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9 C 4/25•AG Marburg Einzelrichter, 2025-07-01, 9 C 4/25
9 C 4/25Court of First InstanceJul 1, 2025
Zu den Anforderungen an eine Umstellung des Abrechnungsschlüssels von Nebenkosten auf berechnete Wohn- bzw. Nutzflächen anstelle von Miteigentumsanteilen. Eine Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist nicht erforderlich, um den Kostenverteilungsschlüssel innerhalb einer WEG zu verändern. Die WEG ist nicht verpflichtet, einzelnen Eigentümern Berechnungen zur Verfügung zu stellen, die diese für eine etwaige Vermietung nutzen können.
Entscheidungsdatum: 2025-07-01
Aktenzeichen: 9 C 4/25
ECLI: ECLI:DE:AGMARBU:2025:0701.9C4.25.00
Dokumenttyp: Urteil
Normen: 16 WEG, 18 WEG
Zu den Anforderungen an eine Umstellung des Abrechnungsschlüssels von Nebenkosten auf berechnete Wohn- bzw. Nutzflächen anstelle von Miteigentumsanteilen. Eine Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist nicht erforderlich, um den Kostenverteilungsschlüssel innerhalb einer WEG zu verändern. Die WEG ist nicht verpflichtet, einzelnen Eigentümern Berechnungen zur Verfügung zu stellen, die diese für eine etwaige Vermietung nutzen können.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Parteien streiten um die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung.
Der Kläger ist seit April 2015 Wohnungseigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihm zugehörig ist das Sondereigentum der Wohnung Nr. 29 im 2. Obergeschoss. Hierzu gehört – wie bei anderen Wohnungen im obersten Stockwerk – ein beheizbarer Abstellraum im Dachgeschoss, der über eine schmale Holztreppe aus der Wohnung des Klägers heraus erreichbar ist. Im Grundbuch ist der Raum gesondert eingetragen. Bauordnungsrechtlich dürfen diese Dachgeschossräume nicht zum Wohnen genutzt werden, wobei nunmehr, nach Umbaumaßnahmen zur Eröffnung eines Fluchtwegs, einzelne Eigentümer eine solche Wohnnutzungsgenehmigung erwirken konnten.
Die Kostenverteilung der Wohnungseigentümerversammlung findet bisher für die Mehrzahl der Kostenpositionen nach Miteigentumsanteilen statt. Auf einer Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2011 hatten die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 4 beschlossen, einen Architekten zu beauftragen „jede Wohnung nach DIN 277 neu auf zu messen“. Weiterhin sollten die bisher nach Miteigentumsanteilen abgerechneten Kosten „ab 2012 dann nach der neu ermittelten m²-Wohnfläche abgerechnet werden“. Für die Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2011 Bezug genommen, Bl. 32 der beigezogenen Akte 9 C 476/22. Das Aufmaß wurde sodann erstellt. Für die Wohnung des Klägers ermittelte der Architekt für das 2. OG unter Einbeziehung der Balkone insgesamt 66,77 m², für das Dachgeschoss 30,24m², insgesamt also 97,01 m². Für die Einzelheiten wird auf das Aufmaß Bezug genommen, Bl. 32R ff. der beigezogenen Akte 9 C 476/22. In den Folgejahren wurden die Abrechnung und die Erstellung des Wirtschaftsplans unter Zugrundelegung dieser Flächen statt der Miteigentumsanteile vorgenommen. Der Kläger erhob gegen die so berechnete Abrechnung für das Jahr 2021 und den Wirtschaftsplan 2022 eine zweitinstanzlich erfolgreiche Anfechtungsklage, weil der oben genannte Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2011 hinsichtlich der Änderung des Umlageschlüssels lediglich als ein Vorbereitungsbeschluss anzusehen war, ein Beschluss über die tatsächliche Änderung der Kostenverteilung aber fehlte. Für die Einzelheiten wird auf die beigezogenen Akte 9 C 476/22 Bezug genommen.
Auf der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2024 beschlossen die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 3 mehrheitlich zum einen, dass das Aufmaß des Architekten Herrn … aus dem Jahr 2011 Anerkennung finde und zum anderen, dass kein neues Aufmaß beauftragt werde. Unter Tagesordnungspunkt 4 beschlossen die Eigentümer sodann mehrheitlich die Änderung des Abrechnungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf die „m²-Wohn-/Nutzfläche aus dem Aufmaß von Herrn … ohne Berücksichtigung der Kellerräume und Balkonanteile“ ab der Abrechnung 2025, wobei den einzelnen abzuändernden Kostenpositionen sodann jeweils ein gesonderter Beschluss erfolgte. Für die Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 2024, Bl. 8 ff. d.A. Bezug genommen.
Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 hinsichtlich der „Anerkennung“ des Aufmaßes des Architekten … sei nichtig, jedenfalls für ungültig zu erklären. Denn er beruhe auf dem Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 aus der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2011 und dieser sei so unklar und widersprüchlich, dass er seinerseits nichtig beziehungsweise anfechtbar sei. Insbesondere seien damals die Ermittlung von Nutzflächen nach der DIN 277 und die Ermittlung von Wohnflächen vermischt worden. Entsprechend sei auch das erstellte Aufmaß, auf das sich der jetzt angefochtene Beschluss beziehe, nicht nachvollziehbar. Aus diesen Gründen entsprächen auch die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 4 zur Änderung der Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Außerdem müsse eine mietrechtliche Parallelität hergestellt werden, da bei Vermietung der Wohnungen auf Wohnfläche abzustellen sei. Im Rahmen der wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnung dürfe daher ebenfalls nur die Wohnfläche berücksichtigt werden.
Der Kläger beantragt,
hilfweise
den Beschluss für ungültig zu erklären.
für ungültig zu erklären
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, bezüglich der Anfechtung hinsichtlich des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 3 sei bereits die Anfechtungsfrist nicht eingehalten. Denn in der Klagefrist des § 45 Abs. 1 WEG sei nicht deutlich geworden, welchen der beiden unter diesem Tagesordnungspunkt gefassten Beschlüsse der Kläger anfechten wolle. Dies ergebe sich erst aus der später eingegangenen Klagebegründung. Im Übrigen entsprächen beide Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung.
Das Gericht hat das Verfahren des Amtsgerichts Marburg, 9 C 476/22 beigezogen.
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Die einmonatige Klagefrist des § 45 Satz 1 WEG ist allerdings auch hinsichtlich der Anfechtung zum Tagesordnungspunkt 3 eingehalten.
Die Beklagte weist zwar zutreffend darauf hin, dass der Beschlussinhalt im Klageantrag selbst unzutreffend wiedergegeben worden ist – nämlich entsprechend der Stichpunkte in der Einladung nicht entsprechend der tatsächlichen gefassten Beschlüsse – und die Eigentümer unter dem Tagesordnungspunkt 3 sowohl einen Positivbeschluss („Anerkennung“ des vorliegenden Aufmaßes) als auch einen Negativbeschluss (kein Auftrag für ein neues Aufmaß) fassten. Allerdings war diesen Anträgen bereits eine kurze Klagebegründung beigefügt, aus der deutlich wird, dass sich der Kläger dagegen wendet, dass das Aufmaß des Architekten … den Abrechnungen zugrunde gelegt wird. Damit war innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG (noch) erkennbar, dass der Kläger den Positivbeschluss zu Tagesordnungspunkt 3 anficht.
Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 ist jedoch weder nichtig, noch widerspricht er ordnungsgemäßer Verwaltung.
Ausweislich des Protokolls haben die Eigentümer haben beschlossen, dass das im Jahr 2011 vom Architekten … erstellte Aufmaß Anerkennung finde. Bei der objektiv-normativen Auslegung dieses Beschlusses, also unter der Berücksichtigung des Beschlusstextes im Zusammenhang mit dem weiteren Protokollinhalt ergibt sich, dass die Eigentümer damit festlegen wollten, dass die damals ermittelten Flächen Grundlage für die – im nächsten Tagesordnungspunkt beschlossene – Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sein sollen.
Das ist inhaltlich hinreichend bestimmt und auch in der Sache ist nicht zu beanstanden. Soweit der Kläger in dem zugrundeliegenden Beschluss aus dem Jahr 2011 eine Vermischung der Flächenberechnung nach DIN 277 (Nutzfläche) und des Begriffs Wohnfläche rügt, hat dies keine Auswirkungen, die auf den nun angefochtenen Beschluss durchschlagen. Denn dem sodann erstellten Aufmaß des Architekten … lässt sich entnehmen, welche Räume und Flächen (z.B. Nebenräume, Balkone) dabei berücksichtigt wurden. Damit der jetzt angefochtene Beschluss auch hinreichend bestimmt. Ob es sich bei dem im Aufmaß festgestellten Flächen um Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht und auf welcher rechtlichen Grundlage die Flächenmessung erfolgte, ist dafür nicht relevant. Eine Nichtigkeit des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 3 liegt daher nicht vor.
Der Beschluss widerspricht auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung:
Die „Anerkennung“ des Aufmaßes des Architekten … diente als Grundlage für die im nächsten Tagesordnungspunkt beschlossene Änderung der Kostenverteilungsschlüssel. Wenn dieses Aufmaß keine tragfähige Grundlage für diese Änderungen darstellen würde, entspräche auch seine „Anerkennung“ nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Davon ist hier aber nicht auszugehen.
Dass bei dem Aufmaß tatsächlich falsch gemessen worden sei, trägt der Kläger nicht vor. Er rügt lediglich, dass die Vermessungsergebnisse nie überprüft worden seien, zeigt aber keine konkreten Zweifel an ihrer tatsächlichen Richtigkeit auf. Seine Einwände beziehen sich vielmehr darauf, dass die Vorgaben der Wohnflächenverordnung nicht eingehalten worden seien. Darauf kommt es aber nicht an, s. sogleich.
Der Gesetzgeber hat für Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gerade keine besonderen inhaltlichen Vorgaben gemacht. Sie müssen „lediglich“ ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen; die Eigentümer müssen eine Abwägungsentscheidung treffen, die billigem Ermessen entspricht, § 18 Abs. 2 WEG.
Es ist daher nicht erforderlich, für die Festlegung oder Änderung des Kostenverteilungsschlüssels eine Ermittlung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen. Solange die Billigkeit gewahrt ist, können auch andere Flächen herangezogen werden. Aus diesem Grund ist es auch unerheblich, wenn, wie der Kläger vorträgt, im Grundbuch der Dachbodenraum gesondert eingetragen ist.
Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht vorgetragen, wieso für die Kostenverteilung eine Orientierung daran, welche Flächen von den einzelnen Eigentümern in ihren Räumlichkeiten genutzt werden können, der Billigkeit widersprechen sollte.
Der vom Kläger eingeforderte Einklang mit den mietrechtlichen Abrechnungsregelungen steht dem jedenfalls nicht entgegen. Denn zum einen findet auch im Mietrecht eine Abrechnung nach Wohnfläche nur gemäß § 556a Abs. 1 BGB nur dann statt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Zum anderen sind die mietvertragliche Gestaltung und die Abrechnung gegenüber seinen Mietern die Sache eines Wohnungseigentümers selbst und nicht Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist nicht verpflichtet, den einzelnen Eigentümern Flächenberechnungen zur Verfügung zu stellen, die sich für eine etwaige Vermietung nutzen lassen.
Die Beschlüsse zum Tagesordnungspunkt 4 widersprechen ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Eigentümer haben hier zunächst festgelegt, dass für die künftigen Abrechnungen die Flächen aus dem Aufmaß des Architekten … jedoch ohne Kellerräume (im Aufmaß ohnehin nicht berücksichtigt) und Balkonanteile (im Aufmaß berücksichtigt) zugrunde gelegt werden und dies sodann für die einzelnen Kostenpositionen wiederholt.
Die Einwendungen des Klägers hiergegen beschränken sich auf die bereits oben zu Ziff. I. 2. erörterte Auffassung, das Aufmaß des Architekten … könne für eine solche Änderung nicht zugrunde gelegt werden. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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