LG Hamburg 21. Zivilkammer — 321 O 24/19 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2019-12-05

Aktenzeichen: 321 O 24/19

ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:1205.321O24.19.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 43 Nr 1 WoEigG, § 94 Abs 1 S 1 BGB, § 170 BGB, § 23 Nr 2 Buchst c GVG, § 256 Abs 1 ZPO

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Für einen Streit um eine Sonderrechtsbeziehung (Nutzungsvertrag) sowie um Eigentumsfragen (hier am Blockheizkraftwerk ) ist die amtsgerichtliche Zuständigkeit nach § 43 WEG i.V.m. § 23 Nr. 2c GVG nicht gegeben.(Rn.43)

2. Die Feststellung des Eigentumsrechts an einem Blockheizkraftwerk ist ein Rechtsverhältnis i.S.d. § 256 ZPO. Die Wärmeversorgungsanlage steht im gemeinschaftlichen Eigentum als wesentlicher Bestandteil i.S.d. § 94 BGB.(Rn.46) (Rn.55)

3. Die bei Vertragsschluss noch nicht existente WEG ist nicht an vollmachtlos abgeschlossene Pachtverträge ungebunden.(Rn.47)

Verfahrensgang

anhängig Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, kein Datum verfügbar, 8 U 154/19

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass zwischen der Klägerin und der Beklagten der Nutzungsvertrag vom 01.05.2015 über die unentgeltliche Zurverfügungstellung der Kellerräumlichkeiten im Gebäude B. Straße Nr...., ... H., zum Aufstellen und Betrieb des darin befindlichen Blockheizkraftwerkes für die Zeit vom 15.07.2015 bis 30.07.2030 nicht besteht,

a.

2. Es wird weiter festgestellt, dass die in dem – in der Anlage „Keller“ beigefügten Grundrisszeichnung in gelblicher Farbe kenntlich gemachten – Kellerraum des Gebäudes B. Straße Nr.... ,... H. eingebaute Wärmeversorgungsanlage samt aller dazugehöriger Bauteile (insbesondere Blockkraftheizwerk, Abgasanlage, Gasbrennwertkessel, Warmwasserbereitung, Gasmengenzähler, Wärmemengenzähler, Brauchwasserspeicher, Generatoren, Pumpen, Systemregelung, Leitungen, Rohre und aller übrigen für den Betrieb erforderlichen Bestandteile) zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer gehört und nicht im Alleineigentum der Beklagten steht.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 25.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Klägerin ist eine WEG, deren Mitglieder Wohnungseigentümer der von der Beklagten errichteten WEG-Anlage B. Str. ... in H. sind. Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks und hat dieses durch Teilungserklärung vom 24.06.2013 nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt und die WEG-Anlage errichten lassen. Mit Ausnahme eines Stellplatzes hat die Beklagte alle Sondereigentumseinheiten verkauft.

2 In der Baubeschreibung heißt es unter Ziffer 13, dass „die Wärmeversorgung des Gebäudes über ein Blockheizkraftwerk ggf. auf Fremdbetreiberbasis mit zusätzlicher Brennwertkesselanlage oder gleichwertig erfolgt “.

3 Im Jahre 2013 begann die Beklagte mit dem Verkauf der Einheiten. Im Keller ließ die Beklagte eine Wärmeversorgungsanlage in dem in Ziffer 2 der Klaganträge genannten Kellerraum errichten.

4 Am 23.06.2014 schloss die Beklagte mit Fa. H. N. GmbH einen Gas-Netzanschlussvertrag ab.

5 Wann das BHKW fertiggestellt und in Betrieb genommen wurde, ist zwischen den Parteien streitig.

6 Am 01.05.2015 unterzeichnete der Geschäftsführer der Beklagte im Namen der Beklagten sowie im Namen der Klägerin, die zu diesem Zeitpunkt noch nichtexistent war, einen Nutzungsvertrag (Anlage K 3) über die Kellerräumlichkeiten, in denen das BHKW eingebaut war bzw. werden sollte. Vereinbart wurde in § 1:

7 a. Die L. W. GmbH & Co. KG bzw. der Betreiber des Blockheizkraftwerkes erhält jederzeit den Zugang zu den Kellerräumlichkeiten der Heizzentrale. Die L. W. GmbH & Co. KG ist berechtigt dieses Recht jederzeit auf Dritte zu übertragen. Das Blockheizkraftwerk bleibt im Eigentum des Betreibers, der auch zur Wartung und Instandhaltung verpflichtet ist.

8 b. Der Zugang zu den Kellerräumlichkeiten in dem sich das Blockheizkraftwerk befindet ist jederzeit für den Verkäufer/Nutzer zu gewährleisten, auch für Wartungszwecke.

9 c. Die Kellerräumlichkeiten zum Aufstellen und Betrieb des Blockheizkraftwerkes werden unentgeltlich zur Verfügung gestellt.

10 Am 03.07.2015 wurde die erste verkaufte Wohnung an einen Erwerber übergeben.

11 08.07.2015 schloss die Beklagte mit der Firma V. E. N. E. S. GmbH (im Folgenden: VENES) einen Pacht- und Wärmeversorgungsvertrages betreffend die WEG-Anlage B. Straße Nr.... ab.

12 In der Präambel dieses Vertrages heißt es:

13 „Zwischen LWG und VENES wird der nachfolgende Vertrag über die Verpachtung der im Eigentum der LWG stehenden Wärmeversorgungsanlage B. Straße Nr.... (...) geschlossen. (...) Die Wärmeversorgungsanlage wurde durch die LWG nebst den dazugehörigen Wärmeversorgungseinrichtungen bereits in einem Kellerraum auf dem oben genannten Grundstück installiert; sie dient der Versorgung des auf dem Grundstück errichteten Wohnhauses. Die Vertragspartner gehen davon aus, dass LWG noch Alleineigentümer des oben genannten Grundstücks ist. LWG ist allerdings von den zukünftigen Eigentümern zum Abschluss dieses Vertrages bevollmächtigt worden. Der Vertrag soll nach einer vollständigen Veräußerung des oben genannten Grundstückes an die gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch LWG übertragen werden. „

14 Weiter heißt es in § 1 des Vertrages:

15 1. „Gegenstand des Vertrages

16 1.1. LWG verpachtet die auf dem Grundstück B. Straße Nr.... (...) befindliche Wärmeversorgungsanlage nebst dazugehörigen Wärmeversorgungseinrichtungen (nachstehend auch „Pachtgegenstand“ genannt) ab der Übergabe gemäß Ziffer 5.1 des Vertrages für eine Laufzeit von 15 Jahren an VENES.“

17 In § 6 haben die Parteien des Pacht- und Wärmeversorgungsvertrages eine von VENES an die Beklagte einmalig für die gesamte Laufzeit zu zahlenden Pachtzins vereinbart.

18 Auf der Gesellschafterversammlung der Klägerin vom 22.03.2017 lehnten die Wohnungseigentümer die Genehmigung u.a. des Nutzungsvertrages ab. Die Beschlüsse der Versammlung wurden bestandskräftig. Die Beklagte wies die Nichtgenehmigung des Nutzungsvertrages zurück und stellte sich auf den Standpunkt, das Vertragswerk sei rechtsgültig und für die Klägerin verbindlich zustande gekommen. Mit Schreiben vom 12.07.2017 erklärte die Klägerin über ihre Verwalterin vorsorglich u.a. den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag. Der dieser Kündigung durch die Verwalterin vorangegangene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.07.2017 wurde durch rechtskräftiges Urteil des AG Hamburg-Bergedorf mit Urteil vom 14.07.2017 für ungültig erklärt.

19 Auf der Eigentümerversammlung der Klägerin vom 28.05.2019 haben die Wohnungseigentümer die Billigung des vorliegenden Rechtsstreits vorsorglich beschlossen.

20 Die Klägerin vertritt die Auffassung , die geltend gemachten Feststellungsanträge seien zulässig und begründet.

21 Hinsichtlich des streitgegenständlichen Nutzungsvertrages mache die Klägerin eigene Rechte geltend. Das Feststellungsinteresse ergebe sich daraus, dass die Beklagte die Nichtgenehmigung sowie die vorsorglich ausgesprochene Kündigung zurückgewiesen habe. Der Nutzungsvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages habe die Klägerin noch nicht einmal als werdende Gemeinschaft existiert. Eine spätere Genehmigung hätten die Erwerber abgelehnt. Im Übrigen stehe einer wirksamen Bindung die Vorschrift des § 125 BGB entgegen.

22 Mit dem Klagantrag zu 2. Mache die Klägerin im eigenen Namen fremde Rechte der zu ihr gehörenden Wohnungseigentümer in Prozessstandschaft geltend. Das BHKW mit den dazugehörigen Einrichtungen stehen auch zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Hinsichtlich des Eigentumsrechts positioniere sich die Beklagte unklar und widersprüchlich, so dass auch insofern ein Feststellungsinteresse gegeben sei.

23 Für beide Klaganträge sei auch das Landgericht sachlich zuständig, da es sich nicht um Streitgegenstände handele, die der Zuständigkeit des WEG-Gerichts nach § 43 WEG unterlägen.

24 Die Klägerin beantragt,

25 1. festzustellen,

26 a. Dass zwischen der Klägerin und der Beklagten der Nutzungsvertrag vom 01.05.2015 über die unentgeltliche Zurverfügungstellung der Kellerräumlichkeiten im Gebäude B. Straße Nr...., ... H., zum Aufstellen und Betrieb des darin befindlichen Blockheizkraftwerkes für die Zeit vom 15.07.2015 bis 30.07.2030 nicht besteht,

27 b. Hilfsweise festzustellen, dass ein zwischen der Klägerin und der Beklagten etwa zustande gekommener Nutzungsvertrag durch die Kündigung der Klägerin vom 12.07.2017 zum 15.07.2015 beendet worden ist;

28 2. festzustellen, dass die in dem – in der Anlage „Keller“ beigefügten Grundrisszeichnung in gelblicher Farbe kenntlich gemachten – Kellerraum des Gebäudes B. Straße Nr...., ... H. eingebaute Wärmeversorgungsanlage samt aller dazugehöriger Bauteile (insbesondere Blockkraftheizwerk, Abgasanlage, Gasbrennwertkessel, Warmwasserbereitung, Gasmengenzähler, Wärmemengenzähler, Brauchwasserspeicher, Generatoren, Pumpen, Systemregelung, Leitungen, Rohre und aller übrigen für den Betrieb erforderlichen Bestandteile) zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer gehört und nicht im Alleineigentum der Beklagten steht.

29 Die Beklagte beantragt,

30 die Klage abzuweisen.

31 Das angerufene Gericht sei bereits sachlich unzuständig, da es sich um eine Binnenstreitigkeit der Wohnungseigentümer handele, denn die Beklagte sei zugleich Miteigentümerin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Streitigkeit stehe auch in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis. Der Nutzungsvertrag stelle die Basis der Versorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Betrieb des BHKW dar.

32 Der Klägerin mangele es darüber hinaus an der erforderlichen Prozessführungsbefugnis. Die auf der Eigentümerversammlung unter Punkt 4 und 5 der Tagesordnung getroffenen Beschlüsse seien von dem zuständigen Gericht für ungültig erklärt worden, was unstreitig ist.

33 Darüber hinaus mangele es der Klage an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Die Klägerin sei durch den streitgegenständlichen Nutzungsvertrag von dem Mitgebrauch der Kellerräumlichkeiten nicht ausgeschlossen. Eine nachteilige Wirkung sei weder vorgetragen noch erkennbar.

34 Auch hinsichtlich des Klagantrags zu Ziffer 2. fehle es am Feststellungsinteresse. Die Beklagte habe sich niemals verbindlich bezüglich der Eigentumsverhältnisse am BHKW positioniert und müsse dies auch nicht.

35 Bei dem Nutzungsvertrag handele es sich entgegen der Mutmaßung der Klägerin um eine Individualvereinbarung.

36 Sämtliche Ersterwerber hätten sich gem. Erwerbervertrag verpflichtet, mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen zu übernehmen. Entsprechende Regelungen fänden sich auch in den „Nachzüglerverträgen. Daher hätten alle Erwerber der Beklagten das Recht eingeräumt, die Wärmeversorgung (auch) auf einen Dritten auf Fremdbetreiberbasis zu übertragen und die hierfür erforderlichen Verträge abzuschließen.

37 Auch die Überleitungsvereinbarung vom 15.07.2015 zu dem Pacht- und Wärmeversorgungsvertrag sei rechtlich nicht zu beanstanden.

38 Der Nutzungsvertrag sei nicht gem. § 605 BGB kündbar.

39 Die Beklagte habe sich auch nicht als Eigentümerin des BHKW geriert. Allein der Umstand, dass sie mit dem Versorger die Zahlung einer Pacht vereinbart hat, spricht nicht für ein Gerieren als Eigentümerin. Im deutschen Recht sei ein Zwang zur Identität zwischen Eigentümer und Verpächter unbekannt. Die Beklagte habe auch keinen Kaufpreis entgegengenommen, sondern lediglich einen üblichen, in der Höhe nicht zu beanstandenden Pachtzins.

40 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

41 Der Rechtsstreit ist entscheidungsreif. Der nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 05.11.2019 erfordert eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht.

II.

42 Die Klage ist zulässig.

43 1. Das angerufene Gericht ist sachlich zuständig. Es handelt sich bei beiden Klaganträgen nicht um Streitigkeiten im Sinne des § 43 WEG, die gem. § 23 Nr. 2c GVG ausschließlich den Amtsgerichten zugewiesen wären, denn die Parteien streiten nicht über Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis, sondern über das Bestehen einer Sonderrechtsbeziehung (Nutzungsvertrag) sowie um eine eigentumsrechtliche Frage, deren Klärung ebenfalls ihre Grundlage nicht in dem Gemeinschaftsverhältnis hat.

44 2. Die Klägerin ist auch – jedenfalls aufgrund des auf der Versammlung vom 28.05.2019 getroffenen Beschlusses – für den Klagantrag zu Ziffer 2. prozessführungsbefugt.

45 3. Die Feststellungsklagen sind auch zulässig. Gem. § 256 ZPO kann Klage auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt wird. Dies ist hinsichtlich des streitgegenständlichen Nutzungsvertrages der Fall. Soweit die Beklagte hiergegen einwendet, gegen ein Feststellungsinteresse spreche eine fehlende nachteilige Wirkung des Vertrages, ist dem nicht zu folgen. Aus dem streitigen Nutzungsvertrag ergeben sich konkrete Pflichten der Klägerin gegenüber der Beklagten, nämlich die Kellerräumlichkeiten zum Aufstellen und Betrieb des Blockheizkraftwerkes unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und den Zugang jederzeit zu gewähren, wobei die Beklagte berechtigt ist, diese Rechte auf Dritte zu übertragen.

46 Auch die Feststellung des Eigentümerrechts an dem Blockheizkraftwerk ist ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 ZPO (vgl. beck-online.GROSSKOMMENTAR, BGB zu § 903 Rd. 118).

47 Die Klägerin, bzw. die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft haben auch deshalb ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen Feststellung, da die Beklagte sich jedenfalls in der Vergangenheit als Eigentümerin des Blockheizkraftwerkes gegenüber Dritten geriert hat, zu diesem Zeitpunkt wohl auch zutreffend, aber in dem Pacht- und Wärmeversorgungsvertrag die Wärmeversorgungsanlage für einen Zeitraum verpachtet hat, der auch zum damaligen Zeitpunkt deutlich über den voraussichtlichen Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Klägerin hinausging. Indem die Beklagte von dem Pächter für den gesamten Zeitraum sich eine Pacht hat versprechen lassen, die auf ihr Konto zu zahlen war, hat sie sich entgegen ihrer Auffassung sehr wohl in der Vergangenheit bezüglich des Eigentums bzw. der aus dem Eigentum fließenden Rechte positioniert. Dem Gericht ist durchaus bekannt, dass der Verpächter nicht zwingend Eigentümer sein muss. Allerdings muss der Verpächter, will er seine Pflichten aus dem Pachtvertrag erfüllen, die aus dem Eigentum fließenden Besitz- und Benutzungsrechte herleiten können. Ist er nicht selber Eigentümer, muss dies auf einem Anspruch gegenüber dem tatsächlichen Eigentümer beruhen. Da die Beklagte aber nicht vorgetragen hat, dass sie im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern berechtigt war, die die Wärmeversorgungsanlage für 15 Jahre an einen Dritten zu verpachten und den Pachtzins hierfür einzunehmen, geriert sie sich im Ergebnis doch als Eigentümerin.

48 Dabei ist es für das Feststellungsinteresse unerheblich, ob die in Bezug genommenen Schriftstücke/Verträge nun ausdrückliche Regelungen bezüglich des Eigentums treffen.

III.

49 Die Klage ist auch begründet.

50 1. Der von der Beklagten bzw. deren Geschäftsführer im Namen der Klägerin sowie der Beklagten abgeschlossene Nutzungsvertrag vom 01.05.2015 ist mangels Vertretungsmacht für die zu diesem Zeitpunkt noch nicht existente Klägerin nicht wirksam zustande gekommen. Der Vertrag ist auch nicht nachträglich von der Klägerin oder wirksam in ihrem Namen genehmigt worden. Entsprechendes trägt die Beklagte auch nicht vor, sondern verweist allein auf die hier nicht zu entscheidende Frage, ob der hier für die begehrte Feststellung unerhebliche Pacht- und Wärmelieferungsvertrag wirksam auf die Klägerin übergeleitet worden ist, indem die Erwerber der Beklagten das Recht eingeräumt hätten, die Wärmeversorgung (auch) auf einen Dritten „auf Fremdbetreiberbasis“ zu übertragen und die hierfür erforderlichen Verträge abzuschließen, die im Anschluss von der Klägerin zu übernehmen seien (SS der Beklagten vom 05.11.2019, Seite 5).

51 Ohne Erfolg verweist die Beklagte auf § 9 Abs. 2 der Erwerberverträge. Es kann dabei unbeantwortet bleiben, ob die Erwerber im Rahmen der Erwerberverträge bereits unwiderrufliche Vollmachten zur Vertretung der zu diesem Zeitpunkt noch nicht existenten WEG erteilen können. Es handelt sich bei dem Nutzungsvertrag schon nicht um einen in § 9.1 der Erwerberverträge genannten Vertrag, auf die sich die in § 9.2 genannte Vollmacht bezieht. Dort heißt es:

52 „Der Käufer übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft insbesondere (...)“

53 Die Vollmacht kann sich daher nur auf eine Vertragsübernahme durch Einrücken in die Vertragsposition der Beklagten in einen mit einem Dritten abgeschlossenen Vertrag beziehen („übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung“). Es ist aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin die Rechte und Pflichten der Beklagten aus dem Nutzungsvertrag übernehmen soll, da andernfalls ein Fall der Konfusion vorliegen würde.

54 Auch handelt es sich entgegen § 9.3 der Erwerberverträge nicht um Verträge, die in § 11 der Gemeinschaftsordnung genannt werden noch ist ersichtlich, dass der Nutzungsvertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in irgendeiner Art und Weise dienlich sein kann.

55 2. Auch die Feststellungsklage zu Ziffer 2 ist begründet. Die Beklagte ist nicht alleinige Eigentümerin der Wärmeversorgungsanlage samt Zubehör. Diese steht vielmehr im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Ein Blockheizkraftwerk ist wesentlicher Bestandteil (im Sinne des § 94 BGB) des gemeinschaftlichen Grundstücks, denn sie wird zur Herstellung des Gebäudes eingefügt und dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch.

IV.

56 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.