Secondary homes: no manifest abuse for principal residencesAI generated

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RVJ / ZWR 2019

Constructions - ATC (Cour de droit public) du 5 janvier 2018*–*

A1 17 15

Résidences secondaires

L’art. 75b Cst. et la LRS sont applicables en l’espèce (art. 25 al. 1 LRS ; consid. 3).

Rappel de la jurisprudence fédérale relative à l’abus de droit, en lien avec une

demande de permis pour la construction d’une résidence principale (consid. 4).

Notion de « secteur concerné » pour l’examen de la demande en résidences princi-

pales (consid. 6.1).

Examen de la demande en résidences principales à l’aune de statistiques fournies par

l’autorité communale ; impact de l’existence de nombreuses résidences secondaires

proposées à la vente dans le secteur en question (consid. 6.2).

Zweitwohnungen

Art. 75b BV und das ZWG sind im vorliegenden Fall anwendbar (Art. 25 Abs. 1 ZWG;

E. 3).

Darstellung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Rechtsmissbrauch im

Zusammenhang mit einem Baugesuch für eine Erstwohnung (E. 4).

Begriff "im betroffenen Gebeit" bei der Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung

(E. 6.1).

Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung gemessen an der von der kommunalen

Behörde hinterlegten Statistik; Auswirkung der zahlreichen im betroffenen Sektor zum

Verkauf stehenden Zweitwohnungen (E. 6.2).

Considérants (extraits)

(…)

2.

L’affaire concerne un projet de construction visant à réaliser un

bâtiment comprenant six appartements affectés obligatoirement à la

résidence principale, sur le territoire de la commune de A. Les loge-

ments projetés sont de tailles diverses : un studio (40 m2), un apparte-

ment de 2 pièces (80 m2) et quatre appartements de 4 pièces (entre

120 et 132 m2). La recourante conteste la décision du Conseil d’Etat

qui confirme la validité de l’autorisation de construire délivrée par

l’autorité communale.

(…)

3.1

Selon son article 25 alinéa 1, la loi fédérale sur les résidences

secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) est applicable aux

demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une

---

RVJ / ZWR 2019

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décision de première instance ou qui sont contestées par recours après

son entrée en vigueur. Contestée céans, la régularité de l’autorisation

de construire, que le Conseil d’Etat a confirmée, doit donc être exa-

minée à l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2016.

A juste titre, personne ne prétend que la commune de A. échappe à la

présomption selon laquelle la proportion de résidences secondaires sur

son territoire est supérieure à 20 %. En effet, les quatre collectivités qui

ont fusionné pour former la commune de A. figurent toutes dans

l’annexe à l’ordonnance fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences

secondaires (ORSec ; RS 702.1 ; […]), qui dresse la liste des commu-

nes pour lesquelles il est présumé que la proportion de résidences

secondaires est supérieure à 20 % (art. 11 al. 1 ORSec). Dès lors,

même si la commune de A. ne figure pas (encore) dans cette liste, il est

manifeste qu’elle est soumise à l’interdiction de construire de nouvelles

habitations de ce type, que prévoit l’article 6 alinéa 1 LRS.

3.2 Directement applicable (cf. ATF 139 II 243 consid. 10.6), l'article

75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) limite

les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des

logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.

Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les

déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences

secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme

résidences secondaires (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.1).

4.1

Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de

résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que

certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en

déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant

que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à

disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois

être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être

utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la

demande de résidences principales dans la commune en question pour

le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets

(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.2).

4.2

Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions

d'application, il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une

résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme

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38

RVJ / ZWR 2019

constitutionnelle), l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contour-

ner l'interdiction découlant de la norme constitutionnelle et de l'article 6

LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même

s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une

résidence principale, de faire usage de l'article 14 LRS qui permet de

suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un

tel logement à un prix raisonnable (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.4).

4.3 Comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'article 2 alinéa

2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210), un abus

de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. L'autorité qui

entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une

fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux

dans ce sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une

construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté,

constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une

appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce

(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.5).

4.4 Pour pouvoir retenir l’abus de droit manifeste, il y a lieu de recher-

cher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la

volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence princi-

pale, indices qui peuvent, selon les circonstances, concerner la situa-

tion de l'immeuble, sa conception même (dans l'optique d'une occupa-

tion à l'année), éventuellement son prix, ainsi que les circonstances

tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue

(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé

lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus

(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est

celui de la demande de résidences principales dans le même secteur

(cf. ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; ACDP A1 16 16 du 20 octobre 2016

consid. 4.1.4).

5. En l’occurrence, la typologie de chacun des logements projetés se

prête à une utilisation en résidence principale. De même, la situation

de la parcelle n° xxx n’exclut nullement une telle utilisation.

(…)

6. S’agissant d’un projet visant la construction de plusieurs logements,

dont les futurs occupants ne sont pas tous connus, la légalité du permis

de bâtir sous l’angle de la LRS, de l’ORSec et de la jurisprudence ci-

---

RVJ / ZWR 2019

39

dessus mentionnée doit être encore analysée principalement en fonc-

tion de la demande (et de l’offre) en résidences principales dans le

secteur concerné.

6.1 Le Tribunal fédéral a plusieurs fois utilisé la notion de « secteur

concerné » (« im betroffenen Gebiet ») ou de « même secteur »

(cf. notamment ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; arrêt 1C_16/2016 du

24 octobre 2016 consid. 3.4 in fine et 3.6), sans toutefois donner

jusqu’à présent à cette notion de contours précis.

6.1.1 De l’avis de la Cour de céans, la délimitation géographique d’un

tel secteur dépend des circonstances du cas concret, ce qui laisse une

certaine marge de manœuvre sur ce point aux autorités chargées de

délivrer le permis de bâtir et d’en fixer les conditions. Cette délimitation

doit cependant pouvoir se justifier objectivement : dès lors qu’il s’agit

d’établir l’état de l’offre et de la demande pour des biens immobiliers

comparables, le secteur à considérer doit pouvoir être délimité en fonc-

tion du marché à évaluer et il ne doit pas être obligatoirement restreint,

ou au contraire étendu, notamment au territoire d’une collectivité

publique.

Les territoires de nombreuses communes valaisannes sont vastes et il

n’est pas rare qu’ils incluent à la fois des secteurs de plaine et des

secteurs de montagne, où l’offre et la demande en résidences princi-

pales sont manifestement très différentes. Le territoire de la commune

de A. illustre parfaitement cette problématique. Il comprend des milieux

bâtis qui vont des premières pentes surplombant la plaine du Rhône

[…] jusqu’aux stations de montagne de A. et de B. Incontestablement,

le marché immobilier et la demande en résidences principales dans des

secteurs géographiques si disparates ne sont pas comparables.

(…)

6.1.2

En l’occurrence, dans le rapport élaboré par le bureau C. et

déposé céans afin d’étayer l’offre et la demande en résidences prin-

cipales, l’autorité communale a choisi de considérer comme secteur

d’évaluation celui de la station touristique le règlement intercommunal

des quotas et du contingentement (ci-après : RQC) et son annexe. Le

périmètre en question comprend le secteur à bâtir le long des routes de

D., des E. et des F., celui situé au centre des stations de B. et de A.

(y compris dans ses parties situées sur le territoire des communes de

G. et de H.), ainsi que les zones à bâtir de I. et une partie de celles qui

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40

RVJ / ZWR 2019

bordent la route cantonale entre J. et I. Sont notamment exclus de ce

périmètre tous les centres-villages […].

Quoi qu’en dise la recourante, cette délimitation est objectivement justi-

fiée. Elle correspond à celle circonscrivant un secteur « station » et

fixée depuis plusieurs années par le RQC, règlementation qui, à l’instar

de la LRS et de l’ORSec, a pour but de limiter la construction de rési-

dences secondaires. Les appartements projetés se situent dans le

secteur « station » ainsi défini, en bordure de la route de D. et dans un

périmètre proche de la route cantonale qui relie K. à la station de A., à

moins de 10 min en voiture (4 ou 5 km) du centre de cette station.

Devant l’autorité précédente et à la demande de celle-ci, la commune

a fourni des données statistiques relativement à un secteur plus

restreint, limité à la route de D. Ces données peuvent aussi être perti-

nentes pour évaluer l’offre et la demande en résidences principales ; il

en sera tenu compte dans la mesure utile.

6.2

Cela étant, il s’agit, ensuite, d’apprécier l’état de l’offre et de la

demande en résidences principales dans le secteur ainsi délimité.

6.2.1

Selon le Tribunal fédéral, cette question doit être instruite en

déterminant notamment le taux de vacance pour les résidences

principales (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4). Ce taux se définit comme

le rapport entre le nombre de logements libres et le nombre de

logements total (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_263/2016 du 21 février

2017 consid. 5.3). Dans une affaire visant la construction de résidences

principales de haut standing à A., le Tribunal fédéral a précisé que l’on

ne pouvait pas « faire abstraction du nombre très important de loge-

ments qui se trouvent simultanément offerts à la vente dans une station

notoirement vouée au tourisme » ; dans ce contexte, il a ajouté que la

légalité du permis de bâtir supposait l’existence d’une « demande

correspondante pour des résidences principales de haut standing que

l'offre actuelle ne suffirait pas à satisfaire » et qu’il fallait « déterminer

le taux de vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente

immobilière et sur celui de la location » (cf. arrêt 1C_16/2016 précité

consid. 3.6).

La Cour de céans déduit de cette jurisprudence que la vacance ne

devrait en principe pas être déterminée uniquement de manière géné-

rale et abstraite. Des statistiques de vacance des logements à carac-

tère général sont, certes, de nature à illustrer une tendance globale,

---

RVJ / ZWR 2019

41

mais leur portée doit être relativisée, car elles peuvent être démenties

par les circonstances concrètes de l’affaire. L’analyse de la vacance

devrait donc autant que possible se faire de manière concrète, en

tenant compte des caractéristiques du projet. Dès lors que le but de

cette analyse est de s’assurer que les logements projetés pourront,

selon toute vraisemblance, être utilisés conformément à leur affectation

de résidences principales, il apparaît pertinent de restreindre le champ

d’examen aux habitations vacantes qui, non seulement peuvent

effectivement se prêter à une utilisation en résidence principale, mais

qui sont aussi objectivement comparables à celles qui font l’objet du

permis de bâtir contesté. Dans ce cadre, les principaux critères de

comparaison peuvent être la taille des logements, leur vétusté, leur prix

ou leur standing.

6.2.2

L’Office fédéral de la statistique (ci-après : OFS) diffuse des

statistiques annuelles relatives aux logements vacants sur un territoire

communal donné. Ces statistiques sont publiées en fin d’année et

rendent compte d’un état au 1er juin de l’année concernée. Elles

peuvent être affinées de plusieurs manières, par exemple selon que les

logements vacants se trouvent dans une maison individuelle ou dans

un bâtiment collectif, selon qu’ils sont nouveaux ou anciens ou selon

qu’ils sont à louer ou à vendre. Pour l’examen du cas particulier, elles

présentent toutefois le désavantage de porter sur l’ensemble du

territoire communal, ce qui, pour les motifs exposés ci-dessus (cf.supra

consid. 6.1), relativise leur pertinence pour évaluer l’état de l’offre et de

la demande déterminantes en résidences principales. En outre, ces

statistiques générales englobent l’ensemble des logements vacants,

sans distinguer formellement selon qu’ils sont affectés à la résidence

principale ou secondaire, ce qui en tempère aussi la pertinence (cf. infra

consid. 6.2.3.3). A titre d’information générale, la commune de A. pré-

sentait, au 1er juin 2017, un pourcentage de logements vacants parmi

l’ensemble des logements bâtis sur son territoire de l’ordre de 2 à 3 %

(cf. OFS, Carte indiquant le taux des logements vacants au 1er juin 2017

− communes).

6.2.3 Les données présentées par la commune dans le rapport C. sont,

en revanche, spécialement limitées au « secteur concerné ». En cela,

elles sont de nature à permettre une appréciation de l’offre et de la

demande en résidences principales qui est mieux adaptée au cas

d’espèce. Il reste à examiner si elles permettent de rendre vraisem-

blable qu’il existe, dans le secteur en question, une demande pour des

---

42

RVJ / ZWR 2019

résidences principales similaires aux deux chalets qui sont projetés et

que l'offre correspondante actuelle ne suffirait pas à satisfaire.

6.2.3.1

Selon les informations communiquées par l’autorité commu-

nale, la population résidente dans le secteur station de A. s’est accrue

de 200 unités en quatre ans, entre le 1er janvier 2013 (6000) et le

31 décembre 2016 (6200), ce qui correspond à une augmentation de

3.3 % (cf. rapport C. p. 7). La recourante tient ces chiffres pour erronés,

en signalant que, selon le site Internet de la commune, le nombre

d’habitants sur son territoire est supérieur à 10 000. Cette différence

s’explique cependant par le fait que le secteur pris en considération ne

se confond pas avec le territoire communal (cf. supra consid. 6.1). La

Cour de céans retient donc qu’après l’entrée en vigueur de la régle-

mentation fédérale limitant la construction de résidences secondaires,

la population a continué de croître dans le secteur station de A., signe

que l’endroit attire indéniablement de nouveaux résidents à l’année, ce

qui constitue un indice pertinent pour motiver l’existence d’une

demande en résidences principales. La proportion de résidences prin-

cipales dans ce secteur, à 24 % (env. 3000 résidences principales sur

un total de 12 600 logements ; cf. rapport C. p. 16), met aussi en valeur

son attractivité pour les habitants à l’année.

6.2.3.2 L’état du marché de la construction de résidences principales,

dans le secteur concerné, est illustré, d’une part, par le nombre de

nouveaux logements de ce type qui ont été réalisés depuis le 1er janvier

2013 et, d’autre part, par le nombre de logements de ce type autorisés

depuis cette même date, mais dont la construction est en cours ou n’a

pas encore commencé.

S’agissant des résidences principales réalisées depuis le 1er janvier

2013, la commune en recense 18 : 9 chalets et 9 logements dans des

bâtiments d’habitation collective. Elle relève que ces logements

comprennent en moyenne 4.4 pièces et affirme qu’en septembre 2017,

ils étaient tous occupés conformément à leur affectation (cf. rapport C.

p. 8 s.). Cette information montre que les logements de ce type ne

demeurent pas vacants, ce qui tend à illustrer l’existence d’une

demande.

Concernant les résidences principales autorisées depuis le 1er janvier

2013, mais pas encore réalisées, la commune a indiqué qu’elles

correspondaient à 146 logements dans le périmètre de la station de A.

Sur ces 146 logements, 43 sont des chalets et 103 sont des logements

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RVJ / ZWR 2019

43

dans des bâtiments d’habitation collective ; le nombre moyen de pièces

pour ces logements est de 4.2 pièces. En outre, sur ces 146 logements,

24 étaient d’ores et déjà en chantier en septembre 2017 (dont 16 dans

des bâtiments d’habitation collective), 22 avaient fait l’objet d’un recours

et 100 bénéficiaient d’un permis en force sans que les travaux aient

encore commencé (cf. rapport C. p. 12 s.). Ces chiffres montrent que

le nombre de logements autorisés pour de la résidence principale est

assez élevé, ce qui serait aussi de nature à illustrer l’existence d’une

demande et d’une certaine attractivité pour ce type de résidence dans

le secteur considéré. Il y a cependant lieu de relever que la construction

d’environ deux tiers des logements n’a pas commencé, alors que les

permis de bâtir y relatifs sont pourtant en force. Les incertitudes géné-

rées par le contexte juridique nouveau prévalant dans les stations

touristiques quant aux possibilités de bâtir (LRS, loi fédérale du 22 juin

1979 sur l'aménagement du territoire – LAT ; RS 700) pourraient

expliquer ce phénomène. Quoi qu’il en soit, la Cour ne peut en tirer de

véritables conclusions, si ce n’est que la réalisation effective de tous

ces logements n’est pas certaine et que, dans ces conditions, la

demande et l’offre qui semblent leur correspondre doivent être appré-

ciées avec prudence. Face à cette incertitude, elle ne peut pas se rallier

à l’argumentation de la recourante qui relève le chiffre de

146 résidences principales autorisées et qui en déduit l’existence d’une

offre surabondante excluant tout nouveau projet de logement pour de

la résidence principale. Plus pertinente est la donnée indiquant la mise

en chantier de 24 logements, qui porte à 42 le nombre de résidences

principales réalisées ou en voie de l’être dans le périmètre de la station

de A., dont 27 logements dans des bâtiments d’habitation collective,

entre le 1er janvier 2013 et le mois de septembre 2017, ce qui n’est pas

pléthorique.

En outre, le rapport C. évoque, parmi les résidences principales auto-

risées, celles qui sont projetées par un particulier qui souhaite y prendre

domicile (cf. rapport C. p. 17). Il relève que ces logements ne doivent

pas être pris en considération pour apprécier l’état de l’offre en

résidences principales, puisqu’ils ne sont pas destinés à être mis sur le

marché. X. critique cette approche, en signalant qu’elle table sur un a

priori inadmissible, le rapport n’indiquant pas si et comment les

affirmations des constructeurs ont été vérifiées. Pourtant, une telle

vérification doit être faite lors de la délivrance du permis de construire

avec une affectation obligatoire du logement à la résidence principale.

En effet, la problématique de l’abus de droit exposée ci-dessus

---

44

RVJ / ZWR 2019

(cf.supra consid. 4) peut aussi se poser lorsque la personne occupant

le logement projeté est connue, l’autorité devant alors vérifier

notamment que les circonstances personnelles du résident (résidence

actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention) ne comportent pas

d’indices concrets mettant d'emblée en doute sa volonté d'utiliser le

logement projeté comme résidence principale. La Cour de céans n’a

pas de raisons de douter que cet examen est régulièrement fait par

l’autorité communale. Certes, elle ne peut exclure que certains des

logements ainsi autorisés soient, à un moment ou à un autre, mis sur

le marché, du moment que la loi ne peut pas contraindre un propriétaire

à habiter à demeure dans un endroit donné. En cela, la recourante n’a

pas tort lorsqu’elle critique l’approche, sans doute trop schématique,

proposée sur ce point par le rapport C. Toutefois, de l’avis de la Cour,

la portée de ces données spécifiques sur l’appréciation de l’offre et de

la demande en résidences principales dans le périmètre de la station

de A. est limitée. En effet, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit, pour

l’essentiel, de logements dont le chantier n’a pas encore commencé et

dont on n’est pas certain qu’ils seront effectivement réalisés. La Cour

doit tenir compte de cette incertitude et ne saurait, dès lors, comptabi-

liser ces projets au même titre que des logements d’ores et déjà réali-

sés et disponibles.

6.2.3.3 L’appréciation de l’offre en logements existants et disponibles

pose la question de savoir s’il convient de tenir compte des logements

qui ne sont pas soumis à la restriction d’utilisation prévue par la LRS,

soit particulièrement des résidences secondaires existantes qui sont

mises sur le marché. Evidemment, rien n’interdit à une personne inté-

ressée à s’établir dans le secteur concerné d’acquérir un logement

jusque-là utilisé comme résidence secondaire et d’en faire sa résidence

principale. Les chiffres communiqués par la commune de A. montrent

que depuis le 1er janvier 2013, la construction de nouveaux logements

(18) n’est pas complètement en adéquation avec l’accroissement de la

population résidente (+200). Il est plausible que des résidences secon-

daires existantes ont été utilisées pour absorber une partie de cette

augmentation de population. Ainsi, par exemple, des propriétaires ont

pu prendre domicile dans leur résidence secondaire ou de nouveaux

arrivants ont pu acquérir ou louer un logement anciennement destiné à

la résidence secondaire. Ce constat tend à indiquer que, dans le

secteur concerné, les marchés de la résidence secondaire et de la

résidence principale ne sont pas complètement cloisonnés, contraire-

ment à ce qui est affirmé dans le rapport C.

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RVJ / ZWR 2019

45

A ce propos, la recourante mentionne l’existence de centaines d’annon-

ces trouvées sur différents sites Internet spécialisés, pour des objets

immobiliers sis à A. Toutefois, pareil argument, qui table sur des résul-

tats généraux livrés pêle-mêle et incluant sans distinction tout type

d’annonces immobilières, est impropre à illustrer l’existence d’un abus

de droit dans le cas d’espèce. En effet, comme cela a déjà été dit, une

analyse objective de l’offre et de la demande doit faire l’objet d’un exa-

men particulier et ciblé sur les logements qui se situent dans le secteur

concerné et qui sont véritablement comparables à ceux qui sont proje-

tés. En d’autres termes, l’existence de nombreux logements mis sur le

marché ne constitue un indice d’abus de droit à la construction de

nouvelles résidences principales qu’à la condition que ces logements

offerts soient objectivement comparables à ceux qui sont projetés, ce

que les affirmations toutes générales de la recourante n’établissent

aucunement.

Au demeurant, la Cour relève que l’offre en résidences secondaires

susceptibles d’intéresser des résidents à l’année est, certes, propre à

mettre en lumière des alternatives à la construction d’une nouvelle rési-

dence principale. Cependant, elle estime que l’existence d’une telle dis-

ponibilité de logement n’est pas véritablement décisive sous l’angle de

la LRS. Il faut, en effet, souligner que le but de cette loi est d’interdire

la construction de nouvelles résidences secondaires dans les commu-

nes touristiques. En revanche, l’objectif n’est ni d’y interdire la cons-

truction de nouvelles résidences principales (cf. art. 7 al. 1 let. a LRS a

contrario) ni d’obliger ou même d’inciter à reconvertir les résidences

secondaires existantes s’y trouvant en résidences principales (cf.

art. 11 al. 1 LRS a contrario). En d’autres termes, on ne saurait empê-

cher la construction de nouveaux logements destinés à la résidence

principale, qui sont utilisables à cette fin et qui font l’objet d’une

demande, au seul motif qu’il existe une vacance dans les résidences

secondaires existantes qui pourraient se prêter à un usage en rési-

dence principale et seraient comparables en terme de taille, de prix et

de standing aux nouveaux logements projetés. Pareil raisonnement

permettrait d’utiliser la LRS pour interdire la construction de résidences

principales neuves dont rien n’indiquerait qu’elles ne seraient pas utili-

sées et occupées conformément à leur affectation une fois érigées, ce

qui ne correspondrait manifestement pas aux objectifs de cette loi. Dès

lors, l’existence d’une vacance pour des logements en résidence

secondaire dans le secteur concerné n’est pas un indice suffisant pour

considérer que la volonté du constructeur d’un logement en résidence

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46

RVJ / ZWR 2019

principale dans ce même secteur procède d’un abus de droit manifeste.

La preuve en est qu’à A., cette vacance que signale la recourante n’a

pas empêché les résidences principales construites depuis le 1er janvier

2013 d’être toutes occupées conformément à leur affectation, donnée

absolument déterminante, de l’avis de la Cour. Cela montre que, même

si les personnes intéressées à s’établir dans le secteur concerné peu-

vent en théorie choisir de le faire dans l’une des résidences secon-

daires disponibles mises sur le marché, cette possibilité n’est nullement

exclusive. En résumé, la vacance en résidences secondaires n’est pas

une donnée décisive, au contraire de la vacance en résidences princi-

pales qui, elle, démontre clairement que le secteur concerné n’attire

pas suffisamment de résidents à l’année et est de nature à établir

l’existence d’un abus de droit manifeste.

6.2.4 En synthèse, la Cour de céans retient que, selon le rapport délivré

par l’autorité communale, le périmètre de la station de A. connaît une

augmentation régulière et assez importante de sa population résidente.

Le nombre de nouvelles résidences principales autorisées depuis le

1er janvier 2013 et réalisées à ce jour ou en cours de construction (42)

montre que l’endroit est attractif pour ce type de logements, les rési-

dents à l’année y occupant d’ailleurs près du quart des logements

existants. Les projets autorisés pour des logements en résidence princi-

pale, nombreux, semblent confirmer cette tendance. Il faut donc

admettre qu’il existe une demande pour de tels logements dans le

secteur concerné.

En cherchant à affiner ces données en fonction des caractéristiques du

projet contesté, on peut considérer que les neuf appartements déjà

réalisés depuis le 1er janvier 2013 sont, pour la plupart, d’une taille

inférieure à 4 pièces (cf. rapport C. p. 9) et que les chantiers en cours

concernent 16 logements (cf. idem p. 12). La taille de ces appartements

en chantier ne ressort pas directement du rapport, les données figurant

en page 13 dudit rapport intégrant également les chalets. On peut

cependant en déduire qu’une dizaine de ces appartements en chantier

comportent 4 pièces ou plus. S’agissant des projets de construction au

bénéfice d’un permis en force (construction pas commencée), ils

concernent 103 appartements, pour les deux tiers de petite taille

(cf. rapport C. p. 12 et détermination de la commune du 10 novembre

2017 p. 4). Il ressort de ces données qu’il existe, dans le secteur

concerné, un marché pour les appartements destinés à la résidence

principale, qu’ils soient de petite ou de grande taille, sans être de « haut

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RVJ / ZWR 2019

47

standing ». L’offre potentielle à moyen terme qui en découle n’est pas

pléthorique pour les appartements de 4 pièces ou plus. Elle est plus

importante s’agissant des logements de petite taille, mais il faut tenir

compte du fait que la construction de la grande majorité de ces appar-

tements n’a pas encore commencé et qu’il existe, de ce fait, une part

d’incertitude liée à leur réalisation. En outre, les appartements réalisés

et destinés à la résidence principale (qui sont pour la plupart de petite

taille) ne demeurent pas vacants, ce qui est un indice important illus-

trant l’existence d’une demande pour ce type de logement.

S’agissant de l’offre existante, il est déterminant de constater que, dans

le secteur concerné, il n’y a pas de nouveaux appartements affectés à

la résidence principale qui sont disponibles et qui sont comparables à

ceux projetés. On en déduit qu’il n’y a pas de vacance pour ce genre

de logements. Cela peut s’expliquer non seulement par le fait que le

nombre d’appartements en résidence principale réalisés depuis le

1er janvier 2013 est faible (9) par rapport à la population résidente et à

sa croissance (6000 à 6200 ; cf. supra consid. 6.2.3.1 et 6.2.3.2), mais

aussi par le fait qu’il ne s’agit pas de grandes promotions et que le

chantier ne démarre généralement pas sans que les logements proje-

tés aient déjà, au moins en partie, trouvé des acquéreurs. Dans le cas

d’espèce, Y. et Z. ont d’ailleurs expliqué, le 21 août 2017, qu’ils se trou-

vaient dans une situation analogue, le crédit bancaire ne leur étant

accordé qu’à condition qu’ils trouvent un nombre suffisant d’acheteurs.

Cela tend à montrer qu’une très faible proportion d’appartements

nouvellement réalisés sont effectivement mis sur le marché, puisqu’en

réalité, la plupart d’entre eux sont déjà vendus avant que leur

construction ne commence ; tant que tel n’est pas le cas, leur construc-

tion ne démarre pas. De l’avis de la Cour, cela tend à démontrer que le

risque que les six logements projetés demeurent inoccupés est, en

l’état, très faible. Par conséquent, apparaît également improbable

l’hypothèse que les propriétaires puissent solliciter la suspension des

restrictions d’utilisation des logements en question, en application des

articles 14 alinéa 1 lettre b LRS et 9 ORSec. Quant à l’offre en rési-

dences secondaires susceptibles d’intéresser des résidents à l’année,

elle met, certes, en lumière des alternatives à la construction d’une

nouvelle résidence principale. Cependant, la Cour estime que l’exis-

tence de telles possibilités de logement n’est pas décisive, sous l’angle

de la LRS.

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48

RVJ / ZWR 2019

7. A la lumière de l’ensemble des circonstances de l’espèce et en l’état,

il n’existe pas d’indices concrets mettant d'emblée en doute la possibi-

lité d'utiliser les six appartements projetés conformément à leur affecta-

tion en résidence principale. Le nombre de logements faisant l’objet de

l’autorisation de construire contestée est en outre restreint, ce qui est

un élément décisif. L’octroi de cette autorisation assortie d’un avenant

restreignant l’utilisation de ces logements ne repose dès lors pas sur

un abus de droit manifeste, au sens de la jurisprudence citée sous le

considérant 4 ci-dessus. C’est, partant, à bon droit que le Conseil d’Etat

a confirmé la validité de cette autorisation au regard de la LRS et de

l’ORSec.

(…)

9.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté […].

Saisi d’un recours contre cet arrêt, le Tribunal fédéral l’a rejeté le

7 janvier 2019 (1C_73/2018).