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A1 08 2 ΓÇó Total expropriation denied because remaining parcel stayed buildable
A1 08 2Cantonal CourtMar 7, 2008Dismissed
The owner of parcel no. 512 challenged a partial expropriation for a road and asked for total expropriation at a higher land price, alternatively for compensation for a decrease in value of the remainder. The Kantonsgericht held that the remaining 257 m2 parcel was still legally and practically buildable under the local building regulations, so the conditions for total expropriation were not met. Because the remainder retained its buildability, no compensable loss in value existed. The appeal was dismissed and the Revisionskommission's decision was confirmed.
Art. 13 Abs. 2 lit. c, 21 Abs. 2 kEntG; Totalenteignung und Minderwert bei Teilenteignung: Der Enteignete kann Totalenteignung nur verlangen, wenn die verbleibende Fläche infolge der Teilinanspruchnahme nicht mehr oder nur noch unter unverhältnismässigen Schwierigkeiten bestimmungsgemäss nutzbar ist. Bleibt die Restfläche nach den ordentlichen bau- und zonenrechtlichen Vorschriften weiterhin überbaubar, entfällt ein Minderwert. Für die Beurteilung ist auf die effektive Restnutzbarkeit unter den massgebenden örtlichen Bauvorschriften abzustellen; blosse Einschränkungen der Wünschbarkeit oder eine geringere Baumöglichkeit genügen nicht (consid. 4.2.1, 4.2.2, 5.3).
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Enteignung
KGVS A1 08 2
KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) vom 7. März 2008 i.S. X. c.
Revisionskommission und Kons.
Totalenteignung – Minderwert
− Wann kann der Enteignete bei teilweiser Beanspruchung der Parzelle die
Totalexpropriation verlangen (Art. 13 Abs. 2 lit. c, 21 Abs. 2 kEntG)?
− Ist die Restfläche weiterhin gemäss der planungsrechtlichen Grundordnung
überbaubar, entfällt ein Minderwert.
Expropriation totale; moins-value
− Cas où le propriétaire d'un immeuble frappé d'expropriation partielle peut exiger une
expropriation totale (a rt. 13 al. 2 lit. c, 21 al . 2 LEx)?
− La partie restante ne subit aucune moins-value si elle reste constructible selon les
règles ordinaires applicables à cet égard.
Gekürzter Sachverhalt
Der Kanton enteignete zum Bau einer Strasse 192 m2 von insgesamt
499 m2 der Parzelle Nr. 512, gelegen in der Bauzone Z2 und der
Gefahrenzone
2
(blaue
Lawinenzone)
der
Gemeinde
A.
Die
Schätzungskommission legte die Bodenentschädigung auf Fr. 100.--/m2 fest,
was die Revisionskommission am 16. November 2007 bestätigte. Erwägend
führte sie aus, die Parzelle Nr. 512 liege in der Bauzone Z2 und in der
Lawinengefahrenzone blau, sei jedoch in ihrer Form eingeschränkt überbaubar.
Die Restparzelle erfahre durch die Enteignung keinen Minderwert.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 28. Dezember 2007 verlangte
der Eigentümer X. bei der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts
die vollständige Enteignung zum Preis von Fr. 120.--/ m2, allenfalls einen
Minderwert für die Restparzelle. Mit Urteil vom 7. März 2008 bestätigte das
Kantonsgericht den Entscheid der Revisionskommission.
Erwägungen
(….)
Gesamtfläche von 449 m2 auf, so dass der Beschwerdeführer eine Baute mit
einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 269.4 m2 (0.6 x 449 m2) hätte
erstellen können. Eine solche Überbauung wäre unter Einhaltung der
Bedingungen von Art. 62 des kommunalen Bau- und Zonenreglements der
Gemeinde Randa [BZR], angenommen von der Urversammlung am 20.
Oktober 1991, homologiert vom Staatsrat
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am 10. März 1993) realisierbar gewesen. Das nach der Teilenteignung
verbleibende Grundstück von 257 m2 kann bei einer Ausnützung von 60
% mit einem Gebäude von höchstens 154.2 m2 (0.6 x 257 m2)
nutzbarer Bruttogeschossfläche überbaut werden. Auch wenn diese
Fläche von rund 155 m2 eher am unteren Rand des Wünschbaren liegt,
sind in dieser Fläche nach Art. 27 BZR oder Art. 5 der Bauverordnung
vom 2. Oktober 1996 (BauV; SGS/VS 705.100) und der Umschreibung
im dazugehörenden Glossar Keller, Estrich, Waschküchen etc. nicht
enthalten. Die Realisierung dieser Bruttogeschossfläche ist auch unter
Berücksichtigung der im BZR vorgeschriebenen Gebäudelänge, -höhe
und Grenzabstände sowie der verbleibenden Form und Grösse des
Grundstücks ohne Weiteres möglich. Das auf dem von der
Revisionskommission hinterlegten Situationsplan 1:500 eingezeichnete
und lediglich der Illustration dienende Bauprojekt mit einer Grundfläche
von 86 m2 veranschaulicht dies deutlich. Bei einer solchen Grundfläche
würde der Beschwerdeführer bereits bei der Errichtung eines
zweistöckigen Hauses das höchst zulässige Mass von 154.2 m2
überschreiten, doch ist bei einer maximalen Gebäudehöhe von 9/12 m
eine Einschränkung auf zwei Geschosse nicht notwendig. Die Akten
liefern keine Anhaltspunkte für das Vorliegen eines besonderen Falls
gemäss Art. 28 BZR, welcher die Au snützungsziffer von 0.6 auf 0.7
erhöhen würde. Dies ist jedoch insofern unerheblich, als auch eine
Überbauung mit einer Bruttogeschossfläche von 179.9 m2 (0.7 x 257
m2) auf dem Restgrundstück mit einem teilweisen Ausbau des
Dachgeschosses immer noch realisierbar wäre. Der Hinweis der
Revisionskommission
auf
Grösse
und
Überbaubarkeit
der
Nachbarparzellen ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.
erfolgter Teilenteignung die gesetzlich erlaubte, maximale Ausnützung
von 60 % bzw. 154.2 m2 Bruttogeschossfläche durch die Errichtung
einer entsprechenden Baute vollständig, realistisch und zweckmässig
umsetzen kann. Durch die Teilexpropriation ergibt sich mithin –
unabhängig von einer allenfalls damit im Zusammenhang stehenden
Erschliessung – keine Ei nschränkung der Überbaubarkeit, womit die
bestimmungsgemässe Verwendung (Überbauung mit Wohn- und
Ferienhäusern)
weder
verunmöglicht
noch
unverhältnismässig
erschwert
wird.
Somit
sind
die
Voraussetzungen
für
eine
Totalenteignung in casu nicht erfüllt.
Totalenteignung im ersten Schatzungsentscheid versprochen worden. Aus
den Akten ergibt sich, dass dem Beschwerdeführer dies für die in seinem
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Eigentum stehende und ebenfalls von der Entei gnung betroffenen
Parzelle Nr. 1294, Plan Nr. 7, zugesichert wurde. Der Beschwerdeführer
hat allenfalls irrtümlich angenommen, diese Zusicherung würde sich
auch auf die Parzelle Nr. 512 beziehen. Dieser Irrtum liegt
wahrscheinlich im Umstand begründet, dass die Begehren des
Beschwerdeführers vor der ersten Schatzungskommission wie folgt
festgelegt wurden: "Bodenpreis: für Parzelle 1294 Fr. 15.00/m2, inkl.
Uebernahme Restparzellen Bodenpreis: für die Parzelle 512 in der
Bauzone
Fr.
120.00/m2,
mindestens
wie
Angrenze
Eventuell
Totalexpropriation der Parzelle 512". Die Schätzungskommission hat in
der Folge lediglich verfügt: "Dem Begehren betreffend Uebernahme der
Restparzelle ist zu entsprechen." Aufgrund der Übernahme des
Wortlauts und mit Blick auf den Gesamtzusammenhang kann Letzteres
einzig so verstanden werden, dass mit dem "Begehren betreffend
Uebernahme der Restparzelle" nur die Parzelle Nr. 1294 gemeint sein
konnte. Dies musste auch vom Beschwerdeführer so verstanden
werden, weshalb er aus seinem allfälligen Irrtum nichts zu seinen
Gunsten ableiten kann. Im Übrigen wurde gegen den Entscheid der
ersten Schatzungskommission vom Enteigner in genereller Art
eingesprochen. Die Revisionskommission ist keine Beschwerdeinstanz
und sie hat die tatsächlichen und rechtlichen Fragen vollständig neu und
selbständig zu prüfen und an Stelle der angefochtenen Schatzung eine
neue vorzunehmen, die auch eine Verschlechterung der ersten
Schatzung (für Enteigner und Enteigneten) beinhalten kann (ZWR 1981
S. 122). So gesehen könnte der Beschwerdeführer aus allfälligen
Zusicherungen der ersten Kommission eh nichts zu seinen Gunsten
ableiten.
Recht von einer To-talexpropriation der Parzelle Nr. 512 abgesehen hat.
(….)
verbleibende Grundstück nach wie vor überbaubar und hat mithin nicht
an Wert verloren. Für die enteignete Fläche von 192 m2 wurde der
Beschwerdeführer umfassend entschädigt. In Anlehnung an die
vorstehende Begründung der Ablehnung der Totalenteignung (E. 4.2.1)
ist demnach auch ein Minderwert des verbleibenden Grundstücks zu
verneinen, weshalb eine diesbezügliche Entschädigung entfällt. Es ist
zudem nicht ersichtlich, warum sein Grundstück nicht über die daran
vorbeiführende Strasse erschlossen werden kann.