AG Wiesbaden — 915 C 3684/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-07-22

Aktenzeichen: 915 C 3684/24

ECLI: ECLI:DE:AGWIESB:2025:0722.915C3684.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Eine langjährige Übung der Anwendung eines abweichenden Verteilungsschlüssels kann nicht als – stillschweigende – Vereinbarung zur Änderung eines Kostenschlüssels ausgelegt werden.

Verfahrensgang

nachgehend LG Frankfurt am Main, 5. Februar 2026, 2-13 S 83/25

Tenor

Die in der Wohnungseigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ……. vom 06.11.2024 zu TOP 2 (Genehmigung der Nachschüsse bzw. Anpassung gemäß Einzelabrechnung 2023, zu TOP 2.1 (Entlastung der Hausverwaltung) zu TOP 3 (Genehmigung Vorschüsse gemäß Einzelwirtschaftsplan 2025) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreites haben die Kläger 5 % die Beklagte 95 % zu tragen.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Das Urteil ist für die Beklagte vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Streitwert: 30.107,25 €

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ……. Sie sind Sondereigentümer der Wohnung …, mit einem Miteigentumsanteil von 833,07/100.000,00.

Am 06.11.2024 fand eine Eigentümerversammlung statt. Wegen der dort gefassten Beschlüsse wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Anlage zum Schriftsatz der Klägerseite vom 26.11.2024, Bl. 31 f der Akte) Bezug genommen.

Die Kläger fechten die Beschlüsse zu TOP 2 (Genehmigung Nachschüsse bzw. Anpassung Einzelabrechnungen 2023, zu TOP 2.1 (Entlastung der Hausverwaltung) zu TOP 3 Genehmigung Vorschüsse gemäß Einzelwirtschaftsplan 2025) und zu TOP 4 (Änderung des Verteilungsschlüssels) an.

Des Weiteren begehrten die Kläger die Erstellung eines ordnungsgemäßen Vermögensbericht.

Insoweit wurde der Rechtsstreit im Laufe des Verfahrens übereinstimmend für erledigt erklärt.

Unstreitig erfolgte hinsichtlich der Ermittlung der Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse in TOP 2 und der Genehmigung der Vorschüsse in TOP 3 überwiegend nach Quadratmetern.

Die Kläger sind der Auffassung, dass dieser Verteilungsschlüssel gegen § 16 Abs. 2 S. 2 WEG verstoße, wonach die Kosten der Gemeinschaft die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen hätten.

Weiterhin rügen die Kläger hinsichtlich der Ermittlung der Anpassung der Vorschüsse, dass die Heizkostenabrechnung fehlerhaft sei und dass der Verwalter bei der Entnahme seiner Verwaltervergütung sich um 53,12 € zu seinen Gunsten verrechnet habe.

Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 3 rügen die Kläger, dass der Verwalter ein zu hohes Verwalterhonorar in den Wirtschaftsplan eingestellt habe.

Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2.1 Entlastung der Hausverwaltung, rügen die Kläger, dass in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung dieser Tagesordnungspunkt nicht aufgenommen worden sei. Darüber hinaus sei der Entlastungsbeschluss deshalb anfechtbar, weil der Verwalter die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan fehlerhaft aufgestellt habe und sich daher Schadens ersatzpflichtig gemacht habe.

Hinsichtlich des TOP 4 sind die Kläger der Auffassung, dass die Abänderung sämtlicher Kosten, im Beschlusswege, mangels Beschlusskompetenz der Miteigentümer nichtig sei.

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche, da durch die beschlossene Änderung die Kosten zulasten der Kläger erhöht würden und damit das Benachteiligungsverbot missachtet würde.

Mit Schriftsatz vom 14.03.2025 tragen die Kläger weitere Gründe vor, die aus ihrer Sicht die fehlende Ordnungsgemäßheit des angefochtenen Beschlusses begründen würden.

Die Kläger beantragen,

die in der Wohnungseigentümerversammlung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer …… vom 06.11.2024 zu TOP 2 (Genehmigung Nachschüsse bzw. Anpassung gemäß Einzelabrechnung 2023), zu TOP 2.1 (Entlastung der Hausverwaltung), zu TOP 3 (Genehmigung der Vorschüsse gemäß Einzelwirtschaftsplan 2025) und zu TOP 4 (Änderung des Verteilungsschlüssels) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Darüber hinaus haben die Kläger ursprünglich beantragt,

die Beklagte zu verurteilen einen ordnungsgemäßen Vermögensbericht für das Jahr 2023 zu erstellen. Mit Schriftsatz vom 14.03.2025 (Bl. 198 der Akte) haben die Kläger diesen Antrag für erledigt erklärt.

Die Beklagte hat sich mit Schriftsatz vom 03.04.2025 der Erledigungserklärung angeschlossen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte beruft sich darauf, dass die Jahresabrechnungen von Beginn an auf Basis der Quadratmeterflächen durchgeführt wurden. Aus diesem Grund sei auch nie ein Wechsel von Miteigentumsanteilen zu Quadratmetern erfolgt.

Die Beklagte behauptet, dass sich durch die Abrechnung nach Quadratmeterflächen gegenüber der Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nur eine geringfügige Abweichung ergebe.

Die Beklagte bestreitet, dass die Verwalterkosten fehlerhaft angesetzt worden seien.

Wegen des weiteren Vortrages wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Gericht hat im Einverständnis mit den Parteien die Entscheidung des Rechtsstreites im schriftlichen Verfahren angeordnet und Termin, bis zu dem abschließend Schriftsätze eingereicht werden konnten, auf den 01.07.2025 festgesetzt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

Die materiellrechtliche Anfechtungsfrist des § 45 S. 1, Variante 1 ZPO ist gewahrt.

Der Beschluss zu TOP 2 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da bei der Ermittlung der Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, ein fehlerhafter Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde. Nach § 16 Abs. 2 WEG ergibt sich, dass die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden müssen. Im vorliegenden Fall gilt dieser Verteilungsschlüssel, da sich aus der Gemeinschaftsordnung kein abweichender Verteilungsschlüssel ergibt. Auch eine andere abweichende Vereinbarung ist nicht ersichtlich.

Insbesondere kann die langjährige Übung der Anwendung eines abweichenden Verteilungsschlüssels nicht als – stillschweigende – Vereinbarung zur Änderung eines Kostenschlüssels ausgelegt werden. Zum einen ist nicht ersichtlich, dass durch das schlichte Hinnehmen eines abweichenden Verteilungsschlüssels, die Wohnungseigentümer, ein notwendiges Erklärungsbewusstsein hatten. Andererseits würde es sich bei der ständigen Übung allenfalls um eine schuldrechtliche Vereinbarung handeln, die nur so lange gültig ist, als der Bestand der Wohnungseigentümer unverändert bleibt. Scheidet auch nur ein Wohnungseigentümer aus bedarf es einer neuen Vereinbarung. Zum unveränderten Eigentümerbestand ist seitens der Beklagten aber nichts vorgetragen worden.

Im Hinblick auf die Ordnungsgemäßheit der Verteilung der Kosten kann es auch dahingestellt bleiben, ob mit dem Beschluss zu TOP 4, die Wohnungseigentümer wirksam eine abweichende Verteilung beschlossen haben, da der Beschluss über die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse zeitlich vor dem Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels gefasst wurde.

Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zu TOP 2 war demnach der ursprünglich geltende Verteilungsschlüssel maßgeblich.

Im Hinblick auf den Beschluss über die Genehmigung der Vorschüsse aus dem Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2025 gilt das zuvor Gesagte entsprechend. Auch hier erfolgte bei der Ermittlung der Vorschüsse diese durch Verwendung eines falschen Verteilungsschlüssels.

Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2.1 entspricht dieser ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die zur Vorbereitung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 S. 1 vorgelegt wird, die zur Anfechtung dieses Beschlusses berechtigende Fehler enthält (vergleiche Becker in Bärmann, WEG, 15. Aufl., § 28, Rn. 295). So liegt der Fall hier, da in der Jahresabrechnung die zur Vorbereitung des Beschlusses über die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG vorgelegt wurde, ein fehlerhafter Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wurde, entsprach der Beschluss über die Entlastung des Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher für ungültig zu erklären.

Soweit die Kläger den Beschluss zu TOP 4 (Änderung des Verteilungsschlüssels) angefochten haben, so ist die Klage unbegründet.

Der Beschluss ist nicht nichtig, insbesondere besteht eine Beschlusskompetenz.

Entgegen der Auffassung der Kläger ergibt sich aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG nicht, dass eine Beschlussfassung nur möglich sein soll, wenn die Kosten in dem Beschluss ihrer Art nach bestimmt sind, also die Art der Kosten näher bezeichnet ist. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.02.2025 Az. V ZR 128/23 Rn. 23 -juris, Rn. 22 und 24 unter ausdrücklicher Verwerfung der von Becker in Bärmann, WEG 15. Aufl., § 16 Rn. 128 vertretenen Auffassung, auf die sich die Kläger in ihrer Klageschrift beziehen, entschieden. Dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt sich an das erkennende Gericht an.

Auch, wenn keine Nichtigkeit des Beschlusses vorliegt, so ist den Klägern zuzustimmen, dass ein Beschluss mit dem der Verteilungsschlüssel geändert wird, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Bei der Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist gemäß § 45 Abs. 1 S. 1 Variante 2 WEG der Vortrag zu berücksichtigen, der innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung geführt wurde.

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass der Vortrag der Klägerseite im Schriftsatz vom 04.03.2025 nicht mehr berücksichtigungsfähig ist, sondern lediglich der Vortrag, der insoweit in der Klageschrift vom 19.11.2024 geführt worden.

Insoweit berufen sich die Kläger darauf, dass sie gegenüber dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel eine erhöhte Kostenlast tragen müssten.

Soweit sich die Kläger auf die Kommentierung von Becker in Bärmann, § 16, Rn. 142 beziehen, zitieren Sie diese Fundstellen nur unvollständig. Maßgeblich ist aus Sicht des Gerichtes, dass sich jede Änderung eines Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt und nicht jede Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers unbillig ist. Gründe die zu einer unbilligen Mehrbelastung führen, sind jedenfalls innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht vorgetragen, sodass die Anfechtungsklage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 abzuweisen war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92, 91a ZPO.

Im Hinblick auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil, waren die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, da die Beklagte zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit noch keinen Vermögensbericht vorgelegt hatte und daher die Beklagte ohne das erledigende Ereignis im Rechtsstreit unterliegen war.

Der Vermögensbericht 2023 wurde erst mit Schriftsatz der Beklagten vom 15.01.2025 den Klägern zugestellt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 49 S. 1 GKG.

Das Gericht folgt dabei den Angaben der Kläger in der Klageschrift zu Ziffer 4.

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