LG Berlin II 67. Zivilkammer — 67 S 39/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-04-16

Aktenzeichen: 67 S 39/24

ECLI: ECLI:DE:LGBE2:2024:0416.67S39.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB vom 18.12.2018, § 556g Abs 2 S 1 BGB vom 18.12.2018, § 556g Abs 2 S 2 BGB vom 18.12.2018, § 812 Abs 1 S 1 BGB

Leitsatz

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (a.F.) weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.(Rn.13)

Orientierungssatz

Erteilt der Vermieter im Mietvertrag Auskunft zu einer umfassenden Modernisierung der Mietsache, muss sich ein Inkassodienstleister, der für den Mieter eine angebliche Überzahlung geltend macht, damit in seinem Rügeschreiben auseinandersetzen. Fehlt dies, kann dieser Formalfehler zum vollständigen Anspruchsverlust führen, wenn eine weitere Rüge im streitgegenständlichen Zeitraum nicht mehr geltend gemacht werden kann.(Rn.13)

Verfahrensgang

vorgehend AG Berlin-Mitte, 19. Dezember 2023, 8 C 138/23

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 19. Dezember 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte wird auf deren Kosten nach einem Wert von bis 4.000,00 € zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl.10 % leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Klägerin begehrt als Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht Rückzahlung im Zeitraum Mai bis August 2021 angeblich überzahlter Miete.

2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin könne keine Zahlung verlangen, da das Rügeschreiben vom 1. Februar 2021 und die Mahnung vom 16. Februar 2021 sich nicht auf die im Mietvertrag vom 22. Januar 2020 vom Beklagten erteilten Auskünfte über eine umfassende Modernisierung der Mietsache bezögen. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum gesamten erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 160-164 d.A.) Bezug genommen.

3 Gegen das ihr am 19. Dezember 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 11. Januar 2024 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 9. Februar 2024 eingegangenem Schriftsatz begründet.

4 Sie ist der Auffassung, das Amtsgericht habe die Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F. an den Inhalt einer Rüge überspannt. Die Schreiben vom 1. Februar und 16. Februar 2021 würden sich hinreichend mit der von dem Beklagten im Mietvertrag erteilten Auskunft auseinander setzen.

5 Sie beantragt,

6 den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie 3.886,52 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

7 Der Beklagte beantragt,

8 die Berufung zurückzuweisen.

9 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag.

10 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

11 Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Klägerin Zahlungsansprüche in Höhe von 3.886,52 EUR für preisrechtswidrig überzahlte Miete im Zeitraum Mai bis August 2021 gemäß §§ 556g Abs. 2 Satz 1 a.F., 556d Abs. 1, 812 Abs.1 Satz 1 BGB nicht zustehen.

12 Der Mieter kann nach dem vom 1. Januar 2019 bis 31. März 2020 geltenden - und hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwenden - § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. eine nach den §§ BGB § 556d und BGB § 556e nicht geschuldete Miete nur dann zurückverlangen, wenn er einen Preisrechtsverstoß gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hat der Vermieter eine Auskunft nach § 556g Absatz 1a Satz 1 BGB a.F. erteilt, so muss die Rüge sich gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. auch auf diese Auskunft beziehen.

13 Die Klägerin hat zwar einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt, sich jedoch im standardisierten Rügeschreiben vom 1. Februar 2021 und der ebenfalls standardisierten Mahnung vom 16. Februar 2021 mit der von dem Beklagten in § 6 des Mietvertrages erteilten Auskunft zur umfassenden Modernisierung der Mietsache weder abstrakt noch konkret auseinandergesetzt. Dieser Formalfehler führt im streitgegenständlichen Zeitraum zum vollständigen Anspruchsverlust, da eine weitere Rüge vor Ablauf des streitgegenständlichen Zeitraums nicht geltend gemacht worden ist. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden und die Berufungsgangriffe vollständig erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen im Wesentlichen nichts hinzuzufügen ist, Bezug. Eine der Klägerin günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die im Mietvertrag erteilte Auskunft des Beklagten unzureichend gewesen wäre. Die Auskunft des Beklagten entsprach aber nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB a.F.(vgl. BGH, Urt. v. Versäumnisurteil v. 18.5.2022 – VIII ZR 9/22, ZMR 2022, 788, beckonline Tz. 53).

14 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 3, 9, 97 Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG. Die Kammer hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung des Inhalts und der Reichweite des § 556g Abs. 2 BGB a.F. zu ermöglichen.

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