C1 14 51
DECISION DU 4 AOÛT 2015
Tribunal du district de l’Entremont
Le juge du district de l'Entremont
Pierre Gapany, juge
en la cause
X_________ , demanderesse, représentée par Maître M_________
contre
Communauté
des
propriétaires
d'étages
« Y_________ » ,
défenderesse,
représentés par Maître N_________
(annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages)
Procédure
Au bénéfice de l’autorisation de procéder du 28 juillet 2014, délivrée par le juge de la
commune de A_________ suite à sa requête du 22 mai 2014, X_________ a introduit
devant le tribunal du district de B_________, le 14 août 2014, une action en annulation
d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages « Y_________ » :
-
La requête est admise.
-
La décision de suppression de la place de parc D prise lors de l’assemblée générale ordinaire du
26 avril 2014 est supprimée.
- Les frais de la procédure sont mis à la charge de la communauté des propriétaires de la PPE
Y_________, qui versera au surplus une équitable indemnité à titre de dépens à Mme X_________.
Dans sa détermination écrite du 17 septembre 2014, la communauté a conclu au rejet
de la demande, avec suite de frais et dépens. Lors des débats du 18 novembre 2014,
les parties ont plaidé après la clôture de l’instruction et maintenu leurs conclusions
respectives.
Faits
A. Il n’est pas litigieux que l’immeuble no xxx1 (plan no xxx, nom local
« C_________ ») de la commune de A_________, à D_________, est constitué en
propriété par étages. Un règlement d’administration et d’utilisation a été adopté lors de
la constitution.
Depuis 2012, l’administrateur est E_________ SA dont F_________ est le président
du conseil d’administration.
B. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 janvier 2000,
qui réunissait 14 propriétaires (sur le total de 17), représentant 863/1000, que ceux-ci
ont notamment décidé :
- Une place de parc sera aménagée sur le haut de l’angle de la rampe, à l’accès du parking, pour
l’entreprise sanitaire F_________ SA. Un panneau « RESERVE ENTREPRISE F_________ SA » sera
posé sur la barrière. Selon décision de l’assemblée, cette place fera partie intégrante du commerce de
l’entreprise F_________ SA, sanitaire.
Faute d’allégation contraire d’une partie et d’indication contraire dans le procès-verbal,
il est retenu que cette décision, qui n’a pas été contestée en justice, a été approuvée
par tous les participants à l’assemblée du 29 janvier 2000.
La communauté des propriétaires d’étages a ainsi accordé, lors de son assemblée du
29 janvier 2000, un droit d’usage particulier à F_________ SA. Ce droit avait pour objet
une place de stationnement extérieure. Il n’est pas contesté qu’il n’a pas été constitué
sous la forme d’un droit réel. Selon la communauté, il n’a pas non plus été prévu qu’il
figure dans le règlement de la copropriété ; il s’agissait ainsi uniquement d’un accord
entre celle-ci et F_________ SA. Le libellé de la décision de l’assemblée n’est certes
pas des plus clairs et n’évoque pas expressément le règlement d’administration et
d’utilisation. De plus, cinq ans se sont écoulés entre la décision et la modification du
règlement requise par l’administrateur au moment où lui-même - curieuse coïncidence
- devenait co-titulaire du droit d’usage (cf. infra consid. D). Toutefois, d’une part,
l’absence de mention était sans effet sur l’existence et le contenu d’une éventuelle
modification du règlement (Steinauer, Les droits réels, tome I, 5e éd., n. 839). On ne
peut dès lors pas conclure du temps écoulé jusqu’à la réquisition au registre foncier
que la volonté de la propriété par étages était de ne pas de modifier le règlement.
D’autre part, l’indication selon laquelle la place ferait « partie intégrante du commerce »
de la société évoque bien le rattachement de cet usage aux locaux correspondant à la
PPE no xxx2 dans lesquels F_________ SA exerçait son activité commerciale. A
défaut de servitude, ce rattachement propter rem plaide en faveur de l’existence d’une
clause réglementaire. Le représentant de l’administrateur actuel a par ailleurs lui-même
déclaré, lorsqu’il a déposé, que les trois autres droits d’usage similaires, accordés par
la copropriété en 1999, l’avaient été par l’intermédiaire du règlement. La communauté
n’a pas cherché à expliquer pourquoi l’usage de la quatrième place de stationnement
aurait été concédé, au début de l’année 2000, sous une autre forme. Du reste, cette
quatrième place n’a pas fait l’objet d’un traitement distinct des trois autres lors de
l’assemblée du 26 avril 2014 (cf. infra consid. E). Enfin, il n’a pas été allégué qu’après
l’aliénation de la PPE no xxx2 par F_________ SA, en 2003 (cf. infra consid. C), la
titularité du droit d’usage avait été contestée par la communauté et/ou par certains
copropriétaires. Selon les propres allégations de la communauté, c’est en réalité parce
que, selon certains copropriétaires, le stationnement de véhicules entrave l’accès au
parking souterrain de l’immeuble, que la suppression de la place a été mise à l’ordre
du jour. Pour ces différentes raisons, il est retenu que c’est bien une modification du
règlement d’administration et d’utilisation, concédant au propriétaire de la PPE no xxx2
un droit d’usage particulier sur une place de stationnement extérieure, qui a été
décidée par l’assemblée du 29 janvier 2000.
C. F_________ SA a vendu la PPE no xxx2 (89/1000) dont elle était propriétaire à
G_________ en 2003.
D. Par acte authentique du 31 janvier 2005, G_________ a divisé en deux la PPE
no xxx2. Elle est restée propriétaire de la PPE no xxx2, réduite à 73/1000, et a vendu
la nouvelle PPE, portant le no xxx3 (16/1000), à X_________ et à son époux
H_________, lesquels comptaient déjà au nombre des copropriétaires de l’immeuble
no xxx1. L’acte de vente prévoyait également la cession en faveur des acquéreurs de
la jouissance de la place de stationnement extérieure qui avait fait l’objet de la décision
du 29 janvier 2000.
Le même jour, H_________, qui, à l’époque, occupait la fonction d’administrateur de la
propriété par étages, a requis le registre foncier de mentionner la modification du
règlement qui résultait de la décision du 29 janvier 2000, dans les termes suivants :
Article 42 quater
Le titulaire du nouveau local commercial no xxx4 - PPE no xxx3 de 16/1000, bénéficie de la place de
parc située sur le haut de l’angle de la rampe à l’accès du parking, portant la lettre « D », selon plan
annexé. Dite place s’étend sur une largeur de 2m.
L’acte de vente a été inscrit au registre foncier. La modification du règlement y a été
mentionnée. Actuellement, X_________ est inscrite au registre foncier en qualité
d’unique propriétaire de la PPE no xxx3.
Lorsque X_________ a déposé, elle a déclaré qu’elle « pensait » que la division de la
PPE no xxx2 avait été approuvée par les copropriétaires, mais qu’elle ignorait sous
quelle forme. Pour sa part, F_________ a déclaré ne pas avoir trouvé la trace de cette
approbation dans les documents qui lui avaient été remis lors de l’entrée en fonction de
sa société comme administrateur. Savoir si la division de la PPE no xxx2 a été
approuvée ou non par l’assemblée des propriétaires d’étages, cas échéant avec quelle
majorité, peut rester indécis.
E. Il est admis que l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2014, qui rassemblait
15 propriétaires représentant 888/1000, a notamment décidé la suppression des
places de parc «A, B, C et D » inscrites au règlement. Onze propriétaires, représentant
620/1000 ont voté oui. Quatre propriétaires, représentant 268/1000, dont X_________,
ont voté non.
Droit
- Le tribunal de district connaît des affaires civiles (art. 4 al. 1 LACPC). Dans le cas
particulier, le lieu de situation de l’immeuble constitué en propriété par étages, soit
D_________, fonde la compétence du tribunal du district de B_________ (art. 29 al. 1
let. b CPC). L’introduction de l’action en contestation de la décision de l’assemblée des
propriétaires d’étages du 26 avril 2014 a été précédée d’une tentative de conciliation
(art. 197 CPC). La requête de conciliation a été introduite dans le mois qui a suivi
l’assemblée (art. 75 et 712m al. 2 CC). L’action a été introduite dans le délai de trois
mois dès la délivrance de l’autorisation de procéder (art. 209 al. 3 CPC ; ATF 140 III
561 consid. 2.3 p. 565). Il y a par conséquent lieu d’entrer en matière.
2.1 Inscrite au registre foncier comme copropriétaire de l’immeuble en propriété par
étages, la demanderesse, qui s’est opposée à la décision qu’elle conteste, a la qualité
pour agir (Meier-Hayoz, Commentaire bernois, n. 136 ad art. 712m CC). La
communauté des propriétaires d’étages a la qualité pour défendre (Meier-Hayoz, op.
cit., n. 139 ad art. 712m CC).
2.2 a) En dehors de la procédure sommaire, qui ne s’applique pas en l’occurrence,
l’administrateur ne peut représenter en justice la communauté des propriétaires
d’étages que sur la base d’une autorisation de l’assemblée. L’autorisation doit être
obtenue par l’administrateur avant d’agir. En cas d’urgence, l’administrateur peut
procéder sans y avoir été préalablement autorisé mais il doit obtenir ultérieurement
cette autorisation (art. 712t al. 2 CC).
b) En l’occurrence, la demanderesse conteste les pouvoirs de l’administrateur. Lors de
sa déposition, le représentant de la société qui administre la propriété par étages a
déclaré avoir été autorisé à soutenir le procès par l’assemblée extraordinaire qui s’est
tenue en juillet 2014. Il n’a toutefois pas produit le procès-verbal de cette assemblée.
La question souffre de rester indécise.
- La défenderesse conteste l’existence même d’un droit d’usage particulier
concernant la place de parc « D ». Elle soutient qu’aucune décision modifiant le
règlement d’administration et d’utilisation n’a été prise par l’assemblée des
propriétaires d’étages. Cas échéant, elle soutient que la décision n’est pas valable, car
elle n’avait pas été mise à l’ordre du jour et qu’elle n’a pas obtenu l’unanimité de tous
les propriétaires. A supposer l’existence du droit d’usage, la défenderesse soutient qu’il
n’a pas pu être valablement cédé à la demanderesse, dès lors que la division de la
PPE no xxx2, qui n’a pas été approuvée par les propriétaires d’étages, n’est elle-même
pas valable.
3.1 a) Les droits d'usage particulier sont des droits d'utilisation accordés à un
propriétaire d'étages sur une partie commune lui permettant d'exclure tout acte
d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers. Ils concernent souvent
l'utilisation de places de parc en plein air. Dans la mesure où elles se trouvent sur le
fonds lui-même, les places de parc situées à l'extérieur et simplement marquées sur le
sol ne peuvent en effet pas faire l'objet d'un droit exclusif. Elles sont impérativement
parties communes en vertu de l'art. 712b al. 2 ch. 1 CC. Les droits d'usage particulier
peuvent revêtir plusieurs formes: ils peuvent être constitués en droit réel limité, faire
l'objet d'un contrat entre le propriétaire d'étages bénéficiaire et la communauté des
propriétaires d'étages ou encore être accordés par le biais du règlement
d'administration et d'utilisation.
L'aménagement d'un droit d'usage particulier dans le cadre d'un règlement
d'administration et d'utilisation doit répondre aux règles en régissant l'établissement,
plus particulièrement à l'art. 712g al. 3 CC et à l'exigence de la double majorité
(majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des
parts). A l'unanimité, les propriétaires d'étages peuvent toutefois prévoir que la
création, voire la modification d'un tel droit soit soumise à l'exigence d'une décision
unanime (arrêt du Tribunal fédéral 5A_44/2014 du 10 novembre 2014, consid. 3.3.1).
Il faut, en règle générale, que les objets sur lesquels l'assemblée doit statuer soient
portés à l'ordre du jour (art. 712m al. 2 et 67 al. 3 CC). Un objet est dûment porté à
l'ordre du jour lorsqu'il est indiqué de telle manière que les membres ne soient pas
surpris et puissent se préparer à en débattre. Il suffit que, sur le vu de l'ordre du jour et
des statuts, les membres sachent sur quels points il y aura lieu de délibérer et, le cas
échéant, de prendre une décision (ATF 126 III 5 consid. 2a p. 7). La convocation qui ne
comprend pas un ordre du jour complet présente un défaut pouvant entraîner
l'annulabilité de la décision et non sa nullité (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2 p. 177).
b) En l’occurrence, il a été retenu en fait que, le 29 janvier 2000, la défenderesse avait
décidé une modification du règlement d’administration et d’utilisation, concédant au
propriétaire de la PPE no xxx2 un droit d’usage particulier sur une place de
stationnement extérieure. Cette décision a été prise sous les « divers » de l’assemblée.
Savoir si l’ordre du jour communiqué aux propriétaires était suffisant peut rester
indécis. En effet, un éventuel vice de la convocation n’entraînait pas la nullité de la
décision, mais la rendait seulement annulable. Par ailleurs, faute d’une disposition
réglementaire introduisant l’unanimité, l’octroi d’une place de parc à F_________ SA a
été valablement accepté par tous les copropriétaires présents, qui constituaient la
majorité des copropriétaires et représentaient plus de la moitié de la valeur des parts
d’étages. En toutes hypothèses, si l’unanimité avait été requise, la décision n’était
qu’annulable. Or la décision n’a pas été contestée par l’un des copropriétaires absents
de l’assemblée. Par conséquent, elle est valide.
3.2 a) L’aliénation partielle d’une part d’étages est possible par voie de division. Elle
conduit alors à une modification des quotes-parts. A ce titre, sauf si cette exigence a
été supprimée par la voie réglementaire, elle requiert l’accord des propriétaires
d’étages (Wermelinger, La propriété par étages, 3e éd., n. 134 ad art. 712c CC et n.
104 ss ad art. 712e CC : unanimité ; Bösch, Commentaire bâlois, 5e éd., n. 5 ad art.
712e : majorité). Savoir quelle est la sanction du défaut d’approbation des
copropriétaires peut rester indécis dans le cas particulier. En effet, le propriétaire d’une
part de copropriété par étages qui est titulaire, propter rem, d’un droit d’usage
particulier sur une partie commune peut, sauf convention contraire, céder ce droit à un
autre propriétaire sans le consentement de l’assemblée (ATF 122 III 145 consid. 4d
p. 150).
b) En l’occurrence, la demanderesse et son mari étaient déjà copropriétaires de
l’immeuble no xxx1 le 31 janvier 2015. Ils pouvaient par conséquent, à cette date,
acquérir le droit d’utiliser la place de stationnement indépendamment de la validité de
la vente de la PPE no xxx3 et sans approbation de la communauté des propriétaires
d’étages. De même, il a ensuite suffi de l’accord de H_________ pour que la
demanderesse devienne l’unique titulaire du droit d’usage.
3.3 a) Selon l'art. 712g al. 4 CC, entré en vigueur le 1er janvier 2012, toute modification
de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit être approuvée par les
propriétaires d'étages directement concernés. Cette disposition s'applique à tout droit
d'usage déjà existant ou créé ultérieurement, indépendamment de l'existence ou non
de ce « droit de veto » dans le règlement (art. 3 Tit. fin. CC en relation avec l'art. 17
al. 2 Tit. fin. CC ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_44/2014 du 10 novembre 2014, consid.
3.3.2).
b) En l’occurrence, même si le droit d’usage litigieux a été constitué, respectivement a
été acquis par la demanderesse, avant le 1er janvier 2012, sa suppression n’était plus
possible, après cette date, sans l’accord de la bénéficiaire. Comme celle-ci s’y est
opposée, la décision de l’assemblée du 26 avril 2014 supprimant le droit d’usage doit
être annulée. L’action est, par conséquent, admise.
- Les frais judiciaires (1’200 fr. ; émolument [art. 13, 14 al. 1 et 16 al. 1 LTar], pour
une valeur litigieuse de 7’500 fr.) sont mis à la charge de la défenderesse (art. 106 al. 1
CPC).
La défenderesse remboursera à la demanderesse les frais de conciliation (250 fr. ;
art. 207 al. 2 CPC) ainsi que son avance de frais (1'200 fr.) et lui payera une indemnité
pour les dépens de 2’200 fr. (honoraires [art. 27 et 32 al. 1 LTar], débours [port, copies]
et TVA compris).
Prononce
L’action est admise.
La décision de l’assemblée des propriétaires d’étages « Y_________ » du 26 avril
2014 supprimant la place de parc « D » inscrite au règlement est annulée.
Les frais judiciaires (1'200 fr.) sont mis à la charge de la communauté des
propriétaires d’étages « Y_________ ».
La
communauté
des
propriétaires
d’étages
« Y_________ »
payera
à
X_________ 250 fr. à titre de remboursement des frais de conciliation, 1’200 fr. à
titre de remboursement des avances et une indemnité pour les dépens de
2'200 francs.
Sembrancher, le 4 août 2015