VG Frankfurt 1. Kammer — 1 E 1262/98 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2000-06-21

Aktenzeichen: 1 E 1262/98

ECLI: ECLI:DE:VGFFM:2000:0621.1E1262.98.0A

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Die Klägerin wendet sich gegen die Teilrücknahme eines Teilentlastungsbescheides nach dem Altschuldenhilfegesetz in Höhe von 65.871,0

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin wendet sich gegen die Teilrücknahme eines Teilentlastungsbescheides nach dem Altschuldenhilfegesetz in Höhe von 65.871,00 DM.

2 Die Klägerin beantragte am 28.12.1993 Altschuldenhilfe nach dem Altschuldenhilfegesetz vom 23.06.1993. Das hierfür verwendete Antragsformular enthält unter III B 3 folgende Rubrik: "Abzüglich Wohnfläche, die nach dem 01.01.1993 veräußert worden ist, sofern deren zugehörige Altverbindlichkeit vor dem 01.01.1994 getilgt wurden". Die insoweit abgefragte Fläche gab die Klägerin mit 542,18 qm an.

3 Mit Bescheiden vom 19.05.1995 sowie 29.11.1996 gewährte die Beklagte der Klägerin daraufhin Teilentlastung in Höhe von insgesamt 5.46455,34 DM. Aufgrund des Antrags der Klägerin blieb bei der Berechnung dieser Teilentlastung eine Wohnfläche von 542,18 qm außer Betracht. Zugrundegelegt wurde eine maßgebliche Wohnfläche von 44.499, 86 qm. Die Altverbindlichkeiten beliefen sich auf 12.139.34,34 DM.

4 Im Rahmen der Erläuterungen zum korrigierten Privatierungsbericht 1994 vom 26.03.1997 trug die Klägerin vor, dass im Jahre 1993 über acht Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 542,18 qm notarielle Kaufverträge abgeschlossen worden seien. Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung sei in 1993 jedoch nur hinsichtlich einer Wohneinheit mit einer Fläche von 103,04 qm gestellt worden. Für weitere vier Wohneinheiten mit insgesamt 439,14 qm seien Anträge auf Eigentumsumschreibung in 1994 (eine Wohneinheit) bzw. 1996 (drei Wohneinheiten) gestellt worden. Für die übrigen drei Wohneinheiten sei ein Antrag noch nicht gestellt worden.

5 Mit Schreiben vom 09.12.1997 wies die Kreditanstalt für Wiederaufbau die Klägerin darauf hin, dass sie im Rahmen ihres Antrags auf Altschuldenhilfe teilweise unrichtige Daten angegeben habe und beabsichtigt sei, einen Rücknahmebescheid über 65.871,00 DM zu erlassen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gab der Klägerin Gelegenheit, sich hierzu zu äußern. Mit Schreiben vom 16.01.1998 teilte die Klägerin der Kreditanstalt für Wiederaufbau mit, dass die betreffenden Immobilien mit einer Fläche von 439,14 qm in 1993 verkauft worden und deshalb von den für die Altschuldenhilfe maßgeblichen Flächen abgezogen worden seien.

6 Mit Bescheid vom 20.02.1998 nahm die Kreditanstalt für Wiederaufbau den Teilentlastungsbescheid vom 19.05.1995 in Höhe von 65.871 DM zurück. Zur Begründung führte sie aus, in dieser Höhe sei der Bescheid vom 19.05.1995 rechtswidrig. Die Fläche von 439,14 qm habe nicht von der maßgeblichen Wohnfläche abgezogen werden dürfen, da der Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht bis zum 31.12.1993 gestellt worden sei. Die Ausnahmeregelung des § 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz beziehe sich nur auf Veräußerungen im Jahr 1993. Dabei reiche es entsprechend § 5 Abs. 2 Satz 3 Altschuldenhilfegesetz für die Einhaltung dieser Frist aus, das der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt wurde, sofern es aufgrund des gestellten Antrages zur Eigentumsumschreibung komme. Die für die Gewährung der Teilentlastung maßgebliche Wohnfläche erhöhe sich deshalb auf 44.939 qm. Im Hinblick hierauf habe nun aber der Erblastentilgungsfond Altverbindlichkeiten nur in Höhe von 5.398.184,34 DM übernehmen dürfen. Es bestehe ein öffentliches Interesse an der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung. Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, da sie den Bescheid durch unrichtige Angaben erwirkt habe.

7 Mit Schriftsatz vom 09.03.1998 hat die Klägerin bei dem Verwaltungsgericht Köln Klage erhoben, die durch Beschluss des Verwaltungsgerichts Köln vom 07.04.1998 an das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main verwiesen wurde. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau wende zu Unrecht den in § 5 Abs. 2 Altschuldenhilfegesetz genannten Veräußerungszeitpunkt im Bereich des vorliegend anzuwendenden § 4 Altschuldenhilfegesetz an. Lediglich in § 5 Abs. 2 Altschuldenhilfegesetz habe nun aber der Gesetzgeber einen Veräußerungszeitpunkt genau festgelegt. In § 4 Abs. 1 Altschuldenhilfegesetz finde sich eine solche konkrete Regelung nun aber gerade nicht. Im Rahmen des anzuwendenden § 4 Abs. 1 Altschuldenhilfegesetz könne deshalb nur der üblicherweise zugrunde zu legende Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gemeint sein, da die Klägerin nicht für den bekanntermaßen schlechten Bearbeitungszustand der Grundbuchämter in den neuen Bundesländern indirekt verantwortlich gemacht werden könne. Die Voraussetzung des § 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz seien also mit der Beurkundung des Kaufvertrages erfüllt.

8 Darüber hinaus könne sich die Klägerin auf Vertrauensschutz berufen. Die Klägerin habe von Anfang an "Veräußerung" i.S.v. § 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz immer so verstanden, dass die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ausreiche, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen. Die Klägerin habe die Angaben nach bestem Wissen und Gewissen gemacht.

9 Die Klägerin beantragt,

10 die Aufhebung des Bescheides vom 20.02.1998 in der Fassung des Bescheides vom 29.09.1999.

11 Die Beklagte beantragt,

12 die Klage abzuweisen.

13 Dem § 4 Abs. 1 Satz 6 Altschuldenhilfegesetz sei eine zeitliche Begrenzung auf das Jahr 1993 für die Durchführung der Veräußerung und der Schuldentilgung immanent. Aus dem Regelungsgehalt des Altschuldenhilfegesetzes ergebe sich, dass die Altschuldenhilfe nach Maßgabe der am 01.01.1994 bestehenden Verhältnisse endgültig und verbindlich festgestellt werden sollte. Insoweit verweist die Beklagte auf § 9 Altschuldenhilfegesetz und auf § 4 Abs. 1 Satz 1 und 3 Altschuldenhilfegesetz. Lediglich in § 4 Abs. 4 Altschuldenhilfegesetz habe der Gesetzgeber eine ausdrückliche Vorbehaltsregelung für Änderungen nach dem 01.01.1994 geschaffen. Im Gegenschluss hierzu könne dem Gesetz entnommen werden, dass im übrigen die Sachverhaltslage zum 31.12.1993 endgültig maßgeblich sein sollte. Mit der Verwendung des juristisch eindeutigen Begriffs der Veräußerung habe der Gesetzgeber den sachenrechtlichen Vollzug gemeint. Entgegen der Ansicht der Klägerin reiche es daher nicht aus, dass über die betroffenen sieben Wohneinheiten vor dem 01.01.1994 notarielle Kaufverträge abgeschlossen worden seien. Die analoge Heranziehung des § 5 Abs. 2 Satz 3 Altschuldenhilfegesetz, und damit das Abstellen auf die Stellung des Eigentumsschreibungsantrages, wirke sich daher ausschließlich zugunsten der Wohnungsunternehmen aus. Es sei für die Klägerin auch ohne weiteres möglich gewesen, die Anträge auf Eigentumsumschreibung noch im Jahre 1993 zu stellen. Auf Vertrauensschutz könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie den rechtswidrigen Verwaltungsakt durch in wesentlicher Beziehung unrichtige und unvollständige Angaben erwirkt habe. Eine Rücknahme entgegenstehender schutzwürdiger Belange der Klägerin seien nicht erkennbar.

14 Nach vorheriger nochmaliger Anhörung, insbesondere zu den aus Sicht der Klägerin für den Fortbestand des ursprünglichen Teilentlastungsbescheides sprechenden Gesichtspunkte, hat die Beklagte unter dem 29.09.1999 einen "Ergänzungsbescheid zum Teilrücknahmebescheid vom 20.02.1998" erlassen, in dem sie die Begründung des angefochtenen Bescheides erweitert. Auf den Inhalt dieses Schreibens wird Bezug genommen.

15 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Inhalt der vorgelegten Behördenakte (1 Leitz-Ordner) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

16 Die als Anfechtungsklage statthaft und auch im übrigen zulässige Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Bescheid ist jedenfalls in der Fassung, die er durch den "Ergänzungsbescheid" vom 29.09.1999 erhalten hat, rechtmäßig. Die Beklagte ist berechtigt, den Bescheid vom 19.05.1995 in dem Umfang zurückzunehmen, in dem dies durch den angefochtenen Bescheid erfolgt ist. Denn insoweit war der Bescheid vom 19.05.1995 rechtswidrig. Auf Vertrauensschutz kann sich die Klägerin nicht berufen. Die Ermessenserwägungen der Beklagten im Hinblick auf die Rücknahme sind rechtsfehlerfrei.

17 Der Teilentlastungsbetrag besteht nach § 4 Abs. 1 Satz 3 ASchHG aus den Altverbindlichkeiten, die den Betrag übersteigen, der sich aus dem Produkt der vorhandenen Wohnfläche mit dem Betrag von 150,00 DM ergibt. Nach § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG sind solche Wohnflächen nicht zu berücksichtigen, die nach dem 01.01.1993 veräußert und deren zugehörige Altverbindlichkeiten vor dem 01.01.1994 getilgt wurden. Dem Wortlaut nach enthält diese Regelung keine Begrenzung des Zeitraums, innerhalb dessen die Veräußerung stattfinden muss. Sie muss nur nach dem 01.01.1993 erfolgt sein. Auch die Voraussetzung, dass die zugehörigen Altschulden vor dem 01.01.1994 getilgt sein müssen, gibt für eine Begrenzung des Veräußerungszeitraumes nichts her. Es ist möglich, eine Wohnfläche zu entschulden, bevor sie veräußert wird.

18 Auch aus der Regelung des § 9 ASchHG, wonach Anträge auf Teilentlastung nur bis zum 31.12.1993 gestellt werden können, ergibt sich nicht, dass Wohnflächen nicht unberücksichtigt bleiben dürfen, die nach dem 31.12.1993 veräußert worden sind. Denn die Ausschlussfrist für die Antragstellung schließt nicht aus, dass die Behörde nach der Tatsachenlage zu entscheiden hat, die zum Zeitpunkt der Entscheidung gegeben ist.

19 Sofern die Beklagte meint, der Veräußerungszeitraum müsse deshalb auf das Jahr 1993 begrenzt gedacht werden, weil anders bei jeder späteren Veräußerung der Betrag der Teilentlastung jeweils dynamisch angepasst werden müsse also das Verfahren wieder aufgegriffen werden müsse, trägt dies zur Klärung der Rechtslage ebenfalls nichts bei. Denn zum einen könnte diese Folge zwar Zweifel an der Praktikabilität der Regelung wecken, doch rechtfertigen Praktikabilitätsgesichtspunkte allein noch nicht eine vom Wortlaut nicht gedeckte Auslegung des Gesetzes. Denn es steht dem Gesetzgeber frei, auch unpraktikable Gesetze zu machen. Zum anderen tritt allerdings diese Folge auch dann nicht ein, wenn man in Satz 6 keine zeitliche Begrenzung auf das Jahr 1993 hineinliest. Denn eine solche Begrenzung ergibt sich bereits aus dem Wörtchen "wurden". In § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG wird das Wort "wurden" und nicht "werden" verwendet. Daraus folgt, dass die Veräußerung in der Vergangenheit liegen muss, wobei sich die Frage stellt, auf welchem Zeitpunkt diese Vergangenheit zu beziehen ist. Das kann entweder der Zeitpunkt sein, zu dem der Antrag gestellt wurde, oder der Zeitpunkt, zu dem über den Antrag entschieden wird. Sofern nichts anderes ausdrücklich geregelt ist, hat die Behörde von dem Sachverhalt zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides auszugehen. Daraus folgt, dass Veräußerungen nach Erlass des Bescheides außer Betracht zu bleiben haben, denn sie liegen ausgehend von diesem Zeitpunkt nicht in der Vergangenheit, sondern in der Zukunft. Ein Wiederaufgreifen wegen späterer Änderung des Sachverhaltes kommt deshalb nicht in Betracht.

20 Der Wortlaut des Gesetzes lässt auch nicht die Deutung zu, dass die Veräußerung schon bezogen auf den Zeitpunkt der Antragstellung in der Vergangenheit liegen muss. Vielmehr lässt der Wortlaut nur die Deutung zu, dass die Veräußerung im Zeitpunkt der Bescheiderteilung erfolgt sein muss. Das ergibt sich aus der Formulierung, dass Wohnflächen, die nach dem 01.01.1993 veräußert wurden, nicht "berücksichtigt" werden. Eine Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung kommt aber nur im Zusammenhang mit der Entscheidung über einen Antrag auf Teilentlastung in Betracht, nicht im Hinblick auf die Antragstellung, zumal das Gesetz an keiner Stelle zu erkennen gibt, dass alle Anspruchsvoraussetzungen bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung bestehen müssen. Es ist deshalb zum Beispiel zweifelsfrei möglich, Wohnflächen außer Betracht zu lassen, die vor dem 31.12.1993, aber nach Antragstellung veräußert wurden.

21 Auch die von der Beklagten angeführten systematischen Gesichtspunkte können nicht dazu führen, das Gesetz dahingehend auszulegen, dass Veräußerungen, die nach dem 31.12.1993, aber vor Entscheidung über den Antrag vorgenommen worden sind, nicht außer Betracht bleiben dürfen. Ein solcher Gesichtspunkt lässt sich insbesondere nicht aus den Regelungen des § 4 Abs. 4 gewinnen. Darin ist geregelt, dass Wohnflächen, die nach dem Vermögensgesetz zurückgegeben oder rückübertragen werden, bei der maßgeblichen Wohnfläche unberücksichtigt bleiben. Soweit zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag nach dem Vermögensgesetz aber nicht bestandskräftig entschieden ist, soll der Bescheid nach dem Altschuldenhilfegesetz unter dem Vorbehalt der Entscheidung über den Antrag nach dem Vermögensgesetz ergehen. Sofern diese letztgenannte Entscheidung später ergeht, soll dann durch einen ergänzenden Bescheid eine endgültige Entscheidung getroffen werden. Diese Regelung gibt für die hier zu prüfende Frage nichts her, weil sie gerade den Fall betrifft, dass auch Änderungen der Sach- und Rechtslage nach Erlass des Bewilligungsbescheides erfasst werden sollen, und zwar in den Fällen, in denen die endgültige Feststellung der Sach- und Rechtslage von der Entscheidung einer anderen Behörde abhängt. Daraus lässt sich nichts für die Frage gewinnen, ob Flächen, die vor Erlass des Bewilligungsbescheides veräußert werden, zu berücksichtigen sind oder nicht.

22 Einen systematischen Gesichtspunkt für die Rechtsauffassung der Beklagten lässt sich auch nicht aus dem Umstand gewinnen, dass zum einen nach § 9 ASchHG die Anträge auf Teilentlastung spätestens bis zum 31.12.1993 zu stellen sind und andererseits sich aus dem zu verwendenden Antragsformblatt ergibt, dass die Veräußerungen von Wohnflächen nach dem 01.01.1993 anzugeben sind, die zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits erfolgt sind. Denn die Gestaltung des Antragsformblattes ist im Gesetz nicht vorgegeben. Es ist also durchaus möglich, dass das Formblatt insoweit, als es nur die in der Vergangenheit liegenden Veräußerungen abfragt, mit dem Gesetz nicht vereinbar ist. Jedenfalls kann das Gesetz nicht im Lichte des Formblattes ausgelegt werden.

23 Mithin bleibt im Ergebnis festzuhalten, dass das Gesetz es den Wohnungsunternehmen ermöglicht, ihre Altschuldenbelastung und somit ihren Anspruch auf Teilentlastung dadurch zu erhöhen, dass sie bis zum Zeitpunkt der Entscheidung über ihren Antrag auf Teilentlastung Wohnflächen veräußern. Mit dieser Veräußerung muss nicht notwendig auch eine Reduktion der Altschuldenbelastung des Wohnungsunternehmens verbunden sein. Zwar bleiben veräußerte Wohnflächen nach § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG nur dann außer Betracht, wenn deren zugehörige Altverbindlichkeiten vor dem 01.01.1994 getilgt wurden. Es ist aber möglich, solche Liegenschaften zu veräußern, auf denen keine Altschulden ruhen und damit die Gesamtwohnfläche des Wohnungsbauunternehmens zu reduzieren, auf die die bestehenden Altschulden dieses Unternehmens zu beziehen sind.

24 Diese Rechtsfolge lag nun aber erkennbar nicht in der Absicht des Gesetzgebers und widerspricht dem Gesamtkonzept, das dieser mit dem Altschuldenhilfegesetz verfolgte.

25 Danach sollte eine solche Gestaltung der Vermögenssituation der Wohnungsunternehmen zum Zwecke der Erhöhung ihres Entlastungsanspruchs erkennbar nur für die Zeit gelten, in der die Mechanismen des Altschuldenhilfegesetzes noch nicht greifen konnten, also für das Jahr 1993. Denn bis Ende 1993 bestand ein Schuldenmoratorium der Banken. Ab 1994 sollte die Teilentlastung wirksam werden. Diese sollte nur greifen, wenn eine auf den gesamten Vermögensbestand des Wohnungsunternehmens bezogene Betrachtungsweise zu dem Ergebnis führt, dass die Belastung mit Altverbindlichkeiten höher als 150,00 DM je qm beim Wohnungsunternehmen vorhandener Wohnfläche ist. Dabei stellt das Gesetz hinsichtlich des Schuldenstandes auf den 01.01.1994, hinsichtlich des Wohnflächenbestandes auf den 01.01.1993 ab. Erkennbar sollte den Wohnungsunternehmen nicht die Möglichkeit eingeräumt werden, sich künstlich arm zu rechnen, indem sie schuldenfreie oder gering belastete Wohnflächen veräußern und damit die Belastung der Restwohnflächen entsprechend erhöhen. Hätte der Gesetzgeber diese Rechtsfolge in seinen Willen aufgenommen, so hätte er eine Regelung schaffen wollen, gegen die in erheblichem Maße verfassungsrechtliche Bedenken bestehen, weil sie zu einer erheblichen Ungleichbehandlung der Wohnungsunternehmen führen muss und das Maß der Teilentlastung von Zufällen abhängig macht. Im Ergebnis würde nämlich gerade die Wohnungsunternehmen besser gestellt, die über nicht oder gering belastete Wohnflächen verfügen, durch deren Veräußerung sie eine für sie günstigere Teilentlastung erzielen könnten als Unternehmen, die wirtschaftlich ungünstiger gestellt sind. Je geringer die wirtschaftliche Belastung, desto günstiger wäre die Chance, zu einer Altschuldenhilfe zu kommen. Diese offensichtlich nicht sachgerechte Zielsetzung kann der Gesetzgeber nicht im Auge gehabt haben. Ebenso wenig kann er im Auge gehabt haben, dass durch die von ihm getroffene Regelung die Höhe der zu erzielenden Teilentlastung für die Wohnungsunternehmen von dem zufälligen Zeitpunkt der Entscheidung über ihren Antrag abhängt. Je später diese Entscheidung erfolgt, desto größer wäre für sie die Möglichkeit, Wohnflächen aus der Berücksichtigung herauszunehmen, in dem sie noch veräußert werden. All diese Gestaltungen und Rechtsfolgen hat der Gesetzgeber erkennbar nicht im Auge gehabt. Er wollte nur die Fälle regeln, in denen die Veräußerung noch im Jahre 1993 stattfindet.

26 Dieser Befund gebietet die Einschränkung des Gesetzes im Wege der teleologischen Reduktion. Die teleologische Reduktion ist eine in Rechtsprechung (BVerfGE 88, 145, 167 = NJW 1993, 2861 ) und Lehre (Larenz, Methoden, Lehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl. 1975, Seite 377 f.) anerkannte Argumentationsfigur. Sie dient allerdings nicht dazu, Irrtümer des Gesetzgebers über die Wirkung seiner Gesetze zu kompensieren, sondern allein dazu, "verdeckte Lücken" zu schließen. Insofern ist die teleologische Reduktion das Pendant zu Analogie, bei der es um die Schließung "offener Lücken" geht. Die Ausfüllung einer verdeckten Lücke geschieht durch Hinzufügung einer sinngemäß geforderten Einschränkung des Wortlautes einer Norm. Sie ist zulässig, wenn der Gesetzgeber offenkundig bei der Umsetzung seiner Absichten den Gesetzestext zu weit gefasst hat. So liegen die Dinge hier. Der Gesetzgeber hat den Gesetzestext des § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG insoweit zu weit gefasst, als er nur den Beginn des Zeitraumes bestimmt hat, innerhalb dessen Veräußerungen zur Nichtberücksichtigung der Wohnfläche führen, nicht aber das Ende dieses Zeitraumes. Möglicherweise entging ihm diese Lücke deshalb, weil er die Vorstellung hatte, dass dieser Zeitraum schon dadurch begrenzt ist, dass Anträge auf Teilentlastung nach § 4 ASchHG gemäß § 9 ASchHG nur bis zum 31.12.1993 gestellt werden konnten. Dies mag ihn zu der Vorstellung geführt haben, er habe hinreichend deutlich geregelt, dass die Veräußerung bis zu diesem Zeitpunkt erfolgt sein muss. Diese planwidrige Lücke ist im Wege der teleologischen Reduktion dahingehend zu schließen, dass in den Wortlaut des § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG nach der Datumsangabe "01.01.1993" die Worte "und vor dem 31.12.1993" hinzugedacht werden müssen. Daraus folgt, dass nur solche Wohnflächen unberücksichtigt bleiben, die im Jahre 1993 veräußert worden sind.

27 Die Klägerin hat die hier streitbefangenen Wohnflächen erst nach dem Jahr 1993 veräußert, so dass sie nicht außer Betracht bleiben durften. Der Begriff der Veräußerung ist im Altschuldenhilfegesetz nicht legal definiert. Da es um Rechtsgeschäfte über Immobilien geht, und diese grundlegend im BGB geregelt sind, liegt es nahe, die Begrifflichkeit des BGB zum Maßstab zu nehmen. Im BGB findet sich der Begriff der Veräußerung unter anderem in § 445. Dort ist geregelt, dass die Vorschriften über den Kaufvertrag entsprechende Anwendung auf andere Verträge finden, die auf die Veräußerung eines Gegenstandes gegen Entgelt gerichtet sind. Solche anderen Verträge gleichen dem Kaufvertrag also darin, dass sie auf Veräußerung gerichtet sind. Daraus folgt, dass der Kaufvertrag selbst noch nicht Veräußerung ist. Er ist vielmehr auf Veräußerung gerichtet und wird durch Veräußerung erfüllt. Erfüllt ist ein Kaufvertrag dann, wenn der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der verkauften Sache verschafft hat. In diesem Sinne ist der Begriff der Veräußerung auch im Kontext des § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG zu verstehen. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber etwa im Hinblick auf die desolate Situation im Zusammenhang mit dem noch nicht erfolgten Aufbau der Grundbücher in den neuen Bundesländern hier einen anderen Begriff von Veräußerung zugrundelegen wollte. Dagegen spricht insbesondere gerade auch die Regelung des § 5 Abs. 2 Satz 2 ASchHG. Danach gilt nämlich für die Frage, in welchem Umfang die Wohnungsunternehmen Erlösanteile aus Veräußerungen abzuführen haben, dass es nicht auf den Zeitpunkt der Veräußerung ankommt, sondern auf den Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Diese Regelung nimmt erkennbar auf die schwierige Situation beim Aufbau der Grundbuchämter Rücksicht, lässt aber zugleich erkennen, dass der Gesetzgeber nicht von einem abweichenden Begriff der Veräußerung ausgeht. Andernfalls hätte es nämlich dieser Regelung nicht bedurft. Es kann offen bleiben, ob, wie die Beklagte meint, § 5 Abs. 2 Satz 2 ASchHG auch auf den Fall der Veräußerung im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 6 ASchHG analoge Anwendung finden muss. Denn für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits kommt es hierauf nicht an, denn die Anträge auf Umschreibung des Eigentums sind ebenfalls erst nach Ablauf des Jahres 1993 gestellt worden. Die Nichtberücksichtigung der hier streitbefangenen Wohnflächen in dem Bewilligungsbescheid vom 19.05.1995 war somit nicht vom Gesetz gedeckt, so dass der Bescheid insoweit rechtswidrig ist.

28 Der Rücknahme des Bescheides stehen Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes nicht entgegen. Mit der Übernahme von Altschulden in den Erblastentilgungsfonds wird eine Geldleistung gewährt, so dass im Hinblick auf den Vertrauensschutz § 48 Abs. 2 VwVfG Anwendung findet. Danach kann sich die Klägerin auf den Schutz ihres Vertrauens nicht berufen, weil sie den Verwaltungsakt durch in wesentlicher Hinsicht unrichtige Angaben erwirkt hat. Sie gab nämlich in ihrem Antrag vom 28.12.1993 an, die streitgegenständlichen Teilflächen bereits veräußert zu haben. Das war jedoch nicht der Fall, denn weder war innerhalb des Jahres 1993 eine Umschreibung erfolgt, noch waren bereits Anträge auf Umschreibung beim Grundbuchamt gestellt worden. Unerheblich ist, ob diese unrichtige Angabe bewusst und vorsätzlich erfolgt ist, oder nicht. Allein entscheidend ist, dass es sich um eine objektiv unrichtige Angabe handelt. Das Gesetz rechnet das Risiko einer objektiv unrichtigen Erklärung demjenigen zu, der sie abgegeben hat und nicht demjenigen, der sie empfängt.

29 Die Rücknahme des Bescheides steht nach § 48 Abs. 1 VwVfG im Ermessen der Behörde. Die Behörde muss deshalb nach § 40 VwVfG ihr Ermessen pflichtgemäß ausüben und die maßgeblichen Erwägungen nach § 39 Abs. 1 VwVfG in die schriftliche Begründung des Verwaltungsaktes aufnehmen. Insoweit weist das Verwaltungsverfahren und der dieses Verfahren abschließende Bescheid vom 20.02.1998 Mängel auf. Das Gericht entnimmt diesem Bescheid, dass die Beklagte allerdings eine Ermessensentscheidung treffen wollte, bzw. sich ihres Ermessensspielraums bewusst war. Dafür spricht immerhin der Satz in der Begründung des Bescheides, wonach ein öffentliches Interesse an der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung besteht. Wäre die Beklagte davon ausgegangen, dass sie im Rahmen gebundener Verwaltung handelt, wäre dieser Satz überflüssig gewesen. Indessen lässt der Bescheid und das ihm vorausgegangene Verfahren nicht erkennen, dass die Beklagte ihr Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt hat. Denn für eine rechtsfehlerfreie Ermessensausübung kommt es nicht nur auf die Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an, sondern gerade auch auf die privaten Interessen des Betroffenen. Alle Gesichtspunkte, die für oder gegen eine Rücknahme des begünstigenden Verwaltungsaktes sprechen, sind zunächst festzustellen, zu gewichten und die Ermessenserwägung einzustellen. Zwar kann von einer Behörde nicht verlangt werden, dass sie über Gesichtspunkte spekuliert, die ihr nicht bekannt sind. Indessen hat sie den Sachverhalt von Amts wegen zu prüfen und ist deshalb verpflichtet, im Rahmen der dem Betroffenen zu gewährenden Anhörung nach § 28 VwVfG zielgerichtet Gesichtspunkte abzufragen, die grundsätzlich geeignet sein könnten, von der Rücknahme des rechtswidrigen Bescheides abzusehen. In diese Richtung hat die Beklagte jedoch keine Ermittlungen durchgeführt. Insbesondere lässt das Anhörungsschreiben, das sie unter dem 09.12.1997 an die Klägerin gerichtet hat, dergleichen nicht erkennen. Aus diesem Schreiben wird vielmehr deutlich, dass die Klägerin nur zu den Rechtsfragen im Hinblick auf die Rechtswidrigkeit des Bewilligungsbescheides Stellung nehmen soll. Sie wird nicht aufgefordert, Gesichtspunkte vorzutragen, die ein Absehen von der Rücknahme des Bescheides trotz dessen Rechtswidrigkeit rechtfertigen könnten.

30 Die Beklagte hat jedoch ihre Ermessenserwägungen nach erfolgter Anhörung durch den "Ergänzungsbescheid" vom 29.09.1999 noch im laufenden Verwaltungsprozess ergänzt und damit den bis dahin bestehenden Ermessensfehler beseitigt. Nach § 114 Abs. 2 VwGO ist eine Ergänzung von Ermessenserwägungen, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgenommen wird, vom Gericht zu berücksichtigen. in der Gestalt, die der angefochtene Bescheid durch die Ergänzung vom 29.09.1999 erhalten hat, bestehen hinsichtlich der Ermessensausübung keine rechtlichen Bedenken mehr.

31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

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