OLG Frankfurt 15. Zivilsenat — 15 U 179/99 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2000-11-02

Aktenzeichen: 15 U 179/99

ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2000:1102.15U179.99.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 5 AGBG, § 9 AGBG, § 652 BGB, 276 BGB

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Marburg vom 22. Juli 1999 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beschwer des Klägers beträgt 85.000,00 DM.

Tatbestand

1 Der Kläger, der als Immobilienmakler tätig ist, verlangt Schadensersatz in Höhe einer ihm entgangenen Provision.

2 Der Beklagte erteilte dem Kläger am 21. Juli 1998 schriftlich den Auftrag, ihm Kaufinteressenten für sein Hausgrundstück … in … nachzuweisen. Nach dem formularmäßig abgefassten Vertragstext sollte der in der Überschrift als Makleralleinauftrag bezeichnete Vertrag eine Laufzeit von sechs Monaten ab Vertragsdatum haben. In der Urkunde, wegen deren näheren Einzelheiten auf Bl. 14 d.A. Bezug genommen wird, ist unter anderem ausgeführt:

3 "Der Verkäufer verpflichtet sich, keine Maklerdienste Dritter in Anspruch zu nehmen. Kaufinteressenten leitet/n der/die Verkäufer an den o.g. Makler weiter."

4 Aufgrund der von dem Kläger in der Folgezeit entfalteten Bemühungen konnte er dem Beklagten auch einen Kaufinteressenten namens … nachweisen, der sich bereit erklärt hatte, für das Hausgrundstück einen Kaufpreis von zunächst 1,6 Mio. DM zu entrichten. Mit Datum vom ... September 1998 unterzeichneten der Kaufinteressent .... und der Beklagte auf einem Briefbogen des Klägers eine formularmäßig abgefasste "Reservierungsvereinbarung". In dieser Vereinbarung, wegen deren weiterer Einzelheiten auf Bl. 17, 18 d.A. verwiesen wird, ist auch ausgeführt, dass der Verkäufer sich verpflichtet, keine weiteren Kaufverhandlungen mit anderen Interessenten zu führen. Unterzeichnet ist die Vertragsurkunde vom Kaufinteressenten…. und dem Beklagten. Einen für den … Oktober 1998 vom Kläger veranlassten notariellen Beurkundungstermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrages nahm der Beklagte nicht wahr. Er erklärte, er müsse noch steuerliche Fragen abklären.

5 Mit Schreiben vom 15. Oktober 1998 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass ihm vom Immobilienbüro …dessen Maklerdienste er nicht in Anspruch genommen habe oder in Anspruch nehme, als Kaufinteressent die Eheleute … genannt worden seien. Der Kläger wandte sich sodann an diese Kaufinteressenten, die ihm aber mitteilten, dass sie zwar beabsichtigten, das Grundstück zu kaufen, seine Dienste aber nicht in Anspruch nehmen wollten. Mit notariellem Kaufvertrag vom ... Oktober 1998 verkaufte der Beklagte sodann das Hausgrundstück an die Eheleute …zum Kaufpreis von 1,7 Mio. DM. In § 10 des notariellen Kaufvertrages ist ausgeführt:

6 "Der Abschluß des vorstehenden Vertrages wurde vermittelt durch die allein vom Käufer beauftragte Fa… . Der Käufer verpflichtet sich gegenüber Verkäufer, an die Maklerfirma eine Provision von 78.800 DM zu zahlen."

7 Der Kläger hat die Auffassung vertreten, in dem Verhalten des Beklagten liege eine Vertragsverletzung, weil er entgegen dem Alleinauftrag Dienste des Maklers …in Anspruch genommen habe, indem er sich nicht nur die Kaufinteressenten habe nachweisen lassen, sondern gemeinsam mit diesen und …. das Objekt besichtigt habe. Seinen Schaden hat der Kläger errechnet nach einer Provision von 5 % aus dem Kaufpreis von 1,7 Mio. DM.

8 Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 85.000 DM nebst 4 % Zinsen aus 12.000 DM seit dem 24.03.1999 und aus 73.000 DM seit dem 26.05.1999 zu zahlen.

9 Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

10 Der Beklagte hat sich darauf berufen, dass er den Makler … nicht von sich aus beauftragt habe und an einem Vertragsschluss mit den ihm vom Makler … genannten Kaufinteressenten deswegen nicht gehindert gewesen sei.

11 Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt: Der Alleinauftrag habe die Abschlussfreiheit des Beklagten letztlich unberührt gelassen. Der Beklagte habe nur nicht einen anderen Makler mit einer Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit beauftragen dürfen. Dass er dies getan habe, sei aber nicht ersichtlich. Die vom Kläger vorgetragenen Umstände ließen keinen Schluss darauf zu, dass der Beklagte einen solchen Auftrag dem Makler … erteilt habe. Dieser Makler habe ein Vertragsverhältnis allein mit den Eheleuten …gehabt, das ihn zu einer entsprechenden Tätigkeit verpflichtet habe.

12 Gegen das ihm am 4. August 1999 zugestellte Urteil hat der Kläger am Montag, den 6. September 1999 Berufung eingelegt und sie nach entsprechender Verlängerung der Begründungsfrist am 8. November 1999 begründet.

13 Er verfolgt sein ursprüngliches Klageziel weiter und macht geltend, dass es nicht darauf ankomme, ob der Beklagte den Makler … aktiv beauftragt habe; ihm sei die Inanspruchnahme jeglicher anderweitig angebotener Maklerdienste untersagt gewesen. Der Kläger stützt sich ferner auf die Regelung in der sogenannten Reservierungsvereinbarung und trägt dazu vor: Aus dieser Vereinbarung sei wenigstens ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter abzuleiten, wonach dem Beklagten auch in seinem, des Klägers, Interesse untersagt gewesen sei, weitere Kaufvertragsverhandlungen mit den anderen potentiellen Kaufvertragsparteien zu führen. Aus der Formulierung der Maklerklausel in der notariellen Verkaufsurkunde ergebe sich im übrigen auch, daß der Makler … auch für den Beklagten tätig geworden sei, weil insoweit auf die Vermittlungsbemühungen dieses Maklers Bezug genommen werde.

14 Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 85.000 DM zuzüglich 4 % Zinsen aus 12.000,00 DM seit dem 24.03.1999 und aus 73.000 DM seit dem 26.05.1999 zu zahlen.

15 Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

16 Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzliches Vorbringens.

17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung vom 6. Oktober 1999 (Bl. 93 -100 d.A.), die Schriftsätze des Klägers vom 18. Juli 2000 (Bl. 138 -148 d.A.) und vom 18. September 2000 (Bl. 156 -158 d.A.) sowie die Schriftsätze des Beklagten vom 25. November 1999 (Bl. 131 -135 d.A.) und vom 8. August 2000 (Bl. 150 -155 d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

18 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.

19 Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen. Der Kläger hat aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der begehrten 85.000 DM.

20 1) Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung des zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrages.

21 Die Pflichten des Beklagten richten sich nach dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Alleinauftrages, wie sie in der unter Verwendung eines Vertragsformulars des Klägers aufgestellten Vertragsurkunde niedergelegt sind. Durch die Verwendung der Überschrift „Alleinauftrag“ und die vertragliche Klausel, dass der Verkäufer sich verpflichtet, keine Maklerdienste Dritter in Anspruch zu nehmen, haben die Parteien zulässigerweise das grundsätzlich bestehende Recht des Beklagten, neben der Inanspruchnahme der Dienste des Klägers auch die Dienste anderer Makler zugleich in Anspruch zu nehmen, beschränkt. Der Beklagte durfte nach dieser praxisgängigen Klausel während der Vertragslaufzeit keine anderen Makler mit der Vermittlung des Objekts beauftragen. Gegen diese Pflicht hat der Beklagte indessen auch nicht verstoßen, wie das Landgericht zutreffend geurteilt hat. Auch aus der vom Kläger für sich in Anspruch genommenen Klausel des mit den Eheleuten … geschlossenen Kaufvertrages, lässt sich Gegenteiliges nicht ableiten. Zwar ist dort ausgeführt, dass der Abschluss des Vertrages durch die …in … vermittelt wurde. Hieraus folgt indessen nicht zwingend, dass allein wegen der Verwendung des Wortes „vermittelt" der Beklagte aktiv die fragliche Immobilienfirma beauftragt habe. Dem steht schon durchgreifend entgegen, dass in der zitierten Vertragsklausel ausdrücklich aufgenommen wurde, dass diese Firma allein vom Käufer, also den Eheleuten … beauftragt wurde. Irgendwelche weiteren Anzeichen dafür, dass diese Formulierung nur zur Verschleierung der wahren Vertragsverhältnisse dienen sollte, sind nicht ersichtlich. Seinen Antrag auf Parteivernehmung des Beklagten zu dieser zwischen den Parteien strittigen Frage hat der Kläger in erster Instanz zurückgenommen und in zweiter Instanz nicht wiederholt. Für ein Tätigwerden des Maklers … im Auftrag des Beklagten spricht auch nicht der gemeinsame Besichtigungstermin, denn … war unstreitig von den Eheleuten … beauftragt und mag deswegen den Termin wahrgenommen haben.

22 Entgegen der Ansicht des Klägers lassen sich weitergehende Pflichten des Beklagten aus der dargestellten Vertragsklausel nicht ableiten. Nach der Rechtsansicht des Klägers soll das Verbot der Inanspruchnahme der Dienste anderer Makler auch beinhalten, dass der Auftraggeber zur Vermeidung einer Schadensersatzpflicht auch jeglichen Kaufvertragsabschluß zu unterlassen habe, bei dem für die andere Vertragspartei ein Makler tätig geworden ist. Dem vermag, der Senat nicht zu folgen. Bereits eine bloß am Wortlaut der Regelung orientierte Auslegung legt es nahe, anzunehmen, dass die Verpflichtung des Auftraggebers sich allein darauf beschränkt, eine aktive Einschaltung weiterer Makler zu unterlassen. Denn die Formulierung, dass er Maklerdienste Dritter nicht in Anspruch nehmen solle, deutet daraufhin, dass diese Dienste gerade ihm gegenüber erbracht werden. Dies ist deutlich zu unterscheiden von der Situation, dass der Auftraggeber sich die Dienste dritter Makler bloß gefallen lässt bzw. von ihnen profitiert. Ob danach überhaupt eine Auslegung der Klausel im klägerischen Sinne möglich ist, kann dahinstehen. Jedenfalls kommt ein etwa hierauf gerichteter Vertragswille des Klägers nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck, so dass nach der Unklarheitenregelung des § 5 AGBG, die für den unstreitig vom Kläger verwendeten Formularvertrag gilt, die kundenfreundlichste Auslegung zu wählen ist, wonach eben nur die aktive Beauftragung eines weiteren Maklers untersagt sein soll.

23 Die vom Kläger herausgestellten Beweisschwierigkeiten vermögen eine andere Beurteilung in der Sache nicht zu rechtfertigen. Sie resultieren daraus, dass er es unterlassen hat, mit dem Beklagten eine deutliche Vereinbarung zu treffen, wonach bei Vermeidung einer Ersatzpflicht generell untersagt sein soll, den Vertrag mit einem Dritten abzuschließen, für den seinerseits ein Makler tätig geworden ist. Eine derart weitgehende mittelbare Einschränkung der Abschlussfreiheit des Verkäufers kann allenfalls durch ausdrückliche und deutliche individualvertragliche Vereinbarung herbeigeführt werden, im Anwendungsbereich des AGB-Gesetzes ist sie jedenfalls nicht wirksam vereinbar. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, sind bereits die in den allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen sogenannten Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam. Ein hierdurch herbeigeführter sogenannter qualifizierter Alleinauftrag kann nur durch Individualvertrag erteilt werden (BGH NJW 1991, 1678, 1679 ; Palandt/Sprau, BGB 59. Auflage § 652 Rdnr. 61 mit weiteren Hinweisen). Eine vertragliche Vereinbarung, die dem Auftraggeber, eine Verpflichtung auferlegen würde, auch solche Eigengeschäfte zu unterlassen, bei denen für die Gegenseite ein Makler tätig geworden ist, würde in noch weitgehenderem Maße vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages, das von der Beibehaltung der Abschlussfreiheit des Auftraggebers geprägt ist, abweichen, als die im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen für unbillig erkannten Verpflichtungen, etwaige Interessenten dem beauftragten Makler zuzuführen.

24 2) Der Kläger kann gegenüber dem Beklagten auch keine Vertragspflichten aus der sogenannten Reservierungsvereinbarung vom ... September 1998 ableiten. Bei dieser Reservierungsvereinbarung handelt es sich zunächst nur um vertragliche Abreden zwischen dem Kaufinteressenten …. und dem Beklagten, wie unschwer daraus hervorgeht, dass diese beide die Vereinbarung unterzeichnet haben. Allerdings ist in jene formularmäßige Erklärung auch aufgenommen, dass der Kaufinteressent an den Immobilienmakler eine einmalige Aufwandsgebühr in nicht bestimmter Höhe zu zahlen habe, die zur sofortigen Zahlung fällig sei. Außerdem verpflichtet sich der Kaufinteressent bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages, die Nachweisprovision in Höhe von 5 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen. Im Hinblick auf die hier allein in Frage stehende Verpflichtung des Verkäufers, keine weiteren Kaufverhandlungen mit anderen Interessenten zu führen, ist aber nicht ersichtlich, dass hiermit eine Vertragspflicht nur gegenüber dem Kaufinteressenten, sondern gegenüber dem Kläger als Makler übernommen werden sollte. Auch insoweit gehen Unklarheiten im Hinblick auf die Auslegung zu Lasten des Klägers, weil es sich ebenfalls um einen Formularvertrag im Sinne des AGBG handelt.

25 Zu Unrecht bemüht der Kläger auch das Rechtsinstitut des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Ein solcher Vertrag ist anzunehmen, wenn eine ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass der Anspruch auf die geschuldete Leistung zwar allein dem Gläubiger zusteht, ein Dritter aber in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen ist, dass er bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen kann (Palandt/Heinrichs a.a.O. § 328 Rdnr. 13 mit weiteren Nachweisen) . Voraussetzung für die Einbeziehung des Dritten in den geschützten Personenkreis ist, dass der Dritte bestimmungsgemäß mit der Leistung in Berührung kommen muss und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen ebenso ausgesetzt sein muss wie der Gläubiger selbst (Palandt/Heinrich, a.a.O. Rdnr. 16 mit weiteren Nachweisen). Zwar hat die Rechtsprechung dieses Erfordernis der Gläubigernähe erweiternd dahin ausgelegt, dass ein Drittschutz auch dann besteht, wenn der Gläubiger unter Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich ein besonderes Interesse hat und der Vertrag dahin ausgelegt werden kann, dass der Vertragsschutz in Anerkennung dieses Interesses auf den Dritten ausgedehnt werden soll (Palandt/Heinrichs a.a.O. Rdnr. 17 mit weiteren Nachweisen). Dies wird man vorliegend aber nicht annehmen können. Allerdings kann kein Zweifel daran sein, dass der Kläger als Makler auch am Zustandekommen des Vertrages und daran, dass der Beklagte weitere Vertragsverhandlungen mit anderen Interessenten unterlässt, ein besonderes Interesse hat, weil von dem Abschluss des Vertrages die Erlangung der Maklerprovision abhängig ist. Dass die Vertragsparteien aber dieses Interesse in besonderer Weise anerkannt haben, indem sie den Kläger in den Vertragsschutz mit einbeziehen wollten, kann nicht angenommen werden. Dies gilt insbesondere deswegen, weil der Kläger durch die Erteilung des Alleinauftrages und die dort aufgeführten weiteren Pflichten des Beklagten bereits einen gewissen Schutz im Hinblick auf die Erlangung, der Maklerprovision erreicht hatte. Ein Bedürfnis für eine erweiternde Ausdehnung dieses Schutzes allein deswegen, weil nunmehr ein konkreter Verkaufsinteressent durch die Vermittlung des Klägers benannt worden war, ist nicht ersichtlich.

26 3) Nach allem war die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Beschwer des Klägers ist gemäß § 546 Abs. 2 ZPO festgesetzt worden.

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