OLG Frankfurt 19. Zivilsenat — 19 U 163/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-08-25

Aktenzeichen: 19 U 163/24

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2025:0825.19U163.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Die Vereinbarung des Hinausschiebens des Entstehens des Maklerlohns erst mit Vollzug des Hauptvertrages durch Individualvereinbarung im Maklervertrag kann zulässig sein.

Verfahrensgang

vorgehend LG Frankfurt am Main, 15. November 2024, 2-14 O 205/23, Urteil nachgehend BGH Karlsruhe, 7. Mai 2026, I ZR 197/25, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.11.2024 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main (2-14 O 205/23) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

3. Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt es nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des jeweiligen Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 174.993,22 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin verfolgt die Zahlung von Maklerprovision für die Vermittlung zweier Grundstücke gegenüber der Beklagten.

Wegen der Einzelheiten zum erstinstanzlichen Sach- und Streitstand wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.11.2024, Bl. 452 ff. d. LG-EA. Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 15.11.2024 insgesamt abgewiesen, da zwar zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag über die Vermakelung der beiden Baugrundstücke mit jeweiliger Errichtung eines Verbrauchermarktes zustande gekommen sei. Die Parteien hätten aber eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Vereinbarung hinsichtlich des Entstehens der Maklerprovision getroffen. Die Parteien hätten nämlich abweichend von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB als Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs nicht nur das Zustandekommen des Hauptvertrages genügen lassen, sondern der Anspruch der Klägerin hätte erst entstehen sollen, wenn der nach dem Kaufvertrag geschuldete Kaufpreis fällig war. Dieses Verständnis ergäbe sich aus einer Auslegung der Formulierung in den jeweiligen, gleichlautenden Provisionsvereinbarungen der Parteien. Der Wortlaut der Formulierung in den Vereinbarungen spreche eindeutig für die von der Beklagten vertretene Sichtweise, so dass es Sache der Klägerin gewesen wäre, darzutun und zu beweisen, dass die Parteien den Vertragstext übereinstimmend in anderem Sinne verstanden haben würden. Für die Behauptung der Klägerin, die Parteien hätten die Formulierung übereinstimmend dahingehend verstanden, dass der erste Satzteil der Vereinbarung („ist verdient“) nur festzustellende Bedeutung habe und sich der Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen nur auf die Fälligkeit der bereits bestehenden Provision beziehe, habe die Klägerin indes nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme den ihr obliegenden Nachweis gerade nicht erbringen können. Auch aus anderen, außerhalb der Urkunden liegenden Umständen lasse sich nicht auf das von der Klägerin behauptete Verständnis der Formulierung schließen.

Die von den Parteien somit gewählten Provisionsvereinbarungen seien auch nicht als allgemeinen Geschäftsbedingungen zu qualifizieren. Dies habe die Klägerin für die von ihr verfassten Schreiben schon nicht darlegen und beweisen können. Hilfsweise könne in der vorliegenden, inhaltsgleichen Formulierung beider Provisionsvereinbarungen keine unangemessene Benachteiligung gesehen werden, da das gesetzliche Leitbild bereits in § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Möglichkeit zur privatautonomen Gestaltung des Makleranspruchs bereithält. Insoweit sei zudem zu berücksichtigen, dass es sich um eine Vereinbarung unter erfahrenen Unternehmern handelt. Es stünden insoweit einer Klausel, die den Provisionsanspruch des Maklers ähnlich zu den Regelungen zum Handelsvertreter von der vollständigen Durchführung des Hauptvertrages abhängig mache, keine Hindernisse im Weg.

Die Kaufpreisfälligkeit sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in beiden Fällen auch niemals eingetreten, sodass ein Maklerlohnanspruch der Klägerin in beiden Fällen nicht einstanden sei.

Die Beklagte habe schließlich auch in beiden Fällen nicht den Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen entgegen Treu und Glauben im Sinne von § 162 Abs. 1 BGB vereitelt. Ein treuwidriges Verhalten der Beklagten liege nicht darin, dass sie mit den Verkäuferinnen die Kaufverträge aufgehoben habe. Die Beklagte habe die Durchführung der jeweiligen Kaufverträge nicht verhindert. Die Klägerin habe nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme den ihr obliegenden Nachweis nicht erbracht, dass die Beklagte sich treuwidrig verhalten habe. Vielmehr habe sich das Gegenteil hiervon ergeben, weil beide Verträge auf Veranlassung des Bauträgers und dortiger geschäftspolitischer Entscheidungen von der Beklagten aufgehoben worden seien.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das am 18.11.2024 zugestellte Urteil (Bl. 486 d. LG-EA.) hat die Klägerin am 18.12.2024 Berufung eingelegt (Bl. 1 ff. d. OLG-EA.) und ihr Rechtsmittel am Montag, den 20.01.2025 begründet (Bl. 37 ff. d. OLG-EA.).

In der Sache verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Zur Begründung hierfür trägt sie vor: Soweit das Landgericht zunächst eine allgemeine Auslegung der streitgegenständlichen Vereinbarungen vornehme, genüge diese Auslegung den gesetzlichen Anforderungen nicht. Der Autor der Formulierung sei nämlich Herr Q von der Beklagten gewesen. Herr Q habe aber in seiner Zeugenvernehmung mit Verweis auf eine von ihm verfasste E-Mail vom 12.07.2013 gesagt, dass er die damalige Formulierung, die dem § 652 Abs. 1 BGB entspreche, so gemeint habe und dass dies auch sein Verständnis sei. Gleichzeitig habe er seine eigenen, dort geschriebenen Worte dann aber präzisiert und sie sodann ins Gegenteil verkehrt. Wenn aber der Autor selbst offenbar nicht wisse, was er sage, oder eine Formulierung abgebe, die er selbst als das Gegenteil verstehe, dann begehe das Gericht einen Rechtsfehler, wenn es vor diesem Hintergrund die streitgegenständliche Formulierung als einfach und unkompliziert begreife und darüber hinaus es von sich weise, sich mit der anderen Möglichkeit der Auslegung zu befassen.

Der Geschäftsführer der Klägerin habe zudem ausgesagt, dass er die späteren Briefe der Beklagten stets so verstanden habe wie es sich in der E-Mail des Herrn Q vom 12.07.2013 habe lesen lassen. Vor dem Hintergrund der E-Mail vom 12.07.2013 könne sich die streitgegenständliche Formulierung mithin genauso verstehen, wie Herr X sie verstanden habe. Ohne die Aussage des Herrn Q habe Herr X nicht wissen können, dass Herr Q seine E-Mail vom 12.07.2013 angeblich anders gemeint habe. Es gebe kein einziges Dokument, aus welchem sich dieser angebliche Meinungswechsel des Herrn Q ergeben würde.

Herr Q habe auch nicht gesagt, dass es einen angeblichen Standard dahingehend gegeben habe, dass immer dann, wenn ein Hauptgeschäft rückabgewickelt worden sei, die Maklerprovisionen nicht behalten werden durfte.

Das Gericht habe auch nicht übergehen dürfen, dass weder der Zeuge Q noch der Zeuge Y noch die Zeugin Z etwas haben darüber sagen können, dass es keinen anderen klaren Fall gegeben habe, in welchem eine Rückabwicklung erfolgt sei, weshalb das Maklerhonorar nicht ausbezahlt worden sei. Außerdem hätten alle drei Zeugen nichts dazu sagen können, ob es auch nur einen einzigen Vergleichsfall dahingehend gäbe, dass die Beklagte ohne Not aus freien Stücken einfach so die Abwicklung gestoppt habe, von sich aus die Rückabwicklung in Gang gesetzt habe und sich damit dem Fluss des Vertrages treuwidrig in den Weg gestellt habe.

Es habe auch kein non liquet zulasten der Klägerin vorgelegen. Nach dem Gesetz habe die Klägerin ohnehin ihren Maklerlohn verdient. Es sei die Beklagte, die sich auf eine Abweichung von dem Gesetz berufe. Es seien ihre Regelungen, die hier gesetzeswidrig greifen sollten. Wenn das Gericht gesehen habe, dass die Beweisaufnahme unentschieden ausgegangen sei, dann bedeute dies, dass sich dieses unentschieden zulasten der Beklagten auswirke, nicht aber zulasten der Klägerin.

Es sei auch nicht so, dass es keine gegenteiligen Anhaltspunkte für die Auslegung der Klägerin gegeben haben würde. Zum einen sei da die besagte E-Mail. Zum anderen sei da das Gesetz.

Schließlich habe das Gericht auch übersehen, dass es sich um eine AGB-Klausel gehandelt habe, die unangemessen und unwirksam sei, außerdem überraschend ausfalle. Kein Makler rechne damit, dass seine Provision in ihrer eigenen Entstehung von der Fälligkeit einer Zahlung im vermittelten Hauptvertrag abhängen soll. Davor müssten auch Immobilienkaufleute geschützt werden. Die Klägerin habe hier keine eigene Klausel verwendet, sie habe vielmehr die von der Beklagten gewollte und vorgegebene und ihrerseits dauerhaft verwendete Klausel auf Geheiß übernommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 21.05.2025 Bezug genommen (Bl. 37 ff. d. OLG-EA.).

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.11.2024, Az.: 2-14 O 205/23, wird aufgehoben und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 174.993,22 € nebst Verzugszinsen hierauf in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz pro Jahr seit dem 03.02.2023 zu zahlen;

hilfsweise:

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.11.2024, Az.: 2-14 O 205/23, wird aufgehoben und das Verfahren wird an das Landgericht Frankfurt am Main zurückverwiesen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung.

Der Senat hat mit der Ladungsverfügung vorterminliche Hinweise erteilt, dass auch unter Beachtung der die Beklagte möglicherweise treffenden sekundären Darlegungslast ergänzend auszuführen sein dürfte, warum beide Hauptverträge schließlich aufgehoben worden seien.

Die Beklagte hat hierzu mit Schreiben vom 19.03.2025 ergänzend folgendes vorgetragen:

Im Dezember 2022 sind die Hauptverträge rückabgewickelt worden, da nach dem Abschluss der jeweiligen Kaufverträge im April 2021 über einen Zeitraum von 20 Monaten die jeweils vereinbarten Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen von der jeweiligen Verkäuferin nicht erfüllt worden waren.

Zudem war ein am 12.04.2021 beurkundeter, weiterer Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der zur A Firmengruppe gehörenden B GmbH & Co. C KG über ein ähnliches Projekt in Gemeinde1 (Straße1, Gemeinde1) zuvor notleidend geworden. Bei diesem Projekt in Gemeinde1 kam die zur A Firmengruppe gehörende Verkäuferin, die B GmbH & Co. C KG, ihren vertraglichen Verpflichtungen - trotz mehrfacher Aufforderung der Beklagten und deren Rechtsanwaltes - nicht nach und erschwerte die Abwicklung des Projekts erheblich. Aufgrund der fehlenden Unterlagen sowie der Mängel und Restarbeiten am Objekt in Gemeinde1 behielt die Beklagte einen Betrag in Höhe von EUR 250.000,00 vom Gesamtkaufpreis in Höhe von EUR 7.873.200,00 zunächst ein. Die Verkäuferin verweigerte unterdessen die Bestätigung des Zahlungseingang trotz Erinnerung des den Kaufvertrag beurkundenden Notars, sodass die Beklagte über einen Zeitraum von rund 1,5 Jahren nicht als Eigentümerin des Objekts im Grundbuch eingetragen werden konnte. Nachdem die Verkäuferin weder die im Abnahmeprotokoll vom 10.02.2022 festgehaltenen Mängel und Restarbeiten behoben bzw. fertiggestellt noch die fehlenden Unterlagen übergeben hatte, zahlte die Beklagte den einbehaltenen Teil des Kaufpreises schließlich am 22.03.2023 an die Verkäuferin, um als Eigentümerin des Objekts im Grundbuch eingetragen werden zu können.

Neben dem fehlenden Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen hinsichtlich der Objekte in Straße1 und Gemeinde1 sei es der Beklagten daher auch aufgrund der zerstörten Vertrauensbasis und Geschäftsbeziehung anlässlich des Projekts in C nicht möglich gewesen, weiter an den Kaufverträgen zu den Objekten Kreisstadt1 und Gemeinde2 festzuhalten. Nicht zuletzt sei die Rückabwicklung des Kaufvertrages zum Objekt in Gemeinde2 ohnehin auf ausdrückliche Anfrage des Geschäftsführers der Verkäuferin, Herrn E, erfolgt.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO). Ferner hat die Klägerin weder neue berücksichtigungsfähige Tatsachen vorgetragen (§ 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO), noch konkrete Anhaltspunkte aufgezeigt, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachenfeststellungen begründen könnten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil die Klage insgesamt abgewiesen, da der Klägerin kein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zusteht. Zur Meidung von Wiederholungen schließt sich der Senat kraft eigener Würdigung den überzeugenden Ausführungen in der landgerichtlichen Entscheidung an. Die hiergegen mit der Berufung vorgebrachten Einwendungen sind nicht durchgreifend.

Ergänzend bemerkt der Senat hierzu:

1. Die Kammer hat im angefochtenen Urteil den Abschluss je eines Maklervertrages zwischen den Parteien bei beiden Grundstücksgeschäften als Grundlage für mögliche Zahlungsansprüche der Klägerin gegenüber der Beklagten zutreffend bejaht.

a. Voraussetzung für das Entstehen des Vergütungsanspruchs der Klägerin war nach den Schreiben der Klägerin vom 08.04.2021 - Anlagen K 2 und K 14 des Anlagenbandes LG - , die die Beklagte jeweils zum 12.04.2021 bestätigt hat, in beiden Fällen das Vorliegen eines gültigen Maklervertrages, das Zustandekommen eines dem Inhalt des Maklervertrages entsprechenden, wirksamen Hauptvertrages zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten in Kenntnis und infolge der Tätigkeit des Maklers und - nach der Abrede der Parteien - zusätzlich dessen wesentliche Durchführung bis zur Bauabnahme.

Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB das Entstehen des Provisionsanspruches des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages und nicht auch von dessen Ausführung abhängig macht. Es ist jedoch anerkannt, dass die Parteien des Maklervertrages dies abweichend vereinbaren können. Knüpfen die Parteien dabei den Lohnanspruch des Maklers daran, dass der Auftraggeber den Vertrag mit dem Dritten ausführt, was grundsätzlich zulässig und möglich ist, so ist es eine Frage der Auslegung, ob damit nur die Fälligkeit des Lohnanspruchs hinausgeschoben, oder ob seine Entstehung durch die Vertragsausführung bedingt sein soll (BGH, Urteil vom 18. April 1966 - VIII ZR 111/64 -, juris; BGH, Urteil vom 19. Juni 1980 - IVa ZR 11/80 -, juris; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 12. Juni 2002 - 1 U 3/02 - 1 -, juris; Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage, 9/2023, § 652 BGB, Rd-Nr. 42; Marco Tyarks in: Schreiber/Ruge, Handbuch Immobilienrecht, 4. Aufl., Kapitel 5: Maklerrecht Rn. 105 f.; Hamm, Maklerrecht, 8. Aufl., Rn. 732).

Dies hat die Kammer im angefochtenen Urteil beachtet und nach Auslegung der im Wortlaut identischen Vereinbarungen beanstandungsfrei festgestellt, dass die Parteien das Entstehen des Lohnanspruchs der Klägerin an den Eintritt der Fälligkeit in den Kaufverträgen gebunden haben, die in beiden Kaufverträgen im Ergebnis erst mit der baurechtlich zulässigen und mangelfreien Herstellung und Abnahme der zu errichtenden Verbrauchermärkte sowie dem Beginn der Mietzahlungen durch den Betreiber des zu errichtenden Marktes eintreten sollte.

Bei der Auslegung ist die Erklärung so zu würdigen, wie sie zur Zeit ihres Wirksamwerdens nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte von denen verstanden werden musste, für die sie bestimmt war. Der Erklärende muss sich an dem festhalten lassen, was der Empfänger vernünftigerweise verstehen konnte. Auszugehen ist vorrangig von dem Wortlaut der Vereinbarung und dem daraus folgenden objektiv erklärten Parteiwillen. Die Auslegung ist stets am wirtschaftlichen Sinn und Zweck des Geschäfts zu orientieren. Bei der Auslegung sind neben dem Wortlaut auch die sonstigen Umstände des Falls zu berücksichtigen. Hierbei sind besonders die schutzwürdigen Belange des Erklärungsadressaten zu berücksichtigen. In einem zweiten Auslegungsschritt sind außerhalb des Erklärungsakts liegende Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen, insbesondere die Vorgeschichte oder die besonderen Beziehungen zwischen den Parteien. Zu diesen Begleitumständen zählen auch Erwartungen des Erklärenden, soweit diese für den Empfänger bei objektiver Betrachtung erkennbar sind.

Der Wortlaut der Erklärungen vom 08.04.2021, die im konkreten Fall von der Klägerin an die Beklagte übermittelt worden waren, sah in beiden Fällen vor, dass die Maklerprovision verdient ist, sobald die im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen eingetreten waren. Gleichzeitig und kumuliert sollte die Provision dann auch zur Zahlung fällig werden.

Die Klägerin, die zuvor in den Exposees zu beiden Projekten noch ihren Provisionsanspruch ausdrücklich nur von dem Zustandekommen des Hauptvertrages abhängig gemacht hatte (vgl. Anlage K 4, Seite 11 von 11 und Anlage K 14a Seite 1 von 2, Anlagenband LG: „Unser Maklerhonorar ist mit Abschluss des notariellen und wirksamen Grundstückskaufvertrages verdient und sofort zahlbar (…)“), hatte nunmehr mit der Beklagten vereinbart, dass die Provision erst „verdient“ sei, mithin überhaupt entstehen soll, sobald der Kaufpreis fällig würde, im Ergebnis also das Projekt realisiert war und die Miete auch gezahlt werden würde.

Der Wortlaut der Erklärung lässt damit eindeutig auf eine von den Parteien gewollte, aufschiebende Bedingung rückfolgern, weil innerhalb der Vertragsklausel nochmals ausdrücklich zwischen Entstehung der Forderung und Fälligkeit der Provision getrennt wurde und die Klägerin als professionelle Maklerin das Wort „verdient“ selbst und erkennbar nur bezogen auf das Entstehen des Maklerhonorars verwendet hat. Dass die Klägerin oder die Beklagte mit „verdient“ mithin eine andere Bedeutung als die des Entstehens des Maklerhonorars verbunden haben, ist ausgeschlossen.

Dass die Parteien mit dieser Klausel somit nur eine Fälligkeitsabrede haben treffen wollen, ist damit ebenso gerade nicht anzunehmen, weil die Parteien in der Klausel das Entstehen der Forderung und deren Fälligkeit geregelt haben und das Entstehen des Honoraranspruchs bewusst an weitere Bedingungen knüpfen wollten.

Dafür sprechen auch der wirtschaftliche Sinn und Zweck der im konkreten Fall vorliegenden Geschäfte und deren Begleitumstände. Denn in beiden Fällen standen jeweils keine bestehenden Gewerbeobjekte oder betriebenen Märkte als beabsichtigte Renditeobjekte für die Beklagte zum Verkauf, sondern es sollten jeweils erst noch zu erschaffende und somit künftige Renditeobjekte verkauft werden. Hätten die Parteien in diesem Fall den Maklerlohn nur an den Abschluss des Grundstückskaufvertrages geknüpft, hätte die Beklagte eine Provision aus dem Erwerbspreis für den Grund und die künftigen Aufbauten zahlen müssen, ohne jedoch den Aufbau und damit die Erstehung der Gebäude sicher erwarten zu können. Außerdem hätte die Beklagte die Provision der Klägerin auch dann noch aus dem vollen Erwerbspreis für das (noch zu bebauende) Grundstück geschuldet, selbst wenn der Hauptvertrag später notleidend geworden wäre - auch bei einer Insolvenz der Bauträger - oder z.B. durch einen gesetzlichen Rücktritt wieder erloschen wäre - selbst im Falle einer vollständigen Nichtbebauung beider Grundstücke aus wirtschaftlichen Gründen, weil nach der gefestigten Rechtsprechung nur bei dem Vertrag anhaftenden Mängeln, die den Hauptvertrag ex tunc beseitigen, der Makler auch keinen Anspruch auf Maklerhonorar hat (vgl. dazu u.a. BGH, Urteil vom 14. Juli 2005 - III ZR 45/05 -, juris).

Es war in dieser konkreten Situation daher naheliegend, insbesondere aber auch für die Klägerin als kaufmännische Maklerin hinreichend erkennbar und von der Beklagten als professioneller Anlegerin derart gewollt, dass beide Parteien - die auf Grund ihrer langjährigen Geschäftsbeziehung mit derartigen Projekten und deren Realisierung zudem vertraut waren -, das Entstehen des Maklerlohnanspruchs erst mit und nach erfolgter Vorleistung des Bauträgers und damit dann nötiger Kaufpreiszahlung vereinbarten.

b. Hinreichende Anhaltspunkte, die für eine abweichende Auffassung der Vereinbarung im Sinne der klägerischen Ansicht streiten könnten, hat die Klägerin nicht dargelegt oder bewiesen, wobei das Landgericht auch die Beweislast entgegen der Angriffe der Berufung nicht verkannt hat, da die Klägerin für eine vom Wortlaut abweichende Auslegung bzw. für Umstände außerhalb der Urkunde, die für die Auslegung von Bedeutung sein sollten, die Beweislast trägt (BGH, Urteil vom 11. September 2000 - II ZR 34/99 -, juris; BGH, Urteil vom 13. November 2000 - II ZR 115/99 -, juris).

aa. Der Senat sieht dabei die E-Mail vom 12.07.2013, Anlage K 34, Bl. 226 d.A., nicht als geeignet an, ein anderes Verständnis der Parteien von der Vereinbarung abzubilden, zumal diese ein völlig anderes Geschäft betroffen hat, der Zeuge Q aber auch glaubhaft bekundet hat, dass er die E-Mail nicht anders als die Vereinbarung verstanden und gemeint habe, aber auch die Parteien immer und von Anfang an eine von dem Wortlaut der E-Mail stets abweichende Vereinbarung fixiert haben. Aus dem von der Beklagten vorgelegten Schreiben vom 14.08.2013 zu dem damaligen Grundstück und vom 07.11.2013, Bl. 419 d.A., zu einem weiteren Grundstücksgeschäft der Parteien ist nämlich erkennbar, dass die Parteien die auch hier gewählte Formulierung bereits seinerzeit und dort schon derart verwandt hatten und somit bereits seit jeher diese Bedingung in ihren geschäftlichen Beziehungen derart gewollt und genutzt haben.

bb. Auch lässt die Beweiswürdigung der Kammer über einen abweichenden Sinngehalt der Vereinbarung der Parteien keinen Rechtsfehler erkennen.

Die Berufung der Klägerin hat im Wesentlichen eine fehlerhafte Beweiswürdigung und Verletzung von § 286 ZPO durch die Kammer gerügt. Auch damit kann die Berufung indes nicht durchgreifen, da die Kammer zu Recht keinen durch die Klägerin geführten Beweis für ein anderes Verständnis der Vereinbarung als geführt angesehen hat.

Nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine - ohnehin nicht erreichbare (RG, Urteil vom 14. Januar 1885 - I 408/84 -, RGZ 15, 338-340) - absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil vom 17. Februar 1970 - III ZR 139/67 -, BGHZ 53, 245-264 und juris). Das Landgericht hat diese Grundsätze indes beachtet.

Der Senat ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Erstgerichts gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung (das sind ein unrichtiges Beweismaß, Verstöße gegen Denk- und Naturgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze, Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen sowie Mängel der Darstellung des Meinungsbildungsprozesses wie Lückenhaftigkeit oder Widersprüche, BGH, Urteil vom 16. April 2013 - VI ZR 44/12 -, juris Rn. 13 m. w. N.; BGH, Urteil vom 08. Juni 2004 - VI ZR 199/03 -, juris Rn. 13) vorgetragen werden. Nur bei Zweifeln an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ist eine erneute Beweisaufnahme geboten. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts ist hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung zwar nicht auf Verfahrensfehler und damit auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellungen sind für das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Dabei können sich Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz (BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15 -, NJW-RR 2017, 75 Rn. 24; BGH, Urteil vom 09. März. 2005 - VIII ZR 266/03 -, BGHZ 162, 313).

Gemessen hieran sind die landgerichtlichen Feststellungen einschließlich der landgerichtlichen Beweiswürdigung indes nicht zu beanstanden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen dürften nicht bestehen. Konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der Beweiswürdigung ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen; bloß subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare Anhaltspunkte genügen nicht. Ein solcher, konkreter Anhaltspunkt für die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung ist von der Berufung allerdings nicht aufgezeigt worden. Das Landgericht hat die angebotenen Beweise zutreffend gewürdigt. Eine hiervon abweichende Wertung ist auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens nicht veranlasst. Nach § 286 ZPO soll der Richter nach seiner freien Überzeugung entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten hat. Das Landgericht hat die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung auch nachvollziehbar im Urteil dargelegt. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass - wie hier - nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (Zöller/Greger, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 286 Rn. 13).

Der Senat kann die erforderlichen Feststellungen anhand des unstreitigen Sachverhalts und der erhobenen Beweise treffen, ohne ergänzend oder erneut in eine Beweisaufnahme eintreten zu müssen. Die Berufung hat auch weitgehend ihre eigene Beweiswürdigung an die des Tatrichters gesetzt und hat keine Fehler aufgezeigt, die gegen das Beweisergebnis streiten könnten. Die Ausführungen der Kammer weisen somit keine Rechtsfehler im Sinne des § 286 ZPO auf.

Die Kammer hat sich insbesondere mit den Einlassungen des Zeugen Q und des Geschäftsführers der Klägerin zu den Vorgängen aus dem Jahr 2013 auseinandergesetzt und dabei unter Beachtung der weiteren vorgelegten Schreiben die von der Klägerin geführte Behauptung als nicht erwiesen erachtet. Dies ist unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen nicht zu beanstanden, zumal mehrere weitere Zeugen den Anlass und den Hintergrund der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung im Sinne der vom Landgericht und vom Senat gewerteten Art und Weise schlüssig und widerspruchsfrei dargelegt haben.

Dass die Zeugen insoweit keinen Fall benannt haben, in welchem die Bedingung zu Lasten der Klägerin zuvor ausgefallen wäre, ist insoweit auch nicht von Belang und schmälert deren Glaubhaftigkeit gerade nicht, zumal die Klägerin selbst keinen konkreten Fall im Verhältnis mit der Beklagten dargelegt hat, in welchem die Bedingung nicht eingetreten sei und die Klägerin gleichwohl Maklerprovision von der Beklagten erhalten habe und behalten habe dürfen. Die Berufung vermag daher auch mit diesem Angriff keinen Fehler der Entscheidung und/oder Beweiswürdigung des Landgerichts aufzuzeigen.

2. Soweit die Berufung weiter rügt, dass die Kammer die Vereinbarung der Parteien ferner nicht an § 307 BGB gemessen und für unwirksam gewertet habe, zeigt auch dies keinen Rechtsfehler des angefochtenen Urteils auf.

Denn selbst wenn in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung eine allgemeine Geschäftsbedingung gesehen werden kann, hält der Senat diese allerdings nicht nach § 307 BGB für unwirksam.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Hier ergibt sich zunächst keine unangemessene Benachteiligung des Maklers aus der Unklarheit und Undurchschaubarkeit der Regelung, d. h. durch einen Verstoß gegen das sogenannte Transparenzgebot. Die Klausel ist hinsichtlich ihres Wortlauts und ihres Inhalts eindeutig und leicht verständlich. Sie steht in dem ohnehin nur kurzen Vertragstext der Vereinbarung der Parteien nicht an versteckter, sondern gut sichtbarer Stelle. Sie ist schließlich auch im Verhältnis zu den anderen Regelungen des Vertrages nicht missverständlich.

Die Klausel führt aber auch sonst nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin im Sinne der Norm.

Für die Frage einer unangemessenen Benachteiligung ist von den Vorschriften des dispositiven Rechts auszugehen, die ohne die Klausel gelten würden, denn regelmäßig ist eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Gemäß § 652 BGB ist eine Maklerprovision verdient, wenn der Vertrag infolge des Nachweises des Maklers oder seiner Vermittlung zustande kommt. Dabei ist jedenfalls zunächst der Inhalt und die Ausgestaltung des nachzuweisenden Hauptvertrages ohne Belang. Nach der ausdrücklichen Regelung von § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Maklerlohn aber auch dann, wenn der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, erst verlangt werden, wenn die Bedingung auch eintritt, wobei die Parteien des Hauptvertrages bei der Ausgestaltung der aufschiebenden Bedingung grundsätzlich frei sind. Sogar zur Herbeiführung der Bedingung ist der Auftraggeber des Maklers wegen der für ihn bestehenden völligen Abschlussfreiheit nicht verpflichtet. Ob der Makler eine Provision verdient, hängt deshalb nach der gesetzlichen Regelung nicht nur vom bloßen Abschluss eines Hauptvertrages, sondern insoweit auch von dessen Ausgestaltung ab. So ist es den Parteien des Hauptvertrages zum Beispiel nicht verwehrt, einen Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der baurechtlichen Genehmigung des zu errichtenden Gebäudes abzuschließen (BGH, Urteil vom 8. Februar 2001 - III ZR 49/00 -, juris). Wird die Baugenehmigung bei einer solchen Ausgestaltung nicht erteilt, tritt die Bedingung für das Wirksamwerden des Hauptvertrages nicht ein, und zwar mit der gesetzlichen Folge (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass auch der Makler keine Provision verdient. Auf eine solche Ausgestaltung des Hauptvertrages hat der Makler keinerlei Einfluss (vgl. BGH, a.a.O.).

Insbesondere können auch die Parteien im Hauptvertrag ein zwar befristetes, im Übrigen aber freies und an keine besonderen Voraussetzungen geknüpftes Rücktrittsrecht vereinbaren. Auch dann hat der Makler beim Rücktritt vom Hauptvertrag keine Provision verdient, weil das freie Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht (vgl. BGH, Beschluss vom 29. Januar 1998 - III ZR 76/97 -, juris).

Wenn somit im vorliegenden Fall durch die von den Parteien gewählte Klausel des Maklervertrages der Maklerlohn nicht allein vom Abschluss des Hauptvertrages, sondern jedenfalls im Ergebnis auch von dessen Realisierung abhängig gemacht wird, hätte dasselbe - wie aufgezeigt - auch durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrages, nämlich durch die Vereinbarung einer entsprechenden aufschiebenden Bedingung, erreicht werden können, ohne dass die Klägerin darauf hätte Einfluss nehmen können. Daraus folgt, dass nicht davon auszugehen ist, dass der Verwender einer solchen Klausel in Verträgen über noch nicht errichtete Objekte gegenüber dem Makler in unangemessener Weise seine eigenen Interessen unter Benachteiligung des Vertragspartners verfolgt. Vielmehr wird mit der Einbeziehung einer solchen Klausel in nicht zu beanstandender Weise bezweckt, einen späteren Streit über die Ursachen eines Scheiterns des nachgewiesenen Kaufvertrages zu vermeiden, der regelmäßig droht - wie hier auch geschehen -, wenn zum Beispiel das Objekt nicht realisiert wird. Durch die vereinbarte Klausel wird letztlich somit nur im Maklervertrag geregelt, was grundsätzlich auch durch eine durch den Makler nicht beeinflussbare Gestaltung des Hauptvertrages geregelt werden könnte. Was indes bei entsprechender Ausgestaltung des Hauptvertrages die gesetzliche Folge beim Vorliegen eines bestimmten Tatbestandes ist, kann bei demselben Sachverhalt bei anderer Ausgestaltung des Hauptvertrages keine Vereinbarung sein, die von wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes erheblich abweicht und den Makler unangemessen benachteiligt (vgl. dazu auch OLG Hamm, Urteil vom 12. Februar 2001 - 18 U 72/00 -, juris).

3. Dass mit Eintritt der Fälligkeit in einem der beiden Hauptverträge nach alledem ein Maklerlohnanspruch der Klägerin in einem oder beiden Geschäften eingetreten wäre, hat die Kammer ebenso zutreffend verneint. Dem schließt sich der Senat kraft eigener Würdigung zur Meidung von Wiederholungen an. Hiergegen wendet sich die Berufung auch nicht.

4. Die Beklagte hat auch nicht gemäß § 162 Abs. 1, § 242 BGB den Eintritt der Bedingungen in einem oder beiden Geschäften treuwidrig vereitelt, sodass die Klägerin auch deshalb keinen Anspruch auf Maklerlohn hat.

Das Landgericht hat sich auch hiermit befasst und dies von Rechts wegen beanstandungsfrei verneint.

Hierbei ist zunächst zu beachten, dass wenn das Entstehen des Maklerprovisionsanspruchs, wie im konkreten Fall, durch die Durchführung des Vertrages bedingt ist, dem Makler in der Regel auch nicht § 162 Abs. 1 BGB zum Honorar verhilft, wonach die Bedingung als eingetreten gilt, wenn der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil es gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert wird. Der Kunde des Maklers braucht nämlich auf das Provisionsinteresse des Maklers keine Rücksicht zu nehmen (BGH, Urteil vom 18. April 1966 - VIII ZR 111/64 -, juris; OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Februar 1999 - 7 U 127/98 -, juris). Treuwidrig handelt der Maklerkunde daher regelmäßig erst dann, wenn er sich unter Umgehung des Maklers dessen Arbeitsergebnis zunutze macht oder der Maklerkunde vorwerfbar die Durchführung des Hauptvertrages vereitelt hat (Hamm, Maklerrecht, 8. Aufl., Rn. 738 ff.; Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 13. Weitere Voraussetzungen des Provisionsanspruchs, Rn. 86; Staudinger/Bork (2025) BGB § 162, Rn. 9 mwN).

Ausgehend hiervon ist ein treuwidriges Verhalten der Beklagten mit der Nichtdurchführung der beiden Geschäfte zu Lasten der Klägerin nicht zu erkennen.

Die von der Kammer vollzogene Beweiswürdigung teilt der Senat dabei unter Verweis auf die vorstehend bereits dargestellten Anforderungen hierzu.

Nach den glaubhaften, nämlich insoweit in den Kerntatsachen übereinstimmenden Aussagen der Zeugen E und F, sind beide Projekte auf Veranlassung des Bauträgers letztlich gegen Zahlung von Aufwand an die Beklagte aufgehoben worden, bevor die Fälligkeit in den Kaufverträgen eingetreten sei, weil sich die Marktlage - auch bedingt durch die Corona-Pandemie - erheblich zu Lasten der Bauträger verändert und Mehrkosten in beiden Verträgen eingetreten seien, die geschäftspolitisch dieses Vorgehen nötig gemacht hätten.

Die Beklagte hat dies ebenso dargelegt und zudem auf den Hinweis des Senats (unstreitig) ergänzend vorgetragen, dass zuvor schon ein erstes Projekt mit der Bauträgergruppe in Gemeinde1 erst erheblich verzögert und mit nicht abgearbeiteten Mängeln abgeschlossen werden konnte, wobei die Beklagte letztlich auch noch Kaufrestgelder gezahlt hatte, um überhaupt als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen zu werden, obwohl Mängel, die zuvor angezeigt worden waren, nicht abgearbeitet worden waren.

Dass auf dieser Grundlage die für derartige Projekte nötige Vertrauensbasis der Vertragsparteien bereits empfindlich gestört war, ist ohne weiteres und entgegen der Ausführungen der Klägerin nachvollziehbar.

Soweit in einem solchen Fall zusätzlich in den hier streitgegenständlichen Geschäften trotz erheblichen Zeitablaufs und trotz wiederholter, vergeblicher Nachfragen die Fälligkeitsvoraussetzungen in den Kaufverträgen durch die Bauträger nicht hergestellt werden können und mithin die Fragen einer mängelfreien Errichtung und einer baurechtlichen Zulässigkeit des jeweiligen Objektes erneut auftraten und bis zur jeweiligen Vertragsaufhebung offenblieben, ist es der Beklagten im Verhältnis zur Klägerin bei wertender Betrachtung nicht als treuwidrig vorzuwerfen, sofern sie - noch dazu auf explizite Veranlassung der Bauträger - in diesem Zeitpunkt in die zweiseitige Vertragsaufhebung eingewilligt hat.

Nicht die Beklagte hat damit nämlich die Durchführung der Verträge verhindert, sondern der Bauträger seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt und auch im Verhältnis zur Beklagten aus wirtschaftlichen Gründen, die in der Sphäre der Bauträger lagen, nicht mehr erfüllen wollen. Die Beklagte traf in dieser Situation und insbesondere auch unter Beachtung der Entwicklung in dem ersten Projekt keine irgend geartete Pflicht und es war ihr auch sonst nicht zuzumuten, dem Verlangen der Bauträger auf Aufhebung der stockenden Verträge, im Interesse der Klägerin weiter entgegenzutreten oder diese gar abzulehnen. Dabei ist auch zu beachten, dass die Beklagte offenkundig nur Renditeobjekte für sich gesucht und daraus folgend auch die hier konkret betroffenen Verträge sonst abgewickelt hätte, wofür die aktenkundig bereits erfolgreich bei gleichen Bedingungen abgewickelten Geschäfte streiten, und es keine validen Anhaltspunkte für eine mangelnde Leistungswilligkeit oder Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Beklagten gegeben hat. Umgekehrt hatte sich doch die Beklagte auch bei den später aufgehobenen Geschäften fortwährend um die Verträge und den Eintritt deren Fälligkeit bemüht, mithin deren Erfüllung gerade erreichen wollen. Die Bauträger hatten indes hieran kein Interesse mehr.

Die Beklagte verhielt sich nach alledem in dieser konkreten Situation und zu diesem Zeitpunkt mit den beiden einvernehmlichen Vertragsaufhebungen somit auch im Verhältnis zur Klägerin nicht treuwidrig im Sinne von § 162 Abs. 1, § 242 BGB.

5. Im Ergebnis hat die Kammer somit von Rechts wegen beanstandungsfrei die Klage insgesamt abgewiesen, sodass das angefochtene Urteil auch im Lichte der Angriffe der Berufung Bestand hat.

III.

Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens folgt aus §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 63 GKG, § 3 ZPO.

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