projects

Tax deferral for reinvestment after real estate sale refused

fi-1993-0098Cantonal CourtNov 19, 1993Dismissed

Open source

Summary

The appellant sold an industrial property in Y.________ and later sought tax deferral for reinvestment, claiming that the proceeds had been invested in a company for restructuring purposes. The Vaud Tax Administration refused the request and confirmed the real estate gain tax assessment. The Administrative Court held that the statutory reinvestment relief under Art. 46 bis LI applies only to the acquisition of a qualifying immovable property of the same nature and purpose, not to an investment in a commercial company. The appeal was dismissed, and the appellant was ordered to pay court costs of CHF 2,000.

Regest

Art. 46 bis LI; tax deferral for reinvestment of real-estate gains is limited to the acquisition, in the canton, of a qualifying immovable property of the same nature and purpose. The relief does not extend to the transfer of sale proceeds into a company, even if the taxpayer controls it, because such an operation is not an acquisition of real property and does not satisfy the statutory identity requirement (consid. 2). Where the appeal relies on a construction plainly incompatible with the clear wording of the law, it may be dismissed as manifestly unfounded and, if abusive or temerarious, costs may be imposed on the losing party (consid. 3).

Full text

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

  • A R R E T -

du 19 novembre 1993

sur le recours interjeté par X.________ , représenté par Me Dan Bally, avocat à Lausanne

contre

la décision du 18 mai 1993 de l'Administration cantonale des impôts (gain immobilier suite à la vente de la parcelle no 1******** de Y.________- refus du réinvestissement)

Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. J.-C. de Haller, président

J. Koelliker, assesseur

R. Lavanchy, assesseur

constate en fait :

A. Le recourant X.________, né en 1934, a passé le 8 décembre 1989 un acte intitulé vente - pacte d'emption, instrumenté par le notaire François Delisle, à Lausanne, par lequel il a vendu pour le prix de Fr. 4'000'000.- l'immeuble dont la désignation cadastrale est la suivante :

COMMUNE DE Y.________

Parcelle1******** Chemin du ******** Surf. est. fisc

Feuille 4 Chemin d e********r

bâtiment industriel et administratif

ass. inc. No 2******** (3********)

Invité à plusieurs reprises à déposer la déclaration pour l'imposition des gains immobiliers, le recourant a finalement donné suite le 9 décembre 1991, admettant la réalisation d'un gain immobilier de Fr. 798'804.-.

B. Le 3 mars 1992, la Commission d'impôt et Recette de district de Lausanne-Ville a procédé à une taxation provisoire, fixant le montant du gain immoblier à Fr. 143'784, 70 (18% de Fr. 798'804.-). Cette taxation a été corrigée le 15 décembre 1992, après que le contribuable a produit différentes pièces justificatives, le gain immobilier étant fixé finalement à Fr. 858'604.-, imposable au taux de 18%, soit Fr. 154'548,70 d'impôt.

C. Le 28 septembre 1992, le recourant a formé une réclamation, revendiquant la mise au bénéfice des dispositions sur le réinvestissement (art. 46 bis LI). Après différentes mesures d'instruction, et après avoir entendu l'intéressé qui a déclaré maintenir sa réclamation, la commission a transmis le dossier à l'Administration cantonale des impôts (ACI) le 2 novembre 1992. Par décision du 18 mai 1993, l'ACI a rejeté la réclamation et confirmé la décision attaquée, le gain immobilier imposable étant maintenu à Fr. 858'604.- au taux de 18%. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 15 juin 1993.

D. L'autorité intimée a produit son dossier et s'est déterminée en date du 16 août 1993, invitée à déposer un mémoire complémentaire, le recourant y a renoncé, en date du 29 septembre 1993, produisant en revanche un bordereau de deux pièces.

Le tribunal a délibéré le 16 novembre 1993, en l'absence des parties qui n'ont pas demandé à être entendues.

et considère en droit :

  1. Le recourant ne conteste pas le montant du gain immobilier imposable, tel qu'il a été fixé après correction par la Commission d'impôt et confirmée par l'autorité intimée. Il demande en revanche à être mis au bénéfice de l'art. 46 bis al. 1 LI, en affirmant que le bénéfice tiré de la vente de l'immeuble de Y.________ a été entièrement investi dans une société commerciale (menuiserie) à laquelle il est personnellement intéressé, à des fins d'assainissement. Sans développer d'aucune manière son argumentation - qui est à la limite de l'irrecevabilité au sens de l'art. 31 al. 2 LJPA -, le recourant se borne à affirmer que l'autorité doit se montrer large dans l'interprétation de la disposition légale sur le réinvestissement.

De son côté, l'ACI conteste, avec référence au texte légal et en relevant l'affectation industrielle de l'immeuble en cause, que l'application de l'art. 46 bis LI puisse entrer en ligne de compte.

  1. L'art. 48 bis LI introduit en matière de gains immobiliers le principe du réinvestissement, calculé à la valeur économique égale des immeubles en cause. Cette disposition permet de différer l'imposition du gain immobilier lorsque le produit de l'aliénation est utilisé à l'achat dans le canton d'un immeuble de même nature affecté au même but. En espèce, la simple lecture des dispositions légales dont le recourant demande l'application démontre que le recours est manifestement mal fondé. D'une part, l'immeuble vendu est affecté à un usage industriel, alors que le bénéfice du réinvestissement est réservé aux immeubles destinés à la culture du sol et affectés à l'excercice de l'activité du contribuable ou de membres de sa famille (art. 46 bis al. 1 LI) ainsi qu'aux immeubles d'habitation (art. 46 bis al. 5 LI). D'autre part, il n'y a pas eu acquisition d'un nouvel immeuble, mais investissement dans une société, sans doute maîtrisée par le contribuable, celui-ci injectant ainsi le bénéfice tiré de la vente non pas dans l'achat d'un nouvel immeuble affecté à la même activité, mais dans une autre entreprise commerciale. Comme l'a fait remarquer avec pertinence l'autorité intimée, il s'agit d'une utilisation des fonds tirés de la vente immobilière qui n'a rien à voir avec celle que le législateur a voulu privilégier.

Le recours est dans ces conditions manifestement mal fondé, et même téméraire, dans la mesure où le recourant a soutenu, dans la présente affaire, une position incompatible avec le texte clair de la loi, sans même se donner la peine d'expliquer pourquoi cette dernière devrait recevoir une interprétation différente. Conformément à la jurisprudence, agit de façon téméraire et abusive la partie qui utilise des arguments manifestement mal fondés et adopte une position insoutenable (JT 1984 III 76) ou qui engage une procédure clairement irrecevable selon la loi au la jurisprudence (ATF 119 II 84).

  1. Le recours étant rejeté, les frais doivent être mis à la charge du recourant débouté (art. 55 LJPA).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est rejeté.

II. Un émolument de Fr. 2'000.- (deux mille francs) est mis à la charge du recourant.

sa/Lausanne, le 19 novembre 1993

Au nom du Tribunal administratif :

Le président :

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Un recours de droit administratif peut être interjeté au Tribunal fédéral, dans les 30 jours dès la notification du présent arrêt.

Keywords

real estate gains taxreinvestment relieftax deferralindustrial propertymanifestly unfounded appealcourt costs