Fiscal valuation of villa remanded for new assessmentAI generated

TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

Arrêt du 15 septembre 2008

Composition

M. Rémy Balli, président; MM. Alain Maillard et Nicolas Perrigault, assesseurs ; Mme Caroline Rohrbasser, greffière.

Recourants

A.________, à Lausanne,

B., à Lausanne, représentée par A., à Lausanne.

Autorité intimée

Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne.

Objet

Estimation fiscale des immeubles

Recours A.________ & B.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 28 février 2008.

Vu les faits suivants

A. En 2007, les époux A.________ et B.________ ont acheté la parcelle n°******** du cadastre de la commune de Lausanne d'une surface de 1'500 m2 pour le prix de 1'700'000 francs. Ce bien-fonds supporte une villa construite en 1986 d'une surface habitable de 225 m2 répartis sur trois niveaux.

B. Par décision du 1er novembre 2007, la commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a évalué la valeur fiscale de cet immeuble à 1'382'000 francs. Dans son calcul, elle a retenu une valeur vénale de 1'700'000 fr. et une valeur de rendement de 1'063'000 fr. basée sur un loyer mensuel hypothétique de 6'200 fr capitalisé au taux de 7 %.

C. Les époux A.________ et B.________ ont formé une réclamation contre cette décision en concluant à sa modification. Ils estimaient que le loyer mensuel hypothétique s'élevait à 4'000 francs. A cet appui, ils ont produit le contrat de bail conclu le 26 janvier 1999 par le précédent propriétaire, à savoir C.________, portant sur la location de la villa pour un loyer mensuel de 4'000 francs. Il ressort de ce document que le loyer avait dans un premier temps été fixé à 4'500 fr. avant d'être ramené à 4'000 fr. à la demande expresse des locataires.

D. Le 28 février 2008, la commission a confirmé sa précédente décision. Elle a motivé son calcul comme suit:

"Le loyer théorique retenu, soit Fr. 6'200.- /mois ou Fr. 210.- le m2, a été établi en fonction de la rentabilisation de l'investissement réalisé pour l'achat de cette parcelle, soit Fr. 1'700'000.-. Ce loyer correspond aux prix pratiqués sur le marché actuel pour ce genre d'objet (villa individuelle de 6 à 7 pièces)."

Elle a indiqué que le loyer théorique retenu avait été établi en fonction de la rentabilisation de l'investissement réalisé pour l'achat de la parcelle d'un prix de 1'700'000 francs.

E. Reprenant les arguments invoqués par-devant la commission, les époux A.________ et B.________ ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après CDAP) en concluant à son annulation, respectivement sa réformation en ce sens que l'estimation fiscale de leur parcelle n'excède pas le montant de 1'170'000 francs.

La commission a conclu au rejet du recours et à la confirmation de sa décision. A la demande du juge instructeur, elle a produit quatre exemples de loyer comparatif. Il s'agit d'annonces parues en ligne le 15 avril 2008 proposant la location de quatre villas situées sur la commune de Lausanne et dans les environs dont les surfaces respectives sont de 164, 180, 210 et 230 m2 pour des loyers mensuels de 4'900, 5'500, 6'180 respectivement 5'800 francs.

Dans leur réplique, les époux A.________ et B.________ ont mis en cause la force probante des pièces produites par la commission pour justifier le montant du loyer hypothétique. Ils en outre allégué que les objets cités par la commission se situaient dans le voisinage immédiat de l'Ecole hôtelière, ce qui expliquait le montant des loyers, ces logements étant souvent occupés par une riche clientèle étrangère. Ils ont rappelé que leur maison avait été construite en 1986 et que toutes les pièces, y compris la cuisine et les salles d'eau, étaient d'origine. Ils ont par ailleurs produit une des quatre annonces produites par la commission mise à jour le 25 juin 2008, dont le loyer demandé avait été abaissé de 5'500 à 5'200 francs.

Dans sa duplique, la commission a indiqué avoir fondé sa décision sur la base de copies de baux à loyer que des particuliers lui remettaient volontairement ou à sa demande pour la taxation précise d'immeuble. Ces documents ne pouvaient cependant pas être communiqués à des tierces personnes non partie à l'estimation fiscale de l'immeuble donné sans l'accord des parties concernées. Elle a par ailleurs relevé que le loyer dont s'acquittaient les précédents locataires de la maison acquise par les époux A.________ et B.________ s'élèverait aujourd'hui à 5'000 fr. compte tenu de l'indexation au coût de la vie. Elle a pour le surplus maintenu sa position.

F. Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit

L'art. 36 let. a de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c LJPA). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen de la CDAP est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5 %, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.1992.0039 du 1er juillet 1993; EF.2005.0004 du 27 juillet 2006; EF.2007.0004 du 31 mars 2008; EF.2008.004 du 31 juillet 2008.).

2.a) Conformément à l’art. 20 de la loi sur l’estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (LEFI; RSV 642.21), la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

b) En l'espèce, la parcelle litigieuse a fait l'objet d'une vente en 2007. L'autorité intimée était donc fondée à revoir l'estimation fiscale de l'immeuble. Reste à savoir si l'estimation fiscale fixée à 1'382'000 fr. est conforme à la loi.

3.a) Selon l’art. 2 LEFI, l’estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. Conformément à l’art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1), la valeur vénale d’un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l’offre et la demande.

b) C’est donc à juste titre que l'autorité intimée a pris comme valeur de référence, pour la valeur vénale de l’immeuble, le prix de vente payé par les recourant en 2007.

a) Quant à la valeur de rendement, l'art. 5 RLEFI prévoit qu'elle correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 1). Dans le calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). La valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal au taux fixé conformément aux prescriptions relatives aux immeubles locatifs. En pratique, le taux appliqué sera toutefois inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer (art. 22 RLEFI). La valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (art. 21 al. 1 et 2 RLEFI). Les instructions établies par le Chef du département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles le 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions CEFI) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif d'une villa est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2. Pour des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m2. Les commissions sont tenues d'établir pour leur district des valeurs moyennes. Les revenus locatifs supputés devront correspondre aux loyers normaux de la région. Afin d'éviter de trop fortes disparités, les commissions de districts voisins se consulteront.

b) En l'espèce, l'autorité intimée a retenu un loyer mensuel hypothétique de 6'200 fr. ou de 210 fr. le m2 pour calculer la valeur de rendement du bien-fonds acquis par les recourants. Si l'on retient le prix par m2 avancé par l'autorité intimée, l'on obtient un loyer théorique mensuel de 3'975 fr.50 pour une surface habitable de 225 m2, ce qui semble contredire le montant de 6'200 fr. retenu par l'autorité intimée. S'agissant de ce dernier montant, il a été arrêté par l'autorité intimée qui s'est fondée sur des baux à loyer portant sur des objets comparables dont elle dit être en possession. A l'appui de ses déterminations, elle a cependant produit des annonces disponibles en ligne proposant la location de villas situées à Lausanne et dans les environs. Or, selon les dispositions légales susmentionnées ainsi que les instructions CEFI, à défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré. Pour les villas, le prix unitaire par mètre carré était estimé en 1992 entre 100 et 200 francs. Les commissions devaient établir pour leur district des valeurs moyennes et les revenus locatifs supputés devaient correspondre aux loyers normaux de la région. Il est dès lors incorrect d'estimer le loyer hypothétique d'une villa en se fondant uniquement sur des annonces parues en ligne proposant la location d'objets dont il n'est pas possible de déterminer dans quelle mesure ils sont comparables avec l'objet litigieux. De plus, ces annonces ne permettent pas d'établir quel sera le loyer effectivement convenu entre le bailleur et le futur locataire une fois le contrat conclu. Cela étant, l'autorité intimée allègue être en possession de plusieurs baux à loyer portant sur la location d'objets similaires qu'elle affirme ne pouvoir produire pour des raisons liées à la protection des données. La collection de contrats de bail fournis occasionnellement par des particuliers ne dispense cependant pas la commission d'établir pour son district des valeurs moyennes auxquelles les parties concernées doivent pouvoir avoir accès. Par ailleurs, les pièces produites par l'autorité intimée pour justifier le montant retenu ne permettent pas d'établir une comparaison objective des objets cités par l'autorité intimée avec celui acquis par les recourants. En effet, aucune indication comparative n'est donnée concernant par exemple l'époque et le type de construction, les matériaux utilisés, la situation ou d'autres particularités présentées par les objets concernés. Les chiffres avancés par l'autorité intimée ne sont dès lors pas probants.

Le tribunal de céans n'est par conséquent pas en mesure de déterminer, sur la base des éléments figurant au dossier, le loyer hypothétique de la villa des recourants et, partant, la valeur de rendement. Il convient dès lors d'annuler la décision entreprise et de renvoyer le dossier à l'autorité intimée afin qu'elle estime, conformément aux instructions CEFI, par une méthode comparative ou, à défaut, par le calcul de la surface habitable et du prix unitaire au m2, la valeur de rendement du bien-fonds acquis par les recourants afin d'établir une estimation fiscale dûment documentée.

Au vu des considérations qui précèdent, le recours doit être admis aux frais de l'Etat.

Par ces motifs

la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I. Le recours est admis.

II. La décision rendue le 28 février 2008 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est annulée, la cause étant renvoyée à l'autorité intimée afin qu'elle rende une nouvelle décision dans le sens des considérants.

III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.

IV. Il n'est pas alloué de dépens.

Lausanne, le 15 septembre 2008

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint. Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.