LG Berlin II Kammer für Baulandsachen — O 4/24 Baul — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-11-12

Aktenzeichen: O 4/24 Baul

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:1112.O4.24BAUL.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 40 Abs 2 BauGB, § 42 Abs 3 BauGB, § 43 Abs 3 S 2 BauGB, § 93 Abs 1 BauGB, § 93 Abs 2 BauGB ... mehr

Orientierungssatz

1. Folgen zwei planerische Maßnahmen durch verschiedene Planungsträger (hier: Bauplanungs- und Planfeststellungsbehörde) aufeinander, ist der Qualitätsstichtag bei der Bestimmung des Entschädigungsanspruchs nach §§ 93 ff. BauGB für die spätere Maßnahme nicht auf den Zeitpunkt vor der ersten Maßnahme vorzuverlegen, wenn die konkrete Enteignung aufgrund der zweiten Maßnahme erfolgte und bei Erlass der ersten Maßnahme deshalb nicht mit Sicherheit zu erwarten war (entgegen OLG Stuttgart, Urteil vom 23. Dezember 2004 - 1 U 2491/03).(Rn.34) (Rn.35) (Rn.36)

2. Der Verlust eines Übernahmeanspruchs gemäß § 40 Abs. 2 BauGB aufgrund einer Enteignung ist ein „anderer Vermögensnachteil“, der unter den Voraussetzungen des § 96 Abs. 1 BauGB (nicht nach § 95 BauGB) grundsätzlich entschädigt werden kann.(Rn.43)

3. Verliert der Eigentümer seinen Übernahmeanspruch gemäß § 40 Abs. 2 BauGB durch Enteignung seines Grundstücks, fällt die Abwägung nach § 96 Abs. 1 BauGB zu Lasten des enteigneten Eigentümers aus, wenn er hinreichend Zeit (im konkreten Fall: mindestens sechs Jahre) hatte, um den Anspruch vor der Enteignung nach § 43 BauGB geltend zu machen.(Rn.47)

Tenor

1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 vom Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1 Die Beteiligte zu 1 war bis Januar 2008 Eigentümerin der im Grundbuch von Treptow des Amtsgerichts Köpenick, Blatt ..., lfd. Nr. X, Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 24 qm sowie Flurstück ... mit einer Größe von 183 qm und lfd. Nr. 4, Flur ..., Flurstück ... mit einer Größe von 726 qm und Blatt ..., lfd. Nr. 1, Flur ..., Flurstück Nr. ... mit einer Größe von 2.009 qm und Flurstück ... mit einer Größe von 1.859 qm eingetragenen Grundstücke (im Folgenden: jeweils Flurstück und gemeinsam die Flurstücke oder die Grundstücke). In die Eigentümerstellung gelangte die Beteiligte zu 1 im Wege der Rückübertragung nach Maßgabe des Vermögensgesetzes im Jahr 1998 (Eintragung vom 2. September 1998, Flurstücke 86 bis 88) beziehungsweise im Jahr 2001 (Eintragung vom 17. September 2001, Flurstücke 89 und 90).

2 Nach der Wiedervereinigung lagen die Grundstücke zunächst im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB (ehemaliger Mauerstreifen). In der Folge wurden sie durch den am 31. März 1992 aufgestellten Bebauungsplan XV-12 (ABl. vom 29. Mai 1992, S. 1581), festgesetzt am 2. Mai 2000, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (GVBl. vom 21. Juni 2000, S. 353), beplant. In dem Bebauungsplan XV-12 werden die Grundstücke als öffentliche und private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Öffentliche Parkanlage" festgesetzt.

3 Die Grundstücke liegen zudem im Geltungsbereich des Planfeststellungsbeschlusses der (seinerzeitigen) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 30. September 2004 (VII E – 1/2004; ABl. vom 5. November 2004, S. 4310) für den Neubau der so genannten Tangentialverbindung Ost, einer Straßenverbindung von der ... bis ... im Bezirk ... (im Folgenden: Planfeststellungsbeschluss). Auf Grundlage des Planfeststellungsbeschlusses sollen die Grundstücke für die Herstellung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen verwendet werden. Die öffentliche Auslegung der Planunterlagen erfolgte vom 6. bis zum 28. Mai 2003 und vom 2. bis zum 11. Juni 2003 (ABl. vom 25. April 2003, S. 1667). In diesem Zeitraum waren die Grundstücke ausweislich einer im Verwaltungsvorgang befindlichen Niederschrift über die Zustandsfeststellung der Grundstücke unbebaut, mit Rasen begrünt und mit 13 japanischen Zierkirschen, fünf Baumhaseln und sechs Kastanien bepflanzt.

4 Etwa im August 2006 begannen zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 letztlich erfolglose Verhandlungen über der (freihändigen) Verkauf der Grundstücke. Unter dem 24. September 2007 beantragte der Beteiligte zu 2 bei der Beteiligten zu 3 die vorzeitige Besitzeinweisung sowie die anschließende Enteignung nach dem Berliner Straßengesetz.

5 Mit Besitzeinweisungsbeschluss der Beteiligten zu 3 vom 31. Oktober 2007 wurde der Beteiligte zu 2 mit Wirkung vom 5. November 2007 vorzeitig in den Besitz der Grundstücke eingewiesen.

6 Am 18. Dezember 2007 schlossen die Beteiligten zu 1 und 2 eine Teileinigung nach § 25 Abs. 3 des Berliner Straßengesetzes (BerlStrG) in Verbindung mit § 5 Abs. 3, § 8 des Berliner Enteignungsgesetzes (BerlEnteigG), §§ 110, 111 BauGB (im Folgenden: Teileinigung). Darin einigten sie sich zunächst über den Übergang von Besitz (zum 5. November 2007) und Eigentum an den Grundstücken auf den Beteiligten zu 2. Weiter kamen sie dahin überein, dass die von dem Beteiligten zu 2 an die Beteiligte zu 1 zu zahlende Mindestentschädigung 57.612,00 Euro betragen solle und eine vorläufige Entschädigung von 350.000,00 Euro gezahlt werde. In der Teileinigung heißt es unter anderem in § 2 Abs. 7:

7 "Die Beteiligten sind sich einig, dass das Enteignungsverfahren als Entschädigungsfeststellungsverfahren weitergeführt wird. […] Liegt der in diesem Verfahren rechts- oder bestandskräftig festgestellte Entschädigungswert für die genannten Grundstücke über dem vereinbarten vorläufigen Entschädigungsbetrag […] ist [der Beteiligte zu 2] zur Nachzahlung des Differenzbetrages verpflichtet. […] Wird ein geringerer Entschädigungswert als der vereinbarte vorläufige Entschädigungsbetrag festgestellt, so ist die [Beteiligte zu 1] zur Rückzahlung des Differenzbetrages nebst der auf den zuviel gezahlten Betrag angefallenen Zinsen (2 v.H. über dem Basiszinssatz ab dem Tag der Zahlung der vorläufigen Entschädigung) verpflichtet. Nach- oder Rückzahlungen sind fällig an dem Tag, an dem der Feststellungsbeschluss rechts- oder bestandskräftig wird und innerhalb eines Monats zu leisten."

8 Am 24. Januar 2008 ging der vorläufige Entschädigungsbetrag bei der Beteiligten zu 1 ein.

9 Mit Datum vom 29. März 2010 erstattete der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ein Gutachten über die Grundstücke zu dem Wertermittlungsstichtag 28. Mai 1992. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der Grundstücke für die ausgeübte Nutzung (i.e. Grünfläche) 72.000,00 Euro und für die rechtliche zulässige Nutzung zum Qualitätsstichtag 28. Mai 1992 1.000.000,00 Euro betrage.

10 In der Zwischenzeit änderte sich behördenintern offenbar die Rechtsmeinung zu der Frage des Qualitätsstichtages dahin, dass der Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahr 1992 nicht heranzuziehen sei und die Beteiligte zu 3 beauftragte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin mit Schreiben vom 7. August 2012, eine weitere gutachterliche Stellungnahme betreffend den Wert der Grundstücke abzugeben. Mit Schreiben vom 5. Juli 2023 übersandte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses das Gutachten über die Grundstücke "zu den Wertermittlungsstichtagen 24.01.2008 und Zeitpunkt der Erstattung des Gutachtens und zum Qualitätsstichtag: 24.04.2003". Der in dem Gutachten ermittelte Verkehrswert der Grundstücke betrug zu den Wertermittlungsstichtagen 24. Januar 2008 und Zeitpunkt der Erstattung (ausgefertigt am 29. Juni 2023) jeweils 72.000,00 Euro.

11 Am 30. August 2024 fand die mündliche Verhandlung der Enteignungsbehörde statt.

12 Am 23. Oktober 2024 fasste die Beteiligte zu 3 einen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der der Beteiligten zu 1 am 29. Oktober 2024 zugestellt wurde. Soweit hier maßgeblich traf die Beteiligte zu 3 die folgenden Regelungen: Sie setzte die Entschädigung für den eingetretenen Rechtsverlust der Beteiligten zu 1 nach § 25 Abs. 5 BerlStrG, § 4 BerlEntEigG, § 95 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 (BBauG) in Höhe von 72.000,00 Euro fest (1.), setzte eine Entschädigung für den eingetretenen Rechtsverlust der Beteiligten zu 1 nach § 25 Abs. 5 BerlStrG, § 4 BerlEntEigG, § 95 BBauG nicht fest (2.), setzte die Entschädigung mit insgesamt 72.000,00 Euro fest (3.), stellte fest, dass die festgesetzte Entschädigung höher sei als die in der Teileinigung vereinbarte Mindestentschädigung von 57.612,00 Euro und unterhalb der vereinbarten gezahlten vorläufigen Entschädigung von 350.000,00 Euro liege, so dass der Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 1 keine weitere Zahlung schulde (4.), stellte fest, dass die Beteiligte zu 1 dem Beteiligten zu 2 nach § 2 Abs. 7 Satz 3 der Teileinigung vom 18. Dezember 2007 278.000,00 Euro nebst Zinsen von zwei Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 24. Januar 2008 zurückzuzahlen habe (5.).

13 In den Gründen führte die Beteiligte zu 3 aus, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur zeitlichen Vorverlagerung des Qualitätsstichtages könne nur insoweit Anwendung finden, wie es sich aus der Fachplanung nach dem Berliner Straßengesetz ergebe. Denn das Enteignungsverfahren stelle sich nicht als Vollzug des Bebauungsplans dar. Die unmittelbare Ursache für die Enteignung sei erst mit dem Planfeststellungsbeschluss VII-E 1/2004 und nicht bereits mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans XV-12 am 31. März 1992 gesetzt worden. Schäden, die dem Grundstückseigentümer bereits aufgrund einer vorherigen Planung entstanden seien, müsse diejenige Stelle entschädigen, die die vorherige Planung vorgenommen habe. Nach Auseinandersetzung mit dem Wertgutachten vom 29. Juni 2023 gelangte die Beteiligte zu 3 zu dem Ergebnis, dass der Gutachterausschuss den Entschädigungswert zutreffend ermittelt habe.

14 Mit Schriftsatz vom 22. November 2024 (Eingang bei der Beteiligten zu 3 am 26. November 2024) hat die Beteiligte zu 1 gegen den Entschädigungsfeststellungsbeschluss einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

15 Die Beteiligte zu 1 meint, die Enteignungsbehörde habe für die Bestimmung des Qualitätsstichtages zu Unrecht eine "Vorwirkung" des Planfeststellungsverfahrens VII – E1/2004 mit der Folge des Ausschlusses der Wertentwicklung der Grundstücke von der konjunkturellen Weiterentwicklung ab dem 24. April 2003 (Vortrag der öffentlichen Auslegung des Planfeststellungsverfahrens) angenommen. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr würde für ein Grundstück, das in einem Bebauungsplan als Fläche für eine öffentliche Parkanlage ausgewiesen sei, niemand außer der öffentlichen Hand etwas bezahlen; ein solches Grundstück sei bereits dem Rechtsverkehr entzogen. Die Grundstücke seien bereits mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans vom 31. März 1992 vom Grundstücksverkehr üblicher Art ausgeschlossen worden. Dieser Zeitpunkt sei mithin für die Bestimmung des Qualitätsstichtages maßgebend. Weiter erhebt die Beteiligte zu 1 die Einrede der Verjährung und meint, der Rückforderungsanspruch sei wegen Entreicherung ausgeschlossen, weil sie den durch die Teileinigung erhaltenen Entschädigungsbetrag an "Goodwill-Beteiligte" ausgezahlt habe.

16 Die Beteiligte zu 1 beantragt,

17 den Entschädigungsfeststellungsbeschluss der Enteignungsbehörde vom 23. Oktober 2024 (Vl G 36/6311/110-115, 118) in den Ziffern 1 bis 5 aufzuheben und dahin zu ändern, dass der Beteiligten zu 1 eine Entschädigung in der Größenordnung von 350.000,00 Euro gewährt wird.

18 Der Beteiligte zu 2 beantragt,

19 den Antrag zurückzuweisen.

20 Er ist der Meinung, dem Entschädigungsfeststellungsbeschluss liege richtigerweise der 24. April 2003 als Qualitätsstichtag zugrunde. Erst das Planfeststellungsverfahren habe die spätere Enteignung mit Sicherheit erwarten lassen. Zudem sei der geltend gemachte Rückforderungsanspruch nicht verjährt und eine Entreicherung mangels Bereicherungsanspruchs nicht einschlägig.

21 Die Beteiligte zu 3 stellt keinen Antrag.

22 Sie verteidigt ihren Entschädigungsfeststellungsbeschluss aus seinen Gründen und vertieft diese.

Entscheidungsgründe

A.

23 Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig (I.), aber unbegründet (II.).

24 I. Die Klage ist als Antrag auf gerichtliche Entscheidung statthaft und auch sonst zulässig. Die Statthaftigkeit des Antrags auf gerichtliche Entscheidung ergibt sich aus § 7 Abs. 1 BerlEntEigG; die Zuständigkeit der Kammer für Baulandsachen folgt aus § 7 Abs. 2 BerlEntEigG, §§ 158 f., 171a BBauG (= §§ 219 f., 232 BauGB). Die Beteiligte zu 1 hat den Antrag rechtzeitig bei der insoweit zuständigen Beteiligten zu 3 eingereicht (§ 7 Abs. 2 BerlEntEigG, § 157 Abs. 2 Satz 1 BBauG [= § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB]). Schließlich ist der Antrag hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Da die Bemessung der klägerischen Forderung entscheidend von der Ausübung einer richterlichen Schätzung abhängt, ist es ausreichend, dass der Beteiligte zu 1 seine Mindestforderung mit 350.000,00 Euro beziffert hat (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 28. November 1996 – 16 U (Baul) 3/96 –, NVwZ-RR 1998, 214, 214 m. w. Nachw.).

25 II. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist unbegründet.

26 Der angegriffene Entschädigungsfeststellungsbeschluss ist rechtmäßig und verletzt die Beteiligte zu 1 damit nicht in ihren Rechten. Die Beteiligte zu 1 hat gegen den Beteiligten zu 2 keinen Entschädigungsanspruch, der über einen Betrag von 72.000,00 Euro hinausgeht (1.). Der Beteiligte zu 2 hat gegen die Beteiligte zu 1 einen durchsetzbaren Zahlungsanspruch in Höhe von 278.000,00 Euro aus der Teileinigung (2.).

27 1. Der Entschädigungsfeststellungsbeschluss ist in seinen Ziffern 1 bis 4 rechtmäßig. Der Beteiligten zu 1 steht gegen den Beteiligten zu 2 kein Entschädigungsanspruch zu, der über 72.000,00 Euro hinausgeht. Die maßgebliche Anspruchsgrundlage für einen derartigen Anspruch findet sich in § 25 Abs. 5 BerlStrG, § 4 BerlEntEigG, §§ 93, 95 BBauG.

28 Derjenige, dessen Recht durch die Enteignung beeinträchtigt ist und dadurch einen Vermögensnachteil erleidet, kann Entschädigung von dem Enteignungsbegünstigten verlangen (§ 93 Abs. 1, § 94 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BBauG). Die Entschädigung wird sowohl für den die Enteignung eintretenden Rechtsverlust als auch für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile gewährt (§ 93 Abs. 1, Abs. 2 BBauG). Für die Bemessung der Entschädigung ist der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet; in den Fällen der vorzeitigen Besitzeinweisung ist der Zustand in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird (§ 93 Abs. 4 BBauG; so genannter Qualitätsstichtag).

29 Dem Grunde nach sind die Voraussetzungen für einen Entschädigungsanspruch der Beteiligten zu 1 gegen den Beteiligten zu 2 erfüllt. Für den erlittenen Rechtsverlust hatte die Beteiligte zu 1 aber keinen Anspruch auf eine Entschädigung, die über 72.000,00 Euro hinaus geht, und zwar weder nach § 95 BauGB, da der Verkehrswert des Grundstücks mit 72.000,00 Euro zutreffend ermittelt wurde (a.), noch nach § 96 BauGB als Entschädigung für andere Vermögensnachteile (b.).

30 a. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde für die Entschädigung nach § 95 BauGB mit 72.000,00 Euro zutreffend ermittelt.

31 Die Entschädigung für den durch Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Für den Zustand des Grundstückes kommt es insoweit auf den Qualitätsstichtag an. Im Übrigen ist gemäß § 95 Abs. 1 BBauG der so genannte Bewertungs- oder Preisermittlungsstichtag, das heißt der Verkehrswert in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

32 aa) Maßgebender Zeitpunkt für den Zustand des Grundstücks ist der 5. Mai 2003, das heißt der Zeitpunkt vor Auslegung der Unterlagen betreffend die Planung der Tangentialverbindung Ost ab dem 6. Mai 2003. Eine weitere Vorverlegung des Qualitätsstichtages auf den Zeitpunkt vor Aufstellung des Bebauungsplans XV-12 ist – entgegen der Meinung der Beteiligten zu 1 – nicht angezeigt.

33 Im Grundsatz wäre als Qualitätsstichtag der 5. November 2007 zugrunde zu legen, da der Beteiligte zu 2 mit Wirkung von diesem Tag vorzeitig in den Besitz der Grundstücke eingewiesen wurde. Nach der vor dem normativen Hintergrund des § 95 Abs. 2 Nr. 2 BBauG (jetzt: § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Qualitätsstichtag indes hier zeitlich vorzuverlegen.

34 Nach dieser Rechtsprechung tritt bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitzeinweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Objekts, insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 1999 – III ZR 174/98 – BGHZ 141, 319 –, juris Rn. 6 m. w. Nachw.). Voraussetzung hierfür ist, dass die Planung ursächlich für die spätere Enteignung war, eine hinreichende Bestimmtheit hatte und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führte, mit Sicherheit erwarten ließ (st.Rspr., vgl. beispielhaft BGH, Urteil vom 29. Januar 1968 – III ZR 2/67 –, juris Rn. 6; BGH, Urteil vom 22. April 1982 – III ZR 131/80 –, juris Rn. 15; BGH, Urteil vom 18. September 1998 – III ZR 83/85 – BGHZ 98, 341 –, juris Rn. 9 m. w. Nachw.). Im Falle einer Beplanung durch Bebauungsplan ist erforderlich, dass der Bebauungsplan mit der späteren Enteignung in unmittelbarem Zusammenhang gestanden hat, so dass sich die Ausweisung im Bebauungsplan und die spätere Enteignung als ein einheitlicher Vorgang darstellen (vgl. bereits BGH, Urteil vom 22. Mai 1967 – III ZR 121/66 –, juris Rn. 18).

35 Diesen Grundsätzen folgend ist für die Bestimmung der Qualität des Grundstücks nicht auf den Zeitpunkt vor Aufstellung des Bebauungsplans XV-12 abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt vor der Auslegung der Planunterlagen betreffend die (Fach-) Planung der Tangentialverbindung Ost. Zwar dürften die Grundstücke bereits mit der Aufstellung des Bebauungsplans XV-12 im Jahr 1992 von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen worden sein; denn mit der Festsetzung als öffentliche und private Grünflächen mit der Zweckbestimmung "öffentliche Parkanlage" dürften die Grundstücke für den Immobilienmarkt unattraktiv geworden und diesem gleichsam entzogen worden sein. Gleichwohl ist der Ausschluss eines Grundstücks von der konjunkturellen Weiterentwicklung, wie gezeigt, nicht die einzige Voraussetzung zur Annahme einer Vorverlagerung des Qualitätsstichtages. Vielmehr muss sich dieser Ausschluss als Folge der Einleitung eines einheitlichen, über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsverfahrens darstellen. Daran fehlt es hier. Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungsplanung durch die Bauplanungsbehörde hat die spätere straßenrechtliche Fachplanung durch die Planfeststellungsbehörde und die dadurch erforderlich werdende Enteignung nicht mit Sicherheit erwarten lassen. Der Bebauungsplan XV-12 hat die Grundstücke als "öffentliche Parkanlage" festgesetzt. In der Begründung zu dem Bebauungsplan heißt es insoweit, die Fläche für den "Wildenbruchpark" werde mit circa 16.500 qm als öffentliche Parkanlage entwickelt. Die planungsrechtliche Sicherung einer öffentlichen Parkanlage sowie eines öffentlichen Spielplatzes diene der Herstellung und Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung innerhalb des Bebauungsplangebietes. Die Wohnfeldsituation entspreche nicht den heutigen Anforderungen. 50 vom Hundert der Höfe wiesen einen hohen Versiegelungsgrad und kaum Spielplätze auf. Umso dringender sei die Sicherung öffentlicher Grünflächen. Es könne den Interessen der Bürger von Alt-Treptow entsprochen werden, die sich im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung durchgehend positiv zur Anlage des Wildenbruchparks geäußert habe. Vor diesem Hintergrund hätte sich (allein) eine etwaige Enteignung zur Entwicklung des Wildenbruchparks als konkrete Folge des Bebauungsplans dargestellt; hierzu kam es aber nicht.

36 Die Enteignung aufgrund der straßenrechtlichen Fachplanung der Tangentialverbindung Ost hingegen steht mit dem Bebauungsplan XV-12 nicht in unmittelbaren Zusammenhang; die Ausweisung im Bebauungsplan und die spätere Enteignung stellen sich auch nicht als ein einheitlicher Vorgang dar. Die Festsetzung der Grundstücke in dem Bebauungsplan XV-12 als öffentliche Parkfläche führte auch nicht dazu, dass (abstrakt) eine Enteignung der Grundstücke mit Sicherheit zu erwarten gewesen wäre. Denn eine Enteignung der Flächen ist zur Sicherung des Planungszwecks nicht erforderlich. Hauptmerkmal einer Festsetzung als öffentliche Parkfläche ist eine im Wesentlichen begrünte, der Allgemeinheit zugängliche durch Wege erschlossene Fläche, die einem bestimmten, städtebaulich zu begründendem Zweck dient (vgl. Söfker/Wienhues in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 158. EL Februar 2025, § 9 Rn. 124, 127 m. w. Nachw.). Für die Qualifikation einer Fläche als öffentliche Parkanlage ist unerheblich, ob sie im Eigentum der öffentlichen Hand oder im Eigentum einer Privatperson steht. Maßgeblich ist vielmehr, dass der Zustand der Nutzung der Grundstücke als öffentliche Parkfläche auf Dauer erhalten bleibt; dies war hier ausweislich der Niederschrift über die Zustandsfeststellung der Grundstücke vom 17. Oktober 2007 – auch ohne Enteignung – gewährleistet. Damit, dass die Planfeststellungsbehörde auf Grundlage einer straßenrechtlichen Fachplanung die Grundstücke mehr als zehn Jahre nach Aufstellung des Bebauungsplanes als Ausgleichsflächen in den Blick nehmen und enteignen würde, konnte bei Aufstellung des Bebauungsplanes XV-12 nicht mit Sicherheit gerechnet werden.

37 Dieses Ergebnis wird durch teleologische und systematische Erwägungen gestützt. Das Erfordernis der Ursächlichkeit der Planung für die spätere konkrete Enteignung ergibt sich aus Sinn und Zweck des "allgemeinen enteignungsrechtlichen Grundsatzes der Vorwirkung" (vgl. BGH, Urteil vom 18. September 1986 – III ZR 83/85 –, juris Rn. 9). Der Eigentümer soll vor Nachteilen bewahrt werden, die ihm dadurch entstehen, dass sich ein Enteignungsvorgang über einen langen Zeitraum erstreckt. Bei zwei aufeinanderfolgenden Maßnahmen bedarf er des Schutzes durch Vorverlegung des Qualitätsstichtages indes nicht. Folgt die eine Enteignung erfordernde Fachplanung auf die (herabzonende) Bauleitplanung, stehen dem Eigentümer hinreichende rechtliche Instrumentarien zur Verfügung, um (bereits) auf die Herabzonung beziehungsweise Veränderung der "Qualität" seiner Grundstücke zu reagieren. Insbesondere kann er gegenüber der Bauplanungsbehörde seine Rechte gemäß §§ 40 ff. BauGB geltend machen. Die (faktische wie rechtliche) Trennung der Maßnahmen zeigt sich in dem hiesigen Fall weiter daran, die Enteignung nicht aus einem Bebauungsplan, sondern aufgrund eines straßenrechtlichen Planfeststellungsbeschlusses und nicht durch den Träger der Bauleitplanung, sondern die Planfeststellungsbehörde veranlasst wurde. Die sich auch aus der Systematik des Gesetzes ergebende Zäsur zwischen den verschiedenen Maßnahmen verbietet eine Vorverlagerung des Qualitätsstichtages auf den Zeitpunkt unmittelbar vor der früheren Maßnahme. Entsprechend findet sich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung kein Fall, in dem eine Vorverlagerung des Qualitätsstichtages bei zwei aufeinanderfolgenden planerischen Maßnahmen durch zwei verschiedene Planungsträger vorgenommen wurde. Die beschriebene Trennung der verschiedenen Maßnahmen kann schließlich nicht mit einem Hinweis auf eine vermeintliche "Unbilligkeit" überwunden werden (so aber OLG Stuttgart, Urteil vom 23. Dezember 2004 – 1 U 2491/03 –, juris Rn. 27). Inwieweit es gegebenenfalls unbillig sein könnte, dass der Eigentümer seine Rechte gemäß §§ 40 ff. BauGB im Zuge einer mit der Bauplanung nicht im Zusammenhang stehenden Enteignung aufgrund einer späteren Maßnahme – hier des Planfeststellungsbeschlusses – verliert, ist keine Frage der Vorverlagerung des Qualitätsstichtages, sondern der Höhe der Entschädigung für andere Rechte gemäß § 96 BauGB (dazu unter b.).

38 Maßgeblich für die Qualitätsbestimmung ist nach alldem der Zeitpunkt vor Auslegung der Planunterlagen ab 6. Mai 2003, das heißt der 5. Mai 2003. Erst die straßenrechtliche Fachplanung durch die Planfeststellungsbehörde erforderte eine Enteignung (nach dem Berliner Straßengesetz). Nach dem Planfeststellungsbeschluss sollten die Grundstücke zum Ausgleich der unvermeidbaren bau- und anlagebedingten Konflikte bezüglich der Schutzgüter Boden, Wasser, Biotope und Arten sowie Stadtbild herangezogen werden. Demnach solle eine parkähnliche Grünfläche unter Berücksichtigung des Erhalts der ökologisch wertvollen Bereiche angelegt werden. Konkret sollten dichte mehrschichtige Gehölzpflanzungen aus heimischen Arten (153 Bäume) und ruderale Staudenflure angelegt, Landschaftsrasen angesät und Baumgruppen heimischer Art (27 Bäume) angepflanzt werden. Weiter beinhalte die Anlage der Grünfläche weiterhin die Aufwertung eines vorhandenen Spielplatzes sowie die Anlage von zwei parallelen Wegeverbindungen. Diese konkrete Planung war hinreichend bestimmt und ließ die schlussendlich erfolgte Enteignung mit Sicherheit erwarten.

39 bb) Der Bodenverkehrswert von 72.000,00 Euro wurde dem Entschädigungsfeststellungsbeschluss ohne Rechtsfehler zugrunde gelegt. Insbesondere musste der Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Bodenverkehrswerts nicht einen etwaigen Anspruch der Beteiligten zu 1 aus § 40 Abs. 2 BauGB berücksichtigen. Denn der Verkehrswert eines Grundstücks bestimmt sich ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Der Übernahmeanspruch enthält indes ein subjektives Element, wenn er in § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB voraussetzt, dass es dem Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten. Der Verlust des Anspruchs gemäß § 40 Abs. 2 BauGB ist ein personenbezogener individueller Nachteil, der nicht allgemein jeden Enteigneten trifft, sondern im Einzelfall als erzwungene und unmittelbare Folge der Enteignung zum Eigentumsverlust hinzutritt.

40 b. Die Beteiligte zu 1 ist nicht gemäß § 96 Abs. 1 BauGB dafür zu entschädigen, dass sie einen Übernahmeanspruch gegen das Land Berlin aus § 40 Abs. 2 BauGB mit dem Übergang des Eigentums auf den Beteiligten zu 2 verloren hat.

41 Dabei kann im Ergebnis dahinstehen, ob ein Übernahmeanspruch gemäß § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB bei der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 1 entstanden und gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 des Vermögensgesetzes auf die Beteiligte zu 1 übergegangen ist. Es mag ebenso unbeantwortet bleiben, ob am Qualitätsstichtag (zur Anwendbarkeit der Rechtsprechung betreffend die Vorverlagerung des Qualitätsstichtages auf die Bemessung der Entschädigungshöhe im Fall eines Übernahmeanspruchs vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1997 – III ZR 148/96 –, juris) bei der Beteiligten zu 1 die Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorlagen und der Anspruch trotz § 44 Abs. 4 BauGB mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 – III ZR 221/09 –, juris Rn. 31 ff.) nicht erloschen war.

42 Denn jedenfalls ist in dem hiesigen Fall unter der nach § 96 Abs. 1 BauGB erforderlichen Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten für den Verlust eines etwaigen Übernahmeanspruchs keine Entschädigung festzusetzen.

43 Zwar handelt es sich bei dem Verlust eines Übernahmeanspruchs aus § 40 Abs. 2 BauGB um einen anderen Vermögensnachteil im Sinne von § 96 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der grundsätzlich entschädigt wird, soweit er durch die Enteignung eintritt. Insbesondere stellt der Übernahmeanspruch nicht lediglich eine Hoffnung, Erwartung oder bloße Chance, sondern einen rechtlich geschützten konkreten Wert dar (zu dieser Abgrenzung vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 1976 – III ZR 60/73 –, juris Rn. 28).

44 Der (Verkehrs-) Wert des Übernahmeanspruchs wäre vorliegend auch nicht durch die Regelung der § 43 Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 BauGB geschmälert. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf von sieben Jahren aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt. Da die Grundstücke erst seit der deutschen Wiedervereinigung zu Land im unbeplanten Innenbereich wurden und der Bebauungsplan XV-12 bereits im Jahr 1992 aufgestellt worden ist, war die Siebenjahresfrist noch nicht abgelaufen.

45 Gemäß § 96 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist die Entschädigung unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten festzusetzen. Die Abwägung ist an Überlegungen der Billigkeit und Zumutbarkeit zu orientieren. Zu berücksichtigen sind grundsätzlich nur solche Vermögensnachteile, die (auch) entstanden wären, wenn der Betroffene alle diejenigen Maßnahmen sogleich ergriffen hätte, die ein verständiger Eigentümer in der gegebenen Lage vernünftigerweise getroffen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Februar 2012 – III ZR 226/10 –, juris Rn. 11). Denn die Entschädigung ist (lediglich) dazu bestimmt, nur die im Einzelfall als erzwungene Folge der Enteignung in Erscheinung tretenden Nachteile auszugleichen (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1975 – III ZR 162/72 – BGHZ 65, 253 –, juris Rn. 11; BGH, Beschluss vom 22. Februar 2012 – III ZR 226/10 –, juris Rn. 11).

46 Gemessen daran tritt das von Art. 14 GG geschützte Interesse der Beteiligten zu 1, ihren Übernahmeanspruch im Zuge der Enteignung nicht entschädigungslos zu verlieren, hier vollständig hinter das Interesse der Allgemeinheit zurück. Das Allgemeininteresse besteht darin, die Beteiligte zu 1 nicht für einen Vermögensnachteil entschädigen zu müssen, der – anders als die Regelbeispiele des § 96 Abs. 1 Satz 2 Nrn. 1 bis 3 BauGB – nicht durch die konkrete Enteignung hätte ausgelöst werden müssen beziehungsweise erzwungen wurde. Der bauplanungsrechtliche Übernahmeanspruch hat, wie die Ausführungen zu dem Qualitätsstichtag zeigen, mit der konkreten Enteignung durch die Planfeststellungsbehörde wegen der seit 2003 geplanten straßenrechtlichen Planfeststellung nichts mehr zu tun. Vielmehr entstand der Übernahmeanspruch bereits im Mai 2000 mit der Festsetzung des Bebauungsplans XV-12, mit der wiederum seit Planaufstellung im Jahr 1992 zu rechnen war.

47 Dass sich die konkrete Enteignung überhaupt noch auf den Übernahmeanspruch auswirken konnte, liegt in erster Linie daran, dass der jeweilige Eigentümer die Übernahme der Grundstücke nicht von dem Bezirksamt ... von Berlin verlangt hat. Der Beteiligten zu 1 stand es frei, den Übernahmeanspruch seit dessen Entstehen beziehungsweise betreffend die Flurstücke 89 und 90 seit September 2001 bis zum Eigentumsverlust im Januar 2008 geltend zu machen. Mithin hatte die Beteiligte zu 1 hinreichend Zeit, den Übernahmeanspruch zu verfolgen, um auf diesem Wege eine Entschädigung für die Herabzonung von Bauland zu öffentlicher Grünfläche durch den Bebauungsplan XV-12 einzufordern. Ein verständiger Eigentümer, der für den Verlust der Baulandqualität entschädigt werden möchte, hätte die ihm zur Verfügung stehenden Maßnahmen getroffen, einen Verlust des Übernahmeanspruchs zu verhindern. Spätestens seit Auslegung der Unterlagen betreffend die Planung der Tangentialverbindung Ost, jedenfalls aber seit Beginn der Verkaufsverhandlungen mit der Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr Klimaschutz und Umwelt im August 2006 musste die Beteiligte zu 1 damit rechnen, dass sie ihr Eigentum an den Grundstücken aufgrund der straßenrechtlichen Fachplanung verlieren könnte. Vernünftigerweise hätte sie sich ab diesem Zeitpunkt auf ihren Anspruch aus § 40 Abs. 2 BauGB berufen. Dadurch, dass die Beteiligte zu 1 aber ihren Übernahmeanspruch bis zum Eigentumsübergang nicht geltend gemacht hat, hat sie zum Ausdruck gebracht, die Grundstücke im Grundsatz auch als öffentliche Grünfläche weiter als Eigentümerin halten zu wollen. Dafür mag es verschiedene Gründe geben, wie beispielsweise der Wunsch, die Grundstücke dauerhaft als öffentliche Grünfläche halten zu können, oder die Hoffnung, bei fortschreitender Wohnungsnot könnten sie zukünftig wieder zu Bauland werden. Dass sich derartige Erwartungen wegen der Enteignung beziehungsweise Teileinigung aufgrund der straßenrechtlichen Planfeststellung nicht realisieren werden, fällt in die Risikosphäre der Beteiligten zu 1.

48 Schließlich streitet nicht durchgreifend für die Beteiligte zu 1, dass die fehlende Geltendmachung ihres Übernahmeanspruchs aus § 40 Abs. 2 BauGB aufgrund der Stadtstaateneigenschaft Berlins (Art. 1 Abs. 1 VvB) keine andere Gebietskörperschaft entlastet als die, der die durch die Enteignung begünstigte Behörde angehört. Dies ist hier für die Abwägung nach § 96 BauGB unerheblich. Denn auf die bei der Fachplanung vorgefundenen Festsetzungen der Bauleitplanung muss die Planfeststellungsbehörde Rücksicht nehmen und ihrer Planung zugrunde legen, soweit nicht entgegenstehende fachplanerische Belange die Belange des Städtebaus überwiegen (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 14. Dezember 2023 – 7 MS 49/22 –, juris Rn. 23 m. w. Nachw.). Übernimmt die Planfeststellungsbehörde dementsprechend die vorgefundenen Festsetzungen des Bebauungsplans ist nach der gesetzlichen Konzeption der Abgrenzung von Fachplanung einerseits und Bauleitplanung andererseits grundsätzlich kein Raum, die Planfeststellungsbehörden mit den entschädigungsrechtlichen Folgen von Festsetzungen der Bauplanungsbehörden zu belasten.

49 2. Der Entschädigungsfeststellungsbeschluss ist auch in Ziffer 5 rechtmäßig. Der Beteiligte zu 2 hat gegen die Beteiligte zu 1 einen durchsetzbaren (Rück-) Zahlungsanspruch aus der Teileinigung in Höhe von 278.000,00 Euro nebst der in dem angegriffenen Beschluss festgesetzten Zinsen.

50 a. Die von dem Beteiligten zu 2 geleistete Vorauszahlung von 350.000,00 Euro übersteigt die tatsächlich geschuldete Entschädigung von 72.000,00 Euro um 278.000,00 Euro. Die Beteiligte zu 1 ist nach § 2 Abs. 7 Satz 3 der Teileinigung verpflichtet, dem Beteiligten zu 2 diesen Betrag nebst Zinsen von zwei vom Hundert über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem Tag der Zahlung der vorläufigen Entschädigung zu zahlen.

51 b. Diesem Anspruch steht nicht die Einrede der Verjährung gemäß oder entsprechend § 214 Abs. 1 BGB entgegen. Der Anspruch ist nicht verjährt.

52 Bei dem Rückzahlungsanspruch handelt es sich um einen vertraglichen Anspruch, den die Beteiligten zu 1 und 2 mit der Teileinigung vom 18. Dezember 2007 begründet haben. Die Verjährung richtet sich nach §§ 195, 199 BGB.

53 Die Verjährungsfrist hat noch nicht begonnen. Nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB setzt der Beginn der Verjährungsfrist zunächst ein Entstehen des Anspruchs voraus. Entstanden ist ein Anspruch, sobald er erstmals von dem Gläubiger geltend gemacht werden kann; er muss mithin hinsichtlich Gläubiger, Schuldner und Inhalt bestimmbar sein. Dieser Zeitpunkt ist grundsätzlich gleichzusetzen mit dem der Fälligkeit (vgl. Deppenkemper in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 20. Aufl. 2025, § 199 Rn. 3 m. w. Nachw.). Das Entstehen eines Anspruchs auf Rückzahlung einer Vorauszahlung gemäß § 111 Satz 2 BauGB, soweit sich diese im Enteignungsverfahren als zu hoch herausgestellt hat, setzt voraus, dass ein bestandskräftiger Entschädigungsfeststellungsbeschluss der Enteignungsbehörde vorliegt. Dies beruht darauf, dass über die Höhe einer zu leistenden Entschädigung erst in dem nach § 111 Satz 3 BauGB seinen Fortgang nehmenden Enteignungsverfahren verbindlich entschieden wird (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2023 – IX ZR 152/22 –, juris Rn. 25 [zur Rückzahlung eines Vorschusses gemäß § 9 InsVV]; allgemein zum Verjährungsbeginn bei Abhängigkeit der Anspruchshöhe von behördlicher Festsetzung Ellenberger in Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, § 199 Rn. 9). Dieses Ergebnis entspricht auch der vertraglichen Übereinkunft der Beteiligten zu 1 und 2. Mit der ausdrücklichen Vereinbarung, dass Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs erst mit Bestands- oder Rechtskraft des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses eintreten solle, sind sie übereingekommen, dass ein Rückzahlungsanspruch erst mit bestandskräftigem Abschluss des Entschädigungsfeststellungsverfahrens entsteht.

54 c. Schließlich steht dem Rückforderungsanspruch nicht die Einrede der Entreicherung aus § 818 Abs. 3 BGB entgegen. Bei dem Anspruch handelt es sich, wie gezeigt, nicht um einen bereicherungsrechtlichen, sondern einen vertraglichen Anspruch, auf den § 818 Abs. 3 BGB nicht anwendbar ist.

B.

55 Die Entscheidung über die Kosten folgt § 228 BauGB, § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB, § 709 Satz 2 ZPO.

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