 31.12.2023 betreffende Nebenkostenabrechnung dahingehend zu korrigieren, dass bei den Ablesewerten der Heizkostenverteiler unter dem Verteiler 21126164 betreffend den Raum "K" ein Verbrauchswert von 434 mit dem Vermerk "geschätzt" eingetragen wird und sodann die Verbrauchseinheiten gesamt an den 70% Verbrauchskosten auf 2.802 € und die Heizkosten insgesamt damit auf 773,50 € korrigiert werden

4. Die Beklagte wird verurteilt, Einsichtnahme in die Belege zum Mietobjekt "…straße .. im 4.OG rechts in 60486 Frankfurt" zur Nebenkostenabrechnung 2023 hinsichtlich der Verträge, Rechnungen und Zahlungen auf Rechnungen bezüglich der Positionen "Hausmeister/Reinigung" und "Versicherung" zu gewähren.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Verstoß gegen die Mietpreisbremse sei zu spät, nämlich erst nach Ablauf der 30-Monatsfrist gerügt worden. Sie behauptet, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete ergebe sich zudem aus der Höhe der Vormiete. Auch sei die ortsübliche Vergleichsmiete vom Kläger fehlerhaft ermittelt, diese betrage 775,00 €, zzgl. 10 % ergebe eine Kaltmiete i. H. v. 852,00.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 BGB. Im Falle eines Verstoßes gegen § 556 d BGB, beträgt die Frist gemäß § 556 g Abs. 2 S. 3 BGB, in der die Miethöhe gegenüber dem Vermieter zu rügen ist, um auf dieser Grundlage überzahlte Miete für die Vergangenheit zurückverlangen zu können, 30 Monate. Bei jener Frist ist nicht auf den vereinbarten Mietbeginn abzustellen, sondern auf den Vertragsschluss, vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB, Rn. 26a zu § 556 g BGB. Die 30-Monatsfrist des § 556 g Abs. 2 S. 3 BGB berechnet sich somit ab dem 21. Dezember 2022 und lief damit am 21.07.2025 ab. Die Beklagte hat vorgetragen, bis zu diesem Zeitpunkt habe der Kläger die Zulässigkeit der Miethöhe nicht gerügt. Für den fristgerechten Zugang der Rüge hat der Kläger keinen Beweis angetreten, so dass der Entscheidung zugrunde zu legen war, dass keine fristgerechte Rüge erfolgte. Bis zum Juli 2025 kann daher keine Miete zurückverlangt werden. Der Klageantrag zu 1. war daher abzuweisen.

Der Klageantrag zu 2. ist teilweise begründet.

Ein Ausnahmefall gem. § 556 e Abs. 1 BGB ist nicht gegeben, da dem Kläger unstreitig die Vormiete nicht mitgeteilt wurde.

Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich für die streitgegenständliche Wohnung ab dem 01.08.2025 wie folgt, wobei der Berechnung der Mietspiegel 2022 zugrunde zu legen ist, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt, da es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses ankommt:

Baualter bis 1977

Fläche 66 m²

Basisnettomiete 9,05 €/m²

Zuschläge: 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung + 0,17 €/m²

Gehobene Wohnlage + 0,28 €/m²

Zentrale Lage + 1,01 €/m²

10,51 €/m²

10,51 € x 66 m² = 693,66 € + 10 % = 763,03 €

Da eine Nettomiete in Höhe von 950,00 € vereinbart wurde, übersteigt sie die gem. § 556 d BGB zulässige Miete um 186,97 €.

Ein Abschlag für den Fußboden ist bereits deswegen nicht vorzunehmen, weil zu einem solchen Abschlag nicht substantiiert vorgetragen wurde.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung in der im Antrag zu 3. dargestellten Weise. Ein Anspruchsgrundlage ist hierfür nicht ersichtlich. Der Kläger stellt eine hypothetische Berechnung der Heizkosten an, die zum einen nicht nachvollziehbar begründet ist und schon deshalb nicht in die Betriebskostenabrechnung zu übernehmen ist, zum anderen besteht kein Anspruch auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung, wenn ein konkreter Zahlungsanspruch geltend gemacht werden könnte bzw. eine geforderte Zahlung wegen einem Fehler in der Betriebskostenabrechnung verweigert werden könnte.

Für den Klageantrag zu 4. besteht kein Rechtsschutzbedürfnis. Bereits in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages ist festgehalten, dass die Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung in der Wohnung oder beim Verwalter eingesehen werden können. Zwar rügte der Kläger die Beklagte über seinen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 03.07.2025 einzelne Betriebskostenpositionen aus der Abrechnung 2023, er forderte aber keine Belegeinsicht, sondern rügte nur: "Die Abrechnung enthält keinen konkreten Hinweis, wann und wo Belege eingesehen werden können." Dennoch wurde unbestritten mit E-Mail vom 07.07.2025 und damit vor Klageerhebung mitgeteilt, wo die Belege eingesehen werden können, teilweise wurden Belege übersandt und zudem angeboten, sämtliche Belege auf Wunsch per Mail zu übersenden. Dennoch wurde keine Einsicht genommen, eine Begründung hierfür liegt nicht vor.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

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