OLG Karlsruhe 17. Zivilsenat — 17 U 169/24 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-13

Aktenzeichen: 17 U 169/24

ECLI: ECLI:DE:OLGKARL:2026:0113.17U169.24.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom

2. November 2024 – 9 O 184/23 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klägerin wird verurteilt, die von ihr zum Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts genutzten Räume in … R., H…str. …, nachfolgend rot gekennzeichnet, vollständig geräumt an die Beklagte herauszugeben:

[…]

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120.000 EUR, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120.000 EUR leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1 Die Beklagte begehrt von der Klägerin die Räumung und Herausgabe eines Gewerbeobjekts sowie hilfsweise die Feststellung, dass der Klägerin kein Recht zur einseitigen Verlängerung des Mietverhältnisses zusteht.

2 Der Mietvertrag vom 17. Januar 2000 (Anlage K1, künftig: MV) wurde zwischen J. G. A. und der "N. GmbH" geschlossen.

3 Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, festzustellen, dass sich das streitgegenständliche Mietverhältnis über den 31. März 2024 hinaus mindestens bis zum 30. April 2026 ungekündigt fortsetzt und insbesondere nicht infolge der Kündigung der Beklagten vom 14. September 2023 zum 31. März 2024 endet. Nach Erhebung der Widerklage auf Räumung und Herausgabe haben die Parteien die Klage übereinstimmend für erledigt erklärt.

4 Die Beklagte hat erstinstanzlich zuletzt beantragt:

5 Die Klägerin wird verurteilt, die von ihr zum Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts genutzten Räume in … R., H…str. …, rot gekennzeichnet in dem diesem Urteil als Anlage beigefügten Lageplan, [hilfsweise: am 31.10.2025] vollständig geräumt an die Beklagte herauszugeben.

6 […]

7 Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

8 die Widerklage abzuweisen.

9 Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens wird auf die in dem landgerichtlichen Urteil getroffenen Feststellungen – soweit nicht im Widerspruch zu den hiesigen Feststellungen stehend – Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

10 Das Landgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die Kündigung der Beklagten vom 14. September 2023 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Der Mietvertrag wahre die für die wirksame Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gelte deshalb nicht gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und habe nicht zum 31. März 2024 ordentlich gekündigt werden können. Die Dauer des Mietverhältnisses sei hinreichend bestimmbar. Gemäß § 2 Nr. 3 MV sei eine grundsätzlich unbefristete Laufzeit des Mietvertrags mit dem Recht zur ordentlichen Kündigung vereinbart worden und dieses Recht zur ordentlichen Kündigung in § 2 Nr. 4 MV für den Vermieter auf 15 Jahre und für den Mieter auf 10 Jahre in zulässiger Weise befristet ausgeschlossen worden. Soweit § 2 Nr. 6 MV einen weiteren Verzicht auf die Ausübung des Rechts zur ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters regele und hierfür an den "jeweiligen Vertragsablauf" anknüpfe, sei damit der Zeitpunkt gemeint, zu dem jeweils der befristete Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung der Vermieterseite ende. Soweit § 2 Nr. 7 Satz 1 MV der Mieterseite die dreimalige Option einräume, den Mietvertrag zu verlängern und hierfür an den "Ablauf seiner Dauer" anknüpfe, beziehe sich dies auf den jeweiligen Ablauf des Kündigungsverzichts seitens des Vermieters. Nach § 2 Nr. 7 Satz 3 MV gelte das Optionsrecht "zum jeweiligen Vertragsablauf" als ausgeübt – womit auch hier der Zeitpunkt gemeint sei, zu dem jeweils der befristete Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung der Vermieterseite ende, mithin das Ende des 15., des 20. und des 25. Mietjahres. Die Beklagte habe gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe zum 31. Oktober 2025. Zwar sei sie berechtigt gewesen, zum Ende des 25. Mietjahres am 31. Oktober 2025 zu kündigen. Allerdings habe die Klägerin wirksam von ihrem Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages bis zum 31. Oktober 2030 Gebrauch gemacht.

11 Wegen der Einzelheiten der Ausführungen des Landgerichts wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

12 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die Regelungen in § 2 Nr. 3, 4, 6 und 7 MV widersprüchlich und unklar. Das Landgericht habe übersehen, dass es sich bei dem gesamten Vertragswerk um von Mieterseite verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Unklar sei insbesondere das Zusammenspiel von § 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV. Selbst wenn man für den in Nr. 7 verwendeten Begriff "Ablauf seiner Dauer" auf das Ende des Kündigungsverzichts abstelle, bleibe offen, ob das Ende des mieterseitigen oder des vermieterseitigen Kündigungsverzichts oder ob beide gemeint seien. Die Auslegung des Landgerichts, wonach das Ende des vermieterseitigen Kündigungsverzichts gemeint sei, erfolge ohne nachvollziehbare Begründung und stelle eine grundlegende Verdrehung des AGB-Rechts dar, welches bekanntlich nicht den Schutz des Klauselverwenders intendiere. Selbst wenn man die gesetzliche Schriftform als gewahrt ansehen wolle, sei die Klägerin zur Räumung und Herausgabe zum 31. Oktober 2025 zu verurteilen. Der Klägerin stehe eine über den 31. Oktober 2025 hinausgehende Verlängerungsmöglichkeit nicht zu, weil die Regelungen in § 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV gemäß

13 § 307 Abs. 1 BGB unwirksam seien, jedenfalls habe die Klägerin aber bereits von allen ihr zustehenden drei Verlängerungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht. Entgegen der Annahme des Landgerichts habe die Klägerin eine ihr vermeintlich zustehende Verlängerungsoption auch nicht ausgeübt. Im Übrigen wiederholt und vertieft die Beklagte ihr erstinstanzliches Vorbringen.

14 Die Beklagte beantragt zuletzt:

15 1. Das am 13.11.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Karlsruhe wird aufgehoben und die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt, die von ihr zum Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfts genutzten Räume in … R., H…str. …, nachfolgend rot gekennzeichnet, vollständig geräumt an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben:

16 […]

17 sowie hilfsweise klageerweiternd

18 2. Es wird festgestellt, dass der Widerbeklagten kein Recht zur einseitigen Verlängerung des Mietverhältnisses über das Objekt … R., H…str. …, zusteht.

19 Die Klägerin beantragt:

20 1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

21 2. Die klageerweiternd erhobene Feststellungsklage wird abgewiesen.

22 Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.

23 Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

24 Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.

25 Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB, weil das mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vom 14. September 2023 (Anlage K2) beendet worden ist. Die Beklagte hat den Mietvertrag wirksam mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB ordentlich zum 31. März 2024 gekündigt. Die in § 2 Nr. 4, 6 und 7 MV vereinbarten, über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehenden Kündigungsbeschränkungen sind unwirksam, da der Mietvertrag die schriftliche Form gemäß § 550 Satz 1 BGB nicht wahrt.

26 1. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt auch für Mietverträge mit unbestimmter Dauer, sofern die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen. Ist die Schriftform nicht eingehalten worden, ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht wirksam vereinbart worden (BGH, Beschluss vom 9. Juli 2008 – XII ZR 117/06 –, Rn. 5, juris).

27 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus gleichlautenden, von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. April 2018 – XII ZR 43/17 –, NJW-RR 2018, 1101 Rn. 17). Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 – XII ZR 57/07 –, Rn. 12, juris).

28 2. Diesen Anforderungen genügt der Mietvertrag vom 17. Januar 2000 (Anlage K1) nicht, weil die Dauer des Mietverhältnisses nicht hinreichend bestimmbar ist. Der Mietvertrag enthält in § 2 Nr. 3, 4, 6 und 7 MV unklare und widersprüchliche Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses (vgl. dazu OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 1999 – 1 U 123/98 –, juris; OLG Rostock, Urteil vom 21. August 2000 – 3 U 135/99 –, Rn. 37 ff., juris; Staudinger/Emmerich, BGB, Bearb. 2024, § 550 Rn. 66a mwN). Diese Unklarheiten lassen sich auch im Wege der Auslegung nicht beseitigen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30. April 2014 – XII ZR 146/12 –, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN).

29 a) Nach § 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Dabei ist bei der Ermittlung des objektiven Erklärungsgehalts der Bestimmungen davon auszugehen, dass die Parteien ein vernünftiges Ergebnis erzielen und eine widerspruchsfreie Regelung treffen wollten (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 1993 – II ZR 238/91 –, Rn. 27, juris; BGH, Urteil vom 7. März 2005 – II ZR 194/03 –, Rn. 21, juris; Erman/Armbrüster, BGB, 17. Aufl., § 157 Rn. 6; MüKoBGB/Busche, 10. Aufl., § 157 Rn. 6).

30 Entgegen der Auffassung der Beklagten sind für die Auslegung nicht die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Maßstäbe heranzuziehen. Soweit die Beklagte die angeführten vertraglichen Regelungen in der Berufungsinstanz erstmals und im Übrigen ohne die erforderliche Darlegung der tatbestandlichen Voraussetzungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen einordnet (Berufungsbegründung, S. 6 = II 16), ist sie mit diesem von der Klägerin bestrittenen Vortrag (Schriftsatz vom 31. März 2025, S. 7 f. = II 39 f.), in der Berufungsinstanz gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.

31 b) Unter Heranziehung dieser Grundsätze lässt sich die Dauer des Mietverhältnisses nicht hinreichend bestimmen.

32 Im Ausgangspunkt wollten die Parteien ersichtlich einen unbefristeten Mietvertrag (§ 2 Nr. 3 MV) mit einem befristeten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung schließen, welcher für den Mieter bis zum Ende des 10. Mietjahres und für den Vermieter bis zum Ende des 15. Mietjahres gilt (§ 2 Nr. 4 MV). Dagegen lässt sich die vertragliche Bindung der Parteien für den weiteren Verlauf des Mietverhältnisses nicht hinreichend bestimmen. Insbesondere bleibt unklar, in welchem Verhältnis die gemäß § 2 Nr. 3 MV geltende gesetzliche Kündigungsfrist, der in § 2 Nr. 6 MV enthaltene Kündigungsausschluss des Vermieters für weitere 5 Jahre und das in § 2 Nr. 7 MV vorgesehene dreimalige "Optionsrecht" des Mieters auf "Verlängerung des Mietvertrages" um jeweils 5 Jahre stehen. Ein ausreichend nachvollziehbares Regelungskonzept liegt bereits deswegen fern, weil § 2 Nr. 6 MV an den "jeweiligen Vertragsablauf", § 2 Nr. 7 MV sowohl an den "Ablauf seiner Dauer" als auch den "jeweiligen Vertragsablauf" anknüpfen und daher ebenso wie der Begriff des "Optionsrechts" (vgl. dazu BGH, Urteil vom 5. November 2014 – XII ZR 15/12 –, Rn. 21, juris) eine Befristung des Mietverhältnisses nahelegen, obwohl dieses gemäß § 2 Nr. 3 MV auf unbestimmte Dauer abgeschlossen ist (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 6. April 2001 – 6 U 4330/00 –, Anlage BE 2, S. 9 zu einer ähnlichen Regelung: "ergibt keinen Sinn"). Die Dauer des Mietverhältnisses lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf einen systematischen Zusammenhang der einzelnen Regelungen oder deren Sinn und Zweck erkennen. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände stehen für die Auslegung nicht zur Verfügung.

33 Stellt man wie das Landgericht für den Beginn des weiteren Kündigungsausschlusses des Vermieters (§ 2 Nr. 6 MV) und das "Optionsrecht" des Mieters (§ 2 Nr. 7 MV) auf den erstmals zum Ende des 15. Mietjahres und anschließend alle 5 Jahre eintretenden Ablauf des befristeten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung des Vermieters ab, kann sich der Vermieter bis zum Ablauf des 30. Mietjahres nur mit Einverständnis des Mieters vom Vertrag lösen, da er den Vertrag zwar zum Ende des 15. Mietjahres (§ 2 Nr. 4 MV) und anschließend alle 5 Jahre (§ 2 Nr. 6 MV) kündigen kann, eine etwa erklärte Kündigung aber ohne Wirkung bleibt, sobald der Mieter nicht zu dem jeweiligen Zeitpunkt seinerseits den Vertrag kündigt (§ 2 Nr. 7 Satz 3 MV). Ein derartiges Verständnis erscheint zwar mit Blick auf die mit § 2 Nr. 6 und Nr. 7 MV erkennbar bezweckte Förderung der Planungssicherheit des Mieters auch nach dem Ende des 15. Mietjahres im Ansatz denkbar. Wäre derartiges tatsächlich von den Parteien gewollt gewesen, wäre freilich zu erwarten gewesen, dies ausdrücklich durch eine Ausdehnung des vermieterseitigen Ausschlusses der Kündigung in § 2 Nr. 4 MV bis zum Ende des 30. Mietjahres zu regeln (vgl. § 544 BGB). Darüber hinaus bleibt bei dieser Sichtweise unklar, ob die Ausübung des "Optionsrechts" durch den Mieter gemäß § 2 Nr. 7 MV einen beiderseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Optionszeitraum oder lediglich eine einseitige Bindung des Vermieters zur Folge haben soll. Für einen beiderseitigen Ausschluss spricht der Wortlaut, wonach das Optionsrecht ein "Recht zur Verlängerung des Mietvertrages um jeweils 5 Jahre" darstellt, andererseits erscheint ein entgegenstehendes Verständnis mit Blick auf § 2 Nr. 6 MV denkbar, der einen weiteren befristeten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung nur für den Vermieter vorsieht. Die Annahme eines beiderseitigen Ausschlusses des Kündigungsrechts hätte das wenig nachvollziehbare Ergebnis zur Folge, dass der Mieter zunächst 10 Jahre an den Mietvertrag gebunden wäre, zwischen dem Ende des 10. und dem Ende des 15. Mietjahres das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen könnte und anschließend ohne eigenes Zutun (vgl. § 2 Nr. 7 Satz 4 MV) bis zum Ende des 30. Mietjahres jeweils wieder für 5 Jahre gebunden wäre.

34 Die von der Klägerin befürwortete Auslegung erscheint bereits im Ansatz wenig plausibel. Es leuchtet nicht ein, weshalb mit dem Begriff "jeweiliger Vertragsablauf" der Ablauf des jeweiligen Ausschlusses der Kündigungsfrist des Vermieters gemeint sein soll, "da der Mietvertrag zeitlich nicht begrenzt ist und damit ein Vertragsablauf ohne Kündigung nicht eintritt" (vgl. Schriftsätze vom 31. März 2025, S. 11 = II 43 und vom 2. Februar 2026, S. 3 f. = II 88 f.), während im Gegensatz dazu die in § 2 Nr. 7 Satz 1 MV verwendete Formulierung "Ablauf seiner Dauer" die vorherige Ausübung des Kündigungsrechts durch den Vermieter voraussetzen soll (vgl. Schriftsätze vom 31. März 2025, S. 12 ff. = II 44 ff. und vom 2. Februar 2026, S. 4 f. = 89 f.). Es erscheint formalistisch und wenig interessengerecht, dass der Vermieter dann bereits zum Ablauf des 15. Mietjahres (wie auch zum Ablauf des 20. und 25. Mietjahres) eine wegen der Fiktion des § 2 Nr. 7 Satz 3 MV zunächst wirkungslose Kündigung aussprechen müsste, um seine Lösungsmöglichkeit vom Vertrag nach Ablauf des 30. Mietjahres zu erhalten. Schließlich ist diese Sichtweise nicht mit der Formulierung des § 2 Nr. 7 Satz 4 MV vereinbar, wonach bei Ausübung des Optionsrechts eine "etwaige vom Vermieter vorher ausgesprochene Kündigung ihre Wirksamkeit verliert".

35 Bei beiden Auslegungsvarianten bliebe zudem die gemäß § 2 Nr. 3 MV auch für den Vermieter grundsätzlich geltende gesetzliche Kündigungsfrist ohne jeden Anwendungsbereich.

36 Eine weitere Auslegungsvariante, bei deren Zugrundelegung die Dauer des Mietverhältnisses hinreichend bestimmbar wäre, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

37 3. Die Beklagte verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten (vgl. BGH, Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 –, NZM 2004, 97, 98). Besondere Umstände, die Anlass für eine andere Bewertung geben, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

III.

38 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1, § 91a ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit basiert auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

39 Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht. Das Berufungsurteil orientiert sich an der höchstrichterlichen Rechtsprechung.

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