LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 209/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-05-20

Aktenzeichen: 67 S 209/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0520.67S209.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 286 Abs 1 S 1 ZPO ... mehr

Rechtskraft: ja

Leitsatz

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen solle. Das grds. Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.(Rn.17)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.(Rn.18)

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das am 1.8.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – xxxxxx – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Mitte sind vorläufig vollstreckbar.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

2 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.

3 2. Die Berufung ist unbegründet.

4 Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, haben weder die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 24.11.2022 noch die Kündigung vom 30.3.2023 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die von der Beklagten innegehaltene 2-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Hauses xxxxx 32 in xxxx Berlin beendet. Vielmehr besteht es unverändert fort.

5 Nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nummer 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist dabei insbesondere dann gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

6 Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

7 Bei der Auslegung und Anwendung des §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben die Gerichte die in den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (vgl. BGH, Urteil vom 4.3.2015 - VIII ZR 166/14, NZM 2015, 378 Tz. 13 m.w.N.).

8 Einerseits wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (vgl. BGH a.a.O. Tz. 14 m.w.N.). Auch ist anerkannt, dass der Wunsch „Herr seiner eigenen vier Wände“ sein, grundsätzlich schützenswert ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.11.1993 - 1 BvR 696/93, NJW 1994,309). Andererseits sind dem Erlangungswunsch des Vermieters zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (freigewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist, Anspruch darauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 15 m.w.N.).

9 Entgegen der in der Berufungsbegründung vertretenen Ansicht der Kläger war die von ihnen benannte Zeugin xxx xxxx vorliegend nicht als Zeugin zu vernehmen. Eine Vernehmung der Zeugin scheidet schon deshalb aus, bei der in beiden Kündigungserklärungen benannte Grund des Benötigens der Wohnung für die Tochter der Kläger xxx xxx bereits vor Ablauf der in den Kündigungsschreiben genannten Kündigungsfrist weggefallen ist.

10 Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist (BGH, Urteil vom 9. 11. 2005 - VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220, beck-online).

11 Das ist vorliegend der Fall. Die Klägerin zu 2) hat ausweislich des Protokolls in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 19.4.2024 (Blatt 78 d.A.) erklärt, dass ihre Tochter xxx im Klinikum Bernau ab 1.3.2023 drei Monate lang gearbeitet, sich danach umorientiert habe und aus Berlin weggezogen sei. Danach ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Eigennutzungswunsch hinsichtlich der Tochter xxx jedenfalls seit Juni 2023 nicht mehr vorlag. Beide Kündigungen sollten jedoch erst nach diesem Zeitpunkt wirksam werden, nämlich die Kündigung vom 24.11.2022 zum 30.8.2023 und die Kündigung vom 30.3.2023 zum 31.12.2023.

12 Wesentlich ist vorliegend also allein, ob bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigungen am 24.11.2022 bzw. am 30.3.2023 die Wohnung für den Zeugen xxx xxxx konkret benötigt wurde. Denn für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Absatz Nr. 2 BGB reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sog Vorratskündigung) nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urteil vom 23.9.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, beck-online).

13 Der Frage des Eigennutzungswunsches im Zeitpunkt der Kündigungen ist das Amtsgericht durch Vernehmung des Zeugen xxx xxxx nachgegangen und zu dem Schluss gekommen, dass es nach Würdigung des gesamten Parteivorbringens und der durchgeführten Beweisaufnahme von der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens nicht in ausreichendem Maße überzeugt ist.

14 Das Berufungsgericht hat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung grundsätzlich die von dem Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (BGH v. 9.3.2015 – VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313 = NJW 2005, 1583, 1584). Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 ZPO sind dann nicht berechtigt, wenn das Gericht bei deren Erarbeitung die Vorschriften betreffend die Durchführung der Beweisaufnahme eingehalten und insbesondere die Grundsätze der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO beachtet hat. Nach § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Diese Überzeugung des Richters erfordert keine - ohnehin nicht erreichbare - absolute oder unumstößliche, gleichsam mathematische Gewissheit und auch keine „an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit“, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH v. 1.12.2016 - I ZR 128/15, WM 2017, 1516, 158, - juris Tz. 27; BGH v. 17.2.2010 - III ZR 139/67, BGHZ 53, 245, 256 = NJW 2010, 946, 948). Das bedeutet, dass die Richter bei der Beweiswürdigung lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise an gesetzliche Beweisregeln gebunden sind (vgl. BGH v. 1.12.2016 - I ZR 128/15, WM 2017, 1516, 158, - juris Tz. 27), ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach ihrer individuellen Einschätzung bewerten dürfen. Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen (§ 286 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (KG v. 28.1.2008 - 12 U 50/07, - juris).

15 Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO können sich für ein Berufungsgericht allerdings nicht nur aus einer offensichtlich fehlerhaften oder unvollständigen Beweiserhebung oder Beweiswürdigung, sondern auch aus einer unterschiedlichen Bewertung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben. Besteht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall einer erneuten Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, ist ein Berufungsgericht ebenfalls zu einer erneuten Tatsachenfeststellung verpflichtet (BGH v. 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, Tz. 24).

16 Nach den dargelegten Grundsätzen sind Fehler in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, die eine Neufeststellung der entsprechenden Tatsachen gebieten würden, nicht zu erkennen. Die Aussage des Zeugen ist sehr umfangreich in das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.7.2024 (Blatt 115-118 d.A.) aufgenommen worden. Auch wenn die Kläger in der Berufungsbegründung zutreffend darauf hinweisen, dass der Beweisbeschluss seinem Wortlaut nach auf einen aktuell vorliegenden Nutzungswillen des Zeugen abstellt, rechtfertigt dies zum einen keine nochmalige Tatsachenfeststellung durch das Berufungsgericht. Zum anderen hat der Zeuge im Rahmen seiner Aussage über seinen aktuellen Nutzungsbedarf hinaus ausführlich dargelegt, wie sich dieser seit dem Jahre 2017 entwickelt hat. Entgegen der Ansicht der Kläger ist dem Zeugen durch die Nachfragen des Amtsgerichts ausweislich des Protokolls auch klar geworden, dass es unter anderem wesentlich darauf ankommt, zu welchem Zeitpunkt er und seine Eltern einen konkreten Entschluss gefasst hatten, dass er (und seine Schwester xxx) in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollten.

17 Aufgrund der Aussage des Zeugen und der Schilderung des zeitlichen Ablaufs seiner und seiner Eltern Entscheidungsfindung unter Berücksichtigung der besonderen familiären Situation, dass alle Geschwister grundsätzlich Interesse hatten in Berlin ihren Wohnsitz zu nehmen, ist das Amtsgericht mit überzeugenden Argumenten zu der Auffassung gelangt, dass sowohl die Kläger als auch der Zeuge im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Kündigungen noch keinen konkreten Plan gefasst hatten, dass der Zeuge xxx xxxx in die streitgegenständliche Wohnung einziehen solle. Das grundsätzliche Interesse des Zeugen seinen Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Kläger, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgend einem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen. Entscheidendes Kriterium für den Entschluss, eine bestimmte Wohnung nutzen oder anmieten zu wollen, war für den Zeugen nach seinen Angaben eine örtliche Nähe zum Arbeitsplatz. Insoweit hat das Amtsgericht überzeugend ausgeführt, dass nicht der Arbeitsplatz in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung gesucht wurde, sondern sich ein Arbeitsplatz gefunden hat, in dessen räumlicher Nähe (praktischerweise) die streitgegenständliche Wohnung lag, hinsichtlich derer nunmehr der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Wie das Amtsgericht ist auch das Berufungsgericht nicht davon überzeugt, dass ein Einzug des Zeugen xxx xxxx (und seiner Schwester xxx) im Zeitpunkt des Ausspruchs der streitgegenständlichen Kündigungen derart konkret war, dass die Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten gerechtfertigt wäre, auch wenn sowohl die Kläger als auch deren Kinder xxx und xxx xxx sich grundsätzlich vorgestellt und gewünscht haben, (irgendwann einmal) ihren Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung zu begründen.

18 Zutreffend weisen die Kläger in der Berufungsbegründung allerdings darauf hin, dass dem konkreten Nutzungswunsch des Zeugen nicht entgegensteht, dass er mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung der Beklagten auch noch nicht persönlich besichtigt hat. Im Übrigen hat der Zeuge auf Nachfrage der Beklagtenvertreterin angegeben, die jetzige Miete der Beklagten betrage „um die 400 € plus Nebenkosten“, was den Tatsachen entspricht. Weitere konkrete Kenntnisse über den Zustand der Wohnung musste der Zeuge nicht haben, weil seine Schwester xxx im selben Haus in der spiegelbildlich geschnittenen Wohnung wohnt und davon ausgegangen werden kann, dass diese sich in einem ähnlichen Zustand befindet wie die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten.

19 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

20 4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 7 und Nr. 10, 713 ZPO.

21 5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Permalink

• Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001621702