AG Berlin-Mitte — 22 C 5001/25 WEG — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-09-25

Aktenzeichen: 22 C 5001/25 WEG

ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2025:0925.22C5001.25WEG.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 20 Abs 2 S 1 Nr 5 WoEigG, § 20 Abs 2 S 2 WoEigG, § 20 Abs 3 WoEigG

Leitsatz

Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Beseitigung eines ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss auf dem Dach der Gemeinschaft errichteten Steckersolargeräts steht eine entscheidungsreife Widerklage auf Gestattung nicht entgegen, wenn der ohne Beschluss bauende Sondereigentümer keinen Anspruch auf die Gestattung der Installation auf dem Dach der GdWE hat, sondern nur einen Anspruch auf Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses zur allgemeinen Gestattung eines Steckersolargeräts und über den Aufstellort noch durch die Wohnungseigentümer entschieden werden muss.(Rn.21) (Rn.28)

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die auf dem Flachdach des Gebäudes R. Straße, … Berlin aufgebauten zwei Solarpaneelen nebst Kabel/Dachdurchführung zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Flachdaches im Bereich der Solarpaneele wieder herzustellen.

2. Auf die Widerklage hin gilt als beschlossen:

Dem Beklagten wird die Installation von zwei Steckersolarpaneelen Ecoflow Power Stream 800 (2 x 400 W) mit Wechsel-Richter-Leistung durch eine Fachfirma vorbehaltlich einer noch einzuholenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung gestattet. Die Kosten der Errichtung trägt der Beklagte. Über die Durchführung, insbesondere den Aufstellort, wird in einer bis spätestens 29.06.2026 durchzuführenden Eigentümerversammlung beschlossen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; hinsichtlich des Tenors zu 1) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 €. Im Übrigen wird den Parteien nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

5. Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1 Die Parteien streiten klagend und widerklagend über die Entfernung bzw. Gestattung einer Steckersolaranlage, die ohne Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung auf der Dachfläche des Gebäudes installiert worden ist.

2 Die Klägerin und Widerbeklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der R. Straße, … Berlin. Der Beklagte und Widerkläger ist als Sondereigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 7.2 Mitglied der Klägerin.

3 Das Gebäude der GdWE wurde im Jahr 1886 errichtet. Das Dach des Gebäudes ist ein nachträglich gebautes Flachdach. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Der Beklagte ließ im Februar 2024 auf dem Flachdach des Gebäudes zwei Steckersolarpaneele (Ecoflow Power Stream 800 (2 x 400 W) mit Wechsel-Richter-Leistung errichten, ohne zuvor einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeigeführt zu haben. Die Solarpaneele sind auf einer Matte installiert, die mit Gewichten beschwert wurde.

4 Die Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen forderten den Beklagten in der Versammlung von Juni 2024 unter TOP 7 mehrheitlich auf, die Solarpaneele auf der Dachfläche zu entfernen. Sie beschlossen, eine ggf. notwendige rechtliche Durchsetzung der Entfernung im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit zu beschließen. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Die Hausverwaltung der GdWE forderte den Beklagten mit Schreiben von Oktober 2024 auf, die Solarpaneele entsprechend dem Beschluss von Juni 2024 zu entfernen. Mit Umlaufbeschluss von November 2024 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, eine Rechtsanwaltskanzlei mit der gerichtlichen Durchsetzung zu beauftragen. Die Klägerin ließ den Beklagten nochmals anwaltlich im Januar 2025 auffordern, die Anlage zu beseitigen. Die Klägervertreterin führte in ihrem Schreiben aus, dass eine nachträgliche Gestattung nicht in Betracht komme, da denkmalschutzrechtliche und technische Bedenken bestünden. Für die Einzelheiten wird auf das als Anlage K6 eingereichte Schreiben verwiesen (Bl. 7.16 d.A.). Der Beklagte lehnte dies ab.

5 Die Klägerin meint, sie habe einen Beseitigungsanspruch. Der Beklagte könne dem Beseitigungsanspruch keinen Anspruch auf Gestattung entgegenhalten. Insbesondere fehle es an der erforderlichen Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Mit dem Beschluss unter TOP 7 im Juni 2024 sei bestandskräftig beschlossen, dass einer Errichtung nicht zugestimmt wird. Auch die Hausordnung der Gemeinschaft verbiete ein Abstellen von Gegenständen auf den Gemeinschaftsflächen und untersage die Nutzung der Dachfläche durch einzelne Bewohner. Jedenfalls könne sich der Beklagte nicht auf die Privilegierung des § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG berufen, da die Anlage vor dessen Einführung vollständig installiert gewesen sei.

6 Die Klägerin beantragt,

7 den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Flachdach des Gebäudes R. Straße, … Berlin aufgebaute Solarpaneele nebst Kabel/Dachdurchführung zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Flachdaches im Bereich der Solarpaneele wieder herzustellen.

8 Der Beklagte beantragt,

9 die Klage abzuweisen.

10 Hilfsweise beantragt der Beklagte widerklagend,

11 die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, ihm die Installation von zwei Solarpaneelen mit einer Wechselrichter-Leistung von maximal insgesamt 600 W nebst Kabel/Dachdurchführung auf dem Flachdach des Gebäudes R. Straße, … Berlin, zu gestatten.

12 Die Klägerin beantragt hilfsweise,

13 die Widerklage abzuweisen.

14 Der Beklagte meint, dem Beseitigungsanspruch stünde sein Gestattungsanspruch entgegen. Jedenfalls habe er hilfsweise im Wege der Widerklage Anspruch auf beschlussersetzende Gestattung der Installation. Belange des Denkmalschutzes stünden der Errichtung einer Solaranlage regelmäßig nicht entgegen. Nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG bestünde ein Anspruch darauf, die Solarpaneele so anzubringen, dass die technisch mögliche und zulässige Modulleistung erreicht werden kann.

Entscheidungsgründe

I.

15 Die mündliche Verhandlung war auf die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien nach Widerruf des zunächst in der mündlichen Verhandlung vom 25.9.2025 geschlossenen Vergleichs nicht wiederzueröffnen (§ 156 Abs. 2 ZPO). Insbesondere haben die Parteien keine neuen entscheidungserheblichen Tatsachen vorgetragen, auf die erneut rechtliches Gehör zu gewähren wäre.

II.

16 Die zulässige Klage ist begründet.

17 1. Die klagende GdWE hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der im Jahr 2024 auf dem Dach des Gebäudes installierten zwei Solarpaneelen gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Fehlt ein entsprechender Beschluss, stellt eine gleichwohl vorgenommene bauliche Veränderung eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB dar (BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 –, Rn. 9 f., juris).

18 Die Installation der streitgegenständlichen Steckersolargeräte auf dem Dach der Klägerin ist eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG. Dabei kann dahinstehen, ob das Aufstellen der Steckersolargeräte mit einem Substanzeingriff einhergeht. Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung setzt der Begriff der baulichen Veränderung keinen Substanzeingriff voraus, vielmehr genügt eine auf Dauer angelegte Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24 –, Rn. 19 ff., juris). Das ist bei den aufgestellten Steckersolargeräten der Fall. Ihre Installation zielt auf die dauerhafte Gewinnung von Strom und verändert das optische Erscheinungsbild des Daches wesentlich. Dass sie von außen möglicherweise nicht zu erkennen sind, ändert an dieser Qualifikation nichts.

19 Ein vorheriger Gestattungsbeschluss liegt nicht vor.

20 2. Der Beklagte kann dem Anspruch der Klägerin nicht gem. § 242 BGB entgegenhalten, dass er einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG habe (vgl. zu § 20 Abs. 3 WEG: BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 –, Rn. 20 ff., juris; zu § 20 Abs. 2 WEG: BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24 –, Rn. 28, juris). Denn die mit § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG geschaffenen Gestattungsansprüche sind untrennbar mit dem Beschlusszwang verknüpft (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24 –, Rn. 28, juris). Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer hat der legitimierende Beschluss den Vorteil, dass er - ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger - durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit hat (zu § 20 Abs. 3 WEG: BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 –, Rn. 23, juris). In allen Fällen baulicher Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 1 WEG würde die Zulassung des dolo-agit-Einwands den eindeutigen gesetzgeberischen Willen und das nunmehr vorgezeichnete Verfahren konterkarieren (s. BGH, a.a.O., Rn. 25, juris).

21 3. Der Beseitigungsanspruch erlischt auch nicht deshalb, weil ihm eine entscheidungsreife und begründete Widerklage mit sich widersprechendem Tenor gegenüberstünde (vgl. wohl in diesem Sinne BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 –, Rn. 27, juris). Denn der Beklagte und Widerkläger hat keinen Anspruch auf Gestattung der Installation der zwei Steckersolargeräte auf dem Flachdach der GdWE (hierzu sogleich unter III.).

III

22 Da die Klage begründet ist, ist über die hilfsweise erhobene Widerklage zu entscheiden. Die zulässige Hilfswiderklage ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen war sie abzuweisen.

23 1. Der als Beschlussersetzung zu verstehende Antrag ist zulässig. Der Anspruch steht im Zusammenhang mit der Klage i.S.d. § 33 Abs. 1 ZPO. Dem Beklagten und Widerkläger fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis mangels Vorbefassung (s. hierzu BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 86/24 –, Rn. 5, juris). Vorliegend wäre der erneute Versuch, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen, eine unnötige Förmelei. Die Mehrheit der Eigentümer hat mit dem Beschluss unter TOP 7 von Juni 2024 sowie dem nach Einführung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG im Oktober 2024 gefassten Umlaufbeschluss von November 2024 zur Beauftragung einer Rechtsanwaltskanzlei mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruches zu erkennen gegeben, dass die Mehrheit der Installation der Steckersolargeräte entgegensteht. Überdies wies die Prozessbevollmächtigte der Klägerin noch im Januar 2025 in einem Schreiben eine Gestattung grundsätzlich aus denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten insgesamt zurück. Angesichts dieser Umstände durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Installation insgesamt – also ggf. auch an anderer Stelle – ablehnen.

24 2. Der Beklagte hat einen Anspruch auf Beschlussfassung im tenorierten Umfang.

25 Die Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 –, Rn. 8, juris). Grundsätzlich ist ausreichend, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung eines sogenannten Grundlagenbeschlusses vorliegen, mit dem zunächst nur über das "Ob" der Maßnahme entschieden werden soll, während das "Wie" der Ausgestaltung durch die Wohnungseigentümer vorbehalten bleibt (BGH, a.a.O.).

26 Vorliegend ist indes bei verständiger Würdigung des Vorbringens des Beklagten und Widerklägers davon auszugehen, dass er nicht nur die generelle Gestattung begehrt, sondern sein Rechtsschutzziel auf die Gestattung der bereits aufgestellten Solarpaneele auf dem Flachdach abzielt. Dies ergibt sich aus seinem formulierten Widerklageantrag sowie aus seinem Vorbringen insgesamt. Die Schriftsätze nehmen nur auf den Aufstellort am Dach Bezug, auch auf den Hinweis des Gerichts der Beklagtenvertreter in seinem Schriftsatz vom 28.5.2025 (Bl. 24 d.A.) den Aufstellort als Gegenstand des Antrags bzw. Rechtsschutzziels bezeichnet. Der Beklagte hat auch in den beiden mündlichen Verhandlungen stets sein Ziel, die Steckersolargeräte auf dem Dach aufstellen zu können, formuliert.

27 Die so verstandene Klage ist nur hinsichtlich der grundlegenden Gestattung, die zwei Solarpaneele zu errichten, begründet. Der Beklagte hat gem. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG einen Anspruch auf Gestattung, die zwei im Tenor zu 2) benannten Steckersolargeräte zu installieren. Maßgebliches Recht ist entgegen der Auffassung der Klägerseite das Recht im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. In diesem Zeitpunkt war § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. WEG bereits seit beinahe einem Jahr in Kraft. Bei der Installation der streitgegenständlichen Steckersolargeräte handelt es sich um eine bauliche Veränderung (s.o.). Sie dienen auch der Stromerzeugung im Sinne der Vorschrift. Zweifel an der Angemessenheit der baulichen Veränderung bestehen nicht. Soweit die Klägerin denkmalschutzrechtliche Bedenken aufwirft, stehen diese einer Beschlussersetzung im tenorierten Umfang nicht entgegen. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere des Denkmalschutzes, ist der späteren Prüfung im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG) vorbehalten (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 –, Rn. 34, juris).

28 Allerdings folgt aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG nur ein Anspruch hinsichtlich des "Ob" der Installation. Über die Frage des "Wie", d.h. über die Durchführung des Beschlusses, beschließen die Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Hierzu zählt auch der Aufstellort der Steckersolargeräte (vgl. BT-Drucks. 20/12146 S. 12). Ein Anspruch des verlangenden Wohnungseigentümers auf eine bestimmte Durchführung der baulichen Veränderung besteht bei Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG aufgrund des verbleibenden Ausführungsermessens der Wohnungseigentümer regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 –, Rn. 10, juris). Das ist auch vorliegend der Fall. Der Beklagte hat nicht ausnahmsweise deshalb einen Anspruch auf Beschlussersetzung hinsichtlich des Aufstellortes (Flachdach), weil ein anderer Ort nicht in Betracht käme oder an einem anderen Ort der Ertrag der Stromerzeugung erheblich geringer wäre. Die Steckersolargeräte können nach dem Vortrag der Parteien und ausweislich des zunächst geschlossenen Vergleichs an der Terrassenbrüstung der Sondereigentumseinheit des Beklagten installiert werden. Möglicherweise kämen weitere Aufstellorte im Bereich der Terrasse in Betracht; hierüber ist im Rahmen der Durchführung zu entscheiden. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG gewährt überdies keinen Anspruch darauf, die Steckersolargeräte an den ertragreichsten Orten aufzustellen.

29 Die Kostentragung durch den Beklagten gem. § 21 Abs. 1 WEG war (deklaratorisch) auszusprechen und ein für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung zumutbarer Zeitrahmen zu ersetzen.

IV.

30 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 ZPO. Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf §§ 49, 45 Abs. 1 S. 1 und 3 GKG.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001641193