VG Sigmaringen 10. Kammer — 10 K 4343/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-06-23

Aktenzeichen: 10 K 4343/24

ECLI: ECLI:DE:VGSIGMA:2026:0623.10K4343.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 65 Abs 2 BauO BW, § 15 Abs 3 DSchG BW

Leitsatz

1. Der Anwendungsbereich von § 65 Abs. 2 LBO ist nicht auf innerorts befindliche Standorte beschränkt.

2. Ein hoher, schutzwürdiger Erholungswert der eine im Verfall begriffene bauliche Anlage umgebenden Landschaft (hier: Landschaftsschutzgebiet) kann den Erlass einer Abbruchverfügung auch in außerörtlichen Lagen rechtfertigen.

3. Zwar regelt § 15 Abs. 3 LDSchG unmittelbar (nur) die Genehmigungsbedürftigkeit der Errichtung, Veränderung oder Beseitigung baulicher Anlagen in der Umgebung eines eingetragenen Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind. Gleichwohl kann der durch die Vorschrift vermittelte Umgebungsschutz eines eingetragenen Kulturdenkmals auch als ein erheblicher Gesichtspunkt im Rahmen der Ermessensentscheidung über den Erlass einer Abbruchverfügung nach § 65 Abs. 2 LBO betreffend eine in unmittelbarer Nähe des Denkmals befindliche, im Verfall begriffene bauliche Anlage herangezogen werden.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1 Die Klägerin wendet sich gegen eine Abbruchverfügung der Beklagten.

2 Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. …/x, S. L. xx in H., auf dem sich mehrere Wohnbaracken und Schuppen befinden. Bis ins Jahr 1996 wurde das Grundstück von der Bereitschaftspolizei als Ausbildungszentrum genutzt. Nach Aufgabe dieser Nutzung verkaufte das Land Baden-Württemberg das Grundstück an einen Investor, der in Absprache mit der Beklagten die Errichtung einer Hotel- und Ferienhausanlage in „Hügelbauweise“ beabsichtigte. Vor diesem Hintergrund stellte die Beklagte für das streitgegenständliche Grundstück den Bebauungsplan „Sondergebiet L.“ auf, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein „Wochenendhaus- und Ferienhausgebiet" sowie „Hotel- und Wellnesseinrichtungen" und hinsichtlich der Bauweise Gebäude in „Hügelbauweise" vorsieht. Zu einer Realisierung dieses Vorhabens kam es trotz der Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung in der Folge aber nicht. Stattdessen wurde das Grundstück im Jahr 2020 zwangsversteigert und von der Klägerin erworben. Die dem vorherigen Eigentümer erteilte Baugenehmigung ist zwischenzeitlich erloschen. Die Klägerin und die Beklagte konnten bislang keine Einigung über die zukünftige Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks erzielen.

3 Die örtlichen Gegebenheiten verdeutlicht die folge Luftaufnahme:

4 …

5 Quelle: Geoportal BW, Abruf 09.06.2026

6 Im Anschluss an eine Baukontrolle teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 04.08.2023 mit, dass sich die auf dem Grundstück befindlichen Baracken teilweise in einem sehr schlechten Zustand befänden, und bat um Mitteilung, bis wann die Baracken abgebrochen würden. Andernfalls müsse eine Abbruchsanordnung ergehen.

7 Am 14.09.2023 verblieben die Klägerin und Vertreter der Beklagten im Rahmen eines Besprechungstermins dahingehend, dass man im Januar 2024 abermals zusammenkommen werde, um Vorschläge für eine künftige Bebauung und Nutzung des Grundstücks zu besprechen. Mit E-Mail vom 18.09.2023 bat der Leiter der Baurechtsbehörde der Beklagten die Klägerin sodann mit Blick auf vorangegangene Besprechungen und unter Verweis auf eine E-Mail der unteren Naturschutzbehörde vom gleichen Tag darum, mit der Naturschutzbehörde einen Termin für eine Habitatspotentialanalyse zur Vorbereitung eines Gebäudeabrisses zu vereinbaren. Dem stimmte die Klägerin mit E-Mail vom 22.09.2023 zu. Mit Schreiben ihrer damaligen Verfahrensbevollmächtigten vom 29.09.2023 nahm sie indes wieder Abstand von der verabredeten Vorgehensweise und bat um einen weiteren Gesprächstermin zur künftigen Nutzung im Januar 2024.

8 Mit Schreiben vom 20.10.2023 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis zum 02.11.2023 einen Zeitplan zur Beseitigung der bereits verfallenen bzw. im Verfall begriffenen Baracken auf ihrem Grundstück vorzulegen. Sofern dies nicht geschehe, werde die Beklagte eine Abbruchsanordnung erlassen, zu der die Klägerin hiermit bereits angehört werde.

9 Mit Schreiben vom 02.11.2023 verwies die Klägerin auf ihre Bemühungen, zeitnah mit der Beklagten eine adäquate Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Voraussetzungen einer Abrissverfügung lägen angesichts dessen nicht vor; auch würde sich eine solche als unverhältnismäßig erweisen. Eine Absperrung des Privatgrundstücks stelle ein deutlich milderes Mittel dar. Soweit auf eine optische Beeinträchtigung abgestellt werde, vermöge diese keine hinreichende Dringlichkeit zu begründen. Jedenfalls sei der von der Beklagten anvisierte Abriss zur Beseitigung dieser Beeinträchtigung nicht geeignet, da der nach dem Abbruch vorherrschende Anblick, bestehend aus etwaigen Rückständen, Containern und der deformierten Geländeoberfläche, ebenfalls eine erhebliche optische Beeinträchtigung darstellen würde. Eine Abbruchsanordnung sei nicht erforderlich, da die Baracken nicht in der Innenstadt lägen, sondern lediglich ein begrenztes Publikum beträfen. Im Hinblick auf die für Januar 2024 vorgesehene weitere Besprechung mit der Beklagten über die zukünftige Bebauung des Grundstücks und angesichts des Umstands, dass sich die Baracken seit Jahren im Verfall befänden, sei nicht ersichtlich, warum dieser Besprechungstermin nicht abgewartet werden könne.

10 Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 30.11.2023 forderte die Beklagte die Klägerin auf, die auf dem Grundstück Flst.-Nr. …/x, S. L. xx in H. befindlichen und im Verfall begriffenen Gebäude unverzüglich und vollständig abzubrechen, wobei die von der Anordnung betroffenen Gebäude im beiliegenden Übersichtsplan konkret bezeichnet wurden (Ziffer 1). Der Abbruch habe bis spätestens 30.04.2024 zu erfolgen (Ziffer 2). Zur Begründung der auf § 65 Abs. 2 LBO gestützten

11 Verfügung führte die Beklagte im Wesentlichen aus, dass die streitgegenständlichen Baracken leer stünden und eine Nutzung oder Umbauten mit Ausnahme reiner Instandhaltungsarbeiten unzulässig seien, da der räumlich geltende Bebauungsplan eine anderweitige Zielsetzung unter Beseitigung der Baracken festsetze. Die streitgegenständlichen Gebäude seien zwischenzeitlich stark baufällig und in sich zusammengestürzt. Die Abbruchsanordnung sei geeignet, die verfallenden ungenutzten Gebäude zu beseitigen. Sie erweise sich auch als erforderlich, da kein erfolgsversprechendes milderes Mittel erkennbar sei. Insbesondere seien die bisherigen formlosen Aufforderungen zur Beseitigung der Baracken erfolglos geblieben. Die Abbruchsanordnung sei schließlich auch angemessen, weil das öffentliche Interesse an der Beseitigung höher zu bewerten sei als die privaten Interessen der Klägerin. Das Grundstück befinde sich in einer historisch bedeutsamen Lage und in einer landschaftlich reizvollen Gegend mit hohem Erholungswert. Nordwestlich schließe sich unmittelbar das Areal des denkmalgeschützten Schlosses L. an, das als Kulturdenkmal eingetragen sei und daher besonderen Umgebungsschutz genieße. Nordöstlich grenze unmittelbar ein Friedhofsareal - der „RuheForst Z." - an. Die gesamte Gegend sei Teil des Landschaftsschutzgebiets „M. S.", das regional wie überregional als Ausflugs- und Wandergebiet besucht werde. Die verfallenden Baracken stünden somit im Widerspruch zur natürlichen Eigenart der Landschaft und beeinträchtigten das Orts- und Landschaftsbild sowie den Erholungswert der Umgebung. Hinzu komme, dass die Baracken dauerhaft und bereits seit langem leer stünden und wie dargelegt aufgrund des Bebauungsplans einer anderweitigen Nutzung nicht zugeführt werden könnten. Die Wiederaufnahme der Nutzung durch die Bereitschaftspolizei könne mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Der

12 Abbruchsanordnung könne nicht entgegengehalten werden, dass die Baracken unter

13 Bestandsschutz stünden und von ihnen keine Gefahr für die Umgebung ausgehe. Die Anordnung sei zudem auf jene Gebäude begrenzt worden, die stark verfallen seien. Von der Anordnung der Beseitigung weiterer, nicht so stark beschädigter Gebäude auf dem Grundstück werde nach dem Gebot der Verhältnismäßigkeit (vorläufig) abgesehen. Bei der Fristsetzung sei neben artenschutzrechtlichen Belangen und dem Erfordernis einer gewissen Planungszeit berücksichtigt worden, dass aufgrund der Einfriedung des Areals mit einem hohen Zaun keine akute Gefahrenlage für die öffentliche Sicherheit gegeben sei. Als Grundstückseigentümerin sei die Klägerin geeignete Adressat der Abbruchsanordnung. Mit gesondertem Gebührenbescheid vom 30.11.2023 setzte die Beklagte eine Gebühr in Höhe von 100,- Euro fest.

14 Ausschnitt aus dem dem Bescheid beiliegenden Übersichtsplan mit roter Umrandung der streitgegenständlichen Anlagen

15 Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 03.01.2024 jeweils Widerspruch ein.

16 Zur Begründung bezog sie sich im Wesentlichen auf ihre bisherigen Ausführungen im Verwaltungsverfahren und machte ergänzend geltend, dass besondere denkmalschützerische Belange bislang nicht vorgebracht worden seien. Der bauliche Zustand sei der Beklagten seit Jahren bekannt. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso sie jetzt aktiv werde. Sie, die Klägerin, arbeite trotz der derzeit schwierigen Situation für die Bauwirtschaft intensiv und in Absprache mit der Beklagten an einer Überplanung des Geländes.

17 Mit Widerspruchsbescheid vom 07.11.2024, der Klägerin zugestellt am 12.11.2024, wies das Regierungspräsidium Tübingen den Widerspruch zurück, legte der Klägerin die Kosten des Widerspruchsverfahrens auf und setzte eine Gebühr in Höhe von 300,- Euro fest. Zur Begründung führte das Regierungspräsidium im Wesentlichen aus, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Abs. 2 LBO erfüllt seien. Die beiden für den Zweck der Unterbringung der Bereitschaftspolizei möglicherweise einmal genehmigten bzw. zumindest vormals zu diesem Zweck genutzten Baracken würden mittlerweile nicht mehr genutzt und stünden seit Jahrzehnten leer. Eine zeitnahe erneute Nutzung der Baracken durch die Bereitschaftspolizei sei aufgrund des langjährigen Leerstandes mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen. Die verfahrensgegenständlichen Baracken seien im Verfall begriffen. Sie befänden sich zwischenzeitlich in einem Zustand, der eine Nutzung (nahezu) unmöglich mache. Eine der beiden Baracken sei zu großen Teilen eingestürzt und verfüge in den noch stehenden Gebäudeteilen nicht mehr über ein Dach. Die andere Baracke stehe zwar größtenteils noch, ihr Dach sei jedoch ebenfalls an vielen Stellen eingestürzt. § 65 Abs. 2 LBO erfordere darüber hinaus gerade nicht, dass von dem abzubrechenden Gebäude eine Gefahr für Dritte ausgehe. Die Umzäunung des Geländes stehe einer Abbruchsanordnung nach § 65 Abs. 2 LBO daher nicht entgegen. Die Ausübung des von § 65 Abs. 2 LBO eingeräumten Ermessens durch die Stadt lasse weder einen Rechtsfehler erkennen, noch erweise sie sich zulasten der Klägerin als unzweckmäßig. § 65 Abs. 2 LBO diene insbesondere dem Schutz eines intakten Landschafts- oder Ortsbildes sowie dem Natur-, Umwelt- und Klimaschutz. Der Baurechtsbehörde werde die Möglichkeit eingeräumt, den Abbruch von im Verfall begriffenen baulichen Anlagen, von denen erhebliche optische Beeinträchtigungen des Landschafts- oder Ortsbildes ausgingen, anzuordnen und dafür zu sorgen, dass unnötig bebauter und versiegelter Lebensraum wieder dem Naturraum zurückgegeben werde. Von den Baracken gehe eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Landschaftsbildes aus. Ein Großteil der Umgebung liege in einem Landschaftsschutzgebiet. Auch wenn das streitgegenständliche Grundstück nicht selbst Teil des Landschaftsschutzgebietes sei, fielen die Baracken aufgrund ihrer Nähe zu der besonders geschützten und schützenswerten Landschaft besonders negativ auf. Das Landschaftsbild der näheren Umgebung werde zudem durch das Areal des als Kulturdenkmals besonders geschützten Schlosses L. sowie den „RuheForst Z.“ geprägt. Auch diesbezüglich erscheine der Zustand der massiv beschädigten bzw. bereits verfallenen Baracken als besonders störend. Die Abbruchsanordnung sei geeignet, um die von den Baracken ausgehende Beeinträchtigung des Landschaftsbildes zu beseitigen. Mildere, gleich geeignete Mittel seien nicht ersichtlich. Nachdem ein zwischen der Klägerin und der Stadt abgestimmter Plan für die zukünftige Nutzung des Geländes weiterhin nicht bestehe, erweise sich auch eine Änderung des Bebauungsplans nicht als absehbar zur Verfügung stehendes milderes Mittel. Die Abbruchsanordnung sei schließlich angemessen, denn das erhebliche öffentliche Interesse an der Beseitigung überwiege das Interesse der Klägerin an einem Erhalt der Baracken. Beide Baracken seien von mehreren Wegen und der Straße „Schloss L.“, über die das Areal des Schlosses angefahren werde, auch im Vorbeigehen bzw. Vorbeifahren problemlos zu erkennen. Sie könnten infolge ihres Zustandes daher von einer Vielzahl an Personen als Beeinträchtigung des Landschaftsbildes empfunden werden. Das Interesse der Klägerin an einem Erhalt der Baracken trete dahinter deutlich zurück. So würden diese nicht nur seit Jahren nicht mehr genutzt, sondern seien größtenteils bereits verfallen und könnten daher ohne erhebliche Baumaßnahmen auch gar nicht mehr genutzt werden. Unabhängig von deren schlechtem Zustand sei bereits aus rechtlichen Gründen nahezu ausgeschlossen, dass die Baracken in ihrem Bestand nochmal einer Nutzung zugeführt werden könnten. Auch der Umstand, dass die Stadt in Kenntnis des schlechten Zustands der Baracken gegenüber dem Voreigentümer über Jahre hinweg untätig geblieben sei, führe nicht zur Rechtswidrigkeit der Abbruchsanordnung. Ein Verfall geschehe regelmäßig nicht „über Nacht“; zudem könne aus einer reinen Untätigkeit der Baurechtsbehörde kein schutzwürdiges Vertrauen auf deren dauerhaftes Nichteinschreiten entstehen.

18 Die Klägerin hat am 12.12.2024 gegen die Abbruchverfügung Klage beim Verwaltungsgericht Sigmaringen erhoben. Zur Begründung wiederholt sie ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren und macht ergänzend im Wesentlichen geltend, die streitgegenständlichen Bescheide seien nicht hinreichend bestimmt. Während im Bescheid der Beklagten der „Abbruch“ angeordnet worden sei, ergebe sich aus dessen Begründung, dass damit eine vollständige Beseitigung der beiden Baracken gemeint sei. Es werde daher nicht hinreichend klar, ob sie allein zum Abbruch der beiden Baracken (ohne Entsorgung des durch den Abbruch entstehenden Materials) verpflichtet werde oder zur Beseitigung (mit Entsorgung des Materials). Auch werde in den Bescheiden nicht konkretisiert, ob auch das Fundament der beiden Baracken entfernt werden müsse. Entgegen der Einschätzung der Behörden bestehe der gegenwärtige Zustand die beiden streitgegenständlichen Baracken schon seit Jahren, insbesondere seit dem Erdbeben vom 09.07.2022. Eine Vergrößerung des Schadens habe nach dem Erdbeben nicht (mehr) stattgefunden und drohe auch aktuell in keiner Weise. Es sei daher nicht von einem Verfall im Sinne von § 65 Abs. 2 LBO auszugehen. Jedenfalls sei § 65 Abs. 2 LBO dann nicht anwendbar, wenn vom Eigentümer wie vorliegend bereits Maßnahmen umgesetzt worden oder im Gange seien, die sich als geeignet erwiesen, den Verfallsprozess zumindest aufzuhalten oder einzudämmen. Sie habe stetig den Abtrag des zu entsorgenden Materials auf dem Grundstück und auch der streitgegenständlichen Baracken vorangetrieben. Zudem habe sie noch an Ostern 2021 durch Handwerker Abdichtungsarbeiten am Dach der Baracke, welches nach dem Erdbeben eingestürzt sei, vornehmen lassen. Die Verfügung sei daher jedenfalls ermessensfehlerhaft ergangen. Nach der Gesetzesbegründung zu § 65 Abs. 2 LBO sei erforderlich, dass eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Landschafts- oder Ortsbilds vorliege, sodass diese von der Öffentlichkeit im Allgemeinen als Schandfleck empfunden werde. Hierzu habe die Beklagte nichts ausgeführt und insoweit eine unzureichende Interessenabwägung vorgenommen. Das Grundstück befinde sich weit außerhalb der Stadt und sei selbst nicht Teil des Landschaftsschutzgebiets. Das nahe gelegene Schloss L. könne nicht besichtigt werden, da es bewohnt werde. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, woraus ein besonderer denkmalrechtlicher Umgebungsschutz abgeleitet werde, der zu einer Abrissverfügung umliegender Anlagen führen könne. Ein solcher folge jedenfalls nicht aus § 15 DSchG. Eine Besichtigung des Schlossparks sei - wenn überhaupt - nur noch im Rahmen des „Tags des offenen Denkmals“ möglich. Auch fänden keine Feste oder Ähnliches mehr im Schlosspark statt. Die Wanderwege rund um das Grundstück der Klägerin seien als solche nicht mehr aufgeführt, sodass keine Wanderungen rund um das Schloss L. mehr stattfänden. Das nahegelegene Restaurant habe nur eingeschränkte Öffnungszeiten. Das Friedhofsareal „RuheForst“ befinde sich nordöstlich des Grundstücks der Klägerin in einem Tal hinter einem Wald, so dass das Grundstück der Klägerin von dort aus nicht einsehbar sei. Somit sei nicht davon auszugehen, dass die beiden streitgegenständlichen Baracken von einer Vielzahl an Personen als Beeinträchtigung des Landschaftsbildes empfunden würden. Dies ergebe sich auch daraus, dass sie, die Klägerin, der Beklagten das Grundstück als Parkplatz zur Miete angeboten habe, was diese mangels Bedarfs abgelehnt habe. Der Vortrag der Beklagten zu eingegangenen Beschwerden Dritter werde bestritten. Zudem habe die Beklagte am 20.11.2023 im Rahmen einer Baukontrolle vermerkt, dass das Gelände von außen teilweise nicht oder nur sehr schwierig einsehbar sei, da sich größere Holzstapel auf dem Grundstück befänden, welche die Sicht einschränkten. Auch habe sie im Jahr 2026 zusätzlich Blenden am Zaun entlang der Straße auf einer Länge von ca. 110 m angebracht, sodass eine Einsichtnahme von der Straße aus nicht bzw. nur noch in geringem Umfang möglich sei. Weiter liege keine Beeinträchtigung des Erholungswerts der Region vor. Aus der Begründung der Bescheide sei zudem nicht zu erkennen, inwieweit ein Abriss der beiden Baracken der Nachhaltigkeit dienen solle, sodass unnötig bebauter und versiegelter Lebensraum wieder dem Naturraum zurückgegeben werde. Als milderes Mittel komme statt des vollständigen Abbruchs der streitgegenständlichen Baracken ein nur teilweiser Abbruch, insbesondere unter Erhalt der Fundamente, in Betracht, damit diese gegebenenfalls für eine spätere bauliche Nutzung verwendet werden könnten. Darüber hinaus sei die ihr drohende finanzielle Belastung nicht berücksichtigt worden. Auch habe sie, die Klägerin, ernsthaft zu erkennen gegeben, dem Verfall der baulichen Anlagen absehbar entgegenzuwirken, so dass sie auch angesichts des mit Vertretern der Beklagten am 14.09.2023 geführten Gesprächs darauf habe vertrauen dürfen, dass keine Abrissverfügung ergehen werde. Sie sei gewillt, die vorhandene Bausubstanz einer Wiederverwendung in Form einer neuen Bebauung zuzuführen, was einer Abbruchverfügung entgegenstehe. Es sei darüber hinaus nicht nachvollziehbar, weshalb die Beklagte gegenüber den Eigentümern der benachbarten, ebenfalls im Verfall befindlichen Reithalle nicht eingeschritten sei. Schließlich zeige die von der Beklagten gewählte Formulierung, wonach „der Abbruch anzuordnen war“, dass diese im Kern fälschlich von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen sei.

19 Die Klägerin beantragt,

20 den Bescheid der Beklagten vom 30.11.2023 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 07.11.2024 aufzuheben.

21 Die Beklagte beantragt,

22 die Klage abzuweisen.

23 Zur Begründung bezieht sie sich auf die angefochtenen Bescheide und trägt ergänzend im Wesentlichen vor, die Klägerin habe bis heute kein konkretes Konzept für eine Nachnutzung des Grundstücks vorgelegt. Entgegen ihrer Darstellung habe sich der Zustand der von den Bescheiden erfassten Baracken im Lauf der Zeit zusehends verschlechtert; auch habe sie deren Verfall nicht aufgehalten oder eingedämmt. Ausgehend von den vorliegenden Lichtbildern könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin wie vorgetragen einen „stetigen Abtrag des zu entsorgenden Materials“ vornehme. Selbst wenn dies erfolgt sein sollte, hindere dieser Umstand die Beklagte nicht am Erlass einer Abrissverfügung. Die Klägerin habe zudem im Herbst 2021 umfangreiche Rodungsarbeiten auf dem Grundstück durchführen lassen, betroffen sei insbesondere der Baumbewuchs entlang der historischen Zufahrt ("L.", FIst.-Nr. …/x) sowie an der Wegeanlage auf dem Grundstück FIst.-Nr. …/x gewesen. Dies habe u.a. zu einer vollständigen Einsehbarkeit des Areals von außen geführt und Anlass zur Baukontrolle gegeben. Die nunmehr kurz vor dem Verhandlungstermin angebrachte Zaunblende, welche baurechtlich nicht genehmigt sei, hindere entgegen der Darstellung der Klägerin eine Einsichtnahme nicht. Der fehlende Gebäudeunterhalt sei der Klägerin zuzurechnen. Auf die zeitliche Dauer des Verfalls und ein etwaiges Verschulden der Klägerin komme es dabei nicht an. Auch müsse eine völlige Unbrauchbarkeit oder Zerstörung der Bausubstanz nicht eingetreten sein, um einen Verfall anzunehmen. Die Abbruchsanordnung sei zudem hinreichend bestimmt und auch nicht ermessensfehlerhaft ergangen. Die in der Begründung der Anordnung z.T. verwendete Bezeichnung der angeordneten Maßnahme als Beseitigung sei weder dazu bestimmt noch dazu geeignet, den im Tenor festgelegten Regelungsinhalt der Anordnung zu verändern. Eindeutig sei ebenfalls, dass die bauliche Anlage in Gesamtheit einschließlich der Fundamente abzubrechen sei. Bei der Stadt gingen seit dem Verfall laufend Beschwerden über den Zustand aus der Bevölkerung ein. Eine Untätigkeit würde den Eindruck erwecken, dass die Beklagte derartige Zustände dulde oder akzeptiere. Die Wahrnehmung der zusammenbrechenden Barracken als Schandfleck sei augenfällig und für einen unvoreingenommenen Dritten auch offenkundig. Ungeachtet dessen ergebe sich aus der Gesetzesbegründung zu § 65 Abs. 2 LBO, dass bei im Verfall befindlichen Anlagen das Vorliegen einer erheblichen optischen Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes "gewissermaßen unwiderleglich vermutet" werde. Die Beseitigung der Bauruinen sei auch nicht unverhältnismäßig.

24 Vielmehr habe die Klägerin das Areal samt seiner Gebäude bewusst und gewollt übernommen. Die Beseitigung sei zudem weder unmöglich noch kostenmäßig unverhältnismäßig, jedenfalls sei Letzteres bislang nicht konkret dargelegt worden. Das in der Klageschrift in Bezug genommene Gespräch am 14.09.2023 mit der Beklagten habe die zukünftige Bebauung und Nutzung der Grundstücke der Klägerin betroffen, ohne dass insoweit eine (gegenständliche und/oder zeitliche) Verknüpfung mit dem beklagtenseits eingeforderten Abbruch der besonders betroffenen Baracken verhandelt oder auf Seiten der Beklagten zugestanden worden sei.

25 Die Kammer hat am 23.06.2026 mündlich über die Streitsache verhandelt. Dabei wurden das streitgegenständliche Grundstück und dessen Umgebung in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die hierüber gefertigte Anlage zur Sitzungsniederschrift verwiesen.

26 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die dem Gericht vorliegenden Bauakten der Beklagten, die Vorverfahrensakte des Regierungspräsidiums sowie auf die Gerichtsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

27 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 30.11.2023 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 07.11.2024 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

28 I. Die streitgegenständliche Abbruchverfügung in Ziffer 1 des angegriffenen Bescheids der Beklagten findet ihre Rechtsgrundlage in § 65 Abs. 2 LBO. Danach kann die Baurechtsbehörde die Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten verpflichten, bauliche Anlagen abzubrechen oder zu beseitigen, soweit diese nicht genutzt werden und im Verfall begriffen sind; die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes bleiben unberührt.

29 Maßgeblich für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer bauordnungsrechtlichen Abbruch- oder Beseitigungsverfügung ist der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, d.h. grundsätzlich - abgesehen von den Fällen des § 68 Abs. 1 Satz 2 VwGO - der Zeitpunkt der Entscheidung der Widerspruchsbehörde (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, juris Rn. 18, 20, Urteil vom 17.03.2021 - 5 S 1032/20 -, juris Rn. 64 ff. sowie Urteil vom 17.10.1996 - 8 S 2299/96 -, juris

30 Rn. 22 jeweils m.w.N.). Allerdings verlangt der besondere Charakter von § 65 Abs. 2 LBO als besonders frühzeitiges Instrument der Gefahrenabwehr, dass die Behörde die getroffene Ermessensentscheidung insbesondere unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung unter Kontrolle behält (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 25.04.2018 - 1 LB 69/17 - juris Rn. 17 ff.; Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 Rn. 130; Wunderle, VBlBW 2020, 272, 276).

31 II. Die Abbruchverfügung erweist sich als rechtmäßig. Entgegen der Auffassung der

32 Klägerin ist sie mit Blick auf die aufgegebene Maßnahme nicht zu unbestimmt (1.). Auch hat die Beklagte weder die Tatbestandsvoraussetzungen des § 65 Abs. 2 LBO unzutreffend bejaht (2.) noch das ihr zustehende Ermessen fehlerhaft ausgeübt (3.).

33 1. Soweit die Klägerin bemängelt, in den angegriffenen Bescheiden werde nicht konkretisiert, ob auch das Fundament der beiden Baracken entfernt werden müsse, sind diese nicht unbestimmt i.S.d. § 37 Abs. 1 LVwVfG. Vielmehr wird ihr im Tenor des Bescheids vom 30.11.2023 eindeutig aufgegeben, die „Gebäude unverzüglich und vollständig abzubrechen“. Daraus ergibt sich unmissverständlich, dass sie die Gebäude in ihrer Gesamtheit, d.h. einschließlich aller Gebäudeteile unter Einschluss der Fundamente, abzubrechen hat.

34 Demgegenüber ist der Klägerin zuzugeben, dass sie im Tenor des angegriffenen Bescheids zwar aufgefordert wird, die näher bezeichneten Gebäude „abzubrechen“, und ihr eine Frist für den „Abbruch“ gesetzt wird. In der Begründung sowohl des Ausgangs- als auch des Widerspruchsbescheids taucht demgegenüber mehrfach der Begriff der „Beseitigung“ auf. Eine Unbestimmtheit der Verfügung mit der Folge ihrer Rechtswidrigkeit folgt daraus im Ergebnis gleichwohl ebenfalls nicht.

35 a) Grundsätzlich stehen die Begriffe des Abbruchs und der Beseitigung in § 65 Abs. 2 LBO alternativ nebeneinander; die Beseitigung als der umfassendere Begriff schließt auch die Entfernung des durch den Abbruch entstehenden Materials ein (vgl. Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 Rn. 126 m.w.N.). Will die Behörde den Betroffenen zusätzlich zum reinen Abbruch auch zu einer Beseitigung des abgebrochenen Materials verpflichten, so ist dies mit Blick auf die hinreichende Bestimmtheit der Anordnung gesondert zu verfügen. Für den Betroffenen muss insoweit sicher und eindeutig erkennbar sein, was zu tun ist (vgl. Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 65 Rn. 102 i.V.m. Rn. 94; s.a. bezogen auf die Abbruchsanordnung nach § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO und die Frage, ob der Begriff des Abbruchs hier auch die Beseitigung umfasst, VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.12.1980 - III 1663/79 -, juris LS 1 und Beschluss vom 15.09.2022 - 5 S 3322/21 -, n.v.; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 22.07.2013 - 2 M 82/13 -, juris Rn. 20 zum dortigen Landesrecht).

36 b) Ausgehend hiervon erweisen sich die angegriffenen Bescheide zwar im Ausgangs-punkt als in sich widersprüchlich und nicht hinreichend bestimmt i.S.d. § 37 Abs. 1 LVwVfG, da sie eine eindeutige Ermittlung dessen, was von der Klägerin verlangt wird, auch im Wege der Auslegung nicht ermöglichen.

37 Für die Auslegung eines Verwaltungsakts entsprechend §§ 133, 157 BGB ist der erklärte Wille maßgebend, wie ihn der Empfänger bei objektiver Würdigung verstehen konnte, wobei Unklarheiten zu Lasten der Verwaltung gehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.01.2026 - 4 B 6.25 -, juris Rn. 6, und Urteil vom 20.03.2024 - 6 C 8.22 -, juris Rn. 17 jeweils m.w.N.). Bei der Ermittlung des objektiven Erklärungswertes sind alle dem Empfänger bekannten oder erkennbaren Umstände heranzuziehen, insbesondere auch die Begründung des Verwaltungsakts. Die Begründung hat einen unmittelbaren Zusammenhang mit dem Regelungsgehalt. Sie ist die Erläuterung der Behörde, warum sie den verfügenden Teil ihres Verwaltungsakts so und nicht anders erlassen hat. Die Begründung bestimmt damit den Inhalt der getroffenen Regelung mit, sodass sie in aller Regel unverzichtbares Auslegungskriterium ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 28.05.2025 - 6 C 3.24 -, juris Rn. 35 m.w.N.). Das von der Klägerin angesprochene Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 LVwVfG verlangt außerdem, dass der Adressat in die Lage versetzt wird, zu erkennen, was von ihm gefordert wird; zudem muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts (vgl. BVerwG, Urteil vom 28.05.2025 - 6 C 3.24 -, juris Rn. 35 m.w.N.). Verbleiben nicht durch Auslegung aufzulösende Unklarheiten oder Widersprüche innerhalb des verfügenden Teils ist der Verwaltungsakt unbestimmt (vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 17.12.2025 - 4 ME 71/25 -, juris Rn. 17 m.w.N.).

38 Das Bestimmtheitsgebot bezieht sich dabei grundsätzlich nur auf den verfügenden Teil des Verwaltungsakts einschließlich (aller) Nebenbestimmungen, da sie zum verfügenden Teil gehören. Die Unbestimmtheit des „an sich“ klar formulierten verfügenden Teils kann sich aber daraus ergeben, dass er nicht zur Begründung „passt“, so dass daraus Unklarheiten über das tatsächlich Angeordnete entstehen (vgl. Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 10. Aufl. 2023, § 37 Rn. 3 m.w.N.).

39 So liegt der Fall hier. Dafür, dass die Beklagte der Klägerin möglicherweise auch den Abtransport des entstehenden Abbruchmaterials aufgeben wollte, spricht die mehrfache Verwendung des Begriffs der Beseitigung in der Begründung des Bescheids vom 30.11.2023 und wohl auch der mit dem Bescheiderlass von ihr verfolgte Zweck, die mit dem Verfall der Gebäude einhergehende optische Beeinträchtigung umfassend zu beseitigen, was bei einem Verbleib der entstehenden Schutthaufen auf dem Gelände möglicherweise nicht vollständig erreicht werden könnte. Der Bescheidtenor verfügt aber - ausgehend von dem oben dargestellten Verständnis der Ermächtigungsgrundlage - eine andere zu ergreifende Maßnahme, nämlich nur den Abbruch. Auch durch den Widerspruchsbescheid ist keine hinreichende Klarstellung erfolgt.

40 c) Ungeachtet der anfänglichen Unbestimmtheit der angegriffenen Bescheide hat die Beklagte jedoch in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll erklärt und klargestellt, dass der verfügende Teil des Bescheids vom 30.11.2023 ausschließlich auf den Abbruch der streitgegenständlichen Gebäude gerichtet ist und nicht den Abtransport des Abbruchmaterials mit umfasst. Durch eine derartige Klarstellung kann die Ausgangsbehörde einen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot jedenfalls dann auch noch im gerichtlichen Verfahren mit Wirkung ex tunc heilen, wenn es zur Herbeiführung hinreichender Bestimmtheit - wie vorliegend - keiner Änderung des Bescheidtenors bedarf, sondern eine Ergänzung der Begründung des Bescheids ausreichend ist (vgl. umfassend Couzinet/Schönenbroicher, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, Verwaltungsverfahrensgesetz, 3. Aufl. 2025, Rn. 117 ff. m.w.N.).

41 2. Weiter lagen auch die Tatbestandsvoraussetzungen des § 65 Abs. 2 LBO im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids vor. Die beiden streitgegenständlichen Baracken waren ungenutzt und im Verfall befindlich.

42 a) Eine Anlage ist (nur) dann „nicht genutzt“, wenn eine Nutzung dauerhaft aufgegeben ist oder über einen längeren Zeitraum - mindestens über mehrere Jahre hinweg - nicht erfolgt (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21.07.2015 - 8 A 10516/15 -, juris Rn. 5; Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 Rn. 123 m.w.N.), wobei stets die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend sind. Vorliegend ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass die Baracken jedenfalls seit dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin im Jahr 2020 und damit - bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids - seit mindestens knapp vier Jahren nicht mehr genutzt wurden.

43 b) Ausweislich der in den Akten befindlichen Bilddokumentationen befanden sich die beiden Gebäude zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids auch eindeutig im Verfall.

44 Im Verfall begriffen ist eine bauliche Anlage dann, wenn sie in ihrer baulichen Substanz erheblich beeinträchtigt und eine Vergrößerung der bereits vorhandenen Schäden zu erwarten ist, wobei eine völlige Unbrauchbarkeit oder Zerstörung der Bausubstanz noch nicht eingetreten sein muss (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom

45 24.11.2023 - 8 S 1361/23 -, juris Rn. 34; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21.07.2015 - 8 A 10516/15 -, juris Rn. 5; Urteil vom 22.04.1999 - 1 A 11193/98 -, juris Rn. 18; Niedersächsisches OVG, Urteil 25.04.2018 - 1 LB 69/17 -, juris Rn. 18). Es genügt, wenn ein Prozess begonnen hat („im Verfall begriffen“), der bei einem ungehinderten Fortgang zu einer Ruine führen wird (vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 25.04.2018 - LB 69/17 -, juris Rn. 18). Davon ist nicht erst bei Bauruinen, sondern bereits bei vollständiger Aufhebung der Tauglichkeit zum genehmigten Gebrauch (Unbenutzbarkeit) und erheblicher Beeinträchtigung der Bausubstanz, insbesondere bei Einsturzgefahr, Einsturz oder sonstiger Abgängigkeit von Anlagenteilen, fehlenden Mauerteilen oder funktionslosen Öffnungen in Außenwänden, lücken- und sonst (erheblich) schadhaftem Dach, verwahrlostem Zustand der Gesamtanlage und regelmäßig auch bei unwirtschaftlich hohen für eine Sanierung anfallenden Aufwendungen auszugehen. Ohne Bedeutung sind die Ursache des Verfalls oder ein damit gegebenenfalls verbundenes Verschulden des Berechtigten. Eine unmittelbare für die öffentliche Sicherheit drohende Gefahr ist insoweit nicht erforderlich (vgl. Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 LBO Rn. 124 m.w.N.). Nicht anwendbar ist § 65 Abs. 2 LBO, wenn bereits Maßnahmen umgesetzt wurden oder im Gange sind, die sich als geeignet erweisen, den Verfallsprozess zumindest aufzuhalten und auf eine Wiedernutzbarkeit gerichtet sind (vgl. Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 Rn. 125). Nicht genügend sind untergeordnete oder aber unfachmännisch durchgeführte Reparaturarbeiten sowie Aufräumarbeiten und sonstige Einzelmaßnahmen ohne Einfluss auf den Verfallsprozess (so Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 125; ähnlich Wunderle, VBlBW 2020, 272, 274).

46 Ausgehend hiervon war bei den eingestürzten bzw. teilweise eingestürzten Baracken im November 2024 von einem bereits deutlich fortgeschrittenen Verfall auszugehen. Relevante Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten hat die Klägerin nicht substantiiert geltend gemacht. Die von ihr geschilderten Dacharbeiten fanden ausweislich ihrer Sachverhaltsdarstellung bereits im Frühjahr 2021 und damit vor einem Erdbeben im Sommer 2022 statt, so dass sie jedenfalls die hierdurch offenbar maßgeblich entstandenen Schäden von vornherein nicht beseitigen konnten. Auch reichte ein von der Klägerin möglicherweise vorgenommener bloßer Abtransport einzelner Schuttteile nicht aus, um den Verfallprozess aufzuhalten. Gleiches gilt mit Blick auf die von ihr dargestellten Bemühungen um und Planungen für eine künftige Nutzung des Geländes, die sich auch bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht weiter konkretisiert haben. Zudem erscheint es angesichts der Art und des Umfangs der Schäden an den Gebäuden ausweislich der vorliegenden Bilddokumentation für die Kammer ausgeschlossen, dass die im November 2024 noch vorhandene Bausubstanz mit einem angemessenen wirtschaftlichen Aufwand wieder hätte nutzbar gemacht werden können (vgl. zu diesem Erfordernis OVG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2015 - 8 A 10516/15 -, juris Rn. 8 ff.). Hierzu hat die Klägerin auch nicht substantiiert vorgetragen.

47 c) Auf die Frage eines eventuellen Bestandsschutzes für die beiden Gebäude kommt es im Anwendungsbereich von § 65 Abs. 2 LBO nicht an; die Vorschrift erfasst - anders als § 65 Abs. 1 Satz 1 LBO - gerade auch rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24.11.2023 - 8 S 1361/23 -, juris Rn. 8 ff.; Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 LBO Rn. 122; Sauter, LBO BW, Stand 63. EGL Juli 2023, § 65 Rn. 181).

48 Anders als die Klägerin offenbar meint, setzt der Tatbestand des § 65 Abs. 2 LBO auch nicht voraus, dass von der betroffenen Anlage erhebliche optische Beeinträchtigungen des Landschafts- oder Ortsbildes ausgehen. Vielmehr führt die Gesetzesbegründung lediglich aus, dass von im Verfall begriffenen baulichen Anlagen oft erhebliche optische Beeinträchtigungen des Landschafts- oder Ortsbilds ausgehen, sodass diese von der Öffentlichkeit nicht selten als Schandfleck empfunden werden (vgl. LT-Drs. 16/6293, S. 30). Vor diesem Hintergrund erübrigen sich auf Ebene des Tatbestands diesbezügliche Feststellungen.

49 3. Die Beklagte hat von dem ihr nach § 65 Abs. 2 LBO eingeräumten Ermessen fehlerfrei Gebrauch gemacht.

50 So sind Anhaltspunkte für einen kompletten Ermessensausfall entgegen der Ausführungen der Klägerin nicht ersichtlich. Die Abbruchsverfügung erweist sich auch im Übrigen nicht als ermessensfehlerhaft.

51 Sie zielt darauf, einer unangemessenen Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds im umgebenden Landschaftsschutzgebiet, aber auch einer unnötigen (fortbestehenden) Flächenversiegelung (vgl. LT-Drs. 16/6293, S. 30) entgegenzuwirken. Die Kammer konnte sich im Zuge des eingenommenen Augenscheins davon überzeugen, dass der unmittelbaren, im Landschaftsschutzgebiet belegenen Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks ein hoher Erholungswert zukommt. Angesichts der zwischen dem Grundstück der Klägerin und den Haupt- und Nebengebäuden des denkmalgeschützten Schlosses L. bestehenden Blickachse dient die Abbruchsanordnung zudem der Gewährleistung des in § 15 Abs. 3 DSchG zum Ausdruck kommenden denkmalspezifischen Umgebungsschutzes. Das streitgegenständliche Grundstück mit den darauf im Verfall befindlichen Baracken grenzt unmittelbar an die - ein umfangreiches Gesamtensemble bildende - Anlage des Schlosses L. an, wobei einzelne der zur Schlossanlage gehörenden, halbkreisförmig angeordneten sowie axial auf den Zentralbau ausgerichteten Kavaliershäuser einzig durch die sehr schmale Wegeanlage auf dem Grundstück FIst.-Nr. …/x der Klägerin getrennt sind.

52 Der Gesamteindruck der Umgebung wird durch die Sichtachse sowohl vom Schloss L. als auch vom Grundstück der Klägerin auf die Burg H. abgerundet. Zwar regelt § 15 Abs. 3 DSchG unmittelbar (nur) die Genehmigungsbedürftigkeit der Errichtung, Veränderung oder Beseitigung baulicher Anlagen in der Umgebung eines eingetragenen Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind. Gleichwohl kann der durch die Vorschrift vermittelte Umgebungsschutz nach Auffassung der Kammer auch als ein erheblicher Gesichtspunkt im Rahmen der Ermessensentscheidung über eine Abbruchverfügung nach § 65 Abs. 2 LBO herangezogen werden. Damit verfolgt die Anordnung einen legitimen Zweck.

53 Sie ist auch geeignet und erforderlich, die verfolgten Zwecke zu erreichen. Soweit die Klägerin bezweifelt, dass der Zustand der beiden streitgegenständlichen Baracken von einer Vielzahl an Personen u.a. als Beeinträchtigung des Landschaftsbildes empfunden werde, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Der eingenommene Augenschein hat vielmehr ergeben, dass das Grundstück der Klägerin einschließlich der im Verfall befindlichen bzw. zwischenzeitlich komplett eingestürzten Baracken auch nach Anbringen der Zaunblende von verschiedenen Seiten her einsehbar ist und dass angesichts des in der Schlossanlage untergebrachten Restaurantbetriebs, der dort belegenen Eigentumswohnungen, dem nahe gelegenem Golfplatz sowie dem in unmittelbarer Nähe befindlichen, zum Ruheforst führenden Fahrweg ein nicht unerheblicher Publikumsverkehr stattfindet - selbst unter der Woche am Tag der mündlichen Verhandlung, einem sehr heißen Sommertag zur Mittagszeit. Der Umstand, dass der unmittelbaren Umgebung des klägerischen Grundstücks eine nicht unwesentliche Naherholungsfunktion zukommt, wird nicht zuletzt dadurch eindrücklich belegt, dass die Klägerin eigener Darstellung zufolge auf einem dem Grundstück Flst.-Nr. …/x gegenüber befindlichen Areal, dessen Eigentümerin sie nach eigenen Angaben ist, selbst einen Wanderparkplatz für Rentner und andere Besucher angelegt hat. Hinzu kommt, dass nach Einschätzung der Kammer die Auffassung der Beklagten, wonach unabhängig von einer gegebenenfalls noch zu verfügenden Beseitigung des entstehenden Abbruchmaterials eine optische Verbesserung bereits durch den Abbruch der Anlagen eintreten werde, rechtlich nicht zu beanstanden ist, da die verfallenen Gebäude allein durch ihren Abbruch nicht mehr so präsent in Erscheinung treten werden wie aktuell noch. Mildere Mittel sind angesichts der bisherigen Untätigkeit der Klägerin auch nicht ersichtlich, zumal die Beklagte die Anordnung trotz ebenfalls teilweise sehr schlechter Bausubstanz mehrerer anderer auf dem Grundstück befindlicher Gebäude auf lediglich zwei Anlagen beschränkt hat.

54 Die Abbruchsanordnung erweist sich auch unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als verhältnismäßig i.e.S., insbesondere überwiegen die dargestellten öffentlichen Interessen die privaten Interessen der Klägerin am Erhalt, der Nutzung und Wiederverwendung der Gebäude. Angesichts des zwischenzeitlich ruinenartigen Charakters des zur Straße hin belegenen Gebäudes und des Kompletteinsturzes der im hinteren Grundstücksbereich befindlichen Baracke sowie der vor dem Hintergrund des derzeit gültigen Bebauungsplans fehlenden Aussicht auf eine baurechtskonforme künftige Nutzung sind die Interessen der Klägerin am Erhalt der Bausubstanz nicht als sehr gewichtig zu werten. Es ist für die Kammer bereits nicht ersichtlich, dass die (Reste der) Baracken ohne unwirtschaftliche Aufwendungen wieder in einen nutzbaren Zustand versetzt werden könnten.

55 Hinzu kommt, dass künftige Nutzungsabsichten allenfalls dann zu einer Unverhältnismäßigkeit der jeweiligen Abbruchsanordnung führen können, wenn sich auf Grund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lässt, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz zu sanieren und sie einer Wiederverwendung zuzuführen. Je länger das Bauwerk ungenutzt und je weniger an Bausubstanz vorhanden ist, desto mehr konkrete Anhaltspunkte müssen dabei für eine ernsthafte, zeitnahe Wiederverwendungsabsicht des Eigentümers vorhanden sein (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21.07.2015 - 8 A 10516/15 -, juris Rn. 8; Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 LBO Rn. 128). Insoweit reichen nach obergerichtlicher Rechtsprechung (sogar) ein angekündigter Baugenehmigungsantrag oder eine gestellte Bauvoranfrage nicht aus. Gefordert wird vielmehr eine nachvollziehbare Darlegung, welche Maßnahmen zur Sanierung des jeweiligen Gebäudes in welchen Abständen angegangen und von welchen finanziellen Mitteln diese Maßnahmen getragen werden sollen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.04.1999 - 1 A 11193//98 -, juris Rn. 19, dort allerdings bezogen auf den Fall eines dem Gericht schon aus anderen Verfahren bekannten „Schrottimmobilieneigentümers“; Beschluss vom 21.07.2015 - 8 A

56 10516/15.OVG -, juris Rn. 8 ff.). Hier fehlt an solchen objektiven Umständen. Die Klägerin hat über die Behauptung hinaus, das Grundstück einschließlich der darauf befindlichen, teils seit Jahrzehnten nicht mehr genutzten Gebäude in Absprache mit der Beklagten und nach einer gegebenenfalls erfolgten Bebauungsplanänderung einer neuen Nutzung durchführen zu wollen, zu keinem Zeitpunkt konkret dargelegt, durch welche Maßnahmen sie den Verfallsprozess stoppen und die von der Anordnung betroffenen Gebäude einer Wiederverwendung zuführen will. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass die beabsichtigte Modernisierung bzw. Instandsetzung auch rechtlich möglich sein muss, denn nur wenn die beabsichtigten Maßnahmen mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar sind, kann überhaupt ein schutzwürdiges privates Erhaltungsinteresse angenommen werden (so Wunderle, VBlBW 2020, 272, 276 unter Verweis auf Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 06.09.2017 - 1 ME 112/17 -, juris Rn. 17 zur Abbruchverfügung bei Gefahrenlagen; ähnlich Urteil vom 25.04.2018 - 1 LB 69/17 - juris Rn. 25: ausreichend ist die Möglichkeit, Maßnahmen im Einklang mit dem formellen und materiellen Baurecht durchzuführen). Vor dem Hintergrund der Festsetzungen des Bebauungsplans, der das klägerische Grundstück derzeit formal erfasst, scheint eine wirtschaftlich für die Klägerin tragbare künftige Nutzung unter Weiterverwendung der streitgegenständlichen Bausubstanz nahezu ausgeschlossen. Sollte sich der Bebauungsplan als funktionslos erweisen, wofür manches spricht, befände sich das Grundstück nach derzeitiger Rechtslage aller Voraussicht nach im Außenbereich, was künftige Nutzungsmöglichkeiten nochmals deutlich einschränken würde.

57 Schließlich kann die Klägerin auch aus dem Umstand, dass die Beklagte über einen längeren Zeitraum untätig geblieben ist, bereits deshalb keinen Vertrauensschutz herleiten, weil der Verfall eines Gebäudes naturgegeben ein fortschreitender, langwieriger Prozess ist. Analog zu den allgemeinen Grundsätzen kann die Befugnis der Baurechtsbehörde zum Erlass einer Anordnung nach § 65 Abs. 2 LBO zudem nicht verwirkt werden (vgl. Weiblen, in: BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 01.02.2026, § 65 LBO Rn. 134; Sauter, LBO BW, Stand 63. EGL Juli 2023, § 65 Rn.

58 197). Ungeachtet dessen hat die Beklagte durch die im Herbst 2023 geführten Gespräche und die für Januar 2024 zunächst in Aussicht genommene weitere Besprechung zur künftigen Nutzung des Geländes auch keinen dahingehenden Vertrauenstatbestand gesetzt, dass zwischenzeitlich keine Abbruchsverfügung ergehen werde. Ermessensfehler sind auch mit Blick auf Art. 3 Abs. 1 GG und die von der Klägerin thematisierte, nahe belegene alte Reithalle nicht ersichtlich. Diese befindet sich bereits deshalb nicht im Verfall i.S.d. § 65 Abs. 2 LBO, weil eventuelle Bauschäden jedenfalls nicht nach außen ersichtlich werden (zu diesem Erfordernis vgl. Niedersächsisches OVG, Urteil vom 25.04.2018 - 1 LB 69/17 - juris Rn. 18; Wunderle, VBlBW 2020, 272, 273). Hinzu kommt, dass die Reithalle nach Auskunft der Beklagten in der mündlichen Verhandlung abgebrochen werden soll und hierfür bereits eine Abbruchgenehmigung erteilt worden ist.

59 Schließlich führt auch der - von den Beteiligten selbst nicht angesprochene - Gesichtspunkt, dass die streitgegenständlichen Anlagen möglicherweise von geschützten Fledermauspopulationen besiedelt sind, auch unter Berücksichtigung von § 44 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BNatSchG nicht zu einem Ermessensfehler. Vielmehr ist die Fristsetzung in Ziffer 2 des Bescheids vom 30.11.2023 so bemessen, dass in Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde vor Fristablauf wie ursprünglich angedacht eine Habitatsuntersuchung hätte durchgeführt werden können, zumal offenbar lediglich Anhaltspunkte für das Vorhandensein geschützter Arten bestanden, diese jedoch bis dato nicht nachgewiesen waren. Eine solche Habitatspotentialanalyse kann auch zum jetzigen Zeitpunkt noch durchgeführt, so dass deren Ergebnisse (Abbruch u.U. nur innerhalb bestimmter Zeitfenster) gegebenenfalls auf Vollstreckungsebene zu berücksichtigen sind, aber nicht zur Rechtswidrigkeit der Abbruchsanordnung als solcher führen.

60 Damit war die Klage abzuweisen.

61 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

62 Das Gericht macht keinen Gebrauch von der Möglichkeit, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). Die Berufung war nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124a Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt.

63 Beschluss vom 10.07.2026

64 Der Streitwert wird auf 34.116,60 Euro festgesetzt.

65 Gründe

66 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 2 GKG und orientiert sich an der Empfehlung in Ziffer 9.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013. Danach ist für eine Beseitigungsanordnung der Zeitwert der zu beseitigenden Substanz zuzüglich der Abrisskosten (20,- bis 30,- Euro/m³ umbauten Raumes) anzusetzen. Angesichts des Alters und Zustands der streitgegenständlichen Gebäude geht die Kammer davon aus, dass sich deren Zeitwert mit 0,- Euro bemisst. Für das zur Straße hin belegene Gebäude ergibt sich nach den beim Augenschein getroffenen Feststellungen zum Rauminhalt unter Heranziehung des geringsten Wertes des im Streitwertkatalog vorgegebenen Korridors (20,- Euro) ein Streitwert von 29.116,60 Euro (3,5m x 29,5m x 14.10m = 1.455,83m³). Angesichts dessen, dass hinsichtlich des gänzlich eingestürzten Gebäudes im hinteren Grundstücksbereich auch unter Hinzuziehung früherer Baupläne keine verlässliche Ermittlung des ursprünglich umbauten Raumes mehr möglich erscheint, wird für dieses der Auffangstreitwert in Höhe von 5.000,- Euro zugrunde gelegt und der Streitwert damit auf insgesamt 34.116,60 Euro festgesetzt.

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