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PS140269 ΓÇó Total auction of separately pledged properties under Art. 108 VZG
PS140269Supreme CourtMar 19, 2015Inadmissible
In an enforcement appeal concerning the auction conditions for two separately pledged properties, the court held that it could not enter into the complaint and therefore the appellants could no longer successfully demand the requested amendment. At the same time, the court observed that, in light of Art. 134 SchKG’s requirement to achieve the best possible realization price, a total auction of separately pledged properties may be permissible beyond the narrow wording of Art. 108 VZG. The court invited the enforcement office to re-examine the issue.
Art. 108 VZG; Art. 134 SchKG; total auction of separately pledged properties: the wording of Art. 108 VZG does not exhaustively define the admissible scope of joint or grouped realization. Under the principle of achieving the most favorable proceeds, the enforcement authority may, in suitable circumstances, consider a broader total auction even where an economic unity is not apparent, provided the realization procedure and the allocation of proceeds remain manageable (consid. II.4). Where the complaint is not receivable, a later request for amendment of the auction conditions cannot be successfully advanced in the same procedural framework; nonetheless, the enforcement office remains free to reassess the practical expediency of the conditions ex officio.
Art. 108 VZG, getrennt verpfändete Grundstücke. Die gesamthafte Versteige- rung getrennt verpfändeter Grundstücke ist unter dem Aspekt von Art. 134 SchKG (möglichst vorteilhafter Erlös) in einem weiteren Umfang zulässig, als das der Wortlaut von Art. 108 VZG nahe legt.
(Erwägungen des Obergerichts:)
(II) 4. Was die durch die Beschwerdeführerinnen anvisierte Abänderung der Steigerungsbedingungen anbelangt, kann diese – nachdem auf die vor- liegende Beschwerde nicht eingetreten werden kann – von den Beschwerde- führerinnen in einem späteren Zeitpunkt nicht mehr erfolgreich verlangt werden. Allerdings hindert dies das Betreibungsamt nicht, ihre Zweckmässigkeit nochmals i n Betracht zu ziehen, gilt doch Art. 134 Abs. 1 SchKG, wonach mit der Ausgestal- tung der Bedingungen ein möglichst günstiges Ergebnis erzielt werden soll. Die Kammer lädt daher das Betreibungsamt ein, die Frage der gesamthaften Verstei- gerung nochmals zu prüfen. Es ist dem Amt wie auch der Vorinstanz völlig zuzustimmen, dass der Wortlaut von Art. 108 Abs. 1 VZG dieses Vorgehen keineswegs nahe legt: "Getrennt verpfändete Grundstücke dürfen nur dann gesamthaft oder gruppenweise versteigert werden, wenn sie eine wirtschaftliche Einheit bilden, die sich ohne starke Wertverminderung nicht auflösen lässt". Und dass eine solche wirtschaftliche Einheit vorliegt, ist tatsächlich nicht ersichtlich. Andererseits ist darauf hinzuweisen, dass der in die Jahre gekommenen VZG in der Praxis offensichtlich nicht durchwegs nachgelebt wird. So erwähnt der ehemalige Betreibungsinspektor des Kantons Zürich, Eduard Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfand- verwertungsverfahren, Ein Handbuch für die Praxis, Zürich 2008, auf S. 285, dass mit Blick auf das günstige Ergebnis Einzel-, Gruppen- und Gesamtaufrufe auch bei einzeln verpfändete Grundstücke vorkommen, die keine wirtschaftliche Einheit bilden. Und Jolanta Kren Kostkiewicz hält im Kurzkommentar VZG dafür, dass unter der Voraussetzung, dass sich alle Betreibungen im gleichen Stadi um befinden, der Gesamtruf sogar dann zulässig sein kann, wenn die getrennt verpfändeten Grundstücke verschiedenen Grundeigentümern gehören. Für den vorliegenden Fall ist anzumerken, dass Grundeigetümerin an beiden
Grundstücken die Beschwerdeführerin 1 und die Grundpfandgläubiger auf den Pfandstellen 1-4 die Beschwerdegegner sind. Auf der 5. Pfandstelle befindet sich bei beiden Grundstücken die Beschwerdeführerin 4. Für das Problem der Zuweisung des Verwertungserlöses (vgl. dazu VZG-Komm-Kren Kostkiewicz, N. 9 und 11 zu Art. 108), zeigt VZG-Komm-Zopfi (N. 1-5 zu Art. 118) einen gangbaren Weg auf.
Obergericht, II. Zivilkammer Beschluss vom 19. März 2015 Geschäfts-Nr.: PS140269-O/U