Expropriation compensation partly reduced and remittedAI generated

A1 15 176

A1 15 182

URTEIL VOM 24. MÄRZ 2016

Kantonsgericht Wallis

Öffentlichrechtliche Abteilung

Es wirken mit: Thomas Brunner, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Christophe

Joris, Richter, sowie Vanessa Brigger, Gerichtsschreiberin,

in Sachen

X_________ AG , vertreten durch Rechtsanwalt M_________

und

KANTON WALLIS , Departement für Verkehr, Bau und Umwelt

gegen

SCHÄTZUNGSKOMMISSION , Präsident N_________

(Enteignung)

Verwaltungsgerichtsbeschwerden gegen den Entscheid vom 24. Juni 2015.

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Sachverhalt

A. Am 4. Februar 2015 genehmigte der Staatsrat die Pläne des Strassenbauprojektes

„Kreisel T9 - A_________", in B_________, auf Gebiet der Gemeinde C_________

(Gemeinde). Der Kreisel A_________ dient der Anbindung des neuen Autobahnteilstü-

ckes B_________ - D_________ an das kantonale Strassennetz. Gleichzeitig ist vor-

gesehen, die Linienführung der kommunalen Parallelstrasse im Süden anzupassen

und eine neue Erschliessungsstrasse für das angrenzende Gewerbegebiet zu errich-

ten. Der Staatsrat hat alle in den genehmigten Ausführungsprojekten vorgesehenen

Arbeiten als Werk öffentlichen Nutzens erklärt, das Recht auf Enteignung erteilt und u.

a. auch den Landerwerbsplan vom 7. November 2014 genehmigt, wonach insgesamt

2 521 m2 Boden enteignet werden. Dieser Plangenehmigungsentscheid ist am

21. März 2015 in Rechtskraft erwachsen. Am 12. August 2015 hat der Staatsrat die

vorzeitige Besitznahme derjenigen Parzellen genehmigt, welche für die Realisierung

des Projektes benötigt werden.

B. Mit Schreiben vom 4. März 2015 und Publikation im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx

2015 wurde den Eigentümern die Ernennung der Schätzungskommission bekannt ge-

geben. Am 21. April 2015 führte die Schätzungskommission mit den Grundeigentü-

mern eine örtliche Begehung der von der Enteignung betroffenen Parzellen durch. Mit

Schreiben vom 23. April 2015 und Ergänzung vom 22. Mai 2015 stellte die Firma

X_________ AG als Eigentümerin der Parzelle Nr. xxx1, Plan Nr. xxx, E_________,

der

Schätzungskommission

ihren

Entschädigungsanspruch

von

insgesamt

Fr. 613 673.-- zu, wobei für die Enteignung des Bodens die Entschädigung von

Fr. 169 440.-- und für den Restbetrag der Entschädigung Minderwerte geltend gemacht

wurden.

C. Mit Entscheid vom 24. Juni 2015 (zugestellt am 4. August 2015) legte die Schät-

zungskommission die Entschädigung für den enteigneten Boden auf Fr. 220.--/m2 so-

wie für die temporär enteigneten Flächen auf Fr. 11.--/m2 und Jahr fest. Weiter wurde

eine Entschädigung an der Beteiligung der Umgestaltung des Baumaterialdepots von

Fr. 370 800.-- zugesprochen.

D. Dagegen erhob die X_________ AG (Beschwerdeführerin 1) am 31. August 2015

mit Ergänzung vom 14. Oktober 2015 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffent-

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lichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts (Verfahren A1 15 176) und stellte fol-

gende Rechtsbegehren:

„1. Das Beschwerdeverfahren ist bis zu einem rechtskräftigen Baubewilligungsentscheid

der Gemeinde C_________ zu sistieren.

2 Die Verfahren A1 15 176 und A1 15 182 sind zu vereinigen.

3. Der X_________ AG sind Fr. 613`673.-- als Minderwert für die Enteignung zuzuspre-

chen.

4. Der X_________ AG ist Fr. 240.-- pro Quadratmeter für die definitive Enteignung sowie

Fr. 11.-- für die provisorische Enteignung pro Quadratmeter und Jahr zuzusprechen.

5. Sämtliche Kosten des Verfahrens und des Entscheids gehen zulasten des Kantons

Wallis.

6. Der Kanton Wallis bezahlt der X_________ AG eine angemessene Partei-

entschädigung gemäss noch beizubringender Kostenliste des Unterzeichnenden.“

Die Beschwerdeführerin 1 machte geltend, durch die Enteignung werde ein neues

Hochlager geplant, welches aufgrund des unterschrittenen Strassenabstandes einer

Ausnahmebewilligung bedürfe. Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis über das

entsprechende Baugesuch entschieden sei. Die Positionen der Minderwerte seien

grundsätzlich anerkannt; es sei nicht verständlich, weshalb nicht die gesamten gefor-

derten Summen zugesprochen worden seien. Für den Boden sei der volle Verkehrs-

wert zu entschädigen. Für eine vorübergehende Enteignung sei von 5 % des Boden-

wertes auszugehen, so dass die Entschädigung für die temporäre Enteignung von

Fr. 11.--/m2 und pro Jahr keineswegs zu hoch angesetzt sei.

E. Gegen den Entscheid der Schätzungskommission erhob auch der Kanton Wallis

(Beschwerdeführer 2 oder Kanton) am 11. September 2015 Verwaltungsgerichtsbe-

schwerde (Verfahren A1 15 182) und stellte folgende Anträge:

"1. Die Entschädigung für die enteignete Fläche der Parzelle Nr. xxx1 wird auf Fr. 180.--

pro m 2 festgelegt.

2. Die Entschädigung für die temporär enteigneten Flächen der Parzelle Nr. xxx1 wird auf

Fr. 5.-- pro m 2 und Jahr festgelegt.

3. In Bezug auf die Zufahrtsrampe zum Kreisel nach 2025 ist keine Entschädigung zu

entrichten.

4. Eine Ergänzung der vorliegenden Verwaltungsgerichts-Beschwerde nach Einsicht in

die relevanten Unterlagen, welche durch die Schätzungskommission zu edieren sind,

bleibt ausdrücklich vorbehalten.

5. Die Kosten von Verfahren und Entscheid trägt wer rechtens.“

Es wird geltend gemacht, die Schätzung von Fr. 220.--/m2 sei ungenügend begründet

und belegt. Aufgrund einer eigenen Nachforschung auf dem Grundbuchamt sei eine

Tabelle erstellt worden, aus der hervorgehe, dass bei 29 Handänderungen in der

Bauzone der Durchschnittspreis weniger als Fr. 140.--/m2 betrage. Auch die Entschä-

digung für die temporäre Enteignung von Fr. 11.--/m2 und pro Jahr, was 5 % des

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Landwertes entspreche, sei zu hoch. Diese Entschädigung könne mit dem Baurechts-

zins gleichgestellt werden, welcher aber hier in der Gegend 2 % bis 2.5 % des Land-

wertes oder Fr. 4.-- bis Fr. 5.--/m2 und pro Jahr betrage. Die Entschädigung von

Fr. 74 000.-- für „die Zufahrtsrampe zum Kreisel nach 2025“ sei ebenfalls nicht ge-

schuldet und falle zudem in die Zuständigkeit des Nationalstrassenprojekts. Die provi-

sorische Auf- und Abfahrt zur Nationalstrasse werde nach der durchgehenden Eröff-

nung der Autobahn zurückgebaut. Bei der Umgestaltung des Baumaterialdepots sei

nur bei jenen Positionen eine Entschädigung von 60 % korrekt, welche Neuanschaf-

fungen betreffen würden.

F. Zu dieser Beschwerde des Kantons antwortete die Beschwerdeführerin 1 in ihrer

eigenen Beschwerde am 14. Oktober 2015 und beantragte deren Abweisung und die

Bestätigung des Entscheids der Schätzungskommission, soweit dieser nicht ihren

Rechtsbegehren widerspreche.

Am 5. November 2015 reichte die Schätzungskommission im Verfahren A1 15 182

eine Stellungnahme ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde des Kantons.

Die Nachforschungen auf dem Grundbuchamt und beim Registerhalter hätten ergeben,

dass in der Industrie-, Wohn- und Gewerbezone W3 in den letzten 3 Jahren Boden-

preise zwischen Fr. 180.-- und Fr. 340.--/m2 festgelegt worden seien. Es sei zu berück-

sichtigen, dass es sich bei der Parzelle Nr. xxx1 um eine überbaute Liegenschaft mit

einem Materialdepot, einer Depotanlage im Aussenbereich sowie weiteren Bauten

handle. Die Parzelle sei zudem mit einer Strasse und mit sämtlicher Infrastruktur er-

schlossen und weise einen geteerten Platz auf. Die in der vom Kanton vorgelegten

Tabelle aufgeführten Bodenkäufe würden nicht in derselben Zone liegen. Künftige

Aufwertungen seien bei der Festlegung der Entschädigung nicht berücksichtigt worden.

Die Entschädigung von Fr. 11.--/m2 entspreche einem Zinssatz von 5 % und dauere

nicht nur 1 bis 2 Jahre, sondern mindestens 10 eher 15 Jahre. Die Parzelle Nr. xxx1

weise eine Fläche von 4 610 m2 auf, wovon 316 m2 definitiv und 390 m2 temporär ent-

eignet würden. Es bestehe das Risiko, dass diese temporäre Gestaltung des Platzes

nach Bauende des Kreisels abgeändert werden müsse, was mit hohen Kosten verbun-

den sein könne. Der Kreisel A_________ werde von der A9 finanziert, die Projekt- und

Bauleitung werde aber vom Kanton im Auftrage der A9 vorgenommen. Die Zufahrts-

rampe werde erst nach dem Rückbau der provisorischen Zubringerstrasse in etwa 10

bis 15 Jahren erstellt, wobei die Kosten erheblich höher ausfallen würden. Der Mehr-

wert der neuen Investitionen betrage bei den meisten Positionen bei 33 % und beim

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• 5 -

Seitenstapler, bei der Strassensignalisation und der Projektstudie bei 50 %, was bei

der Schätzung berücksichtigt worden sei.

G. Am 3. Dezember 2015 reichte das Departement für Verkehr, Bau und Umwelt

(DVBU) im Verfahren A1 15 182 eine Stellungnahme ein und hielt an den Beschwer-

debegehren vom 11. September 2015 fest. Der Bodenpreis setze sich aus dem eigent-

lichen Bodenwert und einer allfälligen Basiserschliessung zusammen. Zusätzliche Inf-

rastrukturanlagen wie ein geteerter Platz seien separat zu bewerten und zu entschädi-

gen. In ihrer vorgelegten Tabelle seien die Zone und die Preise der Verkäufe aufge-

führt worden. Kaufpreise für Boden in der Kernzone könnten nicht als Vergleichspreise

herangezogen werden. Der vom Bundesverwaltungsgericht festgelegte enteignungsbe-

rechtigte Zinssatz betrage 1.75 %. Die Entschädigung für temporäre Enteignung von

Fr. 5.--/m2 und pro Jahr sei korrekt und entspreche der gängigen Praxis. Müsste nach

Bauende des Kreisels die temporäre Gestaltung des Platzes geändert werden und

würden dadurch Kosten entstehen, müsste dies zum gegebenen Zeitpunkt entschädigt

werden. Wenn die Entschädigung schon heute bezahlt werde, müsste dies abdiskon-

tiert werden. Das Materiallager sei im heutigen Zustand funktionstüchtig. Wenn mit

dem Mehrwert von 40 % die Differenz zwischen Neuwert und Zeitwert der Infrastruktur

gemeint sei, so müsse jeder einzelne Posten separat beurteilt werden. Die Anwendung

eines Durchschnittssatzes sei nicht gerechtfertigt.

Am 9. Dezember 2015 reichte die Beschwerdeführerin 1 im Verfahren A1 15 176 eine

Replik ein und wiederholte ihre Rechtsbegehren. Sie habe einer Firma aus

F_________ Rechnungen im Betrage von insgesamt Fr. 6 180.50 für die Erstellung

eines Grobkonzeptes für den Neubau der Baumaterialdepots bezahlt. Diese Firma

schätze die honorarberechtigten Baukosten für die Umstrukturierung auf 1 100 000.--

Euro. Mit einer Nachbarin sei ein Mietvertrag für 357 m2 Boden abgeschlossen worden,

wofür ein Mietzins von Fr. 4 284.-- jährlich anfalle. Zusätzlich seien Räumungskosten

von Fr. 3 888.-- angefallen.

Am 14. Januar 2016 reichte das DVBU im Verfahren A1 15 176 eine Duplik ein und

hielt an den Beschwerdebegehren vom 11. September 2015 im Verfahren A1 15 182

fest. Es wird eine Stellungnahme zum Schreiben des Registerhalters vom 9. Oktober

2015 abgegeben. Für die Entschädigung für temporäre Enteignung würden keine Ver-

gleichswerte vorliegen.

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• 6 -

Hierzu antwortete die Schätzungskommission am 5. Februar 2016 und machte insbe-

sondere geltend, dass der zu enteignende Boden in der Industrie-, Wohn- und Gewer-

bezone W3 liege.

Am 14. März 2016 reichte die Beschwerdeführerin 1 eine weitere Stellungnahme ein

und hinterlegte die Rechnung für einen Seitenstapler im Betrage von Fr. 76 788.-- so-

wie eine Offerte für Projektkosten im Betrage von Fr. 9 157.60.

Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind,

soweit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.

Erwägungen

1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG;

SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim

Kantonsgericht eingereicht werden (Abs. 1). Das Beschwerdeverfahren ist grundsätz-

lich durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechts-

pflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es weicht dahingehend

davon ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Begeh-

ren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42

Abs. 2 lit. a und b EntG). Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt

eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die mangels Aus-

schlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter-

liegt. Die Beschwerdeführerin 1 und der Kanton sind als Adressaten des angefochte-

nen Entscheids oder als Eigentümer des von der Schatzung betroffenen Grundstücks

durch diesen berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung

oder Aufhebung, so dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1

lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert sind. Auf die im Übrigen form- und frist-

gerecht eingereichten Beschwerden ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c

i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).

2. Gemäss Art. 11b Abs. 1 VVRG i.V.m. Art. 56 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 lit. d VVRG

kann die Behörde von Amtes wegen oder auf Gesuch hin die Vereinigung von Verfah-

ren anordnen, die auf dem gleichen Sachverhalt oder auf gleicher rechtlicher Grundla-

ge beruhen (Urteile des Kantonsgerichts A1 14 147 und A1 14 154 vom 19. Dezember

2014; A1 09 141 und A1 09 142 vom 8. Januar 2010; A1 09 28 und A1 09 29 vom

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24. April 2009). In casu sind der Sachverhalt und die rechtliche Grundlage der beiden

Beschwerdeverfahren identisch. Sowohl die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der

X_________ AG (Dossier A1 15 176) als auch die Verwaltungsgerichtsbeschwerde

des Kantons (Dossier A1 15 182) richten sich gegen den Entscheid der Schätzungs-

kommission vom 24. Juni 2015. Beide Verfahren behandeln denselben Streitgegen-

stand; der Ausgang des einen Verfahrens beeinflusst unweigerlich das Resultat des

anderen. Deshalb rechtfertigt es sich, die Verfahren A1 15 176 und A1 15 182 zu ver-

binden und beide Beschwerden im vorliegenden Entscheid zu beurteilen (Urteile des

Kantonsgerichts A1 11 16 und A1 13 293 vom 21. März 2014; A1 09 141 und

A1 09 142 vom 8. Januar 2010; A1 09 28 und A1 09 29 vom 24. April 2009).

3. Nach Art. 81 VVRG i.V.m. Art. 126 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom

19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) kann ein Verfahren aus

Zweckmässigkeitsgründen sistiert werden. Das Verfahren kann auf Antrag einer Partei

bei Vorliegen besonderer oder wichtiger Gründe bis auf weiteres bzw. bis zu einem

bestimmten Termin oder Ereignis sistiert werden. Die Sistierung eines Verfahrens

muss jedoch durch zureichende Gründe gerechtfertigt sein. Eine Verfahrenssistierung

kommt namentlich aus prozessökonomischen Gründen in Betracht, so z. B. bei Hän-

gigkeit eines anderen (gerichtlichen) Verfahrens, dessen Ausgang für das hängige und

zu sistierende Verfahren von präjudizieller Bedeutung ist (BGE 130 V 90 E. 5; Urteile

des Bundesverwaltungsgerichts A-3924/2012 vom 18. Februar 2013 E. 3.1 und

A-8104/2007 vom 13. Februar 2008 E. 2.5; ZWR 1981 S. 194 E. 1a). Beim Entscheid

darüber, ob ein Verfahren sistiert werden soll, kommt den Justizbehörden allgemein ein

erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Vorliegend ist kein Verfahren hängig, das eine

Sistierung rechtfertigen würde. Das von der Beschwerdeführerin 1 erwähnte Baubewil-

ligungsverfahren beeinflusst die Höhe der Enteignungsentschädigungen nicht. Am

Vollzug von Entscheiden besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse, welches das

Interesse des Betroffenen an einem weiteren Hinausschieben des Verfahrens über-

wiegt. Dem Antrag, das vorliegende Verfahren zu sistieren, ist daher nicht stattzuge-

ben.

4. Das Gericht hat die eingereichten Belege und das Dossier der Schätzungskommis-

sion zu den Akten genommen, so dass den Beweismittelanträgen der Parteien Genüge

getan ist. Die vorhandenen Akten enthalten die entscheidrelevanten Sachverhaltsele-

mente, so dass auf die Erhebung weiterer Beweismittel - insbesondere auf eine Exper-

tise bezüglich des Bodenwerts - verzichtet werden kann.

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5. Beide beschwerdeführenden Parteien kritisieren vorab die Höhe der von der Schät-

zungskommission festgesetzten Entschädigungen für die definitiv enteigneten Flächen.

Zur Höhe von Entschädigungen für formelle Enteignungen ist vorab folgendes festzu-

halten:

5.1 Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

vom 18. April 1999 (BV; SR 101) bestimmt, dass Enteignungen und Eigentumsbe-

schränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt werden. Die Ver-

fassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 (KV; SGS/VS 101.1) verlangt in Art. 6

Abs. 2 eine gerechte Entschädigung. Art. 11 Abs. 1 EntG sieht schliesslich die Enteig-

nung gegen volle Entschädigung vor. Sämtliche Formulierungen decken sich und ver-

langen eine volle Entschädigung (Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in:

Schweizerische Baurechtstagung 2005, Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3;

ZWR 2011 S. 162 E. 3.1; Urteile des Kantonsgerichts A1 14 104 vom 5. Dezember

2014 S. 5; A1 06 198 vom 8. Februar 2007 E. 3.1 und A1 07 12 vom 1. Juni 2007

E. 4.1). Gemäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des

enteigneten Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils,

wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden

Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller

weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnli-

chen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Der Ver-

kehrswert hängt von objektiven Kriterien ab, die ein potentieller Käufer in Betracht ge-

zogen hätte, insbesondere Gegebenheiten juristischer Natur wie z. B. die Bestimmun-

gen des öffentlichen Rechts, welche die gesetzlichen Nutzungsmöglichkeiten des Bo-

dens festlegen, sowie Bedingungen tatsächlicher Art wie die Lage der Parzelle oder die

physischen Charakteristika des Bodens (BGE 122 II 246 E. 4a; 122 II 337 E. 5a; 122 I

168 E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; Urteil

des Kantonsgerichts A1 11 205 vom 3. Februar 2012 E. 4a).

5.2 Der Verkehrswert wird in der Regel nach der statistischen Methode festgelegt, also

nach den Kaufpreisen für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaf-

fenheit (Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR

2011 S. 162 E. 3.2). In diesem Zusammenhang fallen Freundschafts- und Liebhaber-

sowie Spekulations- und Arrondierungspreise in der Regel nicht in Betracht. Besonde-

ren Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des Durchschnittspreises be-

wirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Enteignungsrecht

des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des

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Kantonsgerichts A1 11 291 vom 21. September 2012 E. 2.4; A1 01 99 vom 11. Juni

2002). Zur Verkehrswertfestlegung ist in jedem Fall von der rechtlichen und tatsächli-

chen Situation der Nutzung im Bewertungszeitpunkt auszugehen. Dieser ist in der Re-

gel jener der Schätzung durch die Schätzungskommission. Er kann allenfalls bei langer

Verfahrensdauer und gleichzeitiger, vorgängiger Inbesitznahme geändert werden

(BGE 129 II 470 E. 6.1; Urteil des Bundesgerichts 1P.421/2002 vom 7. Januar 2003;

ZWR 2005 S. 16 ff.; Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Rechtsprechung des Bun-

desgerichts in den Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV Band 140 2004, S. 661; Piermarco

Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, exprop-

riation, Bern 2001, N. 1166 ff.).

5.3 Gemäss Zonennutzungsplan der Gemeinde liegt die Parzelle Nr. xxx1 in der

Wohn- und Gewerbezone WG3 (vgl. Art. 59 des Bau- und Zonenreglements der Ein-

wohnergemeinde C_________ vom 18. Mai 2006, genehmigt durch den Staatsrat am

22. Oktober 2008 [BZR]). Art. 59 BZR hält als Zweck dieser Zone, zu der auch die rei-

ne Wohnzone W3 gehört, fest: Wohnbauten und Bauten des Gast- oder Kleingewer-

bes. Die Bestimmung konkretisiert, dass die Bauweise offen erfolgen kann, die Gebäu-

dehöhe in der Firsthöhe 15.50 m OK Firstpfette messen darf, die Ausnutzung az = 0.9

beträgt und bei der Lärmempfindlichkeit die Stufe III festgelegt ist. Als besondere Be-

stimmungen ist festgehalten: „In der Zone WG3 sind neben Wohnbauten auch Gewer-

bebetriebe gestattet, welche das in den Wohnzonen geduldete Mass an Lärmeinwir-

kungen übersteigen.“ Diese Bestimmung beeinträchtigt den Wert der Parzelle.

5.4 Die Beschwerdeführerin 1 verlangt eine Entschädigung von Fr. 240.--/m2. Dies

entspreche dem aktuellen Verkehrswert. Der Mittelwert der letzten 10 Jahre dürfe nicht

mehr herangezogen werden, da er nicht mehr dem gegenwärtigen Verkehrswert ent-

spreche. Die Schätzungskommission hat in der Stellungnahme vom 5. November 2015

festgehalten, dass in der Industrie-, Wohn- und Gewerbezone W3 in den letzten 3 Jah-

ren Bodenpreise zwischen Fr. 180.-- und Fr. 340.--/m2 festgelegt worden seien. Sie

verweist dabei auf das Schreiben des Registerhalters vom 9. Oktober 2015. Es sei

auch zu berücksichtigen, dass es sich bei der Parzelle Nr. xxx1 um eine überbaute

Liegenschaft mit einem Materialdepot, einer Depot-Anlage im Aussenbereich sowie

weiteren Bauten handle. Die Parzelle sei zudem mit einer Strasse und mit sämtlicher

Infrastruktur erschlossen und weise einen geteerten Platz auf. Die in der vom Kanton

vorgelegten Tabelle aufgeführten Bodenkäufe würden nicht in derselben Zone liegen

und die Parzellen würden keine gleichwertige Erschliessung sowie Infrastruktur auf-

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weisen. Die Schätzungskommission befasst sich mit Kaufpreisen der vom Kanton hin-

terlegten Tabelle, auf welche nachfolgend eingegangen wird.

5.5 Vorliegend ergibt sich, dass die Parzelle Nr. xxx1 in der Wohn- und Gewerbezone

WG3 nicht vollständig zur Enteignung kommt. Einzig 316 m2 werden vollständig ent-

eignet. Auf der vom Kanton hinterlegten Liste der Vergleichspreise (Beleg Nr. 12) ist

nur eine Eigentumsübertragung aufgeführt, welche ebenfalls in der Zone WG3 erfolgte.

Gemäss Grundbuchbeleg Nr. xxx2 wechselte danach die Parzelle Nr. xxx3 für

Fr. 103.--/m2 den Eigentümer. Die Schätzungskommission betrachtet diesen Verkaufs-

preis aber als irreführend, da diese Parzelle wegen ihrer Parzellenform „nur auf ca. der

Hälfte der gesamten Länge überbaut werden“ könne (Stellungnahme vom 5. November

2015 S. 2). Ebenso wenig kann der vom Registerhalter und der Schätzungskommissi-

on genannte Verkauf der Parzellen Nrn. xxx4 und xxx5 beim G_________ zum Preis

von Fr. 340.--/m2 als Vergleichspreis herangezogen werden, da diese Parzellen in der

Kernzone beim Bahnhof liegen, die Übertragung im Rahmen von Stockwerkeigen-

tumsübertragungen erfolgte und im Kaufpreis auch Planungskosten inbegriffen sind.

Der Kanton hat zu Recht darauf hingewiesen, dass für den festgelegten Bodenpreis

von Fr. 220.--/m2 weder ein Beleg noch die Lage der gehandelten Grundstücke im Ent-

scheid nachgewiesen worden seien. In der Liste der Vergleichspreise sind einzig Par-

zellen in der Kernzone (Nr. xxx6), in der Wohnzone W4 (Nr. xxx7) und in der Wohnzo-

ne W3 (Nr. xxx8) zu Preisen von Fr. 200.-- bzw. Fr. 202.--/m2 verkauft worden. In der

Wohnzone W3 sind Preise von Fr. 170.--/m2 (Nr. xxx9), Fr. 160.--/m2 (Nr. xxx10 und

Nr. xxx11), Fr. 180.--/m2 (Nr. xxx12), Fr. 173.--/m2 (Nr. xxx13) und Fr. 155.--/m2

(Nr. xxx14 und Nr. xxx15) bezahlt worden. Zu berücksichtigen ist, dass in der Wohnzo-

ne W3 nur emissionsarme Gewerbebetriebe gestattet sind und die Lärmempfindlich-

keitsstufe II besteht (vgl. Art. 59 BZR). Die Parzelle Nr. xxx1 befindet sich aber in der

Wohn- und Gewerbezone WG3 (mit der Lärmempfindlichkeitsstufe III). In der Wohn-

und Gewerbezone WG2 sind Preise von Fr. 125.--/m2 (Nr. xxx16) und Fr. 125.--/m2

(Nr. xxx17) bezahlt worden. Die vom Kanton hinterlegte Liste ist von der Schätzungs-

kommission nicht bestritten worden und bei einer stichprobeweisen Rückfrage beim

Grundbuchamt wurden die Preise bestätigt. Von entscheidender Bedeutung ist, dass in

der Wohn- und Gewerbezone WG2 und WG3 keine Verkaufspreise von über Fr. 200.--

/m2 getätigt wurden und der von der Schätzungskommission festgelegte Betrag von

Fr. 220.--/m2 nicht dem Preis vergleichbarer Handänderungen in der Gemeinde ent-

spricht. Zu berücksichtigen ist, dass die Parzelle Nr. xxx1 zwar erschlossen ist, aber

zwischen der Bahnlinie und der Kantonsstrasse liegt. Das Gericht erachtet die zuge-

sprochene Entschädigung von Fr. 220.--/m2 für den Boden in der Wohn- und Gewerbe-

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zone WG3 aufgrund des Gesagten als zu hoch und betrachtet den vom Kanton bean-

tragten Betrag von Fr. 180.--/m2 als angemessen.

6. Der Kanton kritisiert auch die von der Schätzungskommission festgelegte Entschä-

digung für die temporäre Enteignung von Fr. 11.--/m2 und pro Jahr. Im Entscheid wür-

den sich keine Angaben finden, wie die Kommission auf diesen Betrag gekommen sei.

Die Entschädigung für die temporäre Enteignung könne einem Baurechtszins gleich-

gestellt werden, welcher hier in der Region 2 % bis 2.5 % des Landwertes oder Fr. 4.--

bis Fr. 5.--/m2 und pro Jahr betrage. Die Entschädigung von Fr. 11.--/m2 und pro Jahr

werde scheinbar mit der Einberechnung von Zinsen, Zinseszinsen und Amortisationen

auf 20 Jahre begründet.

6.1 Die Schätzungskommission führte hierzu aus, dass die Entschädigung von

Fr. 11.--/m2 einem Zinssatz von 5 % entspreche und die temporäre Enteignung min-

destens 10 bis 15 Jahre dauere. Während der Zeit der temporären Enteignung werde

die Restparzelle neu gestaltet, insbesondere die Zufahrt innerhalb des Areals müsse

neu organisiert und angeordnet werden. Die Gestaltung des Platzes müsse nach Bau-

ende des Kreisels abgeändert werden. Die Beschwerdeführerin 1 machte geltend, bei

Baurechtsverträgen werde bei der Festlegung des Baurechtszinses von 5 % des Bo-

denwertes ausgegangen. Dieser Wert entspreche auch dem kalkulatorischen Zins,

welche die Banken bei Kreditvergaben annehmen würden. Der von Staatsrat vorge-

schlagene Zins zwischen 2 und 2.5 % des Bodenwertes sei nicht wirtschaftlich. In der

Region H_________ und I_________ würden private Baurechtsgeber ihren Boden

zurzeit für ungefähr Fr. 60.--/m2 und pro Jahr für Gewerbebetriebe zur Verfügung stel-

len. Die Entschädigung von Fr. 11.--/m2 und pro Jahr sei vorliegend keinesfalls zu hoch

angesetzt.

6.2 Wo der Enteigner die Rechte nicht dauerhaft benötigt, können sie lediglich vor-

übergehend entzogen werden. Auch die vorübergehende Enteignung stellt eine Teilen-

teignung dar (BGE 109 Ib 268 E. 3). Sie ist gemäss Art. 5 Abs. 4 EntG grundsätzlich

auf eine Dauer von fünf Jahren beschränkt. Bei enteignungsrechtlichen Tatbeständen

entspricht der Schaden grundsätzlich dem Verkehrswert des entzogenen Rechts

(Art. 13 EntG). Das Bundesgericht hat in BGE 132 II 427 E. 6.2 festgehalten, dass auf-

grund der Dauer der Bauarbeiten von 13 Jahren zwar keine vorübergehende Enteig-

nung vorliege; die Entschädigung müsse aber - analog zu einer vorübergehenden Ent-

eignung - den beim betroffenen Grundeigentümer tatsächlich entstandenen Schaden

decken und entspreche im Wesentlichen einer Inkonvenienzentschädigung. Danach

umfasst eine Enteignungsentschädigung gemäss Art. 13 lit. c EntG den Betrag aller

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weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnli-

chen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen. Die Entschädigung

hat den tatsächlich entstandenen Schaden abzudecken und ist nicht etwa unabhängig

von diesem, beispielsweise als Verzinsung des Verkehrswertes, zuzusprechen (Heinz

Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., Bern 1986, S. 248 mit Verweisen). Der Form nach kann

die Entschädigung als einmalige Zahlung oder als wiederkehrende Leistung erfolgen.

Die letztere ist vor allem dann am Platze, wenn die Dauer der Beanspruchung nicht

von vorneherein feststeht. Die Entschädigung hat sowohl den laufenden Nutzungsaus-

fall wie auch Schäden aus der vorübergehenden oder dauernden Beeinträchtigung,

ferner die Kosten für die Wiederinstandstellung des Grundstückes abzudecken. Wo

dem Enteigneten damit nicht geholfen ist, weil der Hauptwert des Rechtes schon mit

dem vorübergehenden Entzug verlorengeht (z. B. durch Gebäudeabbruch) kann er

anstelle der vorübergehenden die dauernde Enteignung verlangen (Heinz Hess/ Hein-

rich Weibel, a.a.O.). Unter Umständen sind zeitlich befristete Eigentumsbeschränkun-

gen entschädigungslos hinzunehmen. So vermag bspw. eine drei bis vier Jahre dau-

ernde faktische Bausperre nach ständiger Rechtsprechung keinen Entschädigungsan-

spruch zu begründen (BGE 123 II 481 E. 9; 120 Ia 209 E. 6c; 112 Ib 496 E. 3a; 109 Ib

20 E. 4a; 109 Ib 268 E. 4; vgl. Klaus A. Vallender/Peter Hettich, in St. Galler Kommen-

tar zur BV, 3. A., St. Gallen 2014, Art. 26 N. 63).

6.3 Gegenstand der vorübergehenden Enteignung ist nicht das Eigentum, sondern die

Nutzung des Eigentümers. Diese wird am Ende der Inanspruchnahme wieder völlig

hergestellt. Wie das Bundesgericht in BGE 109 Ib 268 E. 3a ausführte, kann es nicht

sein, dass der Enteigner unabhängig davon, ob dem Enteigneten ein Schaden erwach-

sen sei oder nicht, das im beanspruchten Boden liegende Kapital zu verzinsen hätte.

Die Enteignungsentschädigung bemisst sich am tatsächlich entstandenen Schaden.

Dem Entscheid der Schätzungskommission, dass die Entschädigung von Fr. 11.--/m2

einem Zinssatz von 5 % entspreche, kann deshalb nicht gefolgt werden. Der Schaden

ist nicht belegt. Es ergibt sich somit, dass vorliegend der Beweis eines Schadens durch

die vorübergehende Enteignung nicht erbracht ist. Es rechtfertigt sich daher, die Sache

zur weiteren Behandlung an die Schätzungskommission zurückzuweisen. Diese hat

das Schätzungsverfahren nochmals durchzuführen, der Beschwerdeführerin 1 die

Möglichkeit zu geben, den Schaden zu belegen, sich mit dem am 9. Dezember 2015

hinterlegten Mietvertragsentwurf auseinanderzusetzen, den Parteien die Möglichkeit zu

Stellungnahmen zu geben und hernach einen neuen Entscheid bezüglich des Scha-

dens durch die vorübergehende Enteignung zu fällen.

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7. Der Kanton beanstandet auch die Entschädigung für die Umgestaltung des Bauma-

terialdepots. Die Entschädigung von Fr. 74 000.-- für die Zufahrtsrampe zum Kreisel

sei nicht geschuldet, weil sie in die Zuständigkeit des Nationalstrassenprojekts falle.

Die provisorische Auf- und Abfahrt zur Nationalstrasse werde nach der durchgehenden

Eröffnung der Autobahn zurückgebaut, so dass diese Anpassungsarbeiten zu Lasten

der Nationalstrasse gehen würden. Bei der Umgestaltung des Baumaterialdepots sei

nur bei jenen Positionen eine Entschädigung von 60 % korrekt, welche Neuanschaf-

fungen betreffen würden. Wieso jedoch die Kosten für die Reorganisation des Regalla-

gers einer Altersentwertung unterliegen würden, sei nicht nachvollziehbar.

7.1 Neben der Inkonvenienzentschädigung (Art. 13 lit. c EntG) ist vorliegend auch die

Abfindung für Minderwerte von Bedeutung. Gemäss Art. 13 lit. b EntG umfasst eine

Enteignungsentschädigung auch den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden

Teils, wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhän-

genden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird. Als häufigste Beispiele

für zu entschädigende Minderwerte gelten der Wegfall von Flächen, die in die betriebli-

che Nutzung einbezogen sind wie Parkplätze und ein Spielplatz oder von Verkaufsflä-

chen; der Wegfall einer Fläche, die für das restliche Grundstück eine Schutzfunktion

ausübt; die Erschwerung der Überbaubarkeit der Restfläche wegen der neuen Form,

Dimension oder Topografie; oder wenn wegen der Enteignung entscheidende Teile

eines Gewerbebetriebs entfallen und dieser dadurch stillgelegt oder beeinträchtigt wird

(Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O., Art. 19 N. 192; Urteil des Bundesverwaltungsge-

richts A-6819/2013 vom 30.07.2014 E. 6.1). Eine Entschädigung für das Restgrund-

stück wird aber immer nur dann bejaht, wenn dieses klein oder schlecht geformt und

nur mehr schwer zu nutzen ist, sowie wenn es infolge Immissionen irgendwelcher Art

an Wert einbüsst und diese Werteinbusse in kausalem Zusammenhang mit der Enteig-

nung steht (BGE 98 Ib 211 E. 3). Verlangt ist ein adäquater Zusammenhang zwischen

dem Schaden, den der Eigentümer des Restgrundstückes erleidet und der Enteignung

des Grundstückes. Es muss feststehen, dass der eingetretene Schaden, wäre nicht auf

das Grundstück gegriffen worden, aller Voraussicht nach ganz oder doch grösstenteils

hätte vermieden werden können. Ausserdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen,

dass der enteignete Teil des Bodens als Bauland entschädigt wird, so dass ein Bau-

substanzverlust im Umfang des abgetretenen Teils mit der Bodenpreisentschädigung

bereits abgegolten ist (ZWR 1988 S. 39).

7.2 Vorliegend ergibt sich, dass die Parzelle Nr. xxx1 eine Fläche von 4 610 m2 auf-

weist, wovon lediglich 316 m2 definitiv und 390 m2 temporär enteignet werden. Auf-

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grund ihrer Form wie auch Grösse ist eine gewerbliche Nutzung weiterhin möglich. Die

Schätzungskommission hält fest, dass durch den Bau des Kreisels und des provisori-

schen Anschlusses an die A9 das Areal des Baumaterialdepots vollständig umgestaltet

werden müsse, was der Kanton in Zweifel zieht. Aus den Akten geht nicht hervor, ob

der gesamte Umbau des Depots notwendig ist und dieser ausschliesslich in kausalem

Zusammenhang mit der Enteignung steht. Es ist nicht erstellt, ob durch eine Ersatzbe-

schaffung nicht grosse Kosten verhindert werden könnten. Demnach ist in erster Linie

die bisherige Verwendungsmöglichkeit des Depots wiederherzustellen und der Be-

schwerdeführerin 1 sämtliche damit zusammenhängende Kosten zu ersetzen, also die

Kosten für die Planung, für den Kauf und die Installation der erforderlichen Einrichtun-

gen, soweit diese anfallen. Sofern nur Kostenvoranschläge vorliegen, ist der Schaden

nicht erstellt und belegt. Auch allfällige Kosten im Zusammenhang mit der Zufahrts-

rampe zum Kreisel sind zu schätzen und zu entschädigen, sobald sie anfallen. In Be-

zug auf die Notwendigkeit des Umbaus und die Höhe des anfallenden Schadens ist der

Sachverhalt nicht erstellt. Gemäss Art. 60 Abs. 1 i.V.m Art. 80 Abs. 1 lit. e VVRG ent-

scheidet das Gericht in der Sache selbst oder weist diese mit verbindlichen Weisungen

an die Vorinstanz zurück. Angesichts der genannten Unklarheiten rechtfertigt es sich,

diese Punkt an die Schätzungskommission mit ihrem Fachwissen und örtlichen Kennt-

nissen zurückzuweisen zur Ergänzung des Sachverhalts und neuer Entscheidung über

eine Entschädigung nach Art. 13 lit. b und lit. c EntG. Insofern ist daher die Beschwer-

de des Kantons begründet, der Schätzungsentscheid aufzuheben und zur Sachver-

haltsergänzung sowie neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

8. Nach dem Gesagten ist daher die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschwer-

deführerin 1 teilweise abzuweisen. Der Ausgang des Verfahrens bestimmt nach Art. 89

VVRG die Kostentragung und ist nach Art. 91 VVRG für den Entscheid über die Zu-

sprechung einer Parteientschädigung massgebend.

8.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu

tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise

erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Der Schätzungskommission, welche als

Vorinstanz entschieden hat, können keine Kosten auferlegt werden (Art. 89 Abs. 4

VVRG). Dem Kanton werden ebenfalls keine Kosten auferlegt. Ausnahmsweise wer-

den auch der teilweise unterliegenden Beschwerdeführerin 1 keine Kosten auferlegt.

8.2 Als teilweise unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin 1 gemäss Art. 91

Abs. 1 VVRG (e contrario) keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Abgesehen

von hier nicht interessierenden Ausnahmen gewährt die Beschwerdeinstanz der ganz

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oder teilweise obsiegenden Partei auf Begehren die Rückerstattung der notwendigen

Kosten, die ihr entstanden sind (Art. 91 Abs. 1 VVRG). Gemäss Art. 91 Abs. 3 VVRG

darf den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche

obsiegen, in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden. Vorliegend

ist kein Grund ersichtlich, um von dieser Regel abzuweichen. Dem Kanton wird des-

halb keine Parteientschädigung zugesprochen.

Demnach erkennt das Kantonsgericht:

Das Sistierungsgesuch der Beschwerdeführerin 1 wird abgewiesen.

Die Verfahren A1 15 176 und A1 15 182 werden verbunden und die Beschwerde

des Kantons wird teilweise gutgeheissen, der Entscheid der Schätzungskommissi-

on vom 24. Juni 2015 wird aufgehoben, die Entschädigung für den vollständig ent-

eigneten Boden der Parzelle Nr. xxx1 wird auf Fr. 180.--/m2 festgelegt und im Üb-

rigen wird die Sache zur weiteren Behandlung der Entschädigung für die temporär

enteignete Fläche, der Inkonvenienz- sowie Minderwertentschädigung der Rest-

parzelle an die Schätzungskommission im Sinne der Erwägungen zurückgewie-

sen. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 wird teilweise abgewiesen.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen und es werden keine Gerichts-

kosten erhoben.

Das Urteil wird der Beschwerdeführerin 1, dem Kanton und der Schätzungskom-

mission schriftlich mitgeteilt.

Sitten, 24. März 2016