fo-1990-1385•Opposition to sale of vineyards upheld under LPR art. 19
fo-1990-1385Cantonal CourtOct 14, 1991Dismissed
Extracted by Omnilex
The heirs of Jean and Jean-Pierre Palaz and Hri Contesse S.A. challenged the opposition to the sale of several vineyard parcels in Cully, Epesses and Riex. The Tribunal administratif held that the transaction did not serve speculation or accaparement, but that opposition was nevertheless justified because Contesse S.A. was wholly controlled by Hammel S.A., which already owned sufficient vineyard land and therefore fell under LPR art. 19 al. 1 lit. b in conjunction with al. 2. The sellers' private reasons and the buyer's commercial interest in preserving the Maison Blanche harvest did not amount to just motives. The appeal was dismissed, the first-instance decision maintained, and a CHF 1,000 court fee imposed on the appellants.
Art. 19 al. 1 lit. a et b, al. 2 LPR; opposition à la vente de biens-fonds agricoles; agrégation des avoirs d'une personne morale et de sa société dominante. L'absence de dessein de spéculation ou d'accaparement n'exclut pas l'opposition lorsque l'acquéreur est une personne morale dont une personne prépondérante, si elle agissait en nom propre, tomberait sous l'art. 19 al. 1 lit. b. Pour apprécier l'existence suffisante ou la menace sérieuse à l'existence, les biens-fonds agricoles détenus indirectement doivent être pris en considération, la séparation juridique des sociétés n'étant pas décisive. Les justes motifs du vendeur ne sont admis qu'à titre subsidiaire et requièrent une pesée des intérêts, le propriétaire devant en principe avoir tenté la vente à des agriculteurs à des conditions convenables (consid. 2-5).
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
sur le recours interjeté par les hoirs de Jean et Jean-Pierre PALAZ à Paris, Le Perreux et Levallois-Perret, France, (vendeurs) et la société Hri CONTESSE S.A. , à Cully, (acheteur) dont le mandataire est l'avocat F. Chaudet, Place Benjamin Constant 2, à 1002 Lausanne,
contre
la décision du 23 novembre 1990 de la Commission foncière, section I, faisant opposition à la vente des parcelles 201, 236, 243 et 816 de la commune de Cully, 242 et 1'239 de la commune d'Epesses, ainsi que 121, 142, 161, 249, 296, 309, 310, 334, 390, 405, 418, 502 et 538 de la parcelle de Riex au prix de Fr. 5'000'001.- (une partie des parcelles 121 et 161 faisant toutefois l'objet d'un droit de préemption).
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président
O. Liechti, assesseur
S. Pichon, assesseur
Greffier : Mme Y.-V. Chappuis-Rosselet, sbt
constate en fait :
A. Les hoirs de Jean et Jean-Pierre Palaz (ci-après l'hoirie Palaz) sont propriétaires des parcelles 201, 236, 243 et 816 de la commune de Cully, 242 et 1'239 de la commune d'Epesses, ainsi que 121, 142, 161, 249, 296, 309, 310, 334, 390, 405, 418, 502 et 538 de la parcelle de Riex, toutes en nature de vigne, à l'exception de la parcelle 1'293 de 3'078 m2 qui est en nature de bois et de la parcelle 121 précitée qui comporte également deux habitations avec places-jardins. La surface totale de ce domaine est de 27'335 m2.
B. La société Contesse S.A. (ci-après Contesse S.A.) est propriétaire des parcelles 334, d'une surface totale de 855 m2, représentant une habitation avec place jardin, et 378, d'une surface de 356 m2, en nature de vigne, de la Commune de Cully. Selon l'extrait du Registre du commerce de Rolle, Contesse S.A., qui a été inscrite au Registre du commerce le 3 octobre 1931, a pour but la commercialisation de "spécialités de vins vaudois en bouteilles et en fûts". En réalité, elle commercialise presque exclusivement des vins de Lavaux.
C. En 1962 Contesse S.A. a absorbé le commerce de la Cave du Petit-Versailles. Depuis lors, elle a acheté sans interruption à l'hoirie Palaz la totalité de la récolte des vignes faisant l'objet de la présente procédure qu'elle commercialise sous le nom de "Domaine de la Maison Blanche". Selon l'acte de recours, cette production, qui, selon les dires des intéressés, en est le fleuron, représente près de 10 % de la totalité des achats de récolte à Lavaux et 30 à 40 % pour Epesses. Il résulte du dossier que cette marque est déposée à la fois sous l'appellation de Riex et sous celle d'Epesses; par ces deux appellations, elle couvre la totalité de la production des vignes visées par la présente procédure.
D. En 1962 également, l'entier du capital-action de cette société a été acquis par la société Hammel S.A. (ci-après Hammel S.A.) à Rolle, qui possède 12'079 m2 de vignes à Yvorne (Ovaille), 44'021 m2 de vignes à Bex et 22'950 m2 de vignes à Tartegnin, Essertines-sur-Rolle, Gilly, ainsi qu'une participation d'un douzième du capital-actions de la société anonyme Clos du Châtelard (Villeneuve), propriétaire de 75'934 m2 de vignes à Villeneuve et une participation de 50 % au capital-actions de la société anonyme La Torrentière S.A., à Sion, propriétaire de 21'977 m2 de vignes à Sion. Par ailleurs, Hammel S.A. est une entreprise familiale, qui exploite elle-même les vignes dont elle est propriétaire et dont les actionnaires sont exclusivement les membres des familles Hammel et Rolaz.
E. Par acte notarié Zahnd du 19 juin 1990, l'hoirie Palaz a conclu un acte de vente avec Contesse S.A., portant sur les parcelles citées sous lettre A ci-dessus, à l'exception d'une partie des parcelles 121 et 161 sises à Riex, d'une surface respective de 161 et 1'410 m2 environ, sur lesquelles un droit de préemption a été prévu en faveur de Contesse S.A.. Le prix de vente a été fixé à Fr. 5'000'001.-.
L'acte de vente porte également sur la cession de la marque de la "Maison Blanche" et il prévoit aussi la reprise du contrat liant les vendeurs au vigneron-tâcheron Fernand Bersier. Sa validité est soumise à la condition que Contesse S.A. soit autorisée à acquérir les immeubles vendus au regard des dispositions légales sur le démembrement et l'accaparement.
F. Par requête datée du 5 octobre 1990, la Commission foncière, section I, a été requise de renoncer à former opposition à la vente des parcelles précitées.
Par décision du 23 novembre 1990, la Commission foncière, section I, a refusé de faire droit à la requête des intéressés, pour les motifs que "la requérante, respectivement Hammel S.A., maîtrise, soit directement, soit indirectement, les biens-fonds viticoles de nature à assurer une existence suffisante à une famille de vignerons au sens de l'art. 19 al. 1 litt. b LPR", et "qu'il n'existe pas, du côté de l'acheteur ou du côté des vendeurs, des justes motifs de nature à fonder une renonciation à former opposition".
G. En temps utile, les hoirs Palaz et Contesse S.A., agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, ont interjeté recours contre cette décision auprès de la Commission cantonale de recours en matière foncière, concluant, avec dépens, à la renonciation de l'opposition à la vente des parcelles litigieuses.
Un mémoire complémentaire a été déposé le 19 avril 1991.
Les recourants font valoir en substance que Contesse S.A. est menacée dans son existence si elle ne peut plus acheter et commercialiser la récolte des vignes objet de la présente procédure, et que cette société a conservé par rapport à Hammel S.A. une autonomie d'exploitation complète.
Les autres moyens invoqués à l'appui du recours seront repris plus loin dans la mesure utile.
H. Le 15 juillet 1991, la Commission cantonale de recours en matière foncière a transmis le recours, en application de l'art. 62 al. 1 LJPA, au Tribunal administratif qui a tenu audience le 8 octobre 1991 en présence de M. François Palaz, qui représentait l'hoirie et de MM. Michel Rolaz et Gilbert Hammel, administrateurs de la société Henri Contesse S.A., assistés de leur conseil, M. François Chaudet, avocat à Lausanne.
Le Tribunal a procédé à l'audition du témoin Walter Linherr. Celui-ci a notamment expliqué que Contesse S.A., les années de faible récolte à tout le moins, dépendait presque exclusivement des vignes du "Domaine de la Maison Blanche". De plus, l'évolution du commerce du vin fait qu'il devient de plus en plus difficile de trouver des fournisseurs, les vignerons ayant de plus en plus tendance à vinifier et commercialiser eux-mêmes leur produit. Pour illustrer ses propos, le témoin a exposé que, de 1983 à 1989, Contesse S.A. avait perdu en tout cas onze fournisseurs de Lavaux sur cinquante-neuf. C'est seulement lors des années de grosses productions que Contesse S.A. trouve encore des producteurs prêts à lui vendre leur surplus.
et considère en droit :
"Il peut être formé opposition contre des contrats de vente portant sur des domaines agricoles ou sur des biens-fonds agricoles :
a. Si l'acheteur acquiert le domaine ou le bien-fonds dans un dessein évident de spéculation ou d'accaparement.
b. Si l'acheteur est déjà propriétaire de biens-fonds agricoles lui assurant, ainsi qu'à sa famille, une existence suffisante, à moins que l'achat ne doive permettre à des descendants de créer une exploitation agricole indépendante ou que d'autres justes motifs ne le commandent.
Il peut également être formé opposition lorsque l'acheteur est une personne morale [...] à laquelle participe financièrement dans une mesure prépondérante une personne qui, si elle agissait en nom propre, serait touchée par les dispositions de l'alinéa précédent."
Le Tribunal doit ainsi examiner successivement si l'on peut retenir à l'encontre de Contesse S.A. ou de Hammel S.A. un dessein de spéculation ou d'accaparement, et si ces sociétés sont déjà propriétaires de domaines leur assurant une viabilité suffisante. Dans l'affirmative, il y aura encore lieu d'examiner si de justes motifs, soit du côté de l'acheteur, soit du côté du vendeur, permettent de renoncer à faire opposition (à propos du caractère subsidiaire de l'examen des justes motifs, voir ATF non publié A. Ch. c/Vaud, CCRF, du 12.10.1987).
Un dessein d'accaparement existe*"lorsqu'un acheteur entend acquérir, au delà de ses besoins, autant de biens-fonds agricoles que possible, qu'il s'agisse de domaines entiers ou de terres rattachées à un domaine"* (ATF 115 II 378 consid. 8 a et la jurisprudence citée - JT 1990 I 650).
L'instruction a établi que Contesse S.A., propriétaire d'une petite vigne à Cully, souhaitait acheter les parcelles litigieuses pour s'assurer la récolte du "Domaine de la Maison Blanche", qu'elle estime nécessaire à sa survie. Il n'y a donc en l'espèce aucun dessein de spéculation ou d'accaparement.
Même en examinant le problème sous l'angle de l'art. 19 al. 2 LPR, le Tribunal admet que Hammel S.A. n'avait nullement l'intention d'acheter, par le biais de Contesse S.A., les parcelles précitées dans un dessein de spéculation, et qu'on ne peut pas non plus considérer qu'un domaine, qui, augmenté des parcelles en cause, aurait alors une surface de dix hectares, irait alors au-delà des besoins d'une société pratiquant le commerce de vins à un niveau très important.
Il n'existe dès lors pas de motif d'opposition au regard de l'art. 19 al. lit. a LPR.
a) Si ces circonstances paraissent remplies pour Contesse S.A. - en effet, l'audition du témoin et les chiffres énoncés tout au long de l'instruction ont permis au Tribunal d'acquérir la conviction qu'à défaut de l'achat projeté, Contesse S.A. sera sérieusement entravée dans son activité, - cet élément n'est cependant pas déterminant. Il convient en effet, dans le cas particulier, d'examiner le problème à la lumière de l'art. 19 al. 2 LPR, l'instruction ayant établi que la totalité du capital-actions de Contesse S.A. était détenu par Hammel S.A..
b) Les recourants font valoir l'indépendance juridique des deux sociétés et estiment qu'il serait faux d'imputer à Contesse S.A. les propriétés viticoles de Hammel S.A.. Cet argument, qui va à l'encontre du texte de la loi, doit être écarté. En effet, le Tribunal fédéral a déjà jugé, dans un arrêt de 1987 (ATF non publié A. Ch. c/Vaud, CCRF, du 12.10.1987 précité), que le fait d'additionner deux surfaces appartenant juridiquement à des propriétaires différents ne violait pas l'art. 19 al. 1 lit. b LPR appliqué en liaison avec l'al. 2 du même article.
c) En l'espèce, l'autorité de céans constate que sans même tenir compte des participations que Hammel S.A. détient, elle est déjà propriétaire de 79'050 m2 de vignes réparties en différents lieux du canton. Il est vrai que si l'opération envisagée ne se réalise pas, le risque existe que la société précitée perde la possibilité dont elle bénéficiait jusqu'à présent par l'entremise de Contesse S.A. de commercialiser les vins du Lavaux. Son souci de conserver ce marché est certes compréhensible, mais il n'est pas déterminant. En effet, il faut prendre en considération que Hammel S.A. est déjà propriétaire de huit hectares de vignes, et qu'avec cette surface, elle ne peut pas prétendre, à défaut de l'acquisition projetée, être sérieusement entravée dans son existence.
d) Il est vrai, par ailleurs, comme le relèvent les recourants, que Contesse S.A., et partant Hammel S.A., ne souhaitent que le maintien de la situation actuelle, à savoir que la première société nommée continue à pouvoir exploiter le "Domaine de la Maison Blanche". Contesse S.A. n'a pas été créée dans le but d'éluder les dispositions de la LPR. Dans l'arrêt précité (ATF 100 Ib 260), le Tribunal fédéral a cependant précisément jugé que l'art. 19 al. 2 LPR avait tout son sens même si l'art. 19 al. lit. b devait s'appliquer à des entreprises industrielles ou commerciales, pour des raisons valables en l'absence de toute fraude à la loi. A cet égard, il est également sans importance que Hammel S.A. soit une entreprise familiale. L'argument des recourants doit donc être écarté.
e) Pour les raisons qui précèdent, l'opposition à la vente des parcelles litigieuses à Contesse S.A. est justifiée, Hammel S.A., propriétaire de cette dernière, étant déjà propriétaire de biens-fonds agricoles assurant sa viabilité et n'ayant pas invoqué, en ce qui la concerne de justes motifs.
L'hoirie Palaz souhaite vendre les parcelles litigieuses, car tous ses membres vivent en France et aucun d'eux n'est vigneron ni commerçant de vins. En outre, aucun n'a la possibilité de reprendre la part de l'autre. Par ailleurs, François Palaz, représentant de l'hoirie lors de l'audience du 8 octobre 1991 a exposé que cette dernière souhaitait vendre ses terrains à Contesse S.A. afin que le vigneron actuel, pour des raisons historiques et sentimentales, puisse continuer à pouvoir s'occuper des vignes de ce domaine.
Selon la jurisprudence, dans l'examen des justes motifs, l'autorité doit apprécier l'ensemble des circonstances du cas d'espèce, en mettant en balance selon le droit et l'équité, l'intérêt public que la loi tend à protéger et les intérêts privés que les parties font valoir en faveur de la vente. De plus, avant de vendre son bien-fonds à une entreprise commerciale, le propriétaire doit avoir cherché à le vendre à des agriculteurs à des conditions convenables (ATF non publié A. Ch. c/Vaud, CCRF, du 12.10.1987, ATF 100 Ib 267 consid. 5 et les références, précités). En l'espèce, l'hoirie n'a pas allégué avoir fait de tentatives sérieuses pour vendre sa parcelle à une personne autre que Contesse S.A. et de toute manière le but de la loi, tel que défini à l'article premier LPR (protéger la propriété foncière rurale en tant que fondement d'une paysannerie saine et capable d'un effort productif et favoriser la création et la maintien d'entreprises agricoles) doit l'emporter sur les motifs, d'ordre privés, certes compréhensibles, invoqués par l'hoirie venderesse.
Quant à l'argument qui consiste à dire que Contesse S.A. joue à
Lavaux un rôle utile, en ce sens que les années de forte récolte, elle absorbe la productions des vignerons de la région, il doit être écarté également. En effet, il s'agit là d'un ensemble d'intérêts privés qui doit céder le pas à l'intérêt public visé par l'article premier LPR. D'ailleurs, d'autres commerces peuvent aussi jouer ce rôle.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté
II. La décision rendue le 23 novembre 1990 par la Commission foncière, section I, est maintenue.
III. Un émolument de Fr. 1'000.- est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée par l'avance de frais effectuée.
Lausanne, le
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est notifié :
- aux recourants, par l'intermédiaire de leur mandataire, sous pli recommandé, en trois exemplaires;
- à la Commission foncière, section I;
au Conservateur du Registre foncier du district de Lavaux;
au Département AIC, Service de l'agriculture.
Il peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral dans les trente jours dès sa communication (art. 45 LPR; 106 OJF).
Extracted by Omnilex
Whether the purchase was aimed at speculation or accaparement under LPR art. 19 al. 1 lit. a
No; the buyer sought to secure the harvest needed for its business, not to speculate or accumulate land beyond its needs.
The court found no resale or alternative land-use purpose, and even considering Hammel S.A.'s indirect control, the combined holdings did not show a speculative intent.
Whether opposition was justified because the buyer or its controlling shareholder already owned sufficient agricultural land under LPR art. 19 al. 1 lit. b and al. 2
Yes; Hammel S.A., which fully owned Contesse S.A., already held agricultural land sufficient to bar the acquisition, and the corporate separation could not prevent aggregation under art. 19 al. 2.
The court aggregated the holdings of the parent and subsidiary and held that Hammel S.A. was not seriously threatened in its existence by the refusal to buy the parcels.
Whether just motives on the seller's side required waiving opposition
No; the heirs' desire to sell to Contesse S.A. and keep the current vigneron on the estate did not outweigh the public interest protected by the LPR, especially since no serious attempt to sell to farmers was shown.
The seller's private interests were understandable but subordinate to the statutory purpose of preserving rural land for viable agricultural holdings.
Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.