Fiscal valuation of parcel confirmed at CHF 828,000AI generated

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 15 mai 1997

sur le recours interjeté par Jeanine RIVIER-CAMPICHE , domiciliée à la route d'Yverdon 18, 1033 Cheseaux,

contre

la décision rendue sur recours le 22 février 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 6 de Cheseaux).

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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe, sbt.

Vu les faits suivants:

A. Jeanine Rivier-Campiche a acquis la parcelle no 6 de Cheseaux, après le décès de son mari Jean-Paul Rivier survenu le 5 décembre 1995; ce dernier était lui-même propriétaire de cette parcelle depuis le 1er janvier 1995, suite au partage de la succession de l'hoirie Paul Rivier. D'une surface totale de 1'463 m2, dont 1'214 m2 en nature de places-jardins, cette parcelle porte une habitation de 181 m2 au sol, des dépendances de 35 m2 au sol et un garage de 33 m2 au sol.

B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, par décision du 28 avril 1994, l'estimation fiscale de la parcelle no 6 de 336'500 francs à 853'000 francs (valeur de rendement: 709'000.--; valeur vénale: 997'000.--), avec effet au 31 décembre 1994.

Le 10 mai 1994, Jean-Paul Rivier, représentant l'Hoirie Paul Rivier, a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale. Il a contesté la valeur locative, la valeur vénale du terrain et le pourcentage retenu pour le degré de vétusté; il a proposé le calcul de l'estimation fiscale suivant:

"Revenu locatif effectif:

• loyer net annuel du rez: 14'520.--

• loyer net annuel du 1er étage: 24'000.--

• revenu locatif annuel total: 38'520.--

• valeur de rendement capitalisée à 7,5%: 513'600.--

Valeur vénale:

• terrain: 1'463 m2 à 180.-- le m2 263'340.--

• bâtiment: 550.-- le m3: 1'140'000.--

• degré de vétusté de 50%: 570'000.--

• solde: 570'000.--

• garage: 20'000.-- 590'000.--

• valeur vénale totale: 853'340.--

Estimation fiscale: 513'600.-- + 853'340.-- = 1'366'940.-- : 2 = 683'470.--, arrondi à 683'000.--"

Le 16 mai 1994, la commission d'estimation fiscale a produit le détail du calcul suivant:

"Valeur de rendement:

habitation: 434 m2 120.-- le m2 52'080.--

garage: 1'200.--

total: 53'280.--

taux de capitalisation: 7,5%

valeur de rendement: 710'000.--

Valeur vénale:

habitation: 1'899 m3 600.-- le m3 1'139'400.--

total: 1'139'400.--

vétusté admise: 40% 683'640.--

valeur terrain: 1'463 m2 200.-- le m2 292'600.--

garage: 20'000.-- 312'600.--

total valeur vénale: 996'000.--

Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 853'000 francs."

C. Par décision du 22 février 1996, la commission d'estimation fiscale a admis partiellement le recours. Elle a baissé la valeur locative; elle a cependant appliqué un taux de vétusté de 30% et non plus de 40% pour l'habitation. Elle a finalement arrêté l'estimation fiscale de la parcelle à 828'000 francs. En outre, compte tenu du partage intervenu, elle renonçait à la taxation dans le cadre de la révision générale et fixait l'estimation pour 1995 à 828'000 francs; la valeur vénale était celle retenue par l'hoirie et la valeur de rendement fixée tenait compte des arguments invoqués dans le recours contre l'estimation de la révision générale. Elle a produit en annexe le calcul suivant:

"Valeur de rendement:

habitation: 38'520.--

garage (2): 2'400.--

total: 40'920.--

taux de capitalisation: 7,5%

valeur de rendement: 546'000.--

Valeur vénale:

habitation: 1'899 m3 600.-- le m3 1'139'400.--

garage: 20'000.--

total: 1'139'400.--

vétusté admise: 30% 797'580.--

valeur terrain: 1'463 m2 200.-- le m2 292'600.-- 292'600.--

total valeur vénale: 1'110'000.--

Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 828'000 francs."

D. Le 2 mars 1996, Jeanine Rivier-Campiche a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Elle a fait valoir que le bâtiment était une très ancienne habitation (de plus de 250 ans) qui manquait de rationalisation dans sa conception suite aux modifications qu'elle avait subies; des travaux d'entretien devaient en outre être effectués, notamment pour l'appartement du 1er étage et les façades. Par ailleurs, elle a estimé que la valeur retenue pour le partage de la succession ne pouvait constituer la base de calcul de l'estimation fiscale établie dans le cadre de la révision générale, fixée au 31 décembre 1994, en raison du fait que le partage était intervenu en été 1995. Elle a en outre contesté la valeur de rendement; la valeur locative était de 36'000 francs, plus 2'400 francs pour les garages, avec un taux de capitalisation de 7,5%, soit une valeur totale de 512'000 francs. Au sujet de la valeur vénale, le taux de vétusté à retenir pour l'habitation devait être de 50% et le prix du terrain de 180 francs le m2, en raison de sa situation défavorable entraînant des nuisances provenant de la circulation notamment. Elle a conclu à la diminution de l'estimation fiscale.

Le 17 juin 1996, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle a expliqué que dans sa dernière notification, elle avait précisé qu'elle avait renoncé à effectuer une taxation en révision générale, mais qu'elle procédait à une estimation révision ordinaire avec effet au moment du partage, soit le 3 août 1995; la décision avait été prise dans le cadre du recours révision générale, ce qui expliquait que la notification avait été effectuée comme toute décision de ce type. Elle a considéré que le recours était ainsi sans objet sur ce point. Par ailleurs, elle a précisé que le revenu locatif de 38'520 francs était celui mentionné dans le recours comme rendement des appartements du rez et du 1er étage. En outre, elle avait repris pour la valeur vénale le montant de 1'110'000 francs, fixé par tous les cohéritiers dans le cadre du partage, en raison du fait qu'il s'agissait d'une taxation de révision ordinaire prenant effet au moment du partage. Elle a ainsi conclu au maintien de l'estimation fiscale de 828'000 francs avec effet au 3 août 1995, date du dépôt du transfert immobilier.

Le 4 juillet 1996, Jeanine Rivier-Campiche a déposé un mémoire complémentaire, reprenant pour l'essentiel l'argumentation de son recours, elle a également contesté le fait que le taux de vétusté de 40% retenu dans le premier calcul avait été baissé à 30% dans un deuxième temps.

E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 29 avril 1997 en présence de la recourante personnellement accompagnée de l'un de ses fils et de M. Martin; M. Cruchaud s'est présenté pour la Commission d'estimation fiscale et M. Oulevay pour la Municipalité de Cheseaux. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. Le sous-sol comprend deux caves, une buanderie et la citerne. Au rez se trouve l'appartement de la recourante, qui comprend trois grandes pièces, une salle de bains et une cuisine. Cet appartement donne accès au nord à un jardin; la recourante a expliqué qu'elle souhaitait aménager un mur antibruit de ce côté de la maison; environ 4 trains par heure circulent au nord et 30'000 par jour du côté de la route d'Yverdon, ce que confirme M. Oulevay. Un deuxième appartement, en duplex, occupe le 1er et le 2ème étage; il comprend une cuisine, une salle de bain et 5 pièces au 1er étage et au 2ème étage, une salle de bains et 4 pièces, plus le grenier. Une annexe servant de réduit de jardinage est en outre accolée au bâtiment sur le côté ouest; une deuxième annexe séparée contenant deux garages se trouve au nord-ouest de la maison. Interrogé sur la question du taux de vétusté, M. Cruchaud a expliqué qu'il avait été ramené au maximum admissible, soit 30%. Les parties ont confirmé leurs conclusions.

Considérant en droit:

1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.

b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).

2. a) Selon l'art. 20 LEFI, l'opération de mise à jour des estimations a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.

b) En l'espèce, l'estimation en cause intervient à la suite d'un recours contre une décision fixant une nouvelle estimation fiscale dans le cadre de la révision générale; son entrée en vigueur, fixée dans un premier temps au 31 décembre 1994, a été ensuite reportée au 3 août 1995, en raison du partage intervenu à cette date. L'entrée en vigueur de la nouvelle estimation reportée est donc avantageuse pour la recourante, puisque la nouvelle estimation aurait pu entrer en vigueur au 31 décembre 1994 déjà, dans le cadre de la révision générale. La recourante conteste cependant que la valeur du transfert immobilier lors du partage soit retenue pour le calcul de l'estimation fiscale. Selon la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, reprise par le Tribunal administratif, en présence d'une vente, c'est le prix de vente qui est déterminant pour arrêter la valeur vénale de l'immeuble (voir arrêt TA EF 91/0014 du 7 août 1992). Toutefois, le tribunal procédera à une vérification de la valeur vénale fixée sur la base d'un calcul basé sur un prix fixé au m3, qui peut être pondéré à un taux de 30% au maximum selon les caractéristiques de l'immeuble (voir consid. 3 ci-dessous).

3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.

a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).

b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.

c) En l'espèce, le bâtiment est une construction simple; il présente un volume important par rapport au nombre de pièces, qui sont par ailleurs mal distribuées. En outre, le bâtiment est situé en bordure de la route d'Yverdon; cette dernière compte une circulation de 30'000 véhicules par jour. Compte tenu de ces considérations, le tribunal estime qu'un prix moyen de 550 francs le m3 pour l'ensemble du bâtiment (y compris la dépendance accolée) est adéquat. Concernant le taux de vétusté de 30%, le tribunal estime en revanche qu'il doit être confirmé; le bâtiment présente en effet un bon état général et il n'est pas vétuste au point de lui appliquer un taux qui va au-delà du maximum de 30% prévu par les instructions. Le tribunal estime en outre que le prix du terrain doit être ramené de 200 francs à 180 francs le m2 en raison de sa situation en bordure de la route d'Yverdon et des nuisances qui en résultent. En conséquence, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:

• habitation (1'899 m3)

• annexe accolée au bâtiment (140 m3)

= un total de 2'039 m3 à 550 fr. = 1'121'450.--

• taux de vétusté: 30% = - 336'435.--

• total: 785''015.--

• garages: montant forfaitaire: 20'000.--

• terrain: 1'463 m2 à 180 fr. = 263'340.--

• Total = valeur vénale = 1'068'355.--

4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.

b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.

c) En l'espèce, concernant l'appartement en duplex occupant le 1er et le 2ème étage, on prendra en compte la valeur locative effective de 24'000 francs par an. Afin de déterminer la valeur locative du rez, occupé par la propriétaire recourante, il convient de fixer un prix au m2. L'appartement est dans un bon état général d'entretien avec des pièces spacieuses et jouissant d'un accès direct à un jardin; le tribunal estime qu'un prix de 120 francs le m2, qui tient également compte du fait que l'appartement se trouve dans une situation bruyante, doit être retenu. Il ressort de la police ECA du bâtiment que le rez compte une surface de 181 m2; il convient de déduire de cette surface celle correspondant à la cage d'escalier, soit 11 m2; le calcul de la valeur locative du rez s'effectue de la manière suivante: 170 m2 (181 m2 - 11 m2) à 120 francs le m2 = 20'400 francs. Concernant l'annexe abritant deux places de parc, une location annuelle de 1'200 francs est adéquate. Le tribunal estime enfin qu'il convient de confirmer le taux de capitalisation de 7,5%; celui-ci tient en effet suffisamment compte de l'état de l'immeuble, qui ne commande pas de travaux d'entretien dans un avenir immédiat. Le calcul de la valeur de rendement est ainsi le suivant:

• loyer du rez: 20'400.--

• loyer du 1er et 2ème étage: 24'000.--

• loyer du garage (contenant 2 places de parc): 1'200.--

• total de la valeur locative: 45'600.--

• taux de capitalisation: 7,5%

Valeur de rendement: 608'000.--

5. Le tribunal obtient, avec une valeur vénale de 1'068'355 francs et une valeur de rendement de 608'000 francs, une estimation fiscale de 838'177,50 francs, qui est supérieure de 10'177,50 francs à la décision attaquée.

Sur la question de la reformatio in pejus, le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision attaquée dans un sens défavorable au recourant. Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13 août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219; ATF 117 Ib 20). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à 828'000 francs par la commission d'estimation fiscale doit être maintenue, avec effet au 3 août 1995.

6. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de la parcelle no 6 du cadastre de la Commune de Cheseaux fixée à 828'000 francs confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I. Le recours est rejeté.

II. La décision rendue sur recours le 22 février 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.

III. Un émolument de justice de 800 (huit cents) francs est mis à la charge de la recourante Jeanine Rivier-Campiche.

Lausanne, le 15 mai 1997/fc

Le président: La greffière:

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint