AG Hamburg-Blankenese — 539 C 21/18 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2020-04-15

Aktenzeichen: 539 C 21/18

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

1. Der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung (… Jahr) entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, obwohl die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr … wird genehmigt“ Einiges an Bestimmtheit vermissen lässt.(Rn.41)

2. Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält.(Rn.46)

3. Selbst die Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, S. 321 ff <325 oben>).(Rn.47)

4. Das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtung fehlt, wenn beim Wegfall des Wirtschaftsplanes für 2018 der bestandskräftig beschlossene Wirtschaftsplan für 2017 mit demselben falschen Verteilerschlüssel nach der Gemeinschaftsordnung fortgelten würde.(Rn.73)

Tenor

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 2 lautend

„Die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2017 wird genehmigt.“

wird hinsichtlich der Einzelabrechnungen für ungültig erklärt.

2. Die Beschlüsse zu TOP 2 lautend

„Dem Verwaltungsbeirat wird Entlastung erteilt.“ und

„Dem Verwalter, Firma M, wird Entlastung erteilt.“

werden für ungültig erklärt.

3. Der – eventuelle – Beschluss zu TOP 3.1 der Eigentümerversammlung vom 17.10.2018 ist nichtig.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Gerichtskosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

2 Die Beigeladene (Verwalterin) lud zur Eigentümerversammlung auf den 12.07.2018.

3 Ausweislich des Protokolls wurden dort u. a. zu TOP 2 vom Verwalter die Hausgeldabrechnung des Vorjahres 201 6 <gemeint wohl 2017> erläutert und anschließend die Hausgeldabrechnung 2017 genehmigt.

4 Außerdem wurden Beirat und Verwalterin Entlastung erteilt.

5 Zu TOP 3.1. soll – die Klägerin bestreitet dies – folgender Beschluss gefasst worden sein:

6 „Die Gemeinschaft beschließt, die Balkone durch Herrn M und Fa. W überprüfen zu lassen. Der Zugang erfolgt über einen Gerüstturm; auf Nachfrage von Herrn C (Verwalter) erklärte sich Frau K (jetzige Klägerin)dazu bereit, den Zugang zu gewähren. Frau K ist rechtzeitig mindestens zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten über den Termin zu informieren. Es wird für die zu erwartenden Defekte und Reparaturen ein Kostenrahmen von 10.000,00 € beschlossen. Die Kosten werden aus der Rücklage entnommen. Herr M soll außerdem alle Balkone der Wohnanlage überprüfen und eine Rückmeldung geben, welche Maßnahmen hier notwendig werden. Außerdem sollen weitere Angebote über den Fassadenanstrich eingeholt werden.“

7 Zu TOP 5 wurde rückwirkend auf den 01.01.2018 der Wirtschaftsplan 2018 beschlossen mit dem Zusatz „Bis zur Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplanes behält der Wirtschaftsplan 2018 seine Gültigkeit. Das Hausgeld ist jeweils im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig.“

8 In § 12 der Teilungserklärung vom 19.04.1978 (Anlage K4, Bl. 13 ff. d. A.) heißt es:

9 „.... Über den Wirtschaftsplan beschließt die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit. Er bleibt solange verbindlich wie nicht der Verwalter für ein neues Rechnungsjahr der Gemeinschaft einen abweichenden Plan zur Beschlussfassung vorgelegt hat.“

10 Auf Seite 19 der Teilungserklärung sind die einzelnen auf die Miteigentumsanteile entfallenden Quadratmeter mit insgesamt 978 qm aufgeführt. Hiervon entfallen 96 qm auf die Staffelgeschosswohnung der Klägerin.

11 In der Hausgeldabrechnung 2017 (Anlage K2, Bl. 8 d. A.) werden der Klägerin 100,06 qm Wohnfläche von insgesamt 945,84 qm zugeschrieben.

12 Auf demselben Verteilerschlüssel beruht auch der Wirtschaftsplan 2018 (Anlage K3, Bl. 11 d. A.).

13 Binnen zwei Monaten ab Beschlussfassung hat die Klägerin unter anderem vorgetragen:

14 Unter der Rubrik „nicht umlagefähige Kosten“ seien Kosten für „Reparatur/Instandhaltung“ in Höhe von 7.289,16 €, für „Malerarbeiten Fassade“ Kosten in Höhe von 9.520,00 € sowie sonstige Kosten in Höhe von 5.400,02 € aufgeführt und anteilig auf die Klägerin umgelegt. Für die Klägerin sei unklar, wofür genau diese Kosten angefallen seien und ob entsprechende Beschlüsse der WEG für die Ausführung der Arbeiten überhaupt vorgelegen haben.

15 Trotz Aufforderung sei es der Klägerin nicht gelungen, mit der Verwalterin vorab Fragen zur Jahresabrechnung 2017 abzuklären.

16 Auch eine Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen sei der Klägerin nicht gewährt worden.

17 Zum Einsichtsrecht u.a. verweist die Klägerin auf LG Itzehoe ZMR 2014, 144: „Aus § 269 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist. Verweist der Verwalter einen Miteigentümer an einen anderen Ort der Einsichtnahme, wird das Recht auf Belegeinsicht verletzt. Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig“.

18 Zu TOP 3.1 sei es lediglich zu einem Meinungsaustausch gekommen. Eine Zutrittsgewährung zur Ausführung der Sanierungsarbeiten habe die Klägerin abgelehnt, nicht jedoch den Zutritt zur erneuten Besichtigung des Balkons wegen Durchfeuchtungsschäden.

19 Das Protokoll zu TOP 3.1 sei unrichtig. Insbesondere habe es weder eine Abstimmung z. B. durch Handzeichen - wie bei anderen Beschlüssen - gegeben, noch sei vom Versammlungsleiter/Verwalter ein Beschlussergebnis verkündet worden.

20 Der Verwalter habe auf der Versammlung sogar erklärt, dass er ohne Beschluss dies selbst entscheiden könne.

21 Im protokollierten Beschluss sei ein Kostenrahmen von 10.000,00 € angesetzt gegen den klägerseits erhebliche Bedenken bestünden. Entsprechende Angebote, aus denen dieser Kostenrahmen entnommen werden könne, hätten weder vor noch in der Versammlung vom 12.07.2018 vorgelegen.

22 Es sei schon fraglich, ob überhaupt ein Defekt bzw. Durchfeuchtungserscheinungen vorlägen.

23 Zur erneuten Besichtigung des Balkons sein auch die Stellung eines teuren Gerüstturmes nicht erforderlich.

24 Die vom Verwalter behauptete Notmaßnahme sei hier nicht gegeben.

25 Zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018) hätte die Klägerin sich enthalten. Insoweit sei das Protokoll falsch.

26 Hinsichtlich der Einzelabrechnungen 2017 im Wirtschaftsplan 2018 sei in dem Beschluss von einer falschen Wohnfläche ausgegangen worden. Laut Teilungserklärung habe die Sondereigentumseinheit der Klägerin (Nr. 11) lediglich 96 qm und nicht 100,06 qm.

27 Die Klägerin hatte ursprünglich beantragt,

28 festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 5 kein einstimmiger, sondern ein mehrheitlicher Beschluss gefasst wurde (Antrag 4 aus dem Schriftsatz vom 31.08.2018). Diesen Antrag verfolgt die Klägerin nicht mehr.

29 Die Klägerin beantragte nunmehr,

30 1. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 2 (Genehmigung Gesamthausgeldabrechnung 2017 und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen 2017, Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats) sowie zu TOP 5 (Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes 2018 und der daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne 2018) für ungültig zu erklären,

31 2. festzustellen, dass in der Versammlung vom 12.07.2018 zu TOP 3.1 kein (wirksamer) Beschluss gefasst wurde; hilfsweise dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.07.2018 zu TOP 3.1 für ungültig erklärt werde.

32 Die Beklagten beantragen,

33 die Klage abzuweisen.

34 Die Beklagten tragen unter anderem vor:

35 Die Wohnfläche der klägerischen Sondereigentumseinheit betrage 100,06 qm. Die Angaben in der Teilungserklärung seien lediglich eine planerische Größe der noch herzustellenden Wohnung.

36 § 10 Abs. 1 der Teilungserklärung (TE) beziehe sich auf das Verhältnis der tatsächlichen Wohnflächen zur Gesamtwohnfläche.

37 Im Übrigen habe schon der Vorverwalter nach dem Verteilerschlüssel 100,06 von 945,84 qm abgerechnet.

38 Auch die Berechnung der Wohnfläche im Schriftsatz der Klägervertreterin vom 08.10.2018 (Bl. 75 d. A.), wonach die Wohnung gemessen nach einzelnen Räumen lediglich eine Wohnfläche von 77,32 qm habe, sei unzutreffend.

39 Den Verwalter habe keine Verpflichtung getroffen, innerhalb der Anfechtungsfrist die Niederschrift der Eigentümerversammlung der Kläger zuzusenden. Bei Interesse hätte ein Blick in die Beschluss-Sammlung genügt, um festzustellen, dass auch zu TOP 3.1 der protokollierte Beschluss gefasst worden sei.

40 Zu Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

1.

41 Der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung 2017 entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, obwohl die Beschlussfassung mit dem Wortlaut „Die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2017 wird genehmigt.“ Einiges an Bestimmtheit vermissen lässt. Jedoch kann er hinsichtlich der Gesamtabrechnung letztlich im Wege der Auslegung auf die Anlage K2 bezogen werden. In diesem Zusammenhang hat das LG München I (ZMR 2010, 583) entschieden: Bestimmtheit ist insbesondere von Nöten, wenn beim Beschließen der Jahresabrechnung noch Änderungen erfolgten.

42 Das ist vorliegend offenbar nicht der Fall gewesen. Jedenfalls trägt keine Partei dies vor.

43 Der Beschluss über die Gesamtabrechnung ist auch nicht etwa deshalb für ungültig zu erklären, weil er möglicherweise Ausgaben enthält, die nicht auf Beschlüssen der Eigentümerversammlung beruhen oder auf zu hohe Zahlungen des Verwalters zurückgehen.

44 Zum Charakter der Gesamtjahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnungen vgl. jüngst Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <323>.

45 Eine Gesamtabrechnung muss nach dem von der Rechtsprechung gebilligten System auch die unberechtigten Ausgaben enthalten. Insoweit ist der Einwand der Klägerin gegenüber den Ausgaben unter „nicht umlagefähige Kosten“ unerheblich.

46 Die Wohnungseigentümer können und wollen nicht beschließen, dass die Zusammenstellung des Verwalters in der Gesamtabrechnung nur materiell berechtigte Ausgaben und Einnahmen enthält.

47 Selbst die Bestandskraft eines Beschlusses über die Jahresabrechnung schließt es nicht aus, Fehler nachträglich zu korrigieren, etwa durch Zweitbeschluss im Folgejahr (Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <325 oben>).

2.

48 Der Beschluss über die/alle Einzelabrechnungen 2017 kann isoliert für ungültig erklärt werden. Auch eine Teilanfechtung wäre entgegen Jennißen (Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl. Rn. 530) möglich gewesen.

49 Der Beschluss über die Einzelabrechnungen – die der Klägerin ist in Anlage K2 enthalten – weist mehrere Mängel auf. Zum einen ist aus der Beschlussfassung nicht erkennbar, ob hier Ist- oder Soll-Zahlungen berücksichtigt sind und ob hier der Abrechnungssaldo aller Einzelabrechnungen beschlossen werden sollte oder die Abrechnungsspitze.

50 Der Beschluss über die Einzelabrechnungen kann nur einen Anspruch der Gemeinschaft in Höhe des Betrages begründen, der die Wohngeldvorauszahlungen (Soll) übersteigt (sogenannte Abrechnungsspitze).

51 Die Jahresabrechnung dient nämlich nicht der Ermittlung des eigentlichen Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten (Niedenführ in FS Riecke, 2019, Seite 321 ff <325 unten>).

52 Die Jahreseinzelabrechnungen enthalten jedenfalls hinsichtlich der Größe der Wohnung/des Sondereigentums der Klägerin einen unzutreffenden Verteilerschlüssel.

53 Dass dieser über ein Jahrzehnt hinaus so praktiziert wurden, macht den Verteilerschlüssel nicht korrekt. Den Wohnungseigentümern hat vielmehr – so der Regelfall – das Bewusstsein gefehlt, durch die Beschlussfassung über frühere Jahresabrechnungen den Verteilerschlüssel neu festzulegen. Auch die vorgelegte Abrechnung aus dem Jahr 2002 hätte dies nicht bewirken können, da damals § 16 Abs. 3 WEG in der ab 01.07.2007 geltenden Fassung noch gar nicht eine entsprechende Änderung des Kostenverteilerschlüssels ermöglicht hätte.

54 Näherliegend ist es, bei den Quadratmetern auf Seite 7a und Seite 19 der Teilungserklärung zurückzugreifen (Bl. 21/32 d. A.), wonach auf die klägerische Wohnung/das Sondereigentum Nr. 11 nur 96/978stel entfallen, was rund 9,82 % entspricht. Die tatsächliche Abrechnung mit 100,06/945, 84stel entspricht dagegen dem höheren Wert von 10,58 %.

55 Wenn es in § 10 der Teilungserklärung zur Lasten- und Kostenregelung heißt, dass diese „sich nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Sondereigentums richtet“, so spricht dies gegen die tatsächliche Wohnfläche und für die in der Teilungserklärung zweifach erwähnten Quadratmeterzahlen der jeweiligen Sondereigentume. Anderenfalls müsste die gesamte Anlage neu aufgemessen werden. Insoweit gilt die objektiv normative Auslegung, das heißt, es kommt nicht darauf an, was sich Wohnungseigentümer, Aufteiler oder Notar beim Abfassen der Teilungserklärung gedacht haben, sondern welche Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen am naheliegendsten ist. Das Gericht kann auch nicht korrigierend in den Beschluss eingreifen. Vielmehr wird die Gemeinschaft - möglicherweise schon nach dem WEMoG (Regierungsentwurf vom 24.3.2020) - neu über die Abrechnungsspitze als alleinigen Beschlussgegenstand durch Zweitbeschluss zu befinden haben. Im Hinblick auf die allein relevante Abrechnungsspitze – auch schon nach heutigem Recht – kommt eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses über alle Einzelabrechnungen nicht in Betracht. Die Änderung der Einzelabrechnung der Klägerin hat zwingend Auswirkungen auch auf die übrigen Einzelabrechnungen.

56 Die Ungültigerklärung dieses Beschlussteils (Einzelabrechnungen) hat – entgegen AG Reutlingen ZMR 2016 (162) – keine Auswirkungen über den Beschlussteil über die Gesamtabrechnung.

57 Zum Bestimmtheitsgrundsatz beim Beschlussfassen über die Jahresabrechnung vgl. LG Stuttgart ZMR 2018, 451; BGH ZMR 32016, 638 und AG Hamburg-Altona ZMR 2013, 568.

58 Zum Beschlussgegenstand vgl. auch LG Frankfurt ZMR 2017, 663. Dort stellt das Gericht fest:

59 „Es muss sich aus dem Beschluss ergeben, in welcher Höhe mit der Jahresabrechnung konstitutiv eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer beschlossen wird (vgl. Jacoby ZWE 2011, 61). Das Beschließen lediglich über die Summen der auf die einzelnen Eigentümer entfallenen Ausgaben genügt jedenfalls nicht. Die anspruchsbegründende Berechnung der Abrechnungsspitze darf sich nicht erst aus einer vom Verwalter vorzunehmenden Berechnung ergeben.“

60 Die Beschlüsse über die Entlastung von Beirat und Verwalter sind für ungültig zu erklären, hierfür genügt bereits die vorstehende Ungültigerklärung des Beschlusses über die Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2017.

61 Generell spricht gegen eine – vertraglich nicht geschuldete – Entlastung, dass diese rechtlich quasi einen Erlassvertrag i. S. d. § 397 Abs. 2 BGB darstellt. Eine WEG hat jedoch nichts zu verschenken, darf keine Verzichte erklären und keine Rechtsverluste selbst beschließen.

62 Außerdem steht der Entlastung entgegen, dass zu TOP 3.1 entweder ungenau protokolliert wurde oder ein nichtiger Beschluss gefasst wurde (vgl. auch AG München ZMR 2019, 457).

63 Fehler in der Jahresabrechnung haben Auswirkungen auf die Verwalterentlastung (vgl. LG Köln ZMR 2018, 441).

64 Selbst eine Freihaltung des Verwalters kann nur wirksam beschlossen werden, wenn dies nicht im Ergebnis zu einer Entlastung zu Lasten der Gesamtgemeinschaft führt (LG Hamburg ZMR 2019, 541).

3.

65 Der protokollierte Beschluss zu TOP 3.1 ist nichtig.

66 Anfechtungsklage (auch wenn hier insoweit verspätet erhoben) und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand (vgl. LG Lüneburg ZMR 2019, 295 und der Hinweis auf BGH ZMR 2010, 126; vgl. auch LG Berlin ZMR 2019, 707).

67 Eine derartige Klage kann auch erhoben werden gegen einen nur „eventuell ergangenen Beschluss“ (vgl. AG Pinneberg ZMR 2018, 809 zu einem vergleichbaren Sachverhalt).

68 Der zu TOP 3.1 protokollierte Beschluss ist weder als Grundlagenbeschluss kenntlich gemacht, noch hat er einen durchführbaren Inhalt. Auch im Wege der Auslegung lässt sich ihm kein eindeutiger Regelungsgehalt beimessen. Unklar ist unter anderem, welche Balkone untersucht werden sollen, wo der Gerüstturm aufgebaut werden soll, was die Erklärung der Klägerin im Beschlusstext zu suchen hat. Persönliche Leistungspflichten können durch Beschluss mit Sicherheit nicht begründet werden. Es ist vollkommen unklar, für welche „zu erwartenden Defekte und Reparaturen“ bis zu 10.000,00 € ausgegeben werden sollen. Unklar ist auch, was einerseits im ersten Satz „die Balkone“ bedeuten soll im Verhältnis zu „alle Balkone der Wohnanlage“ in der drittletzten Zeile des Beschlusses. Diesen Beschluss kann nur ein Prophet nicht jedoch ein WEG-Verwalter umsetzen/durchführen.

69 Vollkommen abwegig ist die Auffassung des Beigeladenen, dass es sich hierbei um eine Notmaßnahme handle (vgl. AG München ZMR 2019, 724).

4.

70 Der Beschlussanfechtungsklage gegen den Beschluss zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 2018, Anlage K3, Bl. 11 d. A.) fehlt ausnahmsweise das Rechtsschutzinteresse.

71 Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2018 enthält nur eine Prognose und hat keine Bindungswirkung für die künftige Abrechnung (Einzelabrechnung) für das Wirtschaftsjahr 2018.

72 Es kann vorstehend dahingestellt bleiben, ob der Auffassung des AG Köln zu folgen ist, dass der Beschluss über den Wirtschaftsplan trotzdem immer den korrekten Verteilerschlüssel enthalten müsse (AG Köln ZMR 2019, 900).

73 Im vorliegenden Fall entfällt nämlich das Rechtsschutzinteresse schon deshalb, weil beim Wegfall des Wirtschaftsplanes für 2018 der Wirtschaftsplan für 2017 mit demselben falschen Verteilerschlüssel nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 1) fortgelten würde.

74 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.