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Sales warranty and price reduction in property purchase

C1 13 192Cantonal CourtDec 5, 2013Partially Granted

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The cantonal court partly admitted the buyer’s appeal in a dispute over the remaining purchase price for a property sold with inventory and horses. It held that the contractual warranty disclaimer did not exclude liability for serious defects in the electrical and heating/fire-safety installations because the seller had expressly warranted functionality and had knowingly concealed hidden defects. The court found that the buyer’s defect notice was timely for those defects, but not for household appliances. Applying the relative method, it reduced the seller’s claim to CHF 29,854.75. It rejected the argument that payment of the balance depended on the seller’s proof that all old liabilities had been settled. Costs were reallocated in both instances.

Omnilex headnote

Art. 197 ff., 199, 201, 203, 205 OR; Art. 8 ZGB; Art. 91, 106, 308, 318 ZPO: A general warranty disclaimer in a property sale does not cover defects that fall outside what the buyer could reasonably expect or that are specifically warranted by the seller; concrete assurances prevail over the disclaimer. If the seller knowingly conceals hidden defects or gives a knowingly false assurance, the disclaimer is ineffective. For complex hidden defects, the duty to notify runs only from reliable knowledge of the defect; intentional deceit excludes the defence of late notice. The buyer bears the burden of proving the amount of the reduction, which is determined under the relative method by the value difference or, typically, the proven defect-remediation costs. A separate seller obligation to prove clearance of liabilities does not, by itself, create a suspensive condition for the buyer’s payment duty.

Full text

C1 13 192

URTEIL VOM 5. DEZEMBER 2013

Kantonsgericht Wallis

I. Zivilrechtliche Abteilung

Besetzung: Hermann Murmann, Präsident; Jérôme Emonet und Dr. Lionel Seeberger,

Kantonsrichter; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber

in Sachen

X_________ ,

Beklagter

und

Berufungskläger,

vertreten

durch

Rechtsanwalt

A_________

gegen

Y_________ ,

Kläger

und

Berufungsbeklagter,

vertreten

durch

Rechtsanwalt

B_________

(Kauf: Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache)

Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________

vom 30. April 2013

  • 2 -

Verfahren

A. Y_________ reichte am 2. Juni 2010 beim Bezirksgericht C_________ Klage ein

gegen X_________ mit den Begehren (S. 23):

X_________ bezahlt Y_________ den Betrag von CHF 106'493.80 zuzüglich Zins zu Fr. 5% für den

Teilbetrag von CHF 105'108.80 ab dem 01.01.2010, zuzüglich Zins zu Fr. 5% für den Teilbetrag von

CHF 1'300.-- und zuzüglich Zins zu Fr. 5% für den Teilbetrag von CHF 85.-- ab dem 20.05.2010.

X_________ trägt die Kosten von Verfahren und Entscheid sowie die Kosten des Gemeinderichteram-

tes C_________ von CHF 190.--.

X_________ bezahlt Y_________ eine angemessene Parteientschädigung gemäss GTar.

Der Kläger forderte die Bezahlung des Restkaufpreises aus dem Verkauf eines Grund-

stückes samt Inventar und Pferden. In seiner Klageantwort vom 29. September 2010

verlangte X_________ die kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Klage

(S. 136). Er widersetzte sich dem Klagebegehren mit Hinweis auf gravierende Mängel

der Kaufsache. In der Replik vom 25. Oktober 2010 (S. 214) und der Duplik vom

  1. Dezember 2010 (S. 225) hielten die Parteien an ihrem jeweiligen Rechtsstandpunkt

und ihren jeweiligen Rechtsbegehren fest. Anlässlich der Vorverhandlung änderte der

Kläger seine Rechtsbegehren wie folgt (S. 254):

X_________ bezahlt Y_________ den Betrag von CHF 77'186.26 zuzüglich Zins zu 5% für den Teil-

betrag von CHF 77'101.26 ab dem 01.01.2010, und zuzüglich Zins zu 5% für den Teilbetrag von CHF

85.-- ab dem 20.05.2010.

X_________ trägt die Kosten von Verfahren und Entscheid sowie die Kosten des Gemeinderichteram-

tes C_________ von CHF 190.--.

X_________ bezahlt Y_________ eine angemessene Parteientschädigung gemäss GTar.

B. Das Bezirksgericht instruierte den Fall; es nahm Beweise ab und holte insbesondere

ein Gutachten ein. In der Folge verzichteten die Parteien auf eine mündliche Hauptver-

handlung und erstatteten statt dessen am 14. November 2012 ihre Schlussvorträge in

schriftlicher Form. Sie hielten an ihrem jeweiligen Parteistandpunkt und in ihren

Schlussbegehren (S. 215, 483) an ihren bisherigen Anträgen fest.

Das Bezirksgericht fällte am 30. April 2013 nachstehendes, am 19. Juni 2013 versand-

tes Urteil (S. 502):

X_________ bezahlt Y_________ den Betrag von Fr. 77'186.26 zuzüglich Zins zu 5% für den

Teilbetrag von CHF 77'101.26 ab dem 01.01.2010 und zuzüglich Zins zu 5% für den Teilbetrag von

CHF 85.00 ab dem 20.05.2010.

X_________ trägt die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 6'550.00. Nach Verrechnung mit den von den

Parteien geleisteten Vorschüssen von insgesamt Fr. 8'850.00 (Klägerpartei Fr. 7'950.00, Beklagter

Fr. 900.00) wird der Saldo von Fr. 2'300.00 dem Kläger zurückerstattet und der Beklagte schuldet

  • 3 -

dem Kläger Fr. 5'650.00 als Rückerstattung geleisteter Kostenvorschüsse und Fr. 190.00 als

Rückerstattung der Kosten des Verfahrens vor dem Gemeinderichteramt C_________.

X_________ bezahlt dem Y_________ eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.00 zuzüglich Auslagen

von pauschal Fr. 450.00 total Fr. 8'450.00.

C. Gegen dieses Urteil reichte X_________ am 9. August 2013 Berufung ein mit den

Anträgen (S. 503 ff., 506):

Das Urteil des Bezirksgerichtes C_________ vom 30. April/19. Juni 2013 wird aufgehoben.

Die klägerischen Rechtsbegehren von Herrn Y_________ werden kostenpflichtig abgewiesen.

Sämtliche Kosten des Verfahrens vor dem Bezirksgericht C_________ gehen zu Lasten von Herrn

Y_________.

Herrn X_________ wird für das Verfahren vor dem Bezirksgericht C_________ eine angemessene

Parteientschädigung zugesprochen.

Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid dieses Berufungsverfahrens gehen zu Lasten von

Herrn Y_________.

Herrn X_________ wird für dieses Berufungsverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu-

gesprochen.

Y_________ antwortete am 31. Oktober 2013 auf die Berufung; er verlangte deren

Abweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungsklägers

(S. 536 ff., 549).

Sachverhalt und Erwägungen

1.

1.1 Gemäss Art. 405 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) gilt für

Rechtsmittel das Recht, das bei der Eröffnung des Entscheids in Kraft ist. Die ZPO ist

am 1. Januar 2011 in Kraft getreten und das angefochtene Urteil wurde danach eröff-

net, weshalb für das Rechtsmittel das neue Prozessrecht zur Anwendung gelangt.

Demgegenüber gilt für das vor diesem Zeitpunkt rechtshängig gemachte erstinstanzli-

che Verfahren bis zu dessen Abschluss laut Art. 404 Abs. 1 ZPO das alte Verfahrens-

recht, also die bisherige kantonale Zivilprozessordnung (ZPO-VS).

1.2 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten

Titel des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). Mit Beru-

fung anfechtbar sind u.a. erstinstanzliche Endentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In

vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streit-

wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt

(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO).

Der Streitwert wird durch die Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht

den Streitwert fest, sofern sich die Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben

  • 4 -

offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Massgeblich für die Streitwertbe-

stimmung im Berufungsverfahren sind die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren

(Art. 308 Abs. 2 ZPO), also die Rechtsbegehren vor erster Instanz unter Berücksichti-

gung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Rechtsbegehren (Spühler, Basler

Kommentar, N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander,

Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N. 24

zu Art. 308 ZGB; Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozess-

ordnung (ZPO), Bern 2010, N. 33 zu Art. 308 ZPO). Der Kläger hatte in seinen

Schlussbegehren seine Anträge modifiziert. Strittig blieben noch Fr. 77'186.26, welcher

Betrag als Streitwert festzuhalten ist, da der Beklagte die vollumfängliche Abweisung

der Klage verlangte.

Bei diesem Streitwert ist die Berufung zulässig. Die Berufung wurde fristgerecht erho-

ben.

1.3 Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen

und eidgenössischen Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012,

N. 1 zu Art. 310 ZPO) - und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts - durch die

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid - geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und b

ZPO). Die Berufung ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Sie

hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Umfang

der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue Tatsachen und Be-

weismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie (a.)

ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor

erster Instanz vorgebracht werden konnten.

Der Berufungskläger rügt in verschiedener Hinsicht eine falsche und unvollständige

Sachverhaltsfeststellung sowie eine falsche Rechtsanwendung, indem der Bezirksrich-

ter namentlich die Bestimmungen über die Gewährleistung nicht richtig angewendet

habe. Ausserdem bemängelt er die Kostenverteilung, welche die Klagereduktion unbe-

rücksichtigt lasse. Auf die in diesen Punkten zulässige und begründete Berufung ist

einzutreten.

1.4 Nach Art. 318 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz (a.) den angefochtenen Entscheid

bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz zurückwei-

sen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde oder (2.) der Sach-

verhalt in wesentlichenTeilen zu vervollständigen ist. Die Regel ist, dass die Rechtsmit-

telinstanz entweder die Berufung abweist und den angefochtenen Entscheid inhaltlich

bestätigt oder die Berufung ganz oder teilweise gutheisst und diesfalls selber entschei-

det; die Aufhebung des angefochtenen Entscheids mit Rückweisung an die erste In-

stanz zur Neubeurteilung bildet die Ausnahme (Sterchi, Berner Kommentar, N 3 ff. zu

Art. 318 ZGB; Volkart, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 318 ZPO).

2. Vorliegender Rechtsstreitbezieht sich auf die Rechte und Pflichten der Parteien aus

dem von ihnen am 29. Mai 2009 abgeschlossenen Kaufvertrag (S. 29 ff.) sowie aus der

Zusatzurkunde dazu vom 17. Juni 2009 (S. 46 ff.). Der Kläger verlangte klageweise die

Bezahlung der Kaufpreisrestanz, welcher der Beklagte Gegenforderungen bzw. Min-

  • 5 -

derwerte aus nicht gehörig erfülltem Vertrag sowie wegen Mängel der Kaufsache zur

Verrechnung gegenüberstellte. Das Bezirksgericht hiess die Klage in dem vom Kläger

an der Vorverhandlung reduzierten Umfange gut. Es erwog im Wesentlichen, dass die

Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen worden sei, der Beklagte das Objekt ge-

kannt habe, derselbe auf Minderung hätte klagen müssen und nicht berechtigt gewe-

sen sei, einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten, und allfällige Mängel verspätet

gerügt habe. In seiner Berufung macht der Beklagte wie bereits vor erster Instanz gel-

tend, der Verkäufer habe ihm bekannte gravierende Sicherheitsmängel beim Verkauf

bewusst verschwiegen, womit eine absichtliche Täuschung vorliege und nach Art. 203

OR keine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige stattfinde.

Weiter habe er vernünftigerweise nicht mit derartigen Mängeln rechnen müssen und

der Verkäufer habe ihm die Funktionstüchtigkeit der Anlage ausdrücklich zugesichert.

Die Mängelrüge sei ausserdem mit Rücksicht auf die Nichterkennbarkeit der gravie-

renden Brandschutzmängel innert Frist erfolgt. Laut Vertrag sei die Fälligkeit des Rest-

kaufpreises überdies gemäss Art. 117 Ziff. 13 im Sinne einer Suspensivbedingung u.a.

an die Erledigung aller Altlasten i.w.S. geknüpft worden. Schliesslich will der Beru-

fungskläger die von seiner Mutter bezahlten, gemäss Vertrag jedoch vom Verkäufer zu

tragenden Verschreibungskosten zur Verrechnung bringen. Der Berufungsbeklagte

schloss sich in seiner Berufungsantwort im Wesentlichen den Erwägungen der Vo-

rinstanz an.

2.1 Mit öffentlicher Urkunde vom 29. Mai 2009 verkaufte der Kläger dem Beklagten

sein Grundstück Nr. xxx (Reithalle-Scheune-Stall, Silo, Unterstand, Werkstatt, Platz,

Stall und Remise), Plan Nr. xxx, 4603 m2, Waldmatten, gelegen auf Gebiet der Ge-

meinde C_________, „die Gebäulichkeiten wie gesehen, mit allen Rechten und Pflich-

ten, besessen wie bisher“ (Art. 2 Abs. 1 Kaufvertrag). Mitübertragen zu Eigentum wur-

de sämtliches Inventar und Mobiliar laut separater Vereinbarung und Inventarliste, wel-

che von den Parteien unterzeichnet worden sein soll, jedoch nicht zum Bestandteil der

Verkaufsurkunde erklärt wurde (Art. 2 Abs. 2 Kaufvertrag).

Der Kaufpreis wurde auf total Fr. 690'000.-- festgesetzt, nämlich auf Fr. 263'000.-- für

den Boden, Fr. 375'000.-- für die Gebäude, Fr. 32'000.-- für die Pferde sowie

Fr. 20'000.-- für Inventar und Geräte (Art. 3 Kaufvertrag). Fr. 500'000.-- waren zahlbar

innert 30 Tagen nach Eintragung der Urkunde im Grundbuch und der Restkaufpreis

von Fr. 190'000.-- gemäss separater Absprache, spätestens jedoch bis am 31. De-

zember 2009 (Art. 4 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 Kaufvertrag). Auf die Kaufpreisrestanz von

Fr. 190'000.-- war keinerlei Zins geschuldet (Art. 4 Abs. 2 Kaufvertrag). In der Zu-

satzurkunde erklärten die Parteien übereinstimmend, dass der Wert der Gebäude des-

halb unter dem aktuellen Katasterwert liegt, weil sie renovationsbedürftig seien. Der

Käufer habe namentlich in die Stallungen erheblich zu investieren (Art. 3 Zusatz).

Der Kläger als Verkäufer übernahm sämtliche Kosten von Verurkundung und Eintra-

gung (Art. 9 Kaufvertrag). Des weiteren verpflichtete er sich obligatorisch (Art. 17 Kauf-

vertrag), bis spätestens 1. Oktober 2009 den Pferdemist fachgerecht zu entsorgen

(Ziff. 1), bis spätestens 1. Juli 2009 das vom Käufer nicht übernommene Inventar, Ma-

terial sowie alle nicht übernommenen Anlagen zu entsorgen und die Lokalitäten zu rei-

nigen (Ziff. 2) und bis spätestens 31. Dezember 2009 mit Hinweis auf Art. 4 Abs. 1 Ziff.

  • 6 -

2 der Urkunde (Zahlungspflicht der Restkaufpreissumme von Fr. 190'000.--) dem Käu-

fer nachzuweisen, dass alle Versicherungen, Steuern, Strom, Altlasten sowie mögliche

Forderungen

Dritter,

wie

Löhne,

Ferienansprüche

u.a.m.

früherer

Mitarbei-

ter/D_________ bezahlt bzw. erledigt sind (Ziff. 3). In Art. 15 Kaufvertrag wies der

Notar die Parteien auf die Kontrollpflicht laut der am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen

Verordnung vom 7. November 2001 über elektrische Niederspannungsinstallationen

(NIV) hin und es wurde festgehalten, dass die Kosten der allfällig vorzunehmenden

Kontrollen zulasten des Käufers gehen.

In Art. 19 Kaufvertrag mit dem Titel „Gewährleistung“ wurde unter Ziff. 1 als „Grundla-

gen“ festgehalten, dass der Käufer das Vertragsobjekt kennt und ihm bekannt ist, dass

die Pferdestallung mit Nebengebäuden vor gut 30 Jahren erstellt wurde (Abs. 1) und

dass die Parteien bei der Festsetzung des Kaufpreises auch dem baulichen Zustand

und dem wirtschaftlichen Alter der Anlagen und Apparate Rechnung getragen hatten

(Abs. 2), wobei der Verkäufer dem Käufer versicherte, dass ihm keine verdeckten

Mängel bekannt sind (Abs. 3). Unter Ziff. 2 „Zugesicherte Eigenschaften (Art. 197 Abs.

1 OR) sicherte der Verkäufer dem Käufer zu, das Vertragsobjekt in vollständig geräum-

tem und in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie die technischen Anlagen der Appa-

rate in funktionstüchtigem Zustand zu übergeben. Andere bauliche Massnahmen wer-

de der Verkäufer keine mehr ausführen. Unter Ziff. 3 „Aufhebung bzw. Beschränkung

der Gewährleistung“ schlossen die Parteien, nachdem der Notar sie auf alle Rechts-

wirkungen dieser Freizeichnung hingewiesen hatte, jegliche Rechts- und Sachgewähr-

leistungspflicht des Verkäufers (Art. 192 ff., Art. 197 ff. OR) aus (Abs. 1). Bezüglich

Sachmängel bedeute dies, dass der Verkäufer weder für offene noch für verdeckte

Mängel hafte, auch wenn sie erheblich oder unerwartet seien (so Abs. 2).

Der Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen und Gefahr erfolgte am 1. Juli 2009 (Art.

11 Ziff. 1 Kaufvertrag). Die Entragung im Grundbuch datiert vom 17. Juni 2009.

Ebenfalls am 29. Mai 2009 erwarb die Mutter des Berufungsklägers die Nachbarparzel-

le u.a. mit Clubhaus, welche beim Betrieb der Reitsportanlage mitgenutzt wird. Dieser

Kaufvertrag bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

2.2 Sachverhaltsmässig ist erstellt, dass an den Gebäuden auf der verkauften Liegen-

schaft erhebliche Mängel bei den Elektro- und Heizungsinstallationen bestehen mit Ge-

fahr für Mensch, Tier und Umwelt sowie von Bränden (vgl. dazu näher E. 2.5.1, 2.5.2,

2.6.3 und 2.6.4[.1]). Unbestritten ist, dass der Käufer die Teilzahlung von Fr. 500'000.--

vertragsgemäss geleistet und vom Restkaufpreis von Fr. 190'000.-- bis zum 31. De-

zember 2009 Fr. 84'891.20 beglichen hat. In Bezug auf den Saldo von Fr. 105'108.80

machte er einen Rückbehalt wegen Mängeln bzw. deren Behebung (vgl. S. 81 f.). Ent-

sprechend verlangte der Verkäufer klageweise die Bezahlung der Kaufpreisrestanz,

wobei er nebst der eigentlichen Kaufpreisrestanz von Fr. 105'108.80 zusätzlich Fr.

1'300.-- als Rückerstattung der Kosten der NIV-Kontrolle und Fr. 85.-- als Rückerstat-

tung der Mietkosten einer Gasflasche, mithin total Fr. 106'493.80, geltend machte.

Nachdem sich die Brandschutzmassnahmen als weniger kostspielig erwiesen hatten,

überwies der Käufer dem Verkäufer per Ende 2010 Fr. 12'048.29 zuzüglich Zins zu 5%

vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2011 (S. 246 ff.). An der Vorverhandlung vom

  • 7 -
  1. Januar 2011 brachte der Verkäufer diesen Betrag in Abzug; weiter erklärte er sich

bereit, die Kosten der NIV-Kontrolle von Fr. 1'300.-- und die daraus resultierenden Kos-

ten der Mängelbehebung im Umfange von Fr. 15'959.25 laut Offerte von E_________

vom 30. Oktober 2009 zu übernehmen. Dadurch reduzierte sich die eingeklagte Forde-

rung auf Fr. 77'186.26 (vgl. die Aufstellung auf S. 258 Ziff. 192).

2.3 Mit der Vorinstanz ist der zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag, jeden-

falls was die Liegenschaft und damit die strittigen Mängel an den Gebäuden betrifft, als

Grundstückkauf zu qualifizieren. Die Gewährleistungsregeln für Mängel der verkauften

Sache sind beim Fahrnis- und beim Grundstückkauf indes ohnehin dieselben (Art. 197

ff. OR zum Fahrniskauf, auf welche Art. 221 OR beim Grundstückkauf subsidiär ver-

weist).

2.3.1 Das Bezirksgericht hat in E. 4 seines Urteils die gesetzlichen Gewährleistungsre-

geln wegen Mängel der Kaufsache mittels Wiedergabe von ZWR 2010 S. 158 ff. kor-

rekt dargelegt, worauf an dieser Stelle verwiesen werden kann. Danach dürfen die Ver-

tragsparteien von der insoweit dispositiven gesetzlichen Regelung abweichen und die

Mängelhaftung des Verkäufers einschränken. Wie der Vertrag oder einzelne Vertrags-

klauseln zu verstehen sind, namentlich welchen Umfang eine Freizeichnungsklausel

hat, hat der Richter im Streitfall nach den allgemeinen Auslegungsregeln zu ermitteln.

Massgeblich ist dabei primär der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (sub-

jektive Auslegung) und, soweit sich ein solcher nicht feststellen lässt, der objektivierte

Wille vernünftig und redlich handelnder Parteien (objektivierte [normative] Auslegung;

BGE 130 III 686 E. 4.3; 126 III 59 E. 5a; vgl. im Einzelnen ZWR 2010 S. 162 f. E.

3a/ee).

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fällt ein Mangel bei objektivierter Aus-

legung lediglich dann nicht unter den Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich

ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen musste (BGE

130 III 686 E. 4.3.1). Freizeichnungsklauseln sollen es dem Verkäufer nämlich erlau-

ben, seine Gewährleistung nicht für die uneingeschränkte Qualität der Kaufsache er-

bringen zu müssen, weil und soweit er das Risiko von Mängeln, etwa bei Altbauten,

selber nicht einschätzen kann (BGE 130 III 686 E. 4.3.1). Eine Vereinbarung über Auf-

hebung oder Beschränkung der Gewährleistungspflicht ist jedoch ungültig, wenn der

Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR),

der Verkäufer also den Gewährsmangel im Gegensatz zum Käufer kennt, sich der Un-

kenntnis des Käufers bewusst ist und diesen bewusst und willentlich nicht aufklärt, ob-

wohl Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) ihn dazu verpflichten würden, womit er un-

redlich handelt (vgl. auch Art. 100 Abs. 1 und 2 OR; Schönle/Higi, Zürcher Kommentar,

N. 59 ff. zu Art. 199 OR; Honsell, Basler Kommentar, N. 4 Vor Art. 197-210 OR sowie

N. 7 zu Art. 199 OR; Bieger, Die Mängelrüge im Vertragsrecht, Diss. Freiburg 2009; S.

141 N. 404). Der Gewährleistungsausschluss greift ebenfalls nicht, wenn und soweit

der Verkäufer dem Käufer Eigenschaften im Sinne von Art. 197 Abs. 1 OR zusichert.

Denn eine solche Zusicherung beinhaltet das Versprechen, für die entsprechende Ei-

genschaft bzw. bei deren Fehlen hierfür einstehen zu wollen, womit die konkrete Zusi-

cherung einer allgemein formulierten Freizeichnungsklausel nach dem Willen der Par-

teien, zumindest aber nach dem Vertrauensprinzip, vorgeht (Schönle/Higi, a.a.O., N.

  • 8 -

54 zu Art. 199 OR; Honsell, a.a.O., N. 4 zu Art. 200 OR; Schumacher/Rüegg, Die Haf-

tung des Grundstückverkäufers, in: Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. A., Bern

2001, § 5 S. 175 ff., N. 322; Zellweger-Gutknecht, in: Gauch/Schluep/Stöckli [Hrsg.],

Präjudizienbuch OR, 8. A., Zürich/Basel/Genf 2012, N. 8 zu Art. 199 OR). Eine be-

wusst falsche Zusicherung führt als absichtliche Täuschung gemäss Art. 199 OR zur

Ungültigkeit der Freizeichnung (Zellweger-Gutknecht, a.a.O., N. 9 zu Art. 201 OR).

2.3.2 Der Käufer hat die Kaufsache gemäss Verkehrsübung umgehend zu prüfen und

allenfalls festgestellte Mängel dem Verkäufer sofort anzuzeigen, ansonsten er seiner

Gewährleistungsansprüche verlustig geht (Art. 201 OR). Er ist indessen nicht verpflich-

tet, für die Prüfung eine Fachperson beizuziehen (BGE 131 II 145 E. 6.3 = Pra 2005

Nr. 50). Die Obliegenheit zur Prüfung und Benachrichtigung beginnt mit der Übergabe

der Sache, also mit dem Besitzesübergang (BGE 131 II 145 E. 7.1 = Pra 2005 Nr. 50).

Versteckte Mängel gelten in dem Zeitpunkt als entdeckt, in dem der Käufer die Ge-

wissheit ihres Vorhandseins erlangt. Mängel, die nach und nach zum Vorschein treten,

weil sie in ihrer Ausdehnung und Intensität wachsen, gelten daher nicht schon als ent-

deckt, wenn erste Anzeichen auftreten, sondern erst, wenn der Käufer in der Lage ist,

ihre Bedeutung und Tragweite festzustellen (BGE 131 II 145 E. 7.2 = Pra 2005 Nr. 50).

In besonderen Fällen kann der Käufer auch erst durch ein Gutachten sichere Kenntnis

der Mängel erhalten (Zellweger-Gutknecht, a.a.O., N. 14 zu Art. 201 OR). Die in der

Regel kurze Erklärungsfrist ab Entdeckung der Mängel ist etwa bei komplexeren Sach-

verhalten bzw. Bauwerken länger zu bemessen (Schönle/Higi, a.a.O., N. 29a zu Art.

201 OR; Bieger, a.a.O., S. 97 f. N. 274).

Kein Verlust der Gewährleistung wegen unsorgfältiger bzw. nicht umgehender Prüfung

oder versäumter bzw. verspäteter Anzeige tritt ein, wenn der Verkäufer den Käufer ab-

sichtlich getäuscht hat (Art. 203 OR), indem er diesem arglistig Mängel verheimlicht

oder bestimmte Eigenschaften zugesichert hat. Der Verkäufer handelt nicht nur dann

arglistig, wenn er falsche Angaben über die Eigenschaften der Sache liefert, insbeson-

dere deren Mängelfreiheit vorspiegelt, sondern auch dann, wenn er Umstände ver-

schweigt, die er dem Verkäufer anlässlich des Vertragsabschlusses nach Treu und

Glauben im Geschäftsverkehr hätte bekannt geben müssen (BGE 131 II 145 E. 8 und

8.1 = Pra 2005 Nr. 50; Bieger, a.a.O., S. 126 N. 365 ff. und S. 132 N. 380). Eine (be-

wusst) falsche Zusicherung stellt immer eine absichtliche Täuschung dar (Schönle/Higi,

a.a.O., N. 10 zu Art. 203 OR; Schumacher/Rüegg, a.a.O., N. 167). Bei absichtlicher

Täuschung verdient der Verkäufer keinen Rechtsschutz; er verliert sämtliche Vorteile

der Sachgewährleistungsregeln, während der Käufer seine Wahlrechte behält (Bieger,

a.a.O., S. 126 N. 367; Zellweger-Gutknecht, a.a.O., N. 1 zu Art. 203 OR; vgl. auch Art.

2 Abs. 2 ZGB).

2.4 Im vorliegend zu beurteilenden Kaufvertrag und in der Zusatzvereinbarung dazu

haben die Parteien mit den Wendungen „wie gesehen … besessen wie bisher“ (Art. 2

Abs. 1 Kaufvertrag), der Wert der Gebäude liege unter dem Katasterwert, weil sie, na-

mentlich die Stallungen in erheblichem Masse, renovationsbedürftig seien (Art. 3 Zu-

satz), dass der Käufer das Vertragsobjekt kenne und ihm bekannt sei, das die Pferde-

stallung mit Nebengebäuden vor gut 30 Jahren erstellt worden seien, dass die Parteien

dem baulichen Zustand und dem wirtschaftlichen Alter der Anlagen und Apparate bei

  • 9 -

der Festsetzung des Kaufpreises Rechnung getragen hätten (Art. 19 Ziff. 1 Abs. 1 und

2 Kaufvertrag) und dass der Käufer keine anderen baulichen Massnahmen mehr aus-

führen werde (Art. 19 Ziff. 2 Satz 2 Kaufvertrag), übereinstimmend und unmissver-

ständlich zum Ausdruck gebracht, dass der Verkäufer angesichts des ihnen beiden be-

kannten Alterszustands für die ordentliche Abnutzung der Gebäude und Einrichtungen

grundsätzlich nicht haftet. Dies war der wahre Wille der Parteien (vgl. deren Befragung:

Kläger, S. 383 ff., eigene F2-F4, F8, F12, F13, F15; Beklagter, S. 388 ff. eigene F2,

klägerische F1-F4); eine objektivierte Vertragsauslegung ergäbe das gleiche Resultat.

Nicht abschliessend beantwortet ist damit die Frage, für welche Mängel der Verkäufer

dennoch einzustehen hat.

2.4.1 Zur Gewährleistungsklausel sagte der stipulierende Notar aus, er habe vorerst

eine gänzliche Wegbedingung der Gewährleistungspflicht vorgesehen, welche Be-

stimmung er auf Verlangen der Parteien gemäss Art. 19 Kaufvertrag abgeändert habe.

Dieser Artikel sei bei der öffentlichen Beurkundung nochmals eingehend besprochen

worden (S. 357 f. F1). Der Kläger wurde dazu nicht befragt, während der Beklagte be-

stätigte, ihm sei die Bedeutung der Wegbedingung von Gewährleistungsansprüchen

bekannt (S. 388 klägerische F6). Stellt man auf den Notaren ab, der unter der strengen

strafrechtlichen Androhung von Art. 307 StGB ausgesagt und kein erkennbares per-

sönliches Interesse am Verfahrensausgang hat, dessen Aussage widerspruchsfrei und

mit dem Wortlaut des Vertrages vereinbar ist, mithin glaubhaft erscheint, war es der

übereinstimmende Wille der Parteien, die Mängelgewährleistung nicht vollumfänglich

auszuschliessen, weshalb er seinen ursprünglichen Entwurf anpassen musste. Zum

Umfang der von den beiden Parteien in casu gewollten Mängelgewährleistung bzw.

Mängelgewährleistungseinschränkung machte der Notar hingegen keine näheren An-

gaben. Die Parteien ihrerseits wurden dazu nicht befragt. Folglich ist die von ihnen

vereinbarte Mängelgewährleistung durch objektivierte Vertragsauslegung zu ermitteln.

2.4.2 Art. 19 Ziff. 3 Abs. 1 und 2 Kaufvertrag statuiert von seinem Wortlaut her eine

gänzliche Wegbedingung der Gewährleistung, wie sie vom Notaren, wie gesagt, ur-

sprünglich vorgesehen, von den Parteien jedoch nicht gewollt war. Sie erfährt denn

auch in den vorangehenden zwei Ziffern des nämlichen Artikels eine nicht unwesentli-

che Aufweichung.

2.4.2.1 So sicherte der Verkäufer dem Käufer in Ziff. 2 unter Bezugnahme auf Art. 197

Abs. 1 OR ausdrücklich zu, die technischen Anlagen der Apparate in funktionstüchti-

gem Zustand zu übergeben. Nach allgemeinem Sprachverständnis sind darunter nicht

nur Haushaltsgeräte wie Kaffeemaschine, Steamer, Geschirrspüler, wie dies der Beru-

fungsbeklagte vertritt, sondern gerade auch die Haustechnik wie Heizung, Cheminée,

Kamin u.ä. sowie die elektrischen Installationen zu verstehen. So wird laut Wikipedia

(www.wikipedia.ch) als Anlage in der Technik eine planvolle Zusammenstellung von in

räumlichem Zusammenhang stehenden Maschinen oder Geräten bezeichnet, wobei

die Maschinen bzw. Geräte funktional, steuerungstechnisch oder sicherheitstechnisch

miteinander verknüpft sein können. Es würde denn auch keinen Sinn ergeben, sich die

Funktionstüchtigkeit von für den Betrieb einer Reitsportanlage nicht elementaren

Haushaltsgeräten zusichern zu lassen, selbst wenn diese im Restaurant zum Einsatz

gelangen, nicht aber jene der in jeder Hinsicht weit bedeutsameren haustechnischen

  • 10 -

Anlagen. In diesem Zusammenhang ist der berufliche Hintergrund der beiden Ver-

tragsparteien mitzuberücksichtigen. Während der Käufer in Elektro- und Heizugstech-

nik i.w.S. keinerlei Kenntnisse besitzt, ist der Verkäufer gelernter Elektromechaniker

und langjähriger Servicetechniker (Einvernahme F_________ S. 383, eigene F1). Laut

seiner eigenen Fragestellung an den Kaminfeger (Einvernahme G_________ S. 369

klägerische F1 und Zusatzfrage1) war er in der gleichen Branche tätig wie dieser und

nach Einschätzung desselben sollte er aufgrund seiner Ausbildung fähig gewesen sein,

die Anlagen - in der vorangehenden Antwort ist vom Abzugskanal, von den elektri-

schen Installationen und Ölzuleitungen die Rede (Einvernahme G_________ S. 369

Antwort auf Zusatzfrage des Beklagten) - zu unterhalten (Einvernahme G_________

S. 369 Antwort auf klägerische Zusatzfrage). Dass der Verkäufer eine berufliche Tätig-

keit im Bereich von Gas- und Ölfeuerungen ausgeübt hatte, ergibt sich denn auch aus

einem von ihm selbst zu den Akten gegebenen Beleg (S. 113; vgl. auch E. 2.6.1 Abs. 2

sowie www.hellopage.ch, wo der Kläger unter H_________ in I_________ im Bereich

„Heizungsinstallateur, Oelfeuerungen“ „service d’entretien brûleurs; Oel- u. Gasfeue-

rungen“ verzeichnet war). Der Verkäufer war demzufolge in besonderem Masse quali-

fiziert, um das Funktionieren der Heiz-, Cheminée- und Elektroanlagen zu beurteilen

und dazu zuverlässige Angaben zu machen. Darauf durfte der Käufer vertrauen. Vor

diesem Hintergrund ist Art. 19 Ziff. 2 bei objektivierter Auslegung dahin zu verstehen,

dass der Verkäufer dem Käufer zugesichert hat, dass nebst den Elektrohaushaltsgerä-

ten insbesondere die haustechnischen Anlagen wie die Heizung samt Cheminée und

das Elektrische als Ganzes funktionstüchtig sind. Diese konkrete Zusicherung geht der

allgemein gehaltenen Freizeichnungsklausel von Art. 19 Ziff. 3 vor (vorstehende E.

2.3.1). Die Funktionstüchtigkeit beinhaltet, dass diese Anlage ohne Weiteres, insbe-

sondere ohne Gefahr für Leib und Leben und ohne Brandgefahr, betrieben werden

können. Aufgrund des Alters, der angegebenen Renovationsbedürftigkeit und der

Preisgestaltung durfte der Käufer indessen nach Treu und Glauben keine neuwertigen

Anlagen erwarten.

2.4.2.2 Weiter versicherte der Verkäufer dem Käufer in Ziff. 1 Abs. 3, dass ihm keine

verdeckten Mängel bekannt sind. Damit sicherte jener diesem zu, dass keine ihm be-

kannten versteckten Mängel bestehen. Soweit die Beweiswürdigung ergeben sollte,

dass dem Berufungsbeklagten entgegen dieser Ver- bzw. Zusicherung bei Vertragsab-

schluss verdeckte Mängel bekannt waren, er also insoweit gelogen hätte, würden diese

somit ebenfalls nicht unter den allgemeinen Gewährleistungsausschluss fallen. Denn

mit der Abgabe dieser Ver- bzw. Zusicherung durch den Verkäufer durfte der Käufer

nach dem Vertrauensgrundsatz davon ausgehen, dass keine solche Mängel bestehen.

Deren Nichtbestand hat ihm der Kläger als Verkäufer zugesichert. Für den Käufer bil-

dete das Nichtkennen verdeckter Mägel durch den Verkäufer offensichtlich einen we-

sentlichen Vertragspunkt, weshalb deren allfällige Leugnung durch den Verkäufer wi-

der besseres Wissen überdies als arglistiges Verschweigen im Sinne von Art. 199 OR

qualifiziert werden müsste, was wiederum die Ungültigkeit der Gewährleistungsaus-

schlussklausel zur Folge hätte (vorstehende E. 2.3.1).

2.5 Das Beweisverfahren hat gravierende Mängel in den Bereichen Elektro und Hei-

zung/Brandschutz ergeben (vgl. E. 2.5.1, 2.5.2, 2.6.3 und 2.6.4[.1]). Da der Berufungs-

beklagte als Verkäufer dem Berufungskläger als Käufer in diesen Punkten die Funkti-

  • 11 -

onstüchtigkeit zugesichert hat, hat er für diese Mängel grundsätzlich Gewähr zu leisten

(vgl. vorstehende E. 2.4.2.1 und 2.4.2.2).

Im Berufungsverfahren strittig ist, ob der Berufungskläger als Käufer diese Mängel

rechtzeitig gerügt hat, was die Vorinstanz verneint. Die fraglichen Mängel sind für einen

Laien ohne Branchenkenntnisse nicht ohne Weiteres erkennbar und das OR schreibt

für die Prüfung der Kaufsache keinen Beizug eines Fachmannes vor (vgl. E. 2.3.2). Der

Berufungskläger war daher nicht verpflichtet, die Elektro- und Heizungsinstallationen

vor oder nach dem Kauf durch die Gemeinde, den Kaminfeger oder Sachverständige

prüfen zu lassen; dass er dies nicht getan hat, reicht ihm deshalb nicht zum Nachteil.

Ein Handlungsbedarf seitens des Käufers bestand umsoweniger, als dass der Verkäu-

fer seinerseits über einschlägige Fachkenntnisse verfügte (vgl. E. 2.4.2.1) und ihm die

Funktionstüchtigkeit ausdrücklich zugesichert hatte (BGE 104 II 268 = Pra 1979 Nr. 45

S. 124; ZWR 1990 S. 160 E. 3b/aa). Für den Beginn der Frist für die Mängelanzeige ist

deshalb entscheidend, im welchem Zeitpunkt der Berufungskläger als Käufer durch die

Fachberichte ausreichende Kenntnis von den Mängeln erhalten hat. Anders zu ent-

scheiden wäre bloss dann, wenn er schon vor deren Erhalt nachweislich sichere

Kenntnis der Mängel gehabt hätte.

2.5.1 Die ReLL hatte den Berufungsbeklagten am 2. Dezember 2008 aufgefordert, die

elektrischen Installationen durch ein unabhängiges Kontrollorgan prüfen zu lassen und

ihr den Sicherheitsnachweis bis zum 2. Juni 2009 zuzustellen (S. 154 f.). Die Kontrolle

durch J_________ erfolgte am 17. September und 2. Oktober 2009. Deren Kontrollbe-

richt, in welchem die gravierenden Mängel erstmals aufgelistet wurden, datiert vom

  1. Oktober 2009. Laut Akten wurde er an den Berufungsbeklagten adressiert, welcher

den entsprechenden Auftrag erteilt hatte (S. 193, 194 ff.). Offenbar auf Nachfrage be-

schied K_________ von J_________ dem Berufungskläger am 16. Oktober 2009, die

Kontrollen seien erfolgt und der Kontrollbericht mit der Auflistung der Mängel werde

noch erstellt (S. 192). Wann und durch wen der Berufungskläger Kenntnis vom Inhalt

des Berichtes erhalten hat, ist nicht aktenkundig. In seinem Schreiben vom 29. Oktober

2009 an den Verkäufer (S. 74 f.) hat er erstmals Mängel gerügt, u.a. im Elektrischen.

Da der Kontrollbericht gerademal fünf Tage vor dieser schriftlichen Mängelrüge ver-

fasst wurde, ist Letztere rechtzeitig erfolgt. Der schriftlichen Anzeige lag eine Aufstel-

lung der Mängel vom 14. Oktober 2009 bei, in welcher - durch eine Freundin des Beru-

fungsklägers, welche bei ihm ihr Pferd eingestellt hatte (Einvernahme Berufungskläger,

S. 389 F10) - festgehalten wurde, dass die gesamten elektrischen Installationen nicht

den Normen entsprechen würden und zwingend an diese angepasst werden müssten

(S. 148). Dass die Freundin die Nonkonformität der elektrischen Installationen mit den

einschlägigen Vorschriften bereits rund zwei Wochen zuvor festgehalten hat, ändert

nichts an der Rechtzeitigkeit der Mängelanzeige. Denn einerseits ist aus den Akten

nicht ersichtlich, wann ihm die Freundin ihre Feststellungen mitgeteilt hat. Anderseits

bemühte sich der Berufungskläger in dieser Zeit aktiv um den Fachbericht, der indes

noch nicht erstellt war und den er aufgrund der gesamten Umstände (Zusicherung und

Fachkenntnisse des Verkäufers, Wissen um die baldige Fertigstellung des Berichtes,

Verkäufer als Auftraggeber und Adresssat des Kontrollberichtes) abwarten durfte (vgl.

E. 2.3.2 Abs. 1).

  • 12 -

Es kommt hinzu, dass der Berufungsbeklagte nie geltend gemacht hat, er habe den

Berufungskläger bei Vertragsabschluss über die seitens der ReLL verlangte Kontrolle

informiert. Indem er diesem nun im Kaufvertrag einerseits die Funktionstüchtigkeit der

Elektroanlagen und anderseits die Nichtkenntnis verdeckter Mängel zugesichert hat,

obwohl er als Elektrofachmann um die gravierenden Mängel in diesem Bereich wissen

musste und zweifellos auch wusste, hat er seinen Vertragspartner insoweit absichtlich

getäuscht, womit nach Art. 203 OR ohnehin keine Beschränkung der Gewährleistung

wegen versäumter bzw. verspäteter Anzeige stattfindet (vgl. E. 2.3.2 Abs. 2). Darüber-

hinaus hat der Berufungskläger im Laufe des Verfahrens mehrmals erklärt, er habe die

aus der NIV-Kontrolle resultierenden Kosten in Übereinkunft mit dem Verkäufer zu tra-

gen, weil er die Aufforderung zur Kontrolle schon am 2. Dezember 2008 erhalten habe

(vgl. seine TB 174 und 175); bei seiner Einvernahme antwortete er auf die Frage,

wieso er die Kosten der NIV-Kontrolle und der daraus resultierenden Mängel überneh-

me, dies erfolge, weil diese Mängel vor dem Kauf bestanden hätten (S. 385 eigene

F24). Mithin anerkennt der Berufungsbeklagte seine diesbezügliche Leistungspflicht,

weshalb er auch aus diesem Grund dafür aufzukommen hat.

2.5.2 Kaminfegermeister F_________ nahm seine Prüfung am 1. Oktober 2009 vor

und berichtete der Kantonalen Dienststelle für Feuer am 5. Oktober 2009 unter Beilage

von Fotos, dass das Cheminée sowie die Ölheizanlage in verschiedenen Punkten nicht

den feuerpolizeilichen Vorschriften entsprechen würden (S. 142 ff.). Der Sicherheitsbe-

auftragte der Gemeinde C_________ hielt nach einer Ortsschau am 12. Oktober 2009

gleichentags in seinem Schreiben an den Berufungskläger feuerpolizeiliche Mängel

fest und setzte Frist für deren Behebung u.a. mit der Auflage, Zimmer nicht mehr zu

besetzen, und mit der Klarstellung, die Verantwortung für die Personensicherheit bleibe

trotz der Gewährung der Frist beim Eigentümer (S. 154 f.). Wann dem Berufungskläger

der Bericht des Kaminfegermeisters ausgehändigt wurde und wann ihm die Aufforde-

rung der Gemeinde zugegangen ist, ergibt sich nicht aus den Akten. In seinem Mahn-

schreiben vom 29. Oktober 2009 rügte er gravierendste Mängel in feuerpolizeilicher

Hinsicht und verwies dabei auf die von seiner Bekannten am 14. Oktober 2009 verfass-

te Liste (S. 74 und 148), wobei nicht erstellt ist, wann ihm diese Auflistung übergeben

wurde. Aber selbst wenn erwiesen wäre, dass er von den Mängeln ca. Mitte Oktober

2009 Kenntnis erhalten hätte, erschiene eine Reaktionszeit von dieser Dauer aufgrund

der gesamten Umstände (Zusicherung und Fachkenntnisse des Verkäufers, anstehen-

der Kontrollbericht bezüglich der Mängel im elektrischen Bereich) als noch gerade zu-

lässig (vgl. vorne E. 2.3.2 Abs. 1).

Im Übrigen trifft den Berufungsbekagten als Verkäufer wiederum der Vorwurf der ab-

sichtlichen Täuschung. Denn der Kaminfegermeister hat die Heizungsanlage erstmals

am 1. Oktober 2009 auf Anfrage des Käufers bzw. von dessen Mutter inspiziert. Vor

dem Verkauf war jede Kontrolle unterblieben, weil der Verkäufer die Anlage nie gemel-

det und der Inspektor deshalb keine Kenntnis von Heizung und Kamin gehabt hatte

(Einvernahme F_________, S. 368; Expertise O_________ S. 417). Aufgrund seiner

beruflichen Ausbildung und Erfahrung (vgl. vorstehende E. 2.4.2.1) kannte der Beru-

fungsbeklagte die einschlägigen Vorschriften und es war ihm deshalb auch bekannt,

dass die Anlage nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht; ebenso wusste er, dass

die Anlage nie überprüft worden war. Indem er dem Käufer trotzdem die Funktionalität

  • 13 -

der Heizungsinstallation i.w.S. vertraglich zugesichert hat, handelte er wider besseres

Wissen und arglistig, so dass er den Berufungskläger als Käufer absichtlich getäuscht

hat. Selbst bei versäumter bzw. verspäteter Anzeige hätte dies daher nicht den Verlust

der Gewährleistungsansprüche des Käufers zur Folge (vgl. E. 2.3.2 Abs. 2).

2.5.3 Kein Gewährleistungsanspruch besteht hingegen für die Haushalts- bzw. Kü-

chengeräte wie Steamer, Geschirrspüler, Kaffemaschine und Kühlschrank. Der Besit-

zesantritt erfolgte am 1. Juli 2009. Die erste Mängelrüge datiert auch hier vom 29. Ok-

tober 2009 (S. 74 f. und 149). Sie ist offensichtlich verspätet, zumal bei solchen Ge-

brauchsgegenständen die Prüfung der Kaufsache umgehend vorzunehmen ist. Ohne-

hin gilt die Zusicherung ihrer Funktionsfähigkeit bei solchen Gegenständen des tägli-

chen Gebrauchs zeitlich nicht unbeschränkt. Defekte mehrere Monate nach Besitzes-

antritt werden davon nicht mehr erfasst. Denn die Gewährleistung besteht grundsätz-

lich bloss für Mängel, die bei Vertragsabschluss bereits bestanden haben. Die in der

gleichen Aufstellung geltend gemachte Undichtigkeit des Lavabos und die Rostschä-

den an den Thekenschubladen im Restaurant wurden ebenfalls verspätet gerügt. Der

Berufungsbeklagte hat daher nicht für die Kosten der Reparatur oder des Ersatzes die-

ser Sachen aufzukommen.

2.5.4 Soweit der Berufungskläger im nämlichen Schreiben geltend macht, der Verkäu-

fer habe verschiedene Gegenstände (Rucksackrasenmäher, Kompressor, Motorsäge,

2 grosse Scheinwerfer) mitgenommen, welche Bestandteil des Kaufvertrages gebildet

hätten (S. 75, 146 f.), handelt es sich nicht um Mängel der Kaufsache, sondern um ei-

ne partielle Nichterfüllung des Kaufvertrages. Unbesehen der rechtlichen Würdigung ist

dazu festzuhalten, dass laut Kaufvertrag wohl Inventar und Mobiliar mitübertragen

wurden, dass die erwähnte Inventarsliste, welche von den Parteien unterzeichnet wor-

den sein soll, jedoch nicht zu den Akten gegeben wurde, so dass der dafür beweis-

pflichtige Berufungskläger nicht nachgewiesen hat, dass die von ihm angeführten Ge-

räte Gegenstand des Kaufsgeschäfts bildeten, was der Berufungsbeklagte bestreitet.

Ebenfalls unberücksichtigt bleiben die Kosten für den Abtransport von Sperrgut von

Fr. 1'044.--, welche K_________ dem Berufungskläger und dessen Mutter am 16. No-

vember 2009 in Rechnung gestellt hat (S. 173). Zwar hat sich der Berufungsbeklagte

vertraglich zur Entsorgung gewisser Sachen verpflichtet. Er hat aber nachweislich für

den Abtransport von Sperrgut seinerseits Fr. 518.-- gemäss an ihn adressierter Rech-

nung von K_________ vom 16. November 2009 bezahlt (S. 94; Einvernahme

K_________, S. 373). Laut Aussage K_________ hatte die Mutter des Berufungsklä-

gers noch eine Mulde verlangt (S. 373). Es ist indes nicht nachgewiesen, dass die von

dieser bestellte Mulde dem Abtransport von Sperrgut aus dem hier strittigen Kaufobjekt

diente, zumal die Mutter ihrerseits die Nachbarliegenschaft mit Gebäude gekauft hatte

und die Bestellung der Mulde nicht über den Berufungsbeklagten erfolgt ist. Ebenso-

wenig bewiesen ist, dass es der Berufungskläger war, der die strittige Rechnung be-

zahlt hat.

Ausser Betracht bleiben schliesslich die Fr. 342.-- laut Rechnung von F_________ für

seine am 1. Oktober 2009 erbrachten Dienstleistungen als Kaminfeger (S. 176), da der

Berufungskläger weder behauptet noch nachgewiesen hat, dass bzw. inwieweit diese

  • 14 -

Kosten der laut Gesetz (Art. 10 des Gesetzes zum Schutz gegen Feuer und Naturele-

mente [VS 540.01] sowie Art. 11 und Anhang 1 der Verordnung betreffend den Unter-

halt, die Reinigung und die Kontrolle der Feuerungs- und Rauchabzugsanlagen [VS

540.101]) periodisch durchzuführenden Kontrolle und Reinigung nicht angefallen wä-

ren, wenn der Berufungsbeklagte diese in den Vorjahren korrekt hätte ausführen las-

sen.

2.6 Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, welche das Kan-

tonsgericht in Bezug auf die Elektro- und Heizungsinstallationen bejaht (vgl. E. 2.5.1

und 2.5.2), so darf der Käufer nach Art. 205 Abs. 1 OR mindern. Die Minderung ge-

mäss dem angeführten Gesetzesartikel führt zu einer Herabsetzung des vom Käufer

geschuldeten oder schon bezahlten Preises. Nebst der klageweisen Geltendmachung

kann die Minderung ebenfalls mittels Verrechnungseinrede, auch einredeweise im Pro-

zess, gegenüber der Kaufpreisforderung des Käufers geltend gemacht werden (Giger,

Berner Kommentar, N. 16 und 30 zu Art. 205 OR). Der Minderwert berechnet sich laut

Rechtsprechung und Lehre regelmässsig nach der sog. relativen Methode (BGE 111 II

162). Zum gleichen Ergebnis führt in der Regel die Ermittlung der Kosten der Mängel-

beseitigung, besteht doch die Vermutung, dass der Minderwert den Kosten der Män-

gelbeseitigung entspricht (BGE 111 II 162 f.; Honsell, Basler Kommentar, N. 8 f. zu Art.

205 OR). An sich nicht erforderlich ist, dass der Käufer die Mängel tatsächlich beseitigt

hat. Die Vorinstanz hat die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Minderung - zu Un-

recht - verneint und sich deshalb damit nicht befasst. Indessen ist kein Fall von Art. 318

Abs. 1 lit. c ZPO gegeben (vgl. E. 1.4), die Sache ist spruchreif und die Parteien konn-

ten zum Streit umfassend Stellung nehmen, weshalb das Kantonsgericht als Rechts-

mittelinstanz selbst über die Minderung und deren Mass zu urteilen hat.

2.6.1 Der Minderwert ist vom Käufer zu behaupten und zu beweisen (Art. 8 ZGB).

Nach der bei Instruktion des vorliegenden Zivilverfahrens gültig gewesenen Zivilpro-

zessordnung des Kantons Wallis (vgl. E. 1.1) haben die Parteien dem Richter den

Sachverhalt des Rechtsstreits darzulegen, grundsätzlich in substanziierter Form in ih-

ren jeweiligen Rechtsschriften und spätestens an der Vorverhandlung, jeweils mit

gleichzeitiger Bezeichnung bzw. nach Möglichkeit Einreichung der Beweismittel (Art.

66 und Art. 125 ff. ZPO/VS). Wie weit anspruchsbegründende Tatsachen inhaltlich zu

substanziieren sind, damit sie unter die massgeblichen Bestimmungen des materiellen

(Werkvertrags-)Rechts subsumiert werden können, bestimmt das materielle Bundes-

recht (BGE 123 III 183 E. 3e; 108 II 337 E. 2 und 3). Die jeweiligen Anforderungen er-

geben sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der angerufenen Norm und an-

derseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpartei. Tatsachenbehauptungen

müssen dabei so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich

ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (vgl. Bundesgerichtsurteil

4A_291/2007 vom 29. Oktober 2007 E. 3.4; BGE 117 II 113 E. 2; Guldener, Schweize-

risches Zivilprozessrecht, 3. A., Zürich 1979, S. 164).

Bestreitet der Prozessgegner das an sich schlüssige Vorbringen der behauptungsbe-

lasteten Partei, kann diese gezwungen sein, die rechtserheblichen Tatsachen nicht nur

in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass die Gegenpartei

darauf einlässlich antworten und darüber soweit nötig Beweis abgenommen werden

  • 15 -

kann (BGE 108 II 337 E. 3). Werden vorerst nur pauschal behauptete Posten wie Kos-

ten, Auslagen, Aufwand, Ausfall, Schaden usw. vom Prozessgegner bestritten, hat der

Ansprecher deshalb die einzelnen konkreten Tatsachen vorzutragen, welche Grundla-

ge für die rechtliche Qualifizierung bilden (Brönnimann, Die Behauptungs- und Sub-

stanzierungslast im schweizerischen Zivilprozessrecht, Diss. Bern 1989, S. 149 f.; zum

Ganzen BGE 127 III 365 E. 2b betreffend Schadenersatz; Bundesgerichtsurteil

4A_291/2007 vom 29. Oktober 2007 E. 3.4 betreffend Werklohn).

Mit den von ihnen angerufenen Beweismitteln haben sich die Parteien in ihren Rechts-

schriften auseinanderzusetzen, d.h. sie haben den wesentlichen Inhalt der Beweisur-

kunden in ihre Schriften aufzunehmen. Die Beilagen haben die Funktion, die Tatsa-

chendarstellung der Rechtsschrift zu belegen, keineswegs aber diese zu ersetzen oder

die beweisbelastete Partei gar von ihrer Behauptungslast zu entbinden (vgl. ZWR 1991

S. 189 ff. E. 4a). Es obliegt denn auch nicht dem Gericht oder dem Prozessgegner,

sich aus diversen Unterlagen die wesentlichen herauszusuchen und derart den recht-

lich relevanten Sachverhalt zu ermitteln (Bundesgerichtsurteil 4C.341/2000 vom

  1. April 2001 E. 2 und 3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen

schützt nicht vor dem Verlust eines materiellen Anspruchs durch unsorgfältige Pro-

zessführung (BGE 115 II 464 E. 1).

Schliesslich dürfen unter Geltung der Verhandlungsmaxime nur behauptete und be-

wiesene Tatsachen berücksichtigt und dem Urteil - mit Ausnahme notorischer, offen-

kundiger und stillschweigend anerkannter oder aus einem schriftlichen Gutachten her-

vorgehender Tatsachen - zu Grunde gelegt werden (Art. 66 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4

ZPO/VS). Soweit den Parteien durch das Beweisverfahren Tatsachen bekannt werden,

haben sie diese mittels Rechtsbot spätestens innert 10 Tagen seit Abschluss der Un-

tersuchung geltend zu machen; die Gegenpartei erhält Gelegenheit zur Stellungnahme

(Art. 66 Abs. 2 ZPO/VS). Nur so wird deren rechtliches Gehör gewahrt (zur bisherigen

Rechtsprechung vgl. ZWR 2007 S. 229 ff. E. 4, 2003 S. 148 E. 3a, 1996 S. 220 f. E. 2

und 3).

2.6.2 Ausgangspunkt für die Minderung bildet der vereinbarte Kaufpreis, welcher ins-

gesamt Fr. 690'000.-- und für Liegenschaft Fr. 638'000.-- bzw. die Gebäude allein

Fr. 375'000.-- beträgt und von den Parteien mit Rücksicht auf deren Alter und Renova-

tionsbedürftigkeit tief festgelegt wurde (vgl. E. 2.1). Dass die Liegenschaft einen höhe-

ren Verkehrswert aufgewiesen hätte, wie dies der Verkäufer behauptet und wofür ihn

die Beweislast trifft, ist indes nicht nachgewiesen. Dazu hätte es einer Expertise be-

durft. Die Versicherungssummen und der vom Verkäufer bei den Vertragsverhandlun-

gen zuerst genannte Verkaufspreis von Fr. 1'200'000.-- sind nicht geeignet, einen hö-

heren Verkehrswert zu belegen. Falsch ist sodann die Behauptung des Verkäufers,

dass er die Liegenschaft für Fr. 850'000.-- an einen Dritten hätte verkaufen können.

L_________ erklärte nämlich dazu in seiner Zeugenbefragung (S. 363), er habe Inte-

resse an einem Kauf gehabt, aber nie ein eigentliches Kaufangebot gemacht. Der Be-

rufungsbeklagte habe ihm einen Preis um die Fr. 850'000.-- genannt und erwähnt, er

habe das Objekt zu 99% dem Berufungskläger versprochen. Er habe das Objekt des-

halb nie besichtigt. Sonst hätte er es sicher angesehen. Ob er es zu diesem Preis er-

worben hätte, könne er nicht sagen.

  • 16 -

Die Kaufpreisrestanz beläuft sich auf Fr. 77'101.26. Zusätzlich fordert der Berufungs-

beklagte Fr. 85.-- als Rückerstattung der Mietkosten einer Gasflasche (vgl. E. 2.2). In

seiner Klage behauptete der Berufungsbeklagte, jährlich von der Firma M_________

eine Gasflasche zu Fr. 85.-- gemietet zu haben, so für die Perioden 1. April 2009 bis

  1. März 2010 sowie vom 1. April 2010 bis 31. März 2011, wobei der Berufungskläger

weder den Vertrag übernommen noch die Gasflasche ausgehändigt habe (S. 15 TB

72-76), welche Behauptungen der Berufungskläger teils mit „unbekannt“ und teils mit

„bestritten“ beantwortete, ohne eigene Sachverhaltsdarstellung. Hinterlegt ist ein

Schreiben vom 20. Mai 2010, worin der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger über

ihren jeweiligen Rechtsvertreter unter Beilage der Rechnungskopie mitteilte, er, d.h.

der Berufungskläger, sei im Besitze einer Gas- sowie einer Sauerstoff- und Acetylen-

flasche, deren Mietvertrag nach wie vor auf den Namen „F_________“ laufe, und ihn

aufforderte, entweder den Mietvertrag zu übernehmen oder die Flaschen auszuhändi-

gen (S. 116). Bei den Akten befinden sich sodann Rechnungskopien der Messer

Schweiz AG adressiert an „H_________, Y_________, Oel- und Gasfeuerungen“

(S. 113) sowie der M_________ adressiert an „H_________“ (S. 114-115) für die Miete

von Flaschen. Partei des Mietvertrages für die Gasflasche waren also „G_________“

und nicht der Berufungsbeklagte allein. Angaben zur rechtlichen Form, in welcher

G_________ ihre Geschäftstätigkeit ausübten, fehlen. Ebenso fehlt jeglicher Beleg da-

zu, dass die Miete von Fr. 85.-- für die Gasflasche vom Berufungsbeklagten bezahlt

wurde. Die Parteien selbst wurden dazu nicht befragt. Damit ist auch nicht bewiesen,

dass der Berufungsbeklagte für diese Kosten aufgekommen ist. Seine Klage ist daher

im Umfange von Fr. 85.-- abzuweisen.

2.6.3 E_________ von der J_________ stellte in seinem Kontrollbericht vom 24. Okto-

ber 2009 eine Vielzahl von Mängeln an den elektrischen Installationen im Reitstall fest

und er weist wiederholt auf die dadurch bewirkte Personen-, Unfall- und Brandgefahr

hin (S. 193, 194 ff.), womit es sich zweifellos um gravierende Mängel handelt. In seiner

Offerte vom 30. Oktober 2009 zu Handen des Berufungsbeklagten bezifferte er die

Kosten der Mängelbehebung auf Fr. 15'959.25 (S. 272). Der Berufungskläger übertrug

die entsprechenden Arbeiten N_________, der hierfür am 21. Juli 2010 Schlussrech-

nung Nr. 100238 „Instandstellung der elektrischen Anlagen: - Reitstall; - Buvet; - Ne-

bengebäude; laut Kontrollbericht Nr. 1073/09.1 der Firma J_________“ stellte über

Fr. 40'116.55 (S. 181 ff.). Nicht Thema des vorliegenden Prozesses bildet die Schluss-

rechnung Nr. xxx vom 27. August 2010 für die Behebung der elektrischen Mängel im

Clubhaus (S. 177 ff.), welches im Eigentum der Mutter des Berufungsbeklagten steht

(vgl. E. 2.1 in fine).

2.6.3.1 Die Rechnung von N_________ ist rund zweieinhalbmal so hoch wie die Offer-

te von J_________. Mit Hinweis auf dieses Missverhältnis behauptete der Berufungs-

beklagte bei der Vorverhandlung, die fragliche Rechnung enthalte Positionen, die nicht

mit der NIV-Kontrolle im Zusammenhang stünden, namentlich die neue Innenbeleuch-

tung sowie Fr. 1'936.80 für die Anschlusserweiterung und die Erhöhung des Hausan-

schlusses; als Beweis berief er sich auf die Zeugenaussage (S. 255 f. TB 172, 173 und

181). Überhöhte Ansätze machte der Berufungsbeklagte hingegen nicht geltend. Nach

Abnahme der Beweise ergänzte er, der Berufungskläger habe eine komplett neue Ver-

teilung und einen Leuchter auf Platz Süd erstellt, welcher Aufwand nicht unter die

  • 17 -

Mängelbehebung falle (S. 463 Ziff. 101). Ausserdem deckten die Arbeiten der Firma

N_________ nicht nur die notwendigen Brandschutzvorschriften ab, sondern weitere

Arbeiten an Anlagen und Geräten (S. 463 Ziff. 100).

2.6.3.2 Der Berufungskläger hat sich in seinen Rechtsschriften damit begnügt, In-

standstellungskosten in der Höhe der Rechnung N_________ zu behaupten. Nachdem

der Berufungsbeklagte diese allgemein behaupteten Kosten mit der Behauptung be-

stritten hatte, die Rechnung enthalte Positionen für Arbeiten, die nicht mit der NIV-

Kontrolle in Zusammenhang stünden, wäre der Berufungskläger gehalten gewesen, die

einzelnen Positionen substanziiert zu behaupten, um dem Prozessgegner ein detaillier-

tes Bestreiten zu erlauben (vgl. E. 2.6.1). Indem er dies unterlassen hat, ist er seinen

diesbezüglichen prozessualen Obliegenheiten nicht nachgekommen, weshalb ihm un-

ter dem Titel „Mängel im elektrischen Bereich“ keine Minderung zuerkannt werden

kann.

2.6.3.3 Selbst wenn man seine Behauptungen prozessual als genügend erachten und

lediglich die vom Berufungsbeklagten konkret behaupteten bzw. die aktenkundigen

„Erweiterungsarbeiten“ als nicht mängelbedingt berücksichtigen wollte, würde dies aus

nachstehenden Erwägungen letztlich zu keinem anderen Ergebnis führen.

Der Elektroinstallateur E_________ erklärte als Zeuge befragt, er habe eine Richtprei-

sofferte mit auf Erfahrungswerten geschätztem Material- und Arbeitsaufwand erstellt.

Die mehrseitige Rechnung von N_________ könne er in dieser kurzen Zeit und ohne

Einsichtnahme in die Rapporte nicht beurteilen. Er sehe, dass eine komplett neue Ver-

teilung sowie ein Leuchter auf Platz Süd installiert worden sei. Seiner Meinung nach

seien Installationen vorgenommen worden, welche nicht lediglich Mängelbehebungen

darstellten, beispielsweise die Position Hauptverteilung (S. 364). Auf Frage räumte er

ein, dass er den in der Schlussrechnung erwähnten Kontrollbericht erstellt hatte

(S. 365). Der Elektroinstallateur N_________ sagte seinerseits als Zeuge aus, er habe

den Auftrag erhalten, die Installationen laut dem ihm ausgehändigten Kontrollbericht

instand zu stellen. Es sei noch etwas Kleines hinzugekommen, nämlich versteckte

Mängel, die erst erschienen seien, als man beispielsweise das Tableau geöffnet habe.

Die Offerte E_________ kommentierte er dahin, dass es dessen Sache gewesen wäre,

wenn er dies für diesen Preis gemacht hätte. Auf die Positionen 196 und 197 ff. ange-

sprochen führte er zur ersten aus, er habe auf einem vorbestehenden Sockel einen

Mast montiert; auf Nachfrage ergänzte er, die Mängelbehebung an der Liegenschaft

der Mutter des Berufungsklägers habe er separat in Rechnung gestellt, wobei er nicht

wusste, ob der Betonsockel auf deren Liegenschaft steht. Zur zweiten Position erläu-

terte er, dass die vom Hausanschluss wegführende Sicherung von 25 Amper zu

schwach gewesen sei und daher von Zeit zu Zeit ausgelöst habe, weshalb er bei der

ReLL um eine Erweiterung auf 40 Amper nachgesucht habe, wodurch der Querschnitt

vom Hausanschlusskasten zur Hauptverteilung zu klein gewesen sei. Beim Öffnen des

Tableaus habe man gesehen, dass mehrere Abgänge auf das selbe Sicherungsele-

ment gelegt gewesen seien; beim Versuch, diese aufzuteilen, sei das Tableau zu klein

gewesen, weshalb es habe ausgewechselt werden müssen. Die Erweiterung auf 40

Amper stelle im Prinzip keinen Mehrwert dar und sei nicht wegen der Beleuchtung des

Springplatzes notwendig gewesen. Seine Arbeiten wären nicht notwendig gewesen,

  • 18 -

wenn die elektrischen Installationen in vollständigem und funktionsfähigem Zustand

gewesen wären (S. 366 f.).

Beide Elektrofachleute haben kein unmittelbares eigenes Interesse am Ausgang des

Verfahrens. Dennoch dürften sie darauf bedacht sein, ihr eigenes Handeln in einem für

sie zumindest nicht ungünstigen Licht darzustellen. So hat E_________ seine Offerte

dahin relativiert, als dass es sich um eine blosse Richtpreisofferte gehandelt habe; zur

Rechnung von N_________ hat er sich nicht abschliessend geäussert, auch weil er

sich dazu ohne Kenntnis der darin erwähnten Rapporte ausserstande sah, immerhin

aber die Begründetheit von zwei Positionen in Frage gestellt. N_________ hat seiner-

seits durchblicken lassen, dass er die Mängelbehungskosten zu dem von E_________

offerierten Preis nicht übernommen hätte. In Bezug auf die aufgeworfenen Positionen

hat er deren Begründetheit verteidigt, wobei er hinsichtlich des Leuchters auf Platz Süd

dessen genauen Standort nicht angeben konnte, d.h. ob er sich nun auf Boden des Be-

rufungsklägers oder jenem seiner Mutter befindet. Dieses Eingeständnis kann immer-

hin auch dahin gewertet werden, dass er nur das bestätigte, was er wirklich selber be-

urteilen konnte. Weiter hat er betont, die Arbeiten mit Ausnahme kleinerer versteckter

Mängel gemäss dem Kontrollbericht E_________ ausgeführt zu haben. Im Sicher-

heitsnachweis vom 27. August 2010 bestätigte E_________ von J_________ zudem

ausdrücklich, dass die Elektroinstallationen nunmehr der NIV entsprechen (S. 231).

Nach dem Gesagten steht für das Kantonsgericht ausser Zweifel, dass E_________

die Mängelbehebungsarbeiten zu tief offeriert hat, wovon ebenfalls der Gerichtsexperte

O_________ ausgeht, selbst wenn er als Brandschutzexperte die einzelnen Rech-

nungspositionen mit deren Begründetheit nicht kommentieren wollte und mangels

Fachkompetenz in diesem Bereich wohl auch nicht konnte (S. 440 P6), und dass der

von N_________ in Rechnung gestellte Aufwand mehrheitlich mit der Behebung der

gravierenden elektrische Mängel in Zusammenhang stand. Dem widerspricht die Fest-

stellung des Experten O_________, wonach die Arbeiten der Firma N_________ nicht

nur die Brandschutzvorschriften abdeckten, sondern zum Teil auch dem Personen-

schutz und der Unfallverhütung dienten (S. 419 F6 und S. 421 F14), nicht. Denn eine

korrekte Elektroinstallation hat all dem zu genügen und die laut Kontrollbericht zu be-

hebenden Mängel betrafen nicht nur den Brandschutz. Aus diesem Grund darf aus der

Schätzung der Brandschutzkosten durch den Experten O_________, welcher für Elekt-

roinstallationen Fr. 10'000.-- einsetzte (S. 441 P7), nicht geschlossen werden, darin

seien auch die Kosten für Personenschutz und Unfallverhütung enthalten. Aus der Ex-

pertise O_________ ergibt sich immerhin, dass der Ersatz der acht Industrieleuchten

Position 73 Fr. 4'632.-- mitsamt der dazugehörigen HIE-Lampen Position 74 Fr. 768.--

laut mündlicher Auskunft von N_________ wegen der Sprühanlage zur Befeuchtung

des Hallenbodens aus Sicherheitsgründen (Wasser-Strom) erfolgen musste, wobei

dem Experten nicht bekannt war, wer die Sprühanlage verlangt und installiert hatte

(S. 421 F16 und S. 441 P8). Da die Notwendigkeit des Ersetzens der Hallenbeleuch-

tung im Kontrollbericht E_________ nicht aufgelistet wird und N_________ dem Exper-

ten O_________ bei der mündlichen Rücksprache auch nicht beschied, es habe sich

hierbei um eine Mängelbehebung gemäss Kontrollbericht gehandelt, ist nicht erwiesen,

dass dieser Aufwand mängelbedingt war. Vielmehr ist mit dem Berufungsbeklagten mit

Hinweis auf das Internet (www.xxx.ch -> Anlage; Ausdruck hinterlegt auf S. 263), wo

  • 19 -

der Berufungskläger das neue automatische Bewässerungssystem in der Reithalle an-

preist, davon auszugehen, dass der Berufungskläger die Sprühanlage installiert hat

und dass aus diesem Grund eine Anpassung der Hallenbeleuchtung erfolgen musste.

Demnach hat der Berufungsbeklagte für diese Kosten nicht einzustehen. Gleiches gilt

für die Fr. 312.-- der Leuchte Süd; der Berufungskläger hat hier die Mangelhaftigkeit

der bisherigen Anlage nicht dargetan und es ist im Übrigen nicht belegt, dass die

Leuchte auf Eigentum des Berufungsklägers steht. Die Notwendigkeit, den Hauptver-

teiler zu ersetzen, hat N_________ zwar einlässlich und nachvollziehbar begründet,

seinen Standpunkt mit der Einschränkung, die Erweiterung stelle „im Prinzip“ keinen

Mehrwert dar, aber gleichzeitig abgeschwächt. Wozu die Hebebühne zu Fr. 490.-- er-

forderlich war, ist nicht aktenkundig.

Bei Würdigung der vorstehenden Beweise steht für das Kantonsgericht fest, dass die

von N_________ im Auftrage des Berufungsklägers ausgeführten Arbeiten und die

damit verbundenen Kosten in weiten Teilen der Instandstellung der elektrischen Instal-

lationen laut Kontrollbericht E_________ dienten. Erstellt ist jedoch ebenfalls, dass da-

neben auch weiter gehende Arbeiten ausgeführt wurden, die und deren Kosten nicht

durch Mängel bedingt waren. In welchem Masse solche erfolgt sind, vermag das Kan-

tonsgericht aufgrund der Akten aber nicht zu beurteilen; dazu hätte es in jedem Falle

einer Expertise durch eine Fachperson im Elektrobereich bedurft, welche hierfür wo-

möglich die Arbeitsrapporte hätte konsultieren müssen. Sogar wenn man diese Zu-

satzarbeiten im Elektrischen auf die aktenkundigen beschränken wollte, liesse sich der

Betrag der Mängelbehebungskosten nicht ermitteln. Zwar könnte man von den Ge-

samtkosten von Fr. 37'283.05 entweder Fr. 6'202.-- (Fr. 4'632.-- [Industrieleuchten] +

Fr. 768.-- [HIE-Lampen] + Fr. 312.-- [Leuchte Süd] + Fr. 490.-- [Hebebühne]) oder

Fr. 7'670.15 (Fr. 1'468.15 zusätzlich für die Hauptverteilung) in Abzug bringen, womit

man Fr. 31'081.05 oder Fr. 29'612.90 bzw. abzüglich Rabatt von 10% und zuzüglich

MWSt von 7.6% Fr. 30'098.88 oder Fr. 28'677.13 erhalten würde, wovon der Beru-

fungsbeklagte Fr. 15'959.25 anerkannt hat. Das Problem besteht nun darin, dass im

Differenzbetrag von Fr. 14'139.63 bzw. 12'717.88 (Fr. 30'098.88 - Fr. 15'959.25 /

Fr. 28'677.13 - Fr. 15'959.25) der Arbeitsaufwand für das Anbringen der Industrieleuch-

ten und des Leuchters sowie für die Erstellung der Hauptverteilung mitenthalten ist und

dass dieser in der Rechnung N_________ nicht separat ausgewiesen wird. Auch hier

hätte es einer Expertise bedurft, um diese Kosten auszuscheiden. Da die Beweislast

für die Minderung beim Berufungskläger als Käufer liegt, hat er die Folgen der Beweis-

losigkeit zu tragen. Zu ergänzen bleibt, dass der Berufungskläger in Bezug auf das

Elektrische nunmehr über eine neuwertige Anlage verfügt, auf welche er weder ge-

mäss Gewährleistungsrecht und noch nach der relativen Methode einen Anspruch hat

(vgl. E. 2.4.2.1 in fine und 2.6), weshalb er sich hierfür einen zusätzlichen Abzug gefal-

len lassen müsste.

2.6.4 In seinem Bericht vom 5. Oktober 2009 zu Handen des Kantonalen Amtes für

Feuerwesen hielt der Kaminfegermeister F_________ verschiedene Mängel am fran-

zösischen Cheminée sowie an der Ölheizungsanlage der Reitsportanlage fest (S. 142

ff.). In der Folge führte der Sicherheitsverantwortliche der Gemeinde C_________ zu-

sammen mit dem Feuerwehrkommandanten bzw. der zuständigen Gemeinderätin und

zuletzt dem Regionalinspektor Ortsschauen durch und er listete in seinen Schreiben an

  • 20 -

den Berufungskläger vom 12. Oktober 2009 (S. 154 f.: Zimmer sind nicht mehr zu be-

setzen wegen fehlender Brandschutzmauer) sowie 9. November 2010 (S. 240: brand-

abschnittbildende Zimmerwände sind mit Feuerwiderstand El 60 (nbb), die Fenster mit

El 30 (nbb) abzutrennen) und zuletzt 19. Juli 2011 (S. 398 f.: brandabschnittbildende

Zimmerwände sind teilweise erstellt, die Fenster bestellt und noch nicht montiert, die

Verbindungs- ist als Brandschutztüre ausführen) die festgestellten Mängel sowie die zu

treffenden Massnahmen auf.

2.6.4.1 In seinem Gutachten (S. 415 ff., 439 ff.) bestätigte der Brandschutzexperte

O_________ die Richtigkeit der Beanstandungen seitens des Kaminfegermeisters so-

wie der Gemeinde, die Schwere dieser Mängel - die aufgelisteten Punkte würden alle

den Brandschutzvorschriften widersprechen (S. 420 F12), die Feueranlage habe schon

bei Vertragsabschluss nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen - und die Not-

wendigkeit bzw. Dringlichkeit der geforderten Massnahmen; der Brandschutz diene in

erster Linie der Personensicherheit und sei diese wie vorliegend nicht mehr gewähr-

leistet, müsse aus feuerpolizeilicher Sicht gehandelt werden (S. 420 F9). Mithin handel-

te es sich auch hierbei zweifelsfrei um gravierende Mängel. Gesetzliche Grundlage bil-

de das Gesetz zum Schutz gegen Feuer und Naturelemente vom 18. November 1977,

mit dessen Umsetzung anfangs der achtziger Jahre begonnen worden sei (S. 439 P2).

Art. 8 „Periodische Kontrolle“ der Verordnung betreffend Brandverhütungsmassnah-

men vom 12. Dezember 2001 schreibe Inspektionen für Gebäude und Betriebe ohne

besondere Gefahren mindestens alle drei Jahre vor. Das vorhergehende Feuerregle-

ment habe eine gleichlautende Vorschrift enthalten (S. 440 P3). Die Kontrolle erfolge

durch die Gemeinden (S. 440 P4). Die Anlage sei indessen nie gemeldet worden

(S. 417). Dass dies und die Kontrollen hätten geschehen müssen, musste dem Verkäu-

fer als Fachmann bekannt sein. Gemäss den Brandschutzvorschriften müssten ver-

schieden genutzte Räume - hier Schlafeinrichtungen und Pferdeboxen - als Brandab-

schnitte zwingend voneinander getrennt werden. Die Brandabschnittbildung bedinge

für die Wand einen Feuerwiderstand von mindestens El 60 (60 Minuten) und für dazu-

gehörige Verbindungen wie Türen und Fenster einen solchen von mindestens El 30

(30 Minuten) (Expertise S. 421 F15). Den Aufwand allein für den Brandschutz schätzte

der Experte vorsichtig auf ca. Fr. 75'000.-- bis Fr. 85'000.-- (S. 421 F14). Auf Nachfra-

ge brachte er den Vorbehalt an, dass er sich als Brandschutzexperte selten um die

Kosten kümmere, und er listete alsdann die Kosten aufgrund der Angaben in den Un-

terlagen und seiner Schätzungen wie folgt auf:

Cheminée: Rauchabzug und Anschlusssrohr

Fr.

500.--

Ölheizung: Verlängerung Rauchaubzug / Verkleidung

Fr.

1'300.--

3 Brandschutztüren EI 30

Fr.

7'000.--

CO2 - Handfeuerlöscher

Fr.

300.--

Wasserlöschposten

Fr.

1'000.--

Fluchtwegbezeichnungen

Fr.

300.--

Geschätzte Elektroinstallationen

Fr.

10'000.--

Brandschutzmauer

Fr.

51'000.--

Brandschutztüre und -fenster Schlafräume

Fr.

6'000.--

Total

Fr.

77'400.--

  • 21 -

2.6.4.2 Die Kosten der brandschutztechnisch bedingten Elektroinstallationen sind in

der Rechnung von N_________ mitenthalten und fallen deshalb hier ausser Betracht.

Dadurch beträgt die Schätzung des Gutachters noch Fr. 67'400.--. Die Forderung nach

einer Brandschutzmauer wurde von der Gemeinde schliesslich fallengelassen, wobei

sie dem Berufungskläger für die weitere Benutzung der Schlafräume die Bildung eines

Brandabschnittes durch verstärkten Feuerwiderstand von Wand, Türen und Fenstern

auferlegte, welche Massnahmen vom Experten als absolut notwendig beurteilt wurden.

Klammert man nun die Kosten für eine Brandschutzmauer aus, reduziert sich obige

Schätzung auf Fr. 16'400.-- (Fr. 77'400.-- - Fr. 10'000.-- - Fr. 51'000.--); hinzu kommen

diesfalls - auch nach Darstellung des Gutachters - die Kosten der Ersatzmassnahmen

für die Brandschutzmauer.

Die unter Vorbehalt abgegebene Schätzung und die Kosten der Ersatzmassnahmen

sind anhand der hinterlegten Rechnungen zu überprüfen:

2.6.4.2.1 P_________, „heizungen - sanitär - kaminbau - alternativenergie“, offerierte

am 30 Oktober 2009 die Instandstellung von Cheminée und Heizung inkl. Kaminver-

längerung für Fr. 1'772.15 (S. 159 f.). Seine Rechnung vom 18. Januar 2010 beläuft

sich auf Fr. 2'912.70, beinhaltet jedoch zusätzlich einen Waschmaschinenanschluss,

ohne dass der Arbeitsaufwand dafür separat ausgewiesen ist (S. 168 ff.). Die effektiven

Kosten für die Mängelbehebung beim Cheminée und bei der Ölheizung lassen sich

daher nicht berechnen. Es ist daher auf die Schätzung des Experten von insgesamt

Fr. 1'800.-- (Fr. 500.-- + Fr. 1'300.--) abzustellen, welcher Betrag dem Kostenvoran-

schlag entspricht und den man in etwa erhält, wenn man zu den in der Rechnung aus-

gewiesenen Materialkosten die in der Offerte angenommenen Arbeitsstunden hinzu-

zählt, auch wenn damit der tatsächliche Arbeitsaufwand nicht vollumfänglich abgegol-

ten sein dürfte.

2.6.4.2.2 Für Brandschutztüren und Brandschutzfenster musste der Berufungskläger

Fr. 6'979.90 an Q_________ „Schreinerei“ (S. 174 f.) und Fr. 10'215.66 bei 2% Skonto

an R_________ „Schreinerei Fensterbau“ bezahlen, wobei die Fenster vom Bauherrn

selbst montiert wurden (S. 427 f.) und der Berufungskläger für einen Arbeitsgehilfen Fr.

1'420.-- in Rechnung stellte (S. 426). Das Kantonsgericht erachtet Fr. 17'195.56 für

ausgewiesen, auch wenn der Experte diese Kosten mit Fr. 13'000.-- tiefer schätzte.

Unberücksichtigt bleiben die geltend gemachten Kosten für den Arbeitsgehilfen, welche

in keiner Weise überprüfbar sind und deren Auszahlung vom Empfänger nicht quittiert

wurde.

2.6.4.2.3 Das Erstellen brandabschnittbildender Zimmerwände und Fenster - statt einer

eigentlichen Brandmauer - wurde anlässlich der Ortsschau vom 9. Novemver 2010

festgelegt (S. 240). Daran nahm der Baufachmann S_________ „Bauleitungen, Pla-

nung, Beratung u. Ausführungen“ teil, der gestützt darauf am 16. November 2010 die

Brandschutzverkleidung zu Fr. 27'147.21 offerierte (S. 241 f.), welche Arbeiten gemäss

Inspektionsprotokoll der Gemeinde vom 19. Juli 2011 am 4. Juli 2011 teils bereits aus-

geführt sowie teils in die Wege geleitet waren und zum Teil noch ausgeführt werden

mussten (S. 398 f.). Die Kosten der Ersatzmassnahmen liegen bedeutend tiefer als je-

ne für die Errichtung einer Brandschutzmauer. Da jedoch nicht eine solche, sondern

brandabschnittbildene Elemente (Wand, Türe, Fenster) eingebaut werden, sind ledig-

lich die Kosten hierfür als Minderwert zu berücksichtigen.

  • 22 -

2.6.4.2.4 Die Schlauchweberei T_________ hat Feuerlöschmaterial für Fr. 1'188.30 ge-

liefert (S. 165 f.), womit sie unter ihrer eigenen Offerte (S. 158) und der Schätzung des

Experten geblieben ist. Die ausgewiesenen Kosten können berücksichtigt werden.

2.6.4.2.5 Zählt man die einzelnen Positionen zusammen (Fr. 1'800.-- + Fr. 17'195.56 +

Fr. 27'147.21 + Fr. 1'188.30), so erhält man ein Total von Fr. 47'331.07. Nimmt man

die Fr. 16'400.-- laut Schätzung des Experten und rechnet die Kosten der Brand-

schutzmauer-Ersatzmassnahmen (Fr. 27'147.21) hinzu, so ergibt sich ein Total von

Fr. 43'547.21, welches leicht tiefer liegt. Gesteht man dem Berufungskläger hingegen

trotz der verwirklichten Ersatzmassnahmen die Kosten für eine ordentliche Brand-

schutzmauer zu, weil es im Rahmen der Minderung an sich unwesentlich ist, ob die

Mängel behoben werden, so wären Fr. 67'400.-- zu berücksichtigen (vgl. E. 2.6.4.2).

Das Kantonsgericht erachtet es jedoch mit Rücksicht auf die Umstände des zu beurtei-

lenden Falles (ältere Anlage, kostengünstigere Ersatzmassnahmen) für angezeigt, die

effektiv ausgewiesenen Kosten von Fr. 47'331.07 zu berücksichtigen. Indem sowohl

bei der Instandstellung von Cheminée und Ölheizung als auch beim Einbau von

Brandschutztüren und -fenster der Arbeitsaufwand nicht vollumfänglich und bei der Er-

stellung des Brandabschnitts zwischen Schlafräumen und Stallung nur die viel tieferen

Kosten der Ersatzmassnahmen (- Fr. 23'852.79) statt der ordentlichen Brandschutz-

mauer berücksichtigt werden, wird gleichzeitig dem Umstand gebührend Rechnung ge-

tragen, dass es sich beim Kaufsobjekt um ein älteres Gebäude handelt, dass der Preis

deshalb tief angesetzt worden war, dass der Käufer keine neuwertige Anlage erwarten

durfte und dass nach der relativen Methode ausgehend vom vereinbarten Kaufpreis die

Wertdifferenz zwischen mängelfreier und mangelhafter Sache herabzusetzen ist. Als

Minderwert ist demnach ein Betrag von Fr. 47'331.07 festzuhalten, womit sich die

Restkaufpreisforderung auf gerundet Fr. 29'854.75 reduziert.

2.7 Der Berufungskläger hat in seiner Schlussdenkschrift nach Abschluss des Beweis-

verfahrens erstmals Fr. 14'281.30 zur Verrechnung gestellt mit der Begründung, seine

Mutter habe entgegen dem Kaufvertrag an Stelle des Verkäufers die Verschreibungs-

kosten bezahlt. Nach der vor erster Instanz anwendbaren kantonalen ZPO waren Tat-

sachenbehauptungen bis spätestens zur Vorverhandlung zulässig. Sofern das Beweis-

verfahren Anlass zu neuen Tatsachenbehauptungen gab, hatte die interessierte Partei

diese umgehend per Rechtsbot in den Prozess einzuführen (vgl. E. 2.6.1 letzter Abs.).

Vorliegend hat der Berufungsbeklagte in seiner Klage mit Verweis auf den Kaufvertrag

behauptet, der Verkäufer habe die Verschreibungskosten zu tragen, was der Beru-

fungskläger als Beklagter anerkannte. Eine Tatsachenbehauptung, wonach entgegen

dieser vertraglichen Abmachung er bzw. seine Mutter diese Kosten in Wahrheit getra-

gen hätten, hat er indes nie aufgestellt. Selbst nach Einvernahme der Parteien, aus

welcher sich eine vom öffentlich verurkundeten Vertrag abweichende Parteivereinba-

rung ergab, hat er es versäumt, entsprechende Tatsachenbehauptungen aufzustellen.

Es ist ihm daher verwehrt, gestützt auf nicht ordentlich in den Prozess eingeführte Tat-

sachenbehauptungen rechtliche Ansprüche abzuleiten, zumal der Berufungsbeklagte

dadurch keine Gelegenheit erhielt, zu diesen Tatsachenbehauptungen Stellung zu

nehmen. Die Zulassung der nicht behaupteten Tatsachen würde nämlich das rechtliche

Gehör des Berufungsbeklagten verletzen. Es kann daher offen bleiben, in welcher Hö-

he die Mutter solche Kosten der Beurkundung entgegen dem Vertrag übernommen

  • 23 -

hat, ob sie diese vom Berufungsbeklagten zurückverlangen darf und ob sie ihre allfälli-

ge Forderung gegen den Berufungsbeklagten gültig an ihren Sohn abgetreten hat. Mit

seiner Berufungsantwort hat der Berufungsbeklagte einen Beleg zu den Akten gege-

ben, woraus ersichtlich ist, dass der Berufungskläger in diesem Zusammenhang bei

der Staatsanwaltschaft eine Anzeige wegen Urkundenfälschung eingereicht hat. Das

Kantonsgericht darf daher seinerseits von einer Anzeige wegen Verdachts einer straf-

baren Handlung absehen.

2.8 Der Berufungskläger wendet ferner ein, die Bezahlung des Restkraufpreises sei an

die Suspensivbedingung geknüpft worden, dass der Berufungsbeklagte bis spätestens

  1. Dezember 2009 nachweise, dass er sämtliche Altlasten i.w.S. erledigt habe. Weder

der Notar noch die Vertragsparteien selbst wurden dazu befragt, weshalb sich deren

wirklicher Wille nicht ermitteln lässt und diese Streitfrage mittels objektivierter Ausle-

gung des Kaufvertrages zu erfolgen hat (vgl. E. 2.3.1). Laut Art. 4 Abs. 1 Ziff. 2 Kauf-

vertrag, welcher laut Überschrift die Zahlungsbedingungen festlegt, hatte die Bezah-

lung der Restkaufpreissumme zwar gemäss separater Absprache, indes spätestens bis

am 31. Dezember 2009 zu erfolgen. Mithin lässt sich aus dem Wortlaut der vertragli-

chen Zahlungsbedingungen ausser dem spätesten Zahlungstermin keine weitere Zah-

lungsbestimmung, namentlich keinerlei Bedingung für die Leistung der Restzahlung

ablesen. Richtig ist, dass unter „Verpflichtungen des Verkäufers“ in Art. 17 Ziff. 3 Kauf-

vertrag, welcher Artikel laut seinem Titel von Pflichten des Verkäufers und nicht von

solchen des Käufers handelt, Ersterem auferlegt wird, den Nachweis für die Erledigung

aller Altlasten i.w.S. ebenfalls bis spätestens am 31. Dezember 2009 zu erbringen. Da-

bei erfolgt in Klammern ein „vgl.“-Verweis auf Art. 4 Abs. 1 Ziff. 2 der Urkunde mit aus-

drücklicher

Erwähnung

der

Zahlungspflicht

der

Restkaufpreissumme

von

Fr. 190'000.--. Das blosse „vgl.“ beinhaltet indessen nach seinem Wortlaut, welcher bei

Ausformulierung eines Vertrages durch eine Urkundsperson im Vordergrund steht, kei-

ne Bedingung. Weder in Art. 4 Abs. 1 Ziff. 2 noch in Art. 17 Ziff. 3 Kaufvertrag findet

sich demnach eine Bedingung für die Bezahlung des Restkaufpreises. Überdies stellt

die Bezahlung des Kaufpreises die Hauptpflicht des Käufers dar, während es sich beim

Nachweis der Erledigung der Altlasten i.w.S. um eine blosse Nebenpflicht des Verkäu-

fers handelt, was ebenfalls gegen eine Verknüpfung von Restkaufpreiszahlung und

Nachweis spricht. Schliesslich wurde für die Schlusszahlung und den Nachweis der-

selbe letztmögliche Termin festgelegt, der Verkäufer ist also nicht vorleistungsspflich-

tig, so dass beide Parteien ihre Verpflichtung gleichzeitig zu erfüllen haben, was aus-

schliesst, dass der Käufer mit seiner abschliessenden Zahlung bis zum Nachweis der

Erledigung der Altlasten i.w.S. zuwarten darf. Der rechtliche Einwand des Berufungs-

klägers erweist sich demzufolge als unzutreffend.

3. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, die

einerseits die Gerichtskosten, welche mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-

schüssen verrechnet werden (Art. 98 und Art. 111 ZPO), und anderseits die Parteient-

schädigung umfassen (Art. 104 Abs. 1, 105 Abs. 1 und 95 ZPO). Die Höhe der Pro-

zesskosten richtet sich nach kantonalen Tarifen (Art. 96 und 105 Abs. 2 Satz 1 ZPO),

im Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigung

vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009. Die Verteilung

der Prozesskosten richtet sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Verfahrens, in-

  • 24 -

dem die Prozesskosten im Allgemeinen der unterliegenden Partei auferlegt werden

(Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Bei einer Mehrzahl von unterliegenden Personen ist de-

ren Anteil zu bestimmen, wobei das Gericht auf solidarische Haftung erkennen kann

(Art. 106 Abs. 3 ZPO). Während die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und

verteilt werden (Art. 105 Abs. 1 ZPO), wird eine Parteientschädigung einer Partei nur

auf Antrag hin zugesprochen; sie kann hierfür eine Kostenliste einreichen (Art. 105

Abs. 2 Satz 2 ZPO). Trifft die Rechtsmittelinstanz auf Berufung hin einen neuen Ent-

scheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfah-

rens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).

Der Kläger, welcher zur Durchsetzung seiner Restkaufpreisforderung klagen musste,

dringt mit seinen Begehren zu nicht ganz 2/5 durch (Fr. 29'854.25 bezogen auf die

Schlussbegehren von Fr. 77'186.26 bzw. Fr. 41’9033.04 [Fr. 29'854.75 + die vom Be-

klagten im Prozessverlauf bezahlten Fr. 12'048.29] bezogen auf die ursprüngliche Kla-

ge von Fr. 106'493.80). Der Berufungskläger musste seinerseits eine Berufung einrei-

chen, mit welcher er zu gut 3/5 obsiegt; ausserdem trifft seine Rüge, wonach die erst-

instanzliche vollumfängliche Kostenauflage trotz Klagerückzugs von Fr. 17'259.25

durch Übernahme der Kosten der NIV-Kontrolle und der daraus resulierenden Mängel-

behebung im Umfang der Offerte E_________ durch den Kläger, Art. 106 Abs. 2 ZPO -

bzw. den inhaltlich gleich lautenden Art. 252 Abs. 2 der erstinstanzlich anwendbaren

ZPO-VS - verletze, zu. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Verfahrens vor Be-

zirksgericht zu 3/5 dem Kläger und zu 2/5 dem Beklagten und jene des Berufungsver-

fahrens dem Berufungskläger zu 3/10 und dem Berufungsbeklagten zu 7/10 aufzuerle-

gen.

3.1 Die Gerichtskosten setzen sich zusammenaus Pauschalen, insbesondere für den

Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen Kosten

(Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die Ge-

richtsgebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des

Falls, der Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festge-

setzt (Art. 13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Ma-

ximum und wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips

festgesetzt (Art. 13 Abs. 2 GTar); besondere Umstände können eine Verdoppelung der

Ansätze oder eine verhältnismässige Kürzung der Gebühr rechtfertigen (Art. 13 Abs. 3

ZPO; Art. 14 Abs. 1 GTar). Bei einer geldwerten Streitigkeit des Zivilrechts bewegt sie

sich bei einem Streitwert von Fr. 106'493.-- in einem ordentlichen Rahmen von

Fr. 4’500.-- bzw. 5'000.-- bis Fr. 15'000.-- und bei einem Streitwert von Fr. 77'186.--

zwischen Fr. 2'700.-- bzw. 3'000.-- bis Fr. 8'000.-- für das Verfahren vor Bezirksgericht

(Art. 16 Abs. 1 GTar bzw. Art. 14 Abs. 1 aGTar). Für das Berufungsverfahren beträgt

der Rahmen aufgrund des durchgehend tieferen Streitwerts und des Reduktions-

Koeffizienten von 60% (Art. 19 GTar) Fr. 1’080.-- bis Fr. 3'200.--.

Das Bezirksgericht hat Kosten von insgesamt Fr. 6’550.-- (Auslagen Fr. 2'343.40; Ge-

bühr Fr. 4'206.60) erhoben. Bei deren Festsetzung hat es sich im Rahmen des Gebüh-

rentarifs bewegt. Das Kantonsgericht hat daher keinen Anlass, diese von keiner Partei

beanstandeten Kosten anders zu bemessen. Hievon entfallen 3/5 oder Fr. 3'930.-- auf

den Kläger und 2/5 oder Fr. 2'620.-- auf den Beklagten. Nach Verrechnung mit den von

  • 25 -

den Parteien erstinstanzlich geleisteten Kostenvorschüssen (Kläger Fr. 7'950.--; Be-

klagter Fr. 900.--) steht der Saldo von Fr. 2'300.-- dem Kläger zu und der Beklagte hat

für geleistete Kostenvorschüsse Fr. 1'720.-- zu erstatten. Ausgangsgemäss hat der

Beklagte dem Kläger an die Kosten des Gemeinderichters C_________ Fr. 76.-- zu

entrichten.

Im Berufungsverfahren waren verschiedene Sach- und Rechtsfragen mit einem gewis-

sen Schwierigkeitsgrad zu behandeln, wobei sich das Kantonsgericht mit der Gewähr-

leistung und der Minderung einlässlich zu befassen hatte; es wurde ein einziger Schrif-

tenwechsel ohne mündliche Verhandlung durchgeführt. Das Dossier war nicht beson-

ders umfangreich. Deshalb ist unter Berücksichtigung der vorstehend angeführten Kri-

terien eine Gerichtsgebühr von Fr. 2’200.-- angemessen. Hievon hat der Berufungsklä-

ger 3/10 oder Fr. 660.-- und der Berufungsbeklagte 7/10 oder Fr. 1'540.-- zu tragen.

Nach Verrechnung mit dem vom Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss von

Fr. 2'200.--, hat der Berufungsbeklagte diesem dafür Fr. 1'540.-- zu erstatten.

3.2 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten der

berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, in

begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, b

und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem

Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Bei einem Streitwert von Fr. 106’493.--

beträgt der ordentliche Rahmen, Mehrwertsteuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar),

Fr. 11'100.-- bis Fr. 15’400.--, bei einem solchen von Fr. 77'186.-- bewegt er sich zwi-

schen Fr. 8'400.-- und Fr. 11'300.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar); nach Art. 32 Abs. 1 aGTar

betrug der Rahmen Fr. 10'100.-- bis Fr. 14'000.-- sowie Fr. 7'600.-- bis Fr. 10'300.--.

Für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktions-Koeffizient von 60%

zu berücksichtigen, womit das Honorar aufgrund der hier noch strittigen Fr. 77'186.--

laut aktuellem Tarif im Prinzip minimal Fr. 3’360.-- und maximal Fr. 4'520.-- beträgt (Art.

35 Abs. 1 lit. a GTar). Bei ausserordentlicher Arbeit darf ein höheres Honorar zuge-

sprochen werden (Art. 29 Abs. 1 GTar). Besteht ein offensichtliches Missverhältnis

zwischen Streitwert und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung gemäss

Tarif und der effektiven Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum des

Honorars unterschritten werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar).

Innerhalb des vorgegebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht

auf die Natur und Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der

vom Rechtsbeistand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Par-

tei (Art. 27 Abs. 1 GTar).

Das Bezirksgericht hat die erstinstanzliche Parteientschädigung auf total Fr. 8'450.--,

bestehend aus einem Honorar von Fr. 8'000.-- und Auslagen von pauschal Fr. 450.--

festgesetzt. Es bewegte sich damit beim Honorar im untersten Bereich des tieferen

Streitwerts und die Auslagen sind ausgewiesen, womit es die Parteientschädigung

entgegen der Berufung keineswegs exzessiv, sondern mit Rücksicht auf die Reduktion

des Streitwerts im Verfahrensverlauf moderat festgelegt hat. Es besteht daher auch

hier kein Grund für eine betragsmässige Korrektur. Ausgangsgemäss ergibt dies Be-

träge von Fr. 3’380.-- (2/5) für den Kläger und von Fr. 5’070.-- (3/5) für den Beklagten,

welche ihnen die Gegenpartei jeweils schuldet.

  • 26 -

Im Berufungsverfahren wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Eine münd-

liche Berufungsverhandlung fand nicht statt. Die Streitpunkte und die Rechtsfragen wa-

ren an sich die gleichen wie vor erster Instanz, wobei der Berufungskläger seine Kritik

in korrekter Weise auf das angefochtene Urteil ausrichtete und der Berufungsbeklagte

in seiner Antwort vornehmlich zu den in der Berufung aufgeworfenen Punkten noch-

mals Stellung nahm. In Anwendung der obgenannten Kriterien, insbesondere mit

Rücksicht auf die Schwierigkeit des Falls und den Arbeitsumfang der Rechtsvertreter,

ist es gerechtfertigt, das volle Honorar auf Fr. 4'100.-- (Auslagen inkl.) festzusetzen.

Ausgangsgemäss schuldet der Berufungskläger somit dem Berufungsbeklagten

Fr. 1'230.-- und Letzterer dem Ersteren Fr. 2'870.--.

Das Kantonsgericht erkennt

X_________ bezahlt Y_________ Fr. 29'854.75 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 1.

Januar 2010.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von Fr. 6’550.-- werden

zu 3/5 mit Fr. 3’930.-- dem Kläger sowie zu 2/5 mit Fr. 2’620.-- dem Beklagten au-

ferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Dem Kläger wurde

der Saldo von Fr. 2’300.-- durch das Bezirksgericht C_________ zurückerstattet.

Der Beklagte bezahlt dem Kläger im erstinstanzliche Verfahren:

a) Fr. 1'720.-- für geleisteten Kostenvorschuss;

b) Fr. 76.-- an die Kosten des Gemeinderichters C_________;

c) Fr. 3'380.-- als Parteientschädigung.

Der Kläger bezahlt dem Beklagten im erstinstanzliche Verfahren Fr. 5'070.-- als

Parteientschädigung.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2’200.-- werden zu 3/10 mit Fr. 660.--

dem Berufungskläger sowie zu 7/10 mit Fr. 1’540.-- dem Berufungsbeklagten auf-

erlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

Der Berufungsbeklagte bezahlt dem Berufungskläger im Berufungsverfahren:

a) Fr. 1'540.-- für geleisteten Kostenvorschuss;

b) Fr. 2'870.-- als Parteientschädigung.

Der Berufungskläger bezahlt dem Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren

Fr. 1’230.-- als Parteientschädigung.

Sitten, 5. Dezember 2013

Keywords

sales warrantyproperty salehidden defectswarranty disclaimermisrepresentationnotice of defectsprice reductionburden of proofcost allocationfire safety

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the contractual warranty disclaimer excluded liability for defects in the electrical and heating/fire-safety installations

Extracted holding

The disclaimer did not cover the defects because the seller had expressly warranted the functionality of those installations and had also assured that no hidden defects were known to him.

Extracted reasoning

Concrete assurances prevail over a general disclaimer; if the seller knowingly concealed defects, the exclusion of warranty is ineffective.

Key legal question

Whether the buyer lost warranty rights by failing to inspect or notify defects in time

Extracted holding

No for the serious electrical and heating/fire-safety defects; the buyer was entitled to await expert reports, and in any event the seller had acted with intent to mislead.

Extracted reasoning

For complex hidden defects, notice runs from reliable knowledge of the defect; absent proof of earlier certain knowledge, the 29 October 2009 notice was timely. Intentional deceit eliminates the effect of late notice.

Key legal question

Whether the buyer could obtain price reduction for the defects and in what amount

Extracted holding

Yes. A price reduction was granted, but only in the amount of CHF 47,331.07 for the proven defect-related costs, leaving CHF 29,854.75 due on the purchase price balance.

Extracted reasoning

The buyer bears the burden of proving the reduction. The court accepted only the defect-related costs sufficiently substantiated by the record and applied the relative method from the agreed price.

Key legal question

Whether the remaining purchase price was subject to a suspensive condition tied to the seller’s proof that all old liabilities were settled

Extracted holding

No. The contract contained only a latest payment date and a separate seller obligation; the wording did not create a payment condition.

Extracted reasoning

The contractual text, structure, and the fact that payment was the buyer’s main obligation showed no condition precedent to payment.

Key legal question

Whether the first-instance and appeal costs and party costs had to be reallocated after partial success on appeal

Extracted holding

Yes. Costs were reallocated 3/5 to the seller and 2/5 to the buyer in first instance, and 3/10 to the appellant and 7/10 to the respondent on appeal, with corresponding reimbursements and party compensation.

Extracted reasoning

Costs follow the outcome; the lower court had overlooked the effect of the claim reduction, so a new allocation was required.

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