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33052 C 64/24•AG Frankfurt, 2024-06-21, 33052 C 64/24
Entscheidungsdatum: 2024-06-21
Aktenzeichen: 33052 C 64/24
ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2024:0621.33052C64.24.00
Dokumenttyp: Urteil
Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung Nr. 06 im II. OG rechts der Liegenschaft …, … Frankfurt am Main, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 Kelleranteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die Kosten des anwaltlichen Kündigungsschreibens vom 29.02.2024 in Höhe von € 713,76 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.05.2024 zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.381,76 EUR abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen kann der Beklagte die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten um Räumung von Wohnraum und Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Der Beklagte war seit 1981 Mieter, die Klägerin Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in der …straße .. in Frankfurt am Main. Hinsichtlich des Mietvertrages wird auf Bl. 6ff. d.A. Bezug genommen.
Die aktuelle Miete beläuft sich auf 396,96 € netto monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 175,- €, gesamt auf 571,96 €.
Die Klägerin rechnete unter dem 08.12.2020 über die Betriebskosten des Jahres 2019 ab; hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2019 wird auf Bl. 55ff d.A. Bezug genommen. Die Abrechnung endete mit einem Saldo in Höhe von 740,16 € zu Lasten des Beklagten.
Die Klägerin rechnete unter dem 02.12.2021 über die Betriebskosten des Jahres 2020 ab; hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2020 wird auf Bl. 44ff. d.A. Bezug genommen.Die Abrechnung endete mit einem Saldo in Höhe von 1.142,63 € zu Lasten des Beklagten.
Die Klägerin rechnete unter dem 06.12.2022 über die Betriebskosten des Jahres 2021 ab; hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2021 wird auf Bl. 67ff. d.A. Bezug genommen. Die Abrechnung endete mit einem Saldo in Höhe von 881,30 € zu Lasten des Beklagten.
Mit Schreiben v. 07.12.2023 forderte die Klägerin den Beklagten letztmalig außergerichtlich unter Fristsetzung zum 13.12.2023 zur Zahlung der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019, 2020 und 2021 auf und behielt sich im Falle des Verstreichens der Frist unter Verweis auf § 543 I BGB Weiterungen wegen des Zahlungsrückstandes vor. Hinsichtlich des Schreibens v. 07.12.2023 wird auf Bl. 14f. d.A. Bezug genommen.
Der Beklagte leistete eine Teilzahlung; offenstehend blieb jedoch ein Betrag in Höhe von 1.730,99 €.
Mit Schreiben v. 29.02.2024 sprach die Klägerin daher unter Bezugnahme auf die nicht gezahlten Salden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019, 2020 und 2021 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Hinsichtlich des Kündigungsschreibens v. 29.02.2024 wird auf Bl. 16f. d.A. Bezug genommen.
Wegen des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung 2019 leitete die Klägerin ein Mahnverfahren vor dem Amtsgericht Hünfeld ein; dort wurde auf Antrag der Klägerin noch im Dezember 2023 ein entsprechender Mahnbescheid erlassen. Zwischenzeitlich wurde das Mahnverfahren zu dem Az. 33076 C 159/24 an das Amtsgericht Frankfurt abgegeben.
Die Klägerin hat zunächst beantragt, 1. der Beklagten wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung Nr. 06 im II. OG rechts der Liegenschaft …straße …, 60318 Frankfurt am Main, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 Kelleranteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin den Antrag Ziffer 1 um einen Hilfsantrag ergänzt und die Zinsen auf die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf den Zeitpunkt ab Rechtshängigkeit zurückgenommen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
der Beklagten wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung Nr. 06 im II. OG rechts der Liegenschaft …straße .., 60318 Frankfurt am Main, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 Kelleranteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise: zum 28.02.2025 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;
der Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von den Kosten des anwaltlichen Kündigungsschreibens vom 29.02.2024 durch Zahlung von € 713,76 zzgl. 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit, zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, gemäß der von ihm eingereichten Anlagen (Bl. 82ff. d.A.) seien die Umlagen bis auf den letzten Cent bezahlt. Es habe an offenen Betriebskostenabrechnungssalden nie einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten bestanden. Er ist der Auffassung, die Anwaltskosten seien nicht zu zahlen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, denn die fristlose Kündigung v. 29.02.2024 hat das Mietverhältnis der Parteien beendet.
In den aufgelaufenen Zahlungsrückständen liegt ein wichtiger, die Klägerin zur Kündigung berechtigender Grund i.S.v. § 543 I BGB.
Die Weigerung des Mieters zur Bezahlung restlicher Betriebskosten nach Erhalt einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung berechtigt den Vermieter jedenfalls bei Bestehen einer Rückstandshöhe, welche zwei Monatsmieten übersteigt, in der Regel zur Kündigung nach § 543 I BGB (Schmidt-Futterer, 16. Aufl. 2024, § 543 Rz. 45).
Diese Voraussetzungen liegen vor. Zum Zeitpunkt der Kündigung bestand noch ein Zahlungsrückstand in Höhe von 1.730,99 €; dieser übersteigt die zweifache Bruttomiete von 571,96 € deutlich.
Die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen sind formell wirksam erstellt und dem Beklagten auch rechtzeitig zugegangen i.S.v. § 556 III 2 BGB. Bei der anzustellenden Einzelfallabwägung ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte keinerlei Einwendungen gegenüber den Abrechnungen vorgetragen hat und damit auch seit langem ausgeschlossen wäre gemäß § 556 III 5 BGB.
Der Anspruch der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung 2019 ist auch nicht verjährt. Die Zustellung des Mahnbescheids im Verfahren 33076 C 159/24 hat die Verjährung gehemmt, § 204 I Nr. 3 BGB, wobei die Zustellung auf den Zeitpunkt der noch im Dezember 2023 erfolgten Mahnantragsstellung zurückwirkt, § 167 ZPO.
Auch der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2019 ist daher dem kündigungsrelevanten Rückstand hinzuzurechnen.
Selbst wenn der Beklagte diesen Rückstand vollständig gezahlt hätte (was vom Beklagten trotz Hinweises des Gerichts im Termin am 21.06.2024 weder substantiiert vorgetragen worden ist noch sich den vorgelegten Kontoauszügen entnehmen lässt) würde nachträglich keine Heilung hinsichtlich der Kündigungswirkungen eintreten. Denn § 569 III Nr. 2 BGB greift nur im Falle des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, nicht aber im Falle der auf § 543 I BGB gestützten Kündigung wegen Rückstands mit Betriebskostennachzahlungen. Den vorgelegten Kontoauszügen lässt sich aber ohnehin keine vollständige Zahlung entnehmen, sondern lediglich eine Zahlung v. 22.01.2024 in Höhe von 422,60 € mit dem Verwendungszweck SVWZ+Restumlagen 2021 und 2022 (wobei nicht weiter erläutert worden ist, woraus sich der Betrag zusammensetzen soll), eine weitere Überweisung v. 21.05.2024 in Höhe von 560,44 € mit dem Verwendungszweck SVWZ+Restumlagen 2022 und eine Überweisung v. 26.03.2024 in Höhe von 1.127,78 € (SVWZ+Unter Vorbehalt Umlagen) entnehmen. Es lässt sich vermuten, dass die Zahlung v. 26.03.2024 die im Schreiben des Mieterschutzvereins v. 25.03.2024 (Bl. 87 d.A.) angekündigte Zahlung sein soll. Auch unter Berücksichtigung der vom Beklagten vorgelegten Kontoauszüge bestünde dann aber immer noch ein Rückstand (aus der Betriebskostenabrechnung 2019) in Höhe von 603,21 € (1.730,99 € abzüglich am 26.03.2024 gezahlter 1.127,78 €). Dass dieser Betrag nicht verjährt ist, wurde bereits erläutert.
In dem Schreiben v. 07.12.2023, in dem die Klägerin den Beklagten letztmalig unter Fristsetzung zur Zahlung der Rückstände aufforderte und auf § 543 BGB verwies, liegt die erforderliche Abmahnung i.S.v. § 543 III BGB. Der Beklagte war damit vorgewarnt, dass – sollte er die Zahlungsfrist verstreichen lassen - es zum Ausspruch der Kündigung kommen könnte.
Die Klägerin hat unter Schadenersatz- und Verzugsgesichtspunkten auch einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Kosten für das anwaltliche Kündigungsschreiben v. 29.02.2024 in Höhe von 713,76 € (entspricht einer 1,3 Gebühr aus einem Gegenstandswert in Höhe von 12x Nettomiete = 4.763,52 € zzgl. Zahlungsrückstand in Höhe von 1.730,99 €, d. h. insgesamt aus Gegenstandswert in Höhe von 6.494,51 € zzgl. Auslagenpauschale und Steuer).
Tatsächlich handelt es sich bei der vorliegenden Kündigung wegen Rückstandes mit Betriebskostennachzahlungsbeträgen nicht um einen einfach gelagerten Fall, in dem ein durch eine Hausverwaltung vertretener Vermieter keiner anwaltlichen Vertretung bedürfte. Der Rückstand mit Betriebskostennachzahlungen berechtigt nämlich nicht in jedem Fall des Erreichens einer starren Grenze zur fristlosen Kündigung, sondern es ist stets eine Einzelfallbetrachtung anzustellen, die etwa auch die Stichhaltigkeit der Einwendungen des Mieters gegenüber der Abrechnung berücksichtigt. Hierfür ist es dem Vermieter zuzugestehen, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen.
Die Entscheidung über die Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB (Prozesszinsen).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.
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