LG Darmstadt Kammer für Baulandsachen — 9 O (B) 19/98 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2000-12-06

Aktenzeichen: 9 O (B) 19/98

ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2000:1206.9O.B19.98.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 59 Abs. 2 BauGB, §§ 57, 58 BauGB

Tenor

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens haben die Antragsteller zu tragen. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 11.500,vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks … in …. Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplans Nr. … (…straße). Durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung v. 21.8.1998 wurde die Umlegung angeordnet. Durch Änderungsbeschluss v. 8.12.1994 wurde dieser Beschluss hinsichtlich der Zugehörigkeit des Flurstücks … und des dahinter liegenden Flurstücks … geändert und beide Grundstücke einbezogen

Während des Umlegungsverfahrens fanden Gespräche mit den Beteiligten statt. Dabei wurden auch Einwendungen und Bedenken gegen die Wertfestsetzung der Grundstücke, die die Antragsteller vorgebracht haben, berücksichtigt. Mit dem Umlegungsplan v. 20.1.1998 wurde den Antragstellern das frühere Flurstück … mit einer Fläche von 854 m2 und ein Teil des dahinter liegenden Flurstücks, insgesamt also 1.164 m2 zugeteilt. Für die neu zugeteilte Fläche (jetzt: Flst. …) setzte die Antragsgegnerin einen Wertersatz von 302.218,— DM fest. Hiergegen erhoben die Antragsteller Widerspruch, den die Antragsgegnerin mit Widerspruchsbescheid vom 16.7.1998 zugestellt mit PZU am 20.7.1998, zurückwies. Darauf beantragten die Antragsteller am 24.7.1998 gerichtliche Entscheidung.

Die Antragsteller wenden sich gegen die Wertfestsetzung für die neu zugeteilte Fläche. Das Grundstück … sei schon früher durch einen Wohnweg erschlossen und deshalb bebaubar gewesen. Durch die neu zugeteilte Fläche erhöhe sich die bauliche Ausnutzbarkeit des Gesamtgrundstücks nicht. Wegen der im Bebauungsplan vorgesehenen Baufenster dürfe die neu zugeteilte Fläche auch selbst nicht bebaut werden. Sie sei nur als Gartenland nutzbar. Ein Wertausgleich von 302.218,— DM für 30 m2 Gartenland sei völlig überzogen.

Die Antragsteller beantragen,

den Umlegungsplan v. 20.1.1998 und den Widerspruchsbescheid v. 16.7.1998 insoweit aufzuheben, als sie den von den Antragstellern zu zahlenden Wertausgleich in Höhe von 302.218,- DM betreffen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie verweist darauf, dass nach Vorsprache des Antragstellers zu 1 die Wertfestsetzung korrigiert worden sei. Das Zuteilungsgrundstück habe einen Wert von 617.910,— DM. Im einzelnen verweist Sie auf ihr Schreiben an die Antragsteller v. 20.11.1997 (Blatt. 57 in Ordnungsnummerakte). Dem hätten die Antragsteller seinerzeit nicht widersprochen. Der ursprünglich ins Auge gefasste Wert habe 692.462,— DM betragen. Zwar räumt die Antragsgegnerin ein, dass die neu zugeteilte Fläche nur als Gartenland nutzbar sei. Die volle bauliche Ausnutzbarkeit des Gesamtgrundstücks werde aber erst durch den Flächenzuwachs möglich. Deshalb sei das Gartenland, soweit es die volle Ausnutzbarkeit des Baufensters vermittle, als Bauland zu bewerten.

Mit Beschluss vom 21.04.1999, geändert durch Beschluss vom 25.06.1999 hat die Kammer Beweis erhoben über den Wert der den Antragstellern durch Umlegungsplan vom 20.01.1998 zusätzlich zugeteilten Teilfläche von 310 m2 (südlicher Teil des Flurstücks 121) bezogen auf den Erlass des Umlegungsbeschlusses vom 08.12.1994 (Zuteilungswert) durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. Architekt A. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 31.05.2000 und die ergänzende Stellungnahme vom 14.09.2000 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Antrag ist nicht begründet. Nach S 59 Abs. 2 BauGB findet, sofern mehr Flächen zugeteilt werden als nach den gemäß SS 57, 58 BauGB errechneten Anteilen zuzuteilen wäre, ein Ausgleich in Geld statt. Liegt der Zuteilungswert erheblich über dem errechneten Sollanspruch, so ist der Differenzbetrag auf das Wertniveau zum Zeitpunkt der Aufstellung des Umlegungsplanes anzupassen. Die zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses maßgeblichen Bodenwerte sind im Umlegungsplan festgestellt. Hieran haben die Antragsteller keine Zweifel geäußert. Danach beträgt der Wert von Bauland im Falle der den Antragstellern zugeteilten Flächen 570,— DM/m2 und für sogenanntes Hinterland 360,— DM/m2. Nach den auch insoweit unbestrittenen Festsetzungen des Umlegungsplanes beträgt die prozentuale Wertsteigerung zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses 65%.

Streitig ist allein, ob der südliche Grundstücksteil von 310 m2, der den Antragstellern zugeteilt worden ist, im Hinblick auf den Wert in vollem Umfang als Bauland oder als Hinterland zu qualifizieren ist. Insoweit ist nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung von Folgendem auszugehen:

Maßgeblich sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes, da das Grundstück zuvor mangels hinreichender Erschließung nicht bebaubar war. Deshalb konnte auch der Bauantrag der Antragsteller aus dem Jahre 1983 nicht zu einer Baugenehmigung führen. Der vorhandene Rohbau ist illegal errichtet worden und daher für die Beurteilung der Rechtslage ohne Bedeutung.

Die Größe des Baufensters beträgt 284 m2 und die festgesetzte Grundflächenzahl beträgt 0,3. Für eine maximale Ausnutzung des zugeteilten Grundstücks ist somit eine Fläche von 947 m2 erforderlich (284m2 / 0,3 = 947 m 2). Das ursprüngliche Einwurfsgrundstück umfasst aber nur eine Fläche von 854 m2. Mithin wird die maximale Ausnutzung des Baugrundstücks erst durch einen Teil des hinzukommenden Gartenlandes vermittelt, nämlich im Umfang von 93 m2 . Die Antragsgegnerin hat deshalb zu Recht den Baulandwert für die Fläche von 947 rn2 (854 rn2 + 93 m2 ) zugrundegelegt und den Wert für Gartenland nur für die Restfläche von 217 m2 . Daraus ergibt sich der Gesamtzuteilungswert von 617.910 DM. Da die übrigen Berechnungsgrößen nicht im Streit sind, bedarf es keiner weiteren Darlegung, dass die von der Antragsgegnerin errechnete und in dem angefochtenen Umlegungsplan festgesetzte Geldleistung in Höhe 302.218 DM somit zutreffend und rechtmäßig ist.

Das Ergebnis der Beweisaufnahme führt nicht zu einem davon abweichenden Ergebnis. Der Gutachter ist nämlich zu Unrecht davon ausgegangen, dass das Gartenland keine Bedeutung für die Ausnutzbarkeit des Baugrundstücks hat. Dabei hat er sich von dem tatsächlich vorhandenen Rohbau leiten lassen, ohne zu berücksichtigen, dass dieser ohne Baugenehmigung und auch materiell baurechtswidrig errichtet worden ist.

Soweit die Antragsteller nach Schluss der mündlichen Verhandlung schriftsätzlich haben vortragen lassen, dass ihnen dieser Bau genehmigt worden sei, und zwar aufgrund einer Vereinbarung mit der Antragsgegnerin, wonach das Gartenhaus, für das im Jahre 1983 ein Bauantrag gestellt worden sei, soweit verlängert werden sollte, dass es fluchtmäßig mit dem Gebäude auf dem Nachbargrundstück abschließt, sind sie jeden Nachweis schuldig geblieben. Der Vortrag steht in klarem Widerspruch zu dem Vorbringen der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung und wird durch nichts belegt. Die Kammer sieht deshalb keinen Anlass, auf Grund dieses verspäteten Vorbringens die mündliche Verhandlung neu zu eröffnen.

Die Kostenentscheidung beruht auf 228, 221 Abs. I BauGB, 91 Abs. I ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den SS 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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