AG Spandau — 11 C 5098/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-05-05

Aktenzeichen: 11 C 5098/25

ECLI: ECLI:DE:AGBESP:2026:0505.11C5098.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 398 BGB, § 556d BGB, § 556f S 1 BGB, § 556g BGB, § 16 Abs 1 Nr 3 WoFG

Leitsatz

1. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude selbst nicht neu errichtet wurde. Als Neubau gelten auch Räumlichkeiten, die bisher nicht zu Wohnzwecken bestimmt waren, aber mit wesentlichem Bauaufwand neu entstehen.

2. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden, insbesondere wenn das aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten nicht möglich war.

3. Drittwiderklagen gegen den Zedenten sind zulässig, wenn eine Forderung zur Einziehung abgetreten wurde, die zu erörternden Gegenstände der Klage und der Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Widerbeklagten durch dessen Einbeziehung in den Rechtsstreit der Parteien verletzt werden.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass dem Drittwiderbeklagten die von der Klägerin gegen den Beklagten geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.

3. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben die Gerichtskosten sowie der außergerichtlichen Kosten des Beklagten jeweils zur Hälfte zu tragen; ihre außergerichtlichen Kosten haben die Klägerin und der Drittwiderbeklagte jeweils selbst zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte dürfen die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin klagt als registrierte Rechtsdienstleisterin aus abgetretenem Recht des Drittwiderbeklagten. Dieser ist Mieter der vom Beklagten an ihn mit Mietbeginn zum 01.06.2025 vermieteten, im, gelegenen Wohnung. Die Wohnung befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäudekomplex, der in den 1930-iger Jahren zunächst als Fliegerhorst errichtet und zuletzt als Krankenhaus genutzt wurde. Seit Ende der 90-iger Jahre des letzten Jahrhunderts stand der Gebäudekomplex leer und wurde in den 2010-er Jahren zu Wohngebäuden umgebaut und denkmalgerecht saniert, wobei hinsichtlich der Einzelheiten des Umfangs der Sanierung auf die vom Beklagten eingereichte Baubeschreibung, Anlage B1, Bezug genommen wird. Die Erstvermietung der streitgegenständlichen Wohnung erfolgte in etwa Mitte/Ende 2020.

2 Für die 47,30 qm große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 670,00 (14,16 €/qm) vereinbart. Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2024 unter Einordnung in das Mietspiegelfeld 10 (Baualtersklasse 1919-1949) eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,42 €/qm errechnet, wobei hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf die Ausführungen in der Klageschrift, Bl. 4 ff d.A., Bezug genommen wird. Unter Zugrundelegung dieses Quadratmeterpreises errechnet sich ein Nettomietzins von 438,20 €, sodass sich eine monatliche Überzahlung in Höhe von 231,80 € ergibt. Die Klägerin hat die Auskunfts- und Zahlungsansprüche gemäß §§ 556d ff BGB vorgerichtlich geltend gemacht, die von dem Beklagten nicht erfüllt wurden.

3 Mit der Klage macht die Klägerin nunmehr neben Auskunftsansprüchen gemäß §§ 556d ff. BGB einen Rückzahlungsanspruch der nach ihrer Auffassung überzahlten Miete für den Monat September 2025 geltend.

4 Die Klägerin beantragt,

5 den Beklagten zu verurteilen,

6 1. Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

7 a) Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen ("Mietpartei") und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, besteht, bestanden haben?

8 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem jeweiligen Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des jeweiligen Vormieterverhältnisses vereinbart worden sind, und falls ja, um welchen Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

9 c) Welche baulichen Maßnahmen wurden in den jeweils letzten drei Jahren vor Beginn der jeweiligen Vormieterverhältnisse (Mietverhältnisse vor dem streitgegenständlichen Mietverhältnis mit der Mietpartei), die seit dem 1.6.2015 geschlossen wurden, in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 1-67 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zuletzt durchführt?

10 2. an die Klägerin 231,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2025 (Rechtshängigkeit) zu zahlen.

11 3. an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 572,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2025 (Rechtshängigkeit) zu zahlen.

12 Der Beklagte beantragt,

13 die Klage abzuweisen und

14 drittwiderklagend,

15 festzustellen, dass dem Drittwiderbeklagten die von der Klägerin gegen den Beklagten geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.

16 Der Beklagte ist der Auffassung, dass für die streitgegenständliche Wohnung die Anwendung der Mietpreisbremse ausgeschlossen sei, da es sich um einen nach 2014 errichteten Neubau handele.

17 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18 Die Klage ist nicht begründet, die Drittwiderklage hat Erfolg.

I.

19 Die Klage ist nicht begründet.

20 Der Klägerin stehen gegen den Beklagten keine Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus abgetretenem Recht zu, §§ 556d, 556g i.V.m. § 398 BGB.

21 Nach § 556f Satz 1 BGB ist die Vorschrift des § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

22 Dies ist vorliegend der Fall. Unstreitig wurde das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, ursprünglich als Krankenhaus genutzt und nach einer umfassenden Sanierung erst im Jahr 2020 überhaupt als Wohngebäude fertiggestellt. Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass das Gebäude selbst nicht neu errichtet wurde. Als Neubau im Sinne des § 16 Abs. 1 Ziffer 3 WoFG, der als Auslegungshilfe heranzuziehen ist, gelten als Neubau auch Räumlichkeiten, die bisher nicht zu Wohnzwecken bestimmt waren, aber mit wesentlichem Bauaufwand neu entstehen. Dabei liegt ein wesentlicher Bauaufwand vor, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (Börstinghaus/Siegmund, 8. Aufl. 2025, § 556f BGB, Rdnr. 3; Schmitt/Futterer, MietR, 17. Aufl. 2026, § 556f, Rdnr. 8).

23 Davon ist hier auszugehen, § 287 ZPO, da das Gebäude nach jahrzehntelangem Leerstand (jedenfalls seit 1998) und Vandalismusschäden entsprechend der von dem Beklagten vorgelegten Baubeschreibung - Anlage B2 - auf die Bezug genommen wird, denkmalgerecht saniert wurde. Dabei blieb der Rohbau des Gebäudes nur insoweit erhalten, wie nicht noch Ertüchtigungen erforderlich waren, es wurden u.a. neue Wohnungstrennwände errichtet, Wärmedämmung, ein neues Leitungssystem für Sanitär, Heizung und Trinkwasser eingebaut sowie eine komplett neue Elektroinstallation durchgeführt.

24 Der Einordnung als Neubau steht nicht entgegen, dass unstreitig nicht in allen Punkten die neuesten DIN-Vorschriften des Schall-, Wärme- und Feuchteschutzes eingehalten werden konnten. Ausweislich der Baubeschreibung steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sodass aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten die Einhaltung nicht möglich war. Dies kann der Einschätzung als Neubau aber nicht entgegenstehen, da ansonsten gerade die häufig besonders kostenintensive Sanierung/Wiederherstellung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden nicht mehr wirtschaftlich wäre. Dabei ist auch die Intention der Regelung des § 556f BGB im Blick zu halten, der gerade die Zuführung neuen Wohnraums nicht behindern will. Im Übrigen entspricht dies auch der Wertung im Berliner Mietspiegel, wonach fehlende Ausstattungsmerkmale nicht negativ berücksichtigt werden dürfen, wenn deren Fehlen der Denkmalschutz zugrunde liegt (s. Anmerkung zur Merkmalgruppe 4 - Gebäude - der Orientierungshilfe).

II.

25 Die Drittwiderklage ist zulässig und begründet.

26 Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass Drittwiderklagen gegen den Zedenten zulässig sind, wenn eine Forderung zur Einziehung abgetreten wurde, die zu erörternden Gegenstände der Klage und der Widerklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Widerbeklagten durch dessen Einbeziehung in den Rechtsstreit der Parteien verletzt werden (BGH NJW 2008, 2852; NJW 2019, 1610, 1611).

27 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, da es vorliegend für den Beklagten ausschließlich darum geht, dass die abgetretenen Ansprüche nicht nach einer Rückabtretung bzw. unter Hinweis auf eine unwirksame Abtretung durch diesen selbst gegen ihn erneut geltend gemacht werden.

28 Fraglich könnte allenfalls das Feststellungsinteresse des Beklagten sein, da die Mieter - hier also der Drittwiderbeklagte - die Ansprüche gerade deshalb an den Dienstleister - hier die Klägerin - abtreten, um kein eigenes Prozessrisiko zu tragen und deshalb nahezu ausgeschlossen erscheint, dass nach Abweisung der Klage gegen die Klägerin der Mieter aus eigenem Recht Klage erheben wird. Andererseits kann auch der Beklagte nicht wissen, ob die Abtretung wirksam ist und ob ggf. doch ein Mieter selbst klagen möchte. Da er einen neuen Rechtsstreit zwischen dem Drittwiderbeklagten und ihm nur ausschließen kann, wenn das Nichtbestehen der mit der Klage verfolgten Ansprüche in diesem Rechtsstreit mit Rechtskraft auch gegenüber dem Drittwiderbeklagten festgestellt wird, ist daher auch das Feststellungsinteresse gegeben.

29 Die Drittwiderbeklagte ist auch begründet, da aus den o.g. Gründen die Auskunfts- und Zahlungsansprüche nicht bestehen.

III.

30 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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