Condominium costs may be changed only by valid assembly resolutionAI generated

KGE (Zivilgerichtshof I) vom 23. Mai 2007 i.S. Stockwerkeigentümergemein-

schaft X. c. Stockwerkeigentümerin Y.

Stockwerkeigentum: gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712 h ZGB).

– Art. 712h ZGB, wonach die Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Kosten

und Lasten nach Massgabe ihrer Werquoten zu tragen haben, ist dispositiver

Natur; er kann durch Reglement oder Beschluss und das Reglement seinerseits

durch entsprechenden Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft abge-

ändert werden (E. 3).

– Abänderung und Aufhebung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerver-

sammlung richtet sich nach Vereinsrecht (Art. 712m Abs. 2 ZGB); dieses erlaubt bei

gehöriger Traktandierung (Art. 67 Abs. 3 ZGB) oder im Rahmen einer Universalver-

sammlung (Art. 701 OR) eine Neuregelung der mitgliedschaftlichen Rechte und

Pflichten durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Wirkung ex nunc (E. 4).

Propriété par étages: frais et charges communs (art. 712 h CC).

– L’art. 712 h CC selon lequel les copropriétaires contribuent aux charges et aux

frais communs proportionnellement à la valeur de leur part est de nature dispo-

sitive; il peut être modifié par décision ou par le règlement, qui peut l’être à son

tour par une décision correspondante de la communauté des copropriétaires

d’étages (consid. 3).

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– La modification ou l’annulation d’une décision de l’assemblée des coproprié-

taires d’étages s’effectue conformément au droit de l’association (art. 712 m

al. 2CC); celui-ci permet l’adoption par la communauté des copropriétaires,

avec effet ex nunc, d’une nouvelle réglementation des droits et obligations com-

munautaires, conformément à un ordre du jour idoine (art. 67 al. 3 CC) ou à l’oc-

casion d’une assemblée réunissant tous les copropriétaires (art. 701 CO ;

consid. 4).

Sachverhalt (gekürzt)

A. Am 4. Juni 1999 wurde zur ausserordentlichen StWE-Versamm-

lung des Hauses X. geladen mit dem Traktandum Nr. 4 «Beschlussfas-

sung über die anstehenden Sanierungen: Sanitärinstallationen/Liftanla-

gen/Garagentor/Treppenhäuser». Am 18. Juni 1999 wurde den StWE-

Eigentümern überdies die Kostenzusammenstellung für die Sanierungs-

arbeiten zugestellt. Die StWE-Gemeinschaft fasste am 21. Juni 1999 den

Beschluss, die Kosten für die Sanierung der Steigleitungen nach Zapf-

stellen und die übrigen Kosten nach Quoten zu verteilten. Gleichzeitig

wurde das Inkasso der Kostenvorschüsse festgelegt. Offen gelassen

wurde, ob die Sanierung der Stegleitungen durch Auswechseln der

gesamten Rohre oder mittels Rohrbeschichtung erfolgen sollte.

Die Verwalterin sandte den Stockwerkeigentümern am 1. Okto-

ber 1999 den Zeitplan der Arbeiten mit Beginn der Sanierung der Lei-

tungen im Keller- und Erdgeschoss am 4. Oktober 1999 und der Rohre

zu den einzelnen Wohungen Ende Januar 2000 sowie eine Inkassoliste

für die ersten drei Sanierungsetappen. Die Beklagte wurde zur Bezah-

lung eines Kostenvorschusses für die 1. Sanierungsetappe von

Fr. 8’788.40 zahlbar bis zum 30. November 1999 aufgefordert.

B. Am 9. Dezember 1999 fand eine weitere ausserordentliche StWE-

Versammlung des Hauses X. statt, bei der 33 von 45 Eigentümern anwe-

send oder durch Vollmacht vertreten waren. Die Versammlung beschloss,

die konventionelle Sanierung durchzuführen; 26 Eigentümer waren dafür,

5 Eigentümer waren für eine Rohrbeschichtung und 2 Eigentümer enthiel-

ten sich der Stimme. Weiter wurde über das Bauprogramm orientiert.

Unter Traktandum «8. Kostenverteilung gemäss Sanierungsplan/Kosten-

budget vom 30.09.1999» wurde festgehalten: «Die Kosten der Rohrsanie-

rungen werden nach Zapfsäulen verteilt. Die Kosten für die Badezimmer

müssen vom jeweiligen Eigentümer übernommen werden.»

Mit Schreiben der Verwalterin vom 19. Januar 2000 wurde unter

ausdrücklicher Bezugnahme auf die StWE-Versammlung vom 9. Dezem-

ber 1999 der «Bauplan Auswechseln Sanitärleitungen» zugestellt und

die zweite Rate für die Sanierung eingefordert. Dabei wurde für die

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Kosten der Sanitärleitungen und das Architektenhonorar (so genann-

tes Total Sanitärinstallationen) in Höhe von Fr. 347’000.– eine «Vertei-

lung nach Zapfstellen» festgehalten. Die Kosten der «sonstigen Arbei-

ten» wurden demgegenüber nach Wohneinheiten verteilt. Für die

Beklagte wurden Gesamtsanierungskosten von Fr. 11’642.90 für die

Etappen 1-3 ausgewiesen.

C. Im Protokoll der Ausschusssitzung der StWE-Gemeinschaft

vom 27. Januar 2000 wurde unter Punkt 6 «Verteilung der Sanierungs-

kosten» festgehalten, dass gemäss StWE-Reglement Art. 13 jeder

Stockwerkeigentümer verpflichtet sei, für alle Kosten und Lasten des

gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seiner Wertquote ver-

hältnismässig aufzukommen. Aus diesem Grunde werde auf eine

Kostenverteilung nach Zapfsäulen verzichtet. Die Eigentümer seien

entsprechend zu informieren. Mit Schreiben vom 1. März 2000 wur-

den die Stockwerkeigentümer im Besonderen von der Verwalterin

darüber informiert, dass gemäss StWE-Reglement die Sanierungsko-

sten nach Quoten und nicht nach Zapfsäulen abgerechnet werden

müssten. In diesem Sinne würden die Sanitär- und Maurerarbeiten

nach Quoten aufgeteilt.

Anlässlich der StWE-Versammlung vom 3. Mai 2000 wurde darüber

informiert, dass die Sanitärinstallationen bis auf ein paar wenige

Details sowie betreffend eine Attikawohnung abgeschlossen seien. Mit

Schreiben der Verwalterin vom 29. März 2001 wurde den Stockwerkei-

gentümern mitgeteilt, dass die Sanierungsarbeiten 1999/2000 abge-

schlossen seien. Gestützt auf die Bauabrechnung ... wurden der Beklag-

ten Sanierungskosten in Höhe von Fr. 31’542.80 in Rechnung gestellt.

Abzüglich einer Akontozahlung von Fr. 8’788.40 ergab dies einen Aus-

stand (inkl. Zins) von Fr. 23’819.20.

D. Am 4. April 2001 wurde die Traktandenliste zur StWE-Versamm-

lung vom 25. April 2001 samt Kostenabrechnung und -verteilung der

Sanierungen 1999/2000 im Anhang per Einschreibebrief den Eigentü-

mern zugesandt. Traktandiert war unter Ziff. 8 die «Sanierungsabrech-

nung». Die Kostenverteilung der Sanierungsarbeiten wies für die

Beklagte nach Abzug des Anteils aus dem Erneuerungsfonds ein Total

von Fr. 31’542.80 aus. In Berücksichtigung des von ihr geleisteten

Kostenvorschusses von Fr. 8’788.40 ergab dies einen Saldo zugunsten

der StWE-Gemeinschaft von Fr. 22’754.40.

Am 25. April 2001 wurde die Sanierungsabrechnung durch die

StWE-Versammlung unter Ziff. 5 sowie 8 der Traktandenliste behandelt

und was folgt protokolliert:

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«5. Sanierungsabrechnung

....

Die Abrechnung der Sanitärleitungssanierung erfolgt gemäss

StWE-Reglement nach Quoten und nicht nach Zapfstellen. Diese wurde

den Eigentümern per Schreiben vom 01.03.2000 mitgeteilt.

8. Genehmigung der Jahresrechnung 2000, Sanierungsabrechnung

und Budget 2001

Die Jahresrechnung 2000 wird von einem Eigentümer nicht

genehmigt.

Die Sanierungsabrechnung wird mit 32 Stimmen angenommen.

2 Eigentümer lehnen die Abrechnung ab.»

Die Abrechnung wurde insbesondere durch Y. abgelehnt, welche

sich weigerte, die Kosten gemäss Werquoten statt Zapfsäulen zu tra-

gen. Das Protokoll dieser StWE-Versammlung wurde am 4. Mai 2001 den

Eigentümern zugestellt.

Aus den Erwägungen

(...)

3. a) Bereits die gesetzliche Bestimmung von Art. 712h Abs. 1 ZGB

hält fest, dass die Stockwerkeigentümer an die Lasten des gemein-

schaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Ver-

waltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten haben.

Abs. 2 Ziff. 1 dieser Bestimmung hält zudem enumerativ fest, solche

Lasten und Kosten seien namentlich die Auslagen für den laufenden

Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen

Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen

Anlagen und Einrichtungen. Art. 712h Abs. 1 ZGB ist dispositiver Natur

und kann mithin im Reglement oder durch Beschluss der StWE-

Gemeinschaft abgeändert werden (vgl. Pascal Simonius/Thomas Sut-

ter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, 1995, S. 537; BGE

117 II 255 E. 5b; ZWR 1992 S. 255 mit Hinweisen).

Vorliegend bestimmt Art. 12 f. des Reglements der StWE-Gemein-

schaft X., dass die Unterhalts- und Reparaturarbeiten nach Wertquoten

aufzuteilen sind, sofern nicht ein hier nicht interessierender Spezialfall

nach Art. 14 vorliegt.

b) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist auch die Abänderung

des in einem Reglement festgelegten Verteilschlüssels möglich. Not-

wendig ist ein Beschluss der StWE-Versammlung, dem eine qualifizierte

---

Mehrheit nach Köpfen und Anteilen gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB zu

Grunde liegt (vgl. Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 27 zu Art.

712h ZGB; Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2004, N. 78

ff. zu Art. 712h ZGB; ZWR 1992 S. 255).

Vorliegend wurde bereits anlässlich der StWE-Versammlung am 21.

Juni 1999 befunden, dass die Kosten der Sanierung der Sanitärleitungen

nach Zapfstellen verteilt werden. Ein gleichlautender Beschluss wurde

erneut bei der StWE-Versammlung vom 9. Dezember 1999 gefällt. Anläss-

lich beider StWE-Versammlungen wurde einzig über die Sanierungsart

abgestimmt und das Abstimmungsverhältnis protokollarisch festgehal-

ten. Für das urteilende Gericht ist erwiesen, dass über die Kostenvertei-

lung Einstimmigkeit herrschte, ansonsten wäre auch hier das Abstim-

mungsverhältnis festgehalten worden. Damit ist auch gesagt, dass die

StWE-Versammlung entgegen dem StWE-Reglement bewusst eine andere

Kostenverteilung als diejenige über die Wertquoten wählte. Dieses Vor-

gehen ist aufgrund des Quorums nicht zu beanstanden.

4. Zu prüfen ist im Folgenden, ob die StWE-Versammlung an diesen

Beschluss gebunden ist.

a) Bereits kurz vor bzw. nach der StWE-Versammlung vom 9.

Dezember 1999 waren die Sanierungsarbeiten an den Sanitärinstallatio-

nen in den Räumlichkeiten der Beklagten gestützt auf den Beschluss

der StWE-Versammlung vom 21. Juni 1999 beendet. Der Beklagten war

der Kostenvorschuss der 1. Etappe wie von der StWE-Versammlung

beschlossen nach Zapfsäulen in Rechnung gestellt worden. Erst mit

Schreiben vom 1. März 2000 und somit mehrere Wochen nach

Abschluss der Sanierung in ihren Räumlichkeiten informierte die Ver-

walterin die Beklagte darüber, dass die Kosten nach Quoten verteilt

würden, wie dies gemäss Protokoll vom 28. Januar 2000 der Ausschuss

der StWE-Gemeinschaft an seiner Sitzung vom 27. Januar 2000 ent-

schieden hatte. Vorliegend war jedoch der Ausschuss nicht legitimiert,

den StWE-Beschluss bzw. die StWE-Beschlüsse vom 21. Juni 1999 und

9. Dezember 1999 abzuändern. Dazu wäre nach dem Gesagten allein die

StWE-Versammlung zuständig gewesen.

b) Es stellt sich mithin die Frage, ob an der StWE-Versammlung

vom 25. April 2001 ein Beschluss gefasst wurde, der hinreichende

Grundlage für die Verteilung der Kosten der Sanitärleitungssanierun-

gen nach Quoten bildet, wie von der Klägerin behauptet wird, und

gegebenenfalls, ob überhaupt ein Widerruf der Beschlüsse von 1999

ex tunc möglich ist.

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aa) Das Gesetz enthält in den Art. 712m-712p ZGB einige wenige

Bestimmungen über die StWE-Versammlung. Die gesetzliche Regelung

der StWE-Versammlung konnte innerhalb des Abschnitts über das

Stockwerkeigentum nur deshalb so knapp gehalten werden, weil neben

den aus dem Recht des gewöhnlichen Miteigentums heranzuziehenden

Normen durch Art. 712m Abs. 2 ZGB vor allem das Vereinsrecht in wich-

tigen Punkten als anwendbar erklärt worden ist. Der Legalverweis auf

das Vereinsrecht ist nicht nur dann zu beachten, wenn das Stockwerk-

eigentum eine Frage im Zusammenhang mit der Versammlung der

StWE-Eigentümer überhaupt nicht beantwortet, sondern auch dann,

wenn seine Antwort unvollständig ist (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 14 ff.

zu Art. 712m ZGB).

Ein Rückkommens- oder Wiedererwägungsantrag bzw. -entscheid

liegt hier nicht vor, da dieser in derselben Versammlung zu stellen

gewesen wäre (Riemer, Berner Kommentar, N. 10 zu Art. 66 ZGB).

Von der Wiedererwägung eines Verhandlungsgegenstandes ist

indessen die Frage zu unterscheiden, ob ein Vereinsbeschluss und mit-

hin entsprechend auch ein StWE-Versammlungsbeschluss durch con-

trarius actus (in einer neuen Versammlung) widerrufen werden könne,

wobei die Beantwortung derselben je nach Wirkung des Beschlusses

verschieden ist. Ein Vereinsbeschluss hat in der Regel primär nur

interne Wirkungen, bindet vorab nur den Verein selbst (Organe, Mit-

glieder) und nicht auch Nichtmitglieder, d.h. weder vorhandene oder

potentielle Vertragsparteien noch sonstige Dritte. Rechtsgestaltende

Beschlüsse, die mitgliedschaftliche Rechte und Pflichten erzeugen,

können nicht widerrufen, wohl aber durch einen Beschluss in einer

späteren Versammlung unter Beachtung der entsprechenden Formali-

täten (u.a. Traktandierung) wieder aufgehoben werden. Die durch den

ersten Beschluss entstandenen Rechte und Pflichten bleiben daher so

lange bestehen, bis sie durch den zweiten Beschluss zum Erlöschen

gebracht

werden.

Derartige

Vereinsbeschlüsse

(bzw.

StWE-

Beschlüsse) sind ihrer Natur nach nicht mehr ex tunc widerruflich (Rie-

mer, a.a.O., Nr. 7 ff. zu Art. 66 ZGB mit Hinweisen; Anton Heini, Das

Schweizerische Vereinsrecht, 1988, S. 82 f.; derselbe in: Schweizeri-

sches Privatrecht, II, 1967 S. 562 f. und Basler Kommentar, Zivilgesetz-

buch I, N. 22 ff. zu Art. 66 ZGB).

bb) Vorliegend betreffen die Beschlüsse vom 21. Juni 1999 und 9.

Dezember 1999 die Beiträge der Stockwerkeigentümer an die StWE-

Gemeinschaft, haben mithin nur interne Wirkung und greifen in die

Rechtssphäre der Stockwerkeigentümer ein, so dass sie nur mittels

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neuen Beschlusses durch die StWE-Gemeinschaft mit Wirkung ex

nunc aufgehoben werden können. Entgegen der Annahme der Kläge-

rin liegt indessen kein diesbezüglich gültiger Beschluss der StWE-

Gemeinschaft vor. In der am 4. April 2001 zur StWE-Versammlung vom

25. April 2001 an die Stockwerkeigentümer versandten Traktandenlis-

te ist die Beschlussfassung betreffend die Aufhebung der Beschlüsse

von 1999 bzw. die Änderung des Abrechnungssystems nicht ange-

führt, und anlässlich der StWE-Versammlung waren nicht sämtliche

Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten. Es fehlte also an der

gehörigen Ankündigung der Gegenstände der Beschlussfassung (Art.

67 Abs. 3 ZGB) und auch an den Voraussetzungen für eine Universal-

versammlung (Art. 701 OR; vgl. Riemer, a.a.O., N. 73 f. und 85 zu Art.

67 ZGB). Im Übrigen wird im Protokoll vom 25. April 2001 lediglich

festgehalten, den Eigentümern sei per Schreiben vom 1. März 2000

mitgeteilt worden, dass die Abrechnung der Sanitärleitungssanierung

nach Quoten und nicht nach Zapfstellen erfolge, woraus erhellt,

dass anlässlich der StWE-Versammlung gar kein diesbezüglicher

Beschluss gefasst wurde.

Selbst bei gegenteiliger Annahme hätten die Beschlüsse von 1999

nach dem Gesagten nicht ex tunc widerrufen bzw. aufgehoben werden

können. Gestützt auf diese Beschlüsse wurde nämlich ein Kostenvor-

schuss einkassiert. Zudem waren die Sanierungsarbeiten in den StWE-

Anteilen der Beklagten bereits abgeschlossen, bevor überhaupt über

einen möglichen Systemwechsel hin zur Kostenverteilung nach Wert-

quoten informiert, geschweige denn ein Beschluss der StWE-Versamm-

lung gefasst wurde. Die Beklagte konnte folglich darauf vertrauen, dass

nach Vorliegen von zwei StWE-Beschlüssen einerseits die ins Auge

gefassten Sanierungsarbeiten wie beschlossen durchgeführt und ande-

rerseits diese auch wie beschlossen abgerechnet werden. Diese

Betrachtungsweise gebietet auch der Grundsatz von Treu und Glauben

und danach galt vorliegend für die StWE-Gemeinschaft das Gebot des

treugemässen Verhaltens (Art. 2 ZGB; vgl. Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N.

67 zu Art. 712m ZGB).

Mithin hat die Beklagte dergestalt gestützt auf die Kostenauftei-

lung nach Zapfsäulen für die Sanierung der Sanitärinstallationen ein-

zig Fr. 8’788.40 (und nicht wie von der Klägerin in Rechnung gestellt

Fr. 21’982.90) zu bezahlen. Aufgrund der Zahlung der Beklagten in der-

selben Höhe besteht diesbezüglich keine Forderung der StWE-

Gemeinschaft.

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