Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: PD170006-O/U
Mitwirkend: Oberrichter lic. i ur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. i ur. A. Katzenstein und Oberrichter lic. i ur. et phil. D. Glur sowie Gerichtsschreiberin Dr. M. Isler Urteil vom 29. September 2017 i n Sachen
A._____ AG, Klägerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,
gegen
B._____, Beklagter und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,
betreffend Hinterlegung / Mängelbeseitigung usw. / Sistierung
Beschwerde gegen einen Beschluss des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 3. Mai 2017 (MD150002)
Erwägungen:
- Die Klägerin und hiesige Beschwerdeführerin mietete vom Beklagten und hiesigen Beschwerdegegner mit Mietvertrag vom 31. Mai 2010 das Restaurant im Erdgeschoss, das gesamte Untergeschoss sowie das Zimmer ... an der C.- Strasse ... in D.. Sie betreibt in den Räumlichkeiten den Restaura ti ons- /Barbetrieb "E._____-Bar" (act. 8/4/1). Der Beschwerdegegner selbst führt i n der- selben Liegenschaft und in der Nachbarliegenschaft ein Hotel Garni (act. 8/2 S. 8, act. 8/4/4). Zwischen den Parteien sind zwei verschiedene Verfahren in Bezug auf das genannte Mietobjekt pendent. Einerseits ist vor dem Bezirksgericht Uster das vor- liegende Verfahren betreffend Hinterlegung / Mängelbeseitigung / Mietzinsherab- setzung / Forderung aus Konkurrenzverbotsverletzung / Schadenersatz (Ge- schäfts-Nr. MD150002) hängig. In diesem wurde der zweite Sachvortrag der Be- schwerdeführerin erstattet; ausstehend ist der zweite Sachvortrag des Beschwer- degegners (Prot. VI S. 39 f.). Anderseits standen sich die Parteien vor dem Be- zirksgericht Uster in einem Verfahren betreffend Anfechtung der ausserordentli- chen Kündigung gegenüber (Geschäfts-Nr. MD160001). In diesem wies das Be- zirksgericht Uster mit Urteil vom 3. Mai 2017 die Anfechtungsklage ab; d.h. es be- stätigte die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung durch den Beschwerde- gegner per Ende Oktober 2015. Gegen diesen Entscheid reichte die Beschwerde- führerin mit Eingabe vom 16. August 2017 beim Obergericht Berufung ein. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Guthei ssung der Kündigungsanfechtungsklage (Geschäfts-Nr. NG170016). Das Geschäft ist aktu- ell bei der Kammer hängig. 2. Das Bezirksgericht Uster sistierte mit Beschluss vom 3. Mai 2017 das bei i hm nach wi e vor pendente Verfahren betreffend Hinterlegung / Mängelbeseiti- gung etc. (act. 3 = act. 7). Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 26. Juni 2017 rechtzeitig Beschwerde ans Obergericht (act. 2, act. 8/58). Der ihr mit Ver- fügung vom 3. Juli 2017 auferlegte Kostenvorschuss wurde rechtzeitig geleistet (act. 9-11). Am 28. August 2017 wurde dem Beschwerdegegner Frist zur Be-
schwerdeantwort angesetzt (act. 12), welche fristgerecht einging (act. 14). Die vori nstanzli che n Akten (Geschäfts-Nr. MD150002) wurden beigezogen (act. 8/1- 58). Die Sache erweist sich als spruchreif. 3. Die Vorinstanz begründete die Sistierung im Beschluss vom 3. Mai 2017 damit, dass das Verfahren betreffend Anfechtung der ausserordentlichen Kündi- gung spruchrei f und di e Anfechtungsklage mit Urteil desselben Tages abgewie- sen worden sei. Sei die Kündigung rechtskräftig gültig, so sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet und die Beschwerdeführerin müsse die Liegen- schaft verlassen. Vor diesem Hintergrund habe sie im vorliegenden Verfahren kein Rechtsschutzinteresse mehr an der Beseitigung der behaupteten Mängel; Thema des Prozesses wären mithin nur – aber immerhin – noch eine allfällige Mietzinsherabsetzung, eine allfällige Konkurrenzverbotsverletzung und die allfälli- ge Schadenersatzforderung. Die beiden Verfahren seien also voneinander ab- hängig. Aus prozessökonomischen Gründen scheine eine Sistierung zweckmäs- sig. Zumal auch die Parteien damit einverstanden seien, sei das Verfahren betref- fend Hinterlegung / Mängelbeseitigung etc. bis zur rechtskräftigen Erledigung des Kündigungsschutzverfahrens zu sistieren (act. 3 S. 2). 4. Die Beschwerdeführerin räumt ein, dass sie der Sistierung an der Hauptver- handlung noch zugestimmt habe, mittlerweile habe sie ihre Meinung jedoch ge- ändert (act. 2 S. 4). Sie mache im Verfahren betreffend Hinterlegung / Mängelbe- seitigung etc. nämli ch die Behebung von Mängeln geltend, die teilweise seit Be- ginn des Mietverhältnisses im Juni 2010 bestünden und vom Beschwerdegegner seit nunmehr sieben Jahren in voller Absicht nicht behoben würden. Das erste Schlichtungsbegehren habe sie am 30. März 2013 eingeleitet. Nach verschiede- nen Schli chtungsvers uc he n sei das Mietgericht Uster am 9. Februar 2015 ni cht auf die Klage eingetreten und habe die Angelegenheit erst nach einem entspre- chenden Rückweisungsentscheid durch das Obergericht am 13. November 2015 behandelt. Die Hauptverhandlung habe am 3. Mai 2017 stattgefunden. D er Si stie- rungsbeschluss habe zur Folge, dass sich der Beschwerdegegner wie schon seit Jahren um die Mängelbeseitigung drücken könne. Faktisch unterstützt werde er
dabei vom Bezirksgericht Uster, welches den Fall offenbar nicht behandeln wolle (act. 2 S. 4). Die Beschwerdeführerin führt aus, dass das Mietverhältnis vom Beschwer- degegner wegen Sachbeschädigung ausserordentlich auf Ende Oktober 2015 ge- kündigt worden sei, nachdem sie im Sommer 2015 einen der dringendsten Män- gel selber behoben habe (Streichen der Restaurantfassade im Bereich des Miet- objekts). Diese Kündi gung sei nunmehr vom Bezirksgericht Uster als rechtmässig geschützt worden. Es könne nicht sein, dass der Beschwerdegegner während der ganzen Zeit von Mietvertragsbeginn bis zu dessen dereinstigem Ende die korrekt gerügten Mängeln nicht beseitigen müsse. Stossend sei auch, dass über die Ver- wendung der seit Februar 2013 aufgelaufenen Mietzinshinterlegungssumme von Fr. 160'000.–, welche sinnvollerweise zur Mängelbehebung hätte eingesetzt wer- den sollen, nicht entschieden werde (act. 2 S. 5). Zusammengefasst verlangt die Beschwerdeführerin die reguläre Fortsetzung des Mängelbeseitigungsverfahrens, weil bis zur rechtskräftigen Erledigung des Kündigungsanfechtungsverfahrens noch lange Zeit verstrei chen könne und es für sie unzumutbar sei, voraussichtlich noch jahrelang das Mietobjekt nicht vertrags- gemäss nutzen zu können. 5. Der Beschwerdegegner schliesst unter Verweis auf die vorinstanzlichen Er- wägungen auf Abweisung der Beschwerde (act. 14 S. 1). Er behaftet die Be- schwerdeführeri n sodann auf i hrer ursprüngli chen Zusti mmung zur Si sti erung und führt aus, dass sich an der damaligen Ausgangslage nichts geändert habe (act. 14 S. 2). 6.1 Gemäss Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht das Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit es verlangt, namentlich wenn der Entscheid vom Aus- gang eines anderen Verfahrens abhängig ist. Der Entscheid über die Sistierung liegt im pflichtgemässen Ermessen des Gerichts und ist der Disposition der Par- teien entzogen (ZK ZPO-S TAEHELIN, 3. Aufl., Art. 126 N 3; DIKE Komm. ZPO- KAUFMANN, 2. Aufl., Art. 126 N 18). Aus diesem Grund bindet ein überei nstim- mender Sistierungantrag der Parteien das Gericht genauso wenig, wie eine Partei
auf ihrer einmal geäusserten Zustimmung zur Sistierung zu behaften wäre. Die diesbezügliche Argumentation des Beschwerdegegners verfängt nicht. 6.2 Eine Sistierung kommt namentlich dann infrage, wenn der Entscheid von ei- nem anderen Verfahren abhängt, dessen Ausgang von präjudizieller Bedeutung ist. Widersprüchliche Urteile sollen soweit möglich vermieden werden (BK ZPO- Frei, Art. 126 N 3). Dieser Zweckgedanke ist in der vorliegenden Konstellation aber nicht einschlägig: Einerseits hat der Ausgang des Kündigungsschutzverfah- rens keine präjudizielle Wirkung für das Mängelbeseitigungsverfahren, sondern erübrigt dieses höchstens – jedoch (und dies ist zentral) auch erst nach seiner rechtskräftigen Erledigung, welcher Zei tpunkt ungewi ss i st und si ch verzögern kann. Anderseits würde – wie die Vorinstanz selbst eingeräumt hat – mit der rechtskräftigen Kündigung auch nur ei n Teil des vorliegenden Verfahrens gegen- standslos. Die Zweckmässigkeit der Sistierung ist also stark zu relativieren. Ganz grundsätzlich sollte überdies eine Sistierung die Ausnahme bilden und im Zwei- felsfall das Beschleunigungsgebot vorgehen (vgl. BGer 5A_454/2013 vom 16. Ok- tober 2013 E. 3.1; BGE 130 V 90 E. 5). Vor diesem Hintergrund ist die Beschwer- de gutzuheissen und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuwei sen. 7.1 Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wird der Beschwerdegeg- ner kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das Beschwer- deverfahren ist auf Fr. 500.– festzusetzen (§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2) und aus dem geleisteten Vorschuss zu beziehen. Sie ist der Beschwerde- führerin durch den Beschwerdegegner zu ersetzen. 7.2 Die Beschwerdeführerin verlangt die Zusprechung einer Parteientschädi- gung (act. 2 S. 2). Diese ist in Anwendung von § 13 Abs. 1 und 4 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 2 AnwGebV auf Fr. 750.– (inkl. MwSt.) festzusetzen.
Es wird erkannt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Beschluss des Mietgerichts des Bezirksgerichts Uster vom 3. Mai 2017 aufgehoben und die Sache zur Fort- setzung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 500.– festgesetzt. 3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden dem Beschwerde- gegner auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin den geleiste- ten Vorschuss von Fr. 500.– zu ersetzen. 4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 750.– i nkl. MwSt. zu bezahlen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin unter Bei- lage eines Doppels von act. 14, sowie an das Bezirksgericht Uster und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmi t- telfrist an die Vorinstanz zurück. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist i nnert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde ri chten si ch nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über Fr. 30'000.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zi vi lk a mme r
Die Gerichtsschreiberin:
Dr. M. Isler
versandt am: 5. Oktober 2017