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Flat-roof rooftop extension allowed within theoretical roof profile

BRKE I Nr. 0264/1995Building Appeals CourtAug 25, 1995Dismissed

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Omnilex summary

The Baurekurskommission I held that, under the current municipal building and zoning ordinance for zone W1.3, no storey-limit applies anymore. Only the maximum building height of 6.5 m and ridge height of 4 m remain relevant, and the distribution of use among roof, attic, and full storeys is free within these height limits. For a flat-roof building, parts of an extension projecting above the building-height line need not be visibly identifiable as attic storeys if the theoretical gable-roof profile is maintained. The challenged project therefore did not violate the ordinance.

Omnilex headnote

Municipal building and zoning ordinance, zone W1.3; rooftop extension on a flat-roof building; admissibility within the theoretical gable-roof profile. Where a zoning ordinance has abolished storey-number limits and only prescribes maximum building height and ridge height, the internal allocation of uses to roof, attic, and full storeys is generally free within those height profiles. For flat-roof buildings, parts of a project that rise above the building-height line need not be specifically identifiable as attic storeys, provided the theoretical profile for a permissible gable roof is respected. A project adapted to a slope, whose roof profile remains within the allowed theoretical gable-roof envelope, is not objectionable merely because part of the extension exceeds the building-height line.

Full text

BRKE I Nr. 264/1995 vom 25. August 1995in BEZ 1995 Nr. 36 6. b) Gemäss heute gültiger Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X. bestehen für Bauten in der Zone W1.3 m3/m2 keine Geschosszahlbeschränkungen mehr. Die Bau- und Zonenordnung schreibt lediglich vor, dass Bauten in der betreffenden Zo- ne eine Gebäudehöhe von maximal 6,5 m und eine Firsthöhe von maximal 4 m auf- weisen dürfen. Zudem ist gemäss Ziff. 221 bis BZO die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse innerhalb der Gebäude- und Firsthöhe frei. Damit erübrigt es sich auch, die vorliegend geplante Aufstockung einer bestimmten Ge- schosskategorie zuzuteilen. Als Folge der liberalisierten kommunalen Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der Höhenprofile eine freie Geschosskonfiguration und Nutzungsverteilung zulassen, kann nämlich im Falle von Flachdachbauten nicht mehr verlangt werden, dass Gebäudeteile, welche über die für die Gebäudehöhe gültige Profillinie hinaus in den - theoretischen - Profilbereich eines maximal zuläs- sigen Satteldaches ragen, deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen. Dies hat zur Folge, dass Flachdachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach zuläs- sigen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können. c) Das streitbetroffene Gebäude ist eine Flachdachbaute an Hanglage. Die pro- jek tierte Aufstockung beschlägt die bergseitige Hälfte des darunter liegenden Ge- schosses. An der rückwärtig gelegenen Nordfassade wird - wie auch an den beiden Seitenfassaden - die zulässige Gebäudehöhe von 6,5 m eingehalten. Der südliche Teil der Aufstockung ragt jedoch über die für die Gebäudehöhe gültige Profillinie hinaus. Da die - theoretische - Profillinie für ein Satteldach indessen ohne weiteres gewahrt wird, ist das Projekt aus den vorgenannten Gründen nicht zu beanstanden. Davon abgesehen weist die - der Hanglage angepasste - in den Plänen eingezeich- nete Dachprofillinie durchwegs Neigungswinkel von weniger als 45° auf, so dass das Projekt selbst dann nicht zu beanstanden wäre, wenn derjenige Teil der Aufsto- ckung, welcher die Gebäudehöhe überschreitet, - gleichsam als Attikageschoss - un- terhalb eines Dachprofiles mit 45°-Winkel liegen müsste (VB 93/0077).

Keywords

zoningbuilding heightroof profileflat roofattic storeymunicipal ordinance

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the planned rooftop extension exceeds the permissible building height or roof profile under the municipal building and zoning ordinance.

Extracted holding

No. In zone W1.3 the ordinance no longer limits the number of storeys, only building height and ridge height. The extension remains unobjectionable because the theoretical gable-roof profile is preserved.

Extracted reasoning

Because the ordinance allows free distribution of use and storeys within the building and ridge height, a flat-roof building may be freely designed within the admissible gable-roof profile. The south portion of the extension exceeds the building-height line, but the theoretical gable-roof profile is still respected.

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