Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 13. Zivilsenat — 13 U 27/10 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2010-06-14

Aktenzeichen: 13 U 27/10

ECLI: ECLI:DE:OLGHH:2010:0614.13U27.10.0A

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 280 Abs 1 S 2 BGB, § 128 Abs 1 HGB, § 160 HGB, § 161 HGB

Orientierungssatz

1. In der Übersendung eines Exposés kann jedenfalls ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages liegen.(Rn.3)

2. Aus der Aufnahme der Maklerklausel in den Kaufvertrag kann nicht abgeleitet werden, dass zuvor keine vertragliche Verbindung zwischen dem Makler und dem Käufer bestanden hat.(Rn.8)

3. Der Makler muss den Käufer auf ihm bekannten Insektenbefall bzw. Braunfäule im Dachstuhl hinweisen.(Rn.10)

Verfahrensgang

vorgehend LG Hamburg, 25. Januar 2010, 309 O 304/06, Urteil nachgehend Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 13. Zivilsenat, 12. August 2010, 13 U 27/10, Beschluss

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Hamburg vom 25.01.2010 durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Gründe

1 Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO), das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht ausgesprochen, dass die Beklagten der Klägerin aus Anlass der Verkaufs der Wohnung im Hause ... zum Schadensersatz verpflichtet sind.

2 Allerdings stehen der Klägerin im Zusammenhang mit der Vermittlung des Kaufvertrages Anl. K 1 im Herbst 2003 gegen die Beklagte zu 4 vertragliche Schadensersatzansprüche zu, für die die Beklagte zu 5 als derzeitige Komplementärin der Beklagten zu 4 ebenso einstehen muss (§§ 161, 128 Abs. 1 HGB), wie der Beklagte zu 3 als seinerzeitiger Komplementär (§§ 161, 128 Abs. 1, 160 HGB).

3 1. ) In der Übersendung des Exposés Anl. K 2 lag bei Auslegung aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers - wenn nicht schon die Annahme, da in der vorherigen Anfrage der Klägerin nach einer Verkaufsaufgabe ein Angebot zu sehen sein könnte - unzweifelhaft jedenfalls ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages.

4 Aus der Passage zur Maklercourtage konnte die Klägerin nur darauf schließen, dass die Maklerfirma gegen sie einen vertraglichen Anspruch auf Zahlung der Courtage erwerben wollte.

5 Im Exposé war klargestellt, dass die Maklercourtage vom Käufer gezahlt werden sollte, dass dem Makler daneben u.U. auch ein Vergütungsanspruch gegen die Verkäufer zustehen könnte, war nicht ersichtlich und insbesondere nicht daraus herzuleiten, dass die Beklagte zu 4 einen „Alleinauftrag“ erhalten hatte, da dies für sich genommen - jedenfalls aus Sicht eines juristischen Laien - über eine Zahlungspflicht des Verkäufers noch gar nichts aussagt und vielmehr nur als Hinweis darauf verstanden werden kann, dass jedenfalls Dritte nicht für Verkaufsverhandlungen autorisiert seien und auch durch eine direkte Kontaktaufnahme zu den Verkäufern die Courtagepflicht nicht vermieden werden konnte.

6 Damit konnte der Empfänger dieses Exposés es nur als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages verstehen.

7 Dies wird insbesondere durch die angefügten „Geschäftsbedingungen“ bestätigt (Anl. K 2, S. 4), wonach der Empfänger bei Weitergabe des Exposés an Dritte für die Courtage hafte und mit dem Zugang ein Maklervertrag zustande komme - das lässt keinen Raum für Zweifel über den Erklärungsinhalt, insoweit kann der Auffassung des Landgerichts, dass die Klägerin weiteren Beweis erbringen müsste nicht gefolgt werden.

8 Auch aus der Aufnahme der Maklerklausel in den Kaufvertrag Anl. K 1 folgt nichts anderes, insbesondere kann hieraus nicht abgeleitet werden, dass zuvor keine vertragliche Bindung zwischen der Beklagten zu 4 und der Klägerin bestanden habe: Schon nach ihrem Wortlaut erfasst die Klausel schon bestehende Rechtsbeziehungen der Beteiligten nicht; im Übrigen ist aus der langjährigen Praxis des Vorsitzenden des Senats als Notarprüfer im Auftrage des Landgerichts gerichtsbekannt, dass entsprechende Klauseln nach der Praxis der Hamburger Notariate formularmäßig in nahezu jeden durch einen Makler vermittelten Kaufvertrag aufgenommen und nicht etwa nur dann mit beurkundet werden, wenn der Makler zuvor keinen eigenen Anspruch gegen den Käufer hatte; die Klausel dient regelmäßig lediglich der unzweifelhaften Klarstellung des Anspruchs des Maklers und einer Schuldverstärkung durch die Eröffnung der Möglichkeit einer streitigen Durchsetzung der Forderung im Wege des Urkundsprozesses.

9 Die Annahme des Angebotes erfolgte spätestens mit der weiteren Inanspruchnahme der Vermittlungsdienste der Beklagten zu 4 durch die Klägerin, wie u.a. dokumentiert durch die Schreiben Anl. K 6 und Anl.Konv. K 7.

10 2. ) Auch an der Pflichtverletzung der Beklagten zu 4, vertreten durch den für sie auftretenden Komplementär besteht kein Zweifel: Der Beklagte zu 3 hätte die Klägerin auf den im Jahre 2000 erhobenen Befund der Fa. S... (Anl. K 4) hinweisen müssen. Insekten- oder Pilzbefall eines Dachstuhls sind für den Erwerber eines Hauses bzw. einer Wohnung Fragen von grundlegender Bedeutung, wie z.B. der Umstand zeigt, dass regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss (wie auch vorliegend) die Zusicherung enthält, dass dem Verkäufer von Schwamm- und Hausbockbefall nichts bekannt sei.

11 Dass der Beklagte zu 3 von der Anzeige Anl. K 4 Kenntnis hatte, ist unstreitig, dass die fragliche Information für die Klägerin von erheblicher Bedeutung war, war für den Beklagten zu 3 als gewerblichen Immobilienmakler und Hausverwalter offensichtlich.

12 Es kann dahinstehen, ob die Beklagte zu 4 bzw. der für sie handelnde Beklagte zu 3 schon auf Grund des von der Firma S... erteilten Hinweises verpflichtet waren, die Klägerin aufzuklären oder ob dies nur anzunehmen ist, wenn der fragliche Befall tatsächlich vorlag, da das Vorliegen der Mängel zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Klägerin bewiesen ist: Der Sachverständige ... hat Ende 2007/Anfang 2008 exakt dort - nämlich im Bereich der Sparren und der Balkenköpfe - Insektenbefall und Braunfäule festgestellt, wo sich eben diese Mängel nach dem Schreiben der Fa. ... (Anl. K 4) auch schon im Jahre 2000 gezeigt hatten. Da der Sachverständige teilweise bereits starke Holzzerstörungen (15- 20% einzelner Balken (s. insbesondere S. 11 des Gutachtens vom 18.09.2008) festgestellt und im Gutachten nachvollziehbar dokumentiert hat, die nur durch umfassende Sanierungsmaßnahmen behoben werden können, bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass schon im Herbst 2003 entsprechende - wenn auch vielleicht noch nicht so weit fortgeschrittene - Schäden vorlagen.

13 3. ) Der seinerzeit für die Beklagte zu 4 handelnde Beklagte zu 3 hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten, die Vermutung des § 280 Abs. 1 S.2 BGB ist nicht widerlegt. Insoweit kann offenbleiben, ob der Beklagte zu 3 - wie behauptet - selbst irgendwelche Untersuchungen angestellt hat oder ob ihm durch die Eigentümer der Dachgeschosswohnung mitgeteilt wurde, dass tatsächlich keine Mängel vorgelegen hätten: Nachdem der Beklagte zu 3 es offenbar für erforderlich gehalten hatte, die Dachkonstruktion gerade im Hinblick auf Schäden der vorliegenden Art von einer Fachfirma untersuchen zu lassen, konnte er sich nach Feststellung von Mängeln durch diese Firma nicht einfach auf eigenen Augenschein oder die Mitteilungen anderer Nichtfachleute verlassen und durfte daher im Herbst 2003 nicht davon ausgehen, dass tatsächlich keine Mängel vorlägen.

14 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Senats (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nrn. 2 un3 ZPO).

15 Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.