LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 41/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-09-30

Aktenzeichen: 67 S 41/25

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0930.67S41.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 307 Abs 1 S 2 BGB, § 557b BGB, § 559 BGB, § 560 BGB, § 812 Abs 1 S 1 BGB

Leitsatz

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist insgesamt unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich regelt, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhrungen zulässig sind als Betriebskostenanpassungen und Erhöhungen nach § 559 BGB aufgrund von sog. "unvertretbaren Maßnahmen".

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, 15. Januar 2025, 28 C 211/24

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 15. Januar 2025 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte geändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerinnen 1.949,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. September 2025 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

2 Die Berufung ist begründet.

3 Den Klägern steht der zuletzt geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Miete in Höhe von monatlich 139,24 € für die Monate Februar bis April 2023 gemäß § 812 Abs. 1 Satz BGB zu, da sie den Mietzins im Umfang der Indexmieterhöhungen ohne Rechtsgrund entrichtet haben. Die in § 5 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist insgesamt unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, da in ihr nicht klar und verständlich nach Maßgabe des sowohl im Fall einer nicht kontrollfähigen Preishauptabrede als auch einer Preisnebenabrede geltenden Transparenzgebots dargestellt ist, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zulässig sind, ausgenommen nach § 560 BGB bei Veränderungen von Betriebskosten und Erhöhungen nach § 559 BGB, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände durchgeführt hat (vgl. Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 8. Aufl. 2025, BGB, § 557b Rn. 5; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB, § 557b Rn. 59; BeckOK MietR/M. Schultz, Stand 1.5.2025, BGB, § 557b Rn. 23). Bezogen auf den fehlenden eindeutige Verweis auf die lediglich eingeschränkte Geltung des § 559 BGB ergibt sich dieses Verständnis der Regelung zudem aus der nicht auf den genannten Ausnahmefall beschränkten Zulässigkeit von Modernisierungsmieterhöhungen in § 18 des Mietvertrages.

4 Anders als die Beklage meint, steht die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20, Rn. 38-39 juris) nicht entgegen, da diese die von einer wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete zu trennenden Folgen derselben betrifft, nicht aber die vorgelagerte Frage, ob die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete nicht schon intransparent gemäß § 307 Abs. 1 BGB ist, da die Voraussetzungen für die Wirksamkeit derselben nicht erfüllt sind, wozu gehört, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zugelassen sind.

5 Die Forderung ist auch der Höhe nach nicht zu beanstanden. Der Zinsanspruch findet seine Grundlage in §§ 818 Abs. 2, 4, 291 Satz 1 und 2, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

6 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

7 Gründe, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, bestanden nicht.

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