LG Berlin II 64. Zivilkammer — 64 S 314/21 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-03-10

Aktenzeichen: 64 S 314/21

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2025:0310.64S314.21.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 556d BGB, § 556e BGB, § 556f S 1 BGB

Orientierungssatz

Die Umwandlung bislang gewerblich genutzter Räume in erstmals nach dem 1. Oktober 2014 geschaffenen Wohnraum fällt unter die Ausnahme für neuen Wohnraum; eine frühere Nutzung zu Aufenthalts- oder Übernachtungszwecken begründet dabei keine Wohnnutzung im Sinne eines regulären Wohnraummietverhältnisses.(Rn.16)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 2. November 2021, 221 C 324/20

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 02.11.2021 - Az. ...xx - wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Hinsichtlich der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Die Klage ist der Beklagten am 13.11.2020 zugestellt worden.

2 Gegen das ihnen am 04.11.2021 zugestellte erstinstanzliche Urteil haben die Kläger mit am 28.11.2021 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 03.02.2022 mit am 02.02.2022 eingegangenem Schriftsatz begründet.

3 Sie halten den Ausschlusstatbestand gemäß § 556f S. 1 BGB von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse weiterhin nicht für einschlägig, da es sich vorliegend nicht um eine Wohnung handele, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werde.

4 Die Kläger beantragen nach Antragsumstellung im Berufungsverfahren nunmehr sinngemäß,

5 das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 02.11.2021 - Az. ... - abzuändern und

6 1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 6.299,54 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

7 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger weitere 4.505,29 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

8 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.068,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

9 Die Beklagte beantragt,

10 die Berufung zurückzuweisen.

11 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.

12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 10.03.2025 Bezug genommen.

II.

13 1. Das Urteil kann durch den vorbereitenden Einzelrichter gefällt werden, da sich die Parteien hiermit durch Erklärung im Berufungstermin gemäß § 527 Abs. 4 ZPO einverstanden erklärt haben.

14 2. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet, da das Amtsgericht zurecht den Ausnahmetatbestand des § 556f S. 1 BGB von der sog. Mietpreisbremse als erfüllt angesehen und folglich die Klage, der die Annahme einer nach den §§ 556d ff. BGB überhöhten Miete zugrundeliegt, abgewiesen hat.

15 a) Die Umstellung des Berufungsantrags zu 2. von einem Feststellungs- in einen Leistungsantrag war zulässig, da nach Zeitablauf der Anspruch insoweit nunmehr bezifferbar war.

16 b) Nach Auffassung der Kammer ist der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 BGB auf den vorliegenden Fall anzuwenden und von einer erstmaligen Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014 auszugehen, weil nach dem Sinn und Zweck der sog. Mietpreisbremse die Schaffung neuen Wohnraumes nicht durch Gegenanreize vermieden werden soll. Die Umwandlung von - als solches hier unstreitig - Gewerberäumen in Wohnraum, der durch reguläre Wohnraummietverhältnisse das Wohnungsangebot für dauerhaftes Wohnen in angespannten Wohnungsmärkten erweitert, sollte daher von der Geltung der §§ 556d ff. BGB ausgenommen sein.

17 Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, S. 32) soll die Art der Nutzung einer Wohnung zum Stichtag 01.10.2014 grundsätzlich keine Rolle spielen, sodass sowohl die Selbstnutzung als auch die Überlassung der Wohnung an Dritte zu Wohnzwecken oder zur gewerblichen Nutzung erfasst werden soll. All dies setzt jedoch voraus, dass es sich (bereits) um eine Wohnung handelt. Ausdrücklich führt die Gesetzesbegründung dementsprechend auch weiter aus, die Grenze (dahin, dass die bisherige Nutzungsart doch Relevanz habe) sei dort erreicht, wo der Wohnraum vorher noch gar nicht existent war und es sich deshalb um neuen Wohnraum handelt.

18 So verhält es sich hier, denn durch die Abtrennung und die vorgetragenen Umbaumaßnahmen ist diese Wohnung als regulärer Wohnraum überhaupt erst geschaffen worden. Dementsprechend kann es hier auch dahinstehen, ob - von der Beklagten bestritten - die streitgegenständlichen früheren Gewerberäume vor Abtrennung von der Gewerbeeinheit und Umgestaltung gleichwohl mit WC und Waschbecken, Küche und einem Aufenthaltsraum versehen waren und letzterer zuweilen auch zum Übernachten von Mitarbeitern genutzt wurde. Denn insoweit lag jedenfalls keine Wohnnutzung im Rahmen eines regulären Wohnraummietverhältnisses vor, das den verfügbaren Wohnraum auf eben diesem Markt erweitert hat. Eine frühere Nutzung als Mietwohnung tragen auch die Kläger nicht vor.

19 Auf den mit der Umwandlung verbundenen Bauaufwand kommt es für die Frage der Anwendbarkeit des § 556f S. 1 BGB nicht an, dies wäre lediglich im Rahmen der Ausnahmevorschrift des § 556f S. 2 BGB („umfassende Modernisierung“) zu beachten.

20 3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

21 4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

22 5. Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat aus Sicht der Kammer grundsätzliche Bedeutung. Die hier entscheidungserhebliche abstrakte Rechtsfrage, ob früherer Gewerbemietraum, der teils z.B. durch Personal auch wohnähnlich genutzt wurde und entsprechende Vorrichtungen bereits aufwies, nach Umwandlung in eine Wohnung und entsprechende bauliche Anpassungen gleichwohl als erstmalig genutzte und vermietete Wohnung im Sinne des § 556f S. 1 BGB anzusehen ist, ist für eine potenzielle Vielzahl von Fällen relevant und durch die höchstrichterliche Rechtsprechung soweit ersichtlich nicht geklärt.

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