Building permit annulled for insufficient property setbacksAI generated

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

• A R R E T -

du 8 juillet 1994

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sur le recours interjeté par Arthur BIANCHI , dont le conseil est l'avocat Daniel Dumusc, à Montreux,

contre

la décision de la Municipalité de Lavey-Morcles , représentée par Me Alexandre Bonnard, avocat à Lausanne, du 12 mars 1993 levant son opposition et autorisant André et René Ansermet et Alex Ecuyer , représentés par Me Bernard Pfeiffer, avocat à Vevey, à construire un immeuble d'habitation collective au centre du village de Lavey.

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Statuant à huis clos,

le Tribunal administratif, composé de

MM. E. Poltier, président

G. Dufour, assesseur

A. Matthey, assesseur

Greffier : Mlle A.-M. Steiner, sbt

constate en fait :

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A. Les parcelles 517 à 521, 523, 525, 526, 528 et 529 du cadastre de la Commune de Lavey-Morcles forment un îlot au centre du village entouré de quatre voies publiques, en particulier par le chemin "Au collège" à l'est. Plusieurs bâtiments de surface et de forme très diverses et pour la plupart partiellement accolés les uns aux autres sont construits sur cet îlot. René et André Ansermet et Alex Ecuyer sont copropriétaires de la parcelle no 526. D'une surface totale de 1024 m2, ce bien-fonds accusant une légère pente supporte plusieurs bâtiments dans un état de vétusté avancé (notamment les bâtiments ECA nos 47, 54 et 55) dont l'un, situé au sud-ouest, accueille à son sous-sol le "garage Alex Ecuyer" (ECA no 47) destiné à abriter deux cars. Arthur Bianchi est propriétaire de la parcelle no 512 située de l'autre côté du chemin "Au Collège"; une maison familiale est construite sur ce bien-fonds.

Les parcelles précitées sont classées en zone de village secteur A, régie plus particulièrement par les art. 4 à 11 du règlement communal sur la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 29 janvier 1982.

B. Le 11 janvier 1993, les propriétaires de la parcelle no 526 ont présenté une demande d'autorisation de construire un bâtiment d'habitation de dix logements avec un parking souterrain de 15 places. Les bâtiments ECA nos 48, 54 et 55 seraient démolis. Quant au bâtiment ECA no 47, il ferait l'objet d'une démolition partielle seulement, le garage "Alex" étant maintenu. Le nouvel immeuble, qui comprendrait trois étages et des combles habitables, serait construit dans l'alignement du chemin "Au Collège". Son faîte s'élèverait à une hauteur de 12,50 mètres et sa longueur serait de 29 mètres. La façade qui donnerait sur cette voie publique comporterait des décrochements ainsi qu'un petit clocheton. La façade sud-ouest, quant à elle, serait dotée de trois éléments de construction en saillie, eux-mêmes surmontés chacun d'une double toiture à deux pans. Une rampe, sise au nord-ouest du bâtiment permettrait d'accéder au garage enterré depuis le chemin "Au Collège"; il comprendrait quinze places de parc.

L'enquête publique a eu lieu du 9 février au 1er mars 1993; elle a suscité l'opposition d'Arthur Bianchi. Le 12 mars 1993, la municipalité a levé l'opposition et elle a délivré le permis de construire.

C. Par acte du 25 mars 1993, confirmé le 5 avril 1993 par un mémoire de recours, Arthur Bianchi a recouru contre cette décision; il conclut avec dépens à l'annulation de la décision municipale.

La municipalité a déposé sa réponse le 24 mai 1993; elle conclut avec dépens au rejet du recours. Les constructeurs ont déposé leurs observations le 24 mai 1993; ils concluent également avec dépens à la confirmation de la décision municipale.

Le tribunal a tenu séance le 10 septembre 1993 à Lavey-Morcles. Me Pfeiffer a dicté ce qui suit :

"Les constructeurs produisent au dossier, non signé, un acte constitutif de servitude de canalisations grevant la parcelle 529 (fonds servant) au bénéfice de la parcelle 526 (fonds dominant). Les constructeurs admettent que la signature de cet acte constitutif de servitude soit considérée comme une condition de validité du permis de construire qui leur a été délivré."

Me Dumusc a dicté ce qui suit :

"La pièce qui vient d'être produite satisfait aux conditions de l'art. 104 al. 3 LATC s'agissant des canalisations. Le recourant renonce dès lors à invoquer ce moyen."

La municipalité a produit une maquette figurant le projet ainsi que quelques bâtiments avoisinants. M. Chappuis a été entendu en qualité de témoin. Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et intéressés.

Les arguments des parties seront repris plus loin dans la mesure utile.

D. Le tribunal a délibéré a huis clos; il a notifié le dispositif de son arrêt le 18 octobre 1993.

Considère en droit :

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1. Le recourant reproche à la municipalité de ne pas avoir exigé des constructeurs la pose de gabarits; il prétend que cette mesure était indispensable pour saisir l'ampleur du projet.

a) A teneur de l'art. 117 al. 1 RPE la municipalité peut exiger le profilement des constructions par la pose de gabarits. Cette disposition a une portée semblable à celle de l'art. 108 al. 3 LATC, qui permet aussi à la municipalité appelée à statuer sur une demande d'autorisation d'exiger le profilement de la construction projetée, aux frais de la personne sollicitant le permis. Les règles communales et cantonales n'imposent pas à l'autorité d'ordonner systématiquement le profilement; le principe de la proportionnalité exige que le constructeur n'y soit astreint que si cette mesure est utile pour apprécier le projet (ATF non publié du 5 février 1992, V.P. c. CCRC; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, deuxième édition, Lausanne 1988, p. 68, 69).

b) Le dossier d'enquête était accompagné d'une maquette qui a en outre été présentée à l'audience. Le tribunal a pu constater qu'elle reproduisait de manière fidèle la construction projetée ainsi que quelques bâtiments voisins. Les constructeurs ont de plus produit en procédure des photographies de constructions situées dans le bourg qui présentent une hauteur supérieure à celle du bâtiment projeté. L'inspection locale a enfin permis au tribunal d'avoir une vue d'ensemble des bâtiments composant le bourg.

c) Au vu de tous ces éléments, le recourant, le public lors de l'enquête, la municipalité et enfin le tribunal, disposaient de données suffisantes pour apprécier l'intégration du projet dans son environnement bâti. On ne saurait dès lors retenir une violation de l'art. 117 RPE.

2. Le recourant estime que le plan des aménagements extérieurs est incomplet et que le dossier d'enquête est à cet égard insuffisant.

Il est vrai que ce plan figurant au dossier est sommaire. On ne comprend notamment pas très bien l'aménagement de la terrasse prévue sur la dalle-toiture du parking et du garage "Alex" qui paraît devoir combler les espaces entre la construction projeté, les bâtiments ECA nos 47 (garage Alex) et 51 (ce dernier bâtiment étant implanté sur une autre parcelle). Cette imprécision ne saurait cependant conduire à elle seule à l'annulation de la procédure, car elle n'est pas de nature à porter préjudice au recourant (voir ATF 116 Ia 325). Quant à la rampe d'accès au parking débouchant sur le chemin "Au Collège", la pente est indiquée sur le plan du sous-sol (13%); cet accès paraît maîtrisable.

3. Le recourant s'en prend aux "avant-corps" et "lucarnes" de la façade sud-ouest, qui ne respecteraient pas, selon lui, les prescriptions communales sur les lucarnes (art. 10 RPE). La municipalité soutient pour sa part que les ouvertures dans la toiture ne sauraient être qualifiées de lucarnes et que l'art. 10 RPE ne serait dès lors pas applicable.

a) La façade sud-ouest du bâtiment projeté présenterait trois éléments de construction en saillie composés chacun d'une double rangée de balcons superposés, surmontée d'une double toiture à deux pans interrompant l'avant-toit; trois colonnes relieraient les balcons à cette toiture. Pour ce qui est de l'élément central, plus large que les deux autres, les trois colonnes relieraient la toiture au sol, alors que les colonnes des deux autres éléments de construction seraient interrompues au niveau du dernier balcon.

Il sied d'examiner en premier lieu si les éléments de construction décrits ci-dessus constitueraient des avant-corps formant un tout avec les ouvertures en toiture

• dans ce cas la qualification exacte de ces dernières (la question serait de savoir s'il s'agit de lucarnes ou non) ne s'imposerait pas - ou de simples balcons superposés avec des ouvertures en toiture dont la nature serait à déterminer. Cette question est importante, car les avant-corps, contrairement aux balcons, interviennent pour la détermination des distances à la limite de propriété.

Selon la jurisprudence de la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC), dont le tribunal n'entend pas s'écarter, sont considérés comme des balcons, quelle qu'en soit la longueur, les éléments d'architecture accolés d'un seul côté à la façade, d'une largeur ne dépassant pas, en principe, 1,50 mètre, qui se recouvrent les uns les autres et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment; d'autre part, lesdits éléments doivent être, en principe, isolés, non destinés au séjour et limités au service d'une seule pièce, ouverts latéralement et non recouverts par les dalles ou les niveaux supérieurs de la construction, ni reliés verticalement à d'autres parties saillantes et former une saillie usuellement limitée à partir de la façade (arrêts résumés par J.-L. Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne, 1988, p. 90; voir également prononcés CCRC no 7057 du 9 octobre 1991, Communauté de copropriétaires par étages résidence St-Jean 8-12 contre Municipalité de Nyon; no 7049 du 11 septembre 1991, Communauté des copropriétaires de PPE Résidence Panoramic 2000 contre Municipalité de Montreux; no 4039 du 26 février 1982, E.M. contre Municipalité de Froideville).

b) En l'espèce, les trois éléments de construction prévus en façade sud-ouest ne répondent pas en tous points à la notion de balcon telle qu'elle vient d'être définie. Certes, ces éléments d'architecture ne dépassant pas 1,50 m de largeur

• à l'exception des balcons situés au niveau des combles, dont la saillie reste cependant limitée à 1,50 m par rapport au mur de façade - ne seraient-ils ni fermés latéralement ni recouverts par un niveau supérieur; ce qui, en revanche, interdit de les assimiler à des balcons au sens strict, ce sont les doubles toitures qui recouvrent entièrement les balcons à l'étage des combles ainsi que les colonnes respectives qui relient dite toiture aux autres balcons, voire au sol pour l'élément d'architecture se situant au milieu de la façade. Pour l'observateur, ces trois éléments de construction, qui ne sont pas eux-mêmes inesthétiques, s'apparenteraient à des pignons secondaires. Ils doivent dès lors être qualifiés d'avant-corps et il convient d'en tenir compte pour mesurer la distance jusqu'aux limites de la propriété; peu importe au surplus la nature des ouvertures en toiture, étant donné qu'elles font partie intégrante de ces avant-corps.

c) Applicable en zone du village, secteur A, l'art. 8 al. 2 RPE dispose que la distance entre les façades non implantées sur un alignement et la limite de la propriété voisine est de 5 mètres au minimum. Cette distance ne serait respectée ni par l'avant-corps central ni par celui prévu au sud-est. Le projet n'est par conséquent pas réglementaire sur ce point.

4. Le recourant estime que le projet ne serait pas conforme à la destination de la zone village, vouée certes à l'habitation, mais non pas, selon lui, à l'habitation collective, autorisée expressément dans la zone d'habitation à forte densité uniquement.

La zone du village est destinée à l'habitation ainsi qu'à l'artisanat, au commerce et aux bâtiments liés à l'exploitation agricole (art. 4 RPE). L'absence de règle fixant un coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol montre que le législateur communal n'entendait pas limiter la densification des constructions et, partant, des logements dans cette aire, mais qu'il souhaitait au contraire y permettre une utilisation maximale du sol; peu importe dès lors la qualification exacte de l'immeuble projeté pour autant que sa destination corresponde à la définition donnée à l'art. 4 RPE, ce qui est le cas en l'espèce. Ce grief doit dès lors être rejeté.

5. Le recourant incrimine la hauteur et le volume du bâtiment projeté.

a) L'art. 9 RPE ne fixe pas de limite de hauteur à respecter, mais il exige que celle-ci respecte la silhouette générale du village et n'excède pas celle des principales constructions avoisinantes. Cette règle se rapproche de l'art. 5 RPE, traitant de l'esthétique des constructions, qui prescrit que le volume des constructions s'intègre à celui des bâtiments avoisinants. On relèvera que le règlement de Lavey-Morcles ne comporte, pour la zone de village secteur A, ni règle de hauteur, ni nombre de niveaux maximum, ni coefficient d'occupation du sol. Ce sont donc exclusivement les règles des art. 5 al. 1 et 9 RPE qui, au côté des règles régissant les distances, déterminent la volumétrie des bâtiments admissibles dans cette zone, ainsi que la densité d'utilisation du sol. On ne saurait dès lors les confiner à un rôle de règle d'application de l'art. 86 LATC régissant l'esthétique (v. d'ailleurs à ce sujet, art. 81 RPE) et limiter en conséquence le pouvoir d'examen du tribunal comme c'est le cas d'ordinaire en cette matière. Cependant, en présence de concepts juridiques indéterminés, tels ceux qu'utilisent les art. 5 et 9 RPE, l'autorité de céans reconnaît à la municipalité une certaine latitude de jugement, ce d'autant qu'elle possède une meilleure connaissance des conditions locales déterminantes.

b) Le bâtiment projeté présenterait certes un volume important. La façade donnant sur le chemin "Au Collège" comporterait 29,40 m de longueur, la façade nord-ouest 14,50 m de largeur, le tout surmonté d'un faîte culminant à 12,50 m au-dessus du chemin précité. Abstraction faite des bâtiments publics - qui figurent nécessairement parmi les bâtiments le plus volumineux (le collège par exemple) -, le tribunal constate toutefois que plusieurs constructions se situant dans le bourg présentent une hauteur plus élevée que celle du bâtiment projeté (bâtiment Riant-Val 16.60 m; bâtiment Mathieu: 15,50 m; maison Decker: 14,70 m). La hauteur du bâtiment projetée étant inférieure à celles des constructions précitées, elle ne peut être qualifiée d'excessive. A cet égard la villa du recourant, d'une hauteur réduite par rapport à la majorité des bâtiments se situant dans le bourg, ne saurait servir de référence, l'art. 9 RPE précisant que la hauteur des bâtiments ne doit pas excéder celle des principales constructions avoisinantes. Le projet respecterait donc la silhouette générale du village. Quant à la longueur, il sied de constater que les constructeurs ont fait des efforts en vue d'éviter la monotonie de l'expression des masses et des volumes. La façade nord-est (donnant sur le chemin "Au Collège") comporterait un clocheton (au centre) et des décrochements interrompant la monotonie qu'une façade aussi longue pourrait présenter; les avant-corps dont il a été question ci-dessus allègent l'aspect du projet coté sud-ouest. Les éléments d'architecture choisis par les constructeurs pour éviter l'aspect massif du bâtiment projeté ne nuiraient par ailleurs pas au caractère du village. Dans ces circonstances on ne saurait considérer que la municipalité a excédé la latitude de jugement qui est la sienne en admettant que le projet s'intègrerait au bourg. Le bâtiment projeté serait dès lors conforme aux art. 5 et 9 RPE.

6. Le recourant invoque aussi l'art. 90 RPE. Cette disposition prescrit que le niveau du rez-de-chaussée ne doit pas dépasser de plus de 1.0 m l'altitude correspondant à la cote moyenne du terrain naturel (moyennes des cotes d'altitude prises aux angles sortants de la construction).

a) En cours de procédure, les constructeurs ont produit un plan de géomètre indiquant les cotes des quatres angles sortants du bâtiment projeté qui ont été fixées en fonction des deux points nivelés les plus proches. Il en résulte que l'altitude moyenne des angles sortants de la construction projetée serait de 104.04 m. Entendu à l'audience, le représentant du bureau de géomètres mandaté par les constructeurs a précisé que le milieu bâti existant depuis fort longtemps avait servi de référence pour le terrain naturel.

b) Selon la jurisprudence, la règle de l'art. 90 RPE exigerait de prendre en compte tous les angles sortants (RDAF 1980, 204); le document cité ci-dessus n'en détermine pourtant que quatre, ce qui paraît raisonnable s'agissant d'un bâtiment présentant une forme approximativement rectangulaire, et il s'écarte ainsi des conditions posées par la jurisprudence. En outre, le présent arrêt, dans la mesure où il retient l'existence de trois avant-corps en façade sud-ouest, exigerait, suivant la jurisprudence ci-dessus, la prise en considération de six angles sortants supplémentaires en aval, ce qui serait de nature à abaisser du même jeu le niveau du terrain naturel, de manière apparemment quelque peu artificielle. On peut dès lors se demander s'il ne conviendrait pas de revenir sur cette jurisprudence, dont les résultats ne sont pas absolument satisfaisants et qui paraît d'ailleurs embarrasser les géomètres.

On laissera cependant cette question ouverte, tout en soulignant que l'application rigoureuse de la jurisprudence actuelle (niveau du sol mesuré à tous les angles saillants), en tenant compte du considérant 3 ci-dessus (soit la prise en considération de six angles saillants supplémentaires en aval), condamnerait également le projet.

7. Le recourant estime que les garages souterrains ne seraient pas réglementaires. Selon lui il s'agirait de deux bâtiments distincts devant respecter les prescriptions sur les distances entre bâtiments situés sur la même parcelle, ainsi que celles sur les distances à la limite de propriété; les prescriptions autorisant les dépendances ne s'appliqueraient pas.

L'art. 99 al. 1 RPE permet à la municipalité d'autoriser, dans les espaces réglementaires, entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété voisines la construction de garages semi-souterrains de plusieurs places pour autant que le 60% au moins du volume soit réalisé au dessous du terrain naturel et que trois façade soient enterrées. La construction projetée prévoit au premier sous-sol un parking de 15 places dépassant en plan les étages supérieurs et s'accolant au garage "Alex". Contrairement à ce que prétend le recourant, il ne saurait être question d'une affectation différente pour ce dernier garage qui accueille deux cars; il s'agit d'un abri pour véhicules motorisés au même titre que le parking projeté. Les deux garages ne présenteraient certes aucun lien entre eux, mais cela ne saurait être déterminant s'agissant d'éléments masqués à la vue extérieure pour l'essentiel; il sied de les considérer comme un tout étant donné qu'il sont accolés et que le parking projeté aurait très bien pu se prolonger au-delà de la surface prévue si le garage "Alex" n'existait pas déjà.

Autre est la question de savoir si les garages peuvent être qualifiés de semi-souterrains, c'est-à-dire si le 60 % au moins du volume se situerait au-dessous du niveau du terrain naturel et si trois façades seraient enterrées. La question, si elle se posait uniquement pour le garage "Alex", serait délicate à résoudre, le volume enterré de celui-ci étant légèrement inférieur à 60 %. En revanche, si l'on prend en considération l'ensemble du ou des garages (ancien et nouveau garage), ce qui est logique puisqu'ils prendront place dans leur ensemble sous la terrasse nouvellement aménagée au sud-ouest de l'immeuble, il ne fait guère de doute que le 60 % du volume de ceux-ci prendra place en dessous du terrain naturel; ce point n'a toutefois pas besoin d'être élucidé ici de manière définitive, vu l'issue du recours.

Les plans d'enquête ne sont cependant pas suffisamment précis pour permettre au tribunal de vérifier si 60% du volume du garage "Alex" serait en dessous du terrain naturel. Si les constructeurs décident de mettre à l'enquête un nouveau projet, ils devront produire des plans permettant des calculs exacts à ce sujet, c'est-à-dire indiquant le niveau du terrain naturel aux quatre angles du garage. En ce qui concerne les façades, il y a lieu de considérer que trois d'entre elles seraient enterrées, ceci quand bien même un escalier donnant accès sur la dalle supérieure du garage laisserait apparaître une partie de la façade nord-ouest, car il ne s'agit que d'un élément de minime importance.

8. S'agissant des canalisations, le recourant a retiré ce moyen suite à l'engagement pris par les constructeurs à l'audience de considérer la signature de l'acte constitutif de servitude comme une condition de validité du permis.

9. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. Conformément à l'art 55 al. 1 LJPA, un émolument de justice, arrêté à Fr. 2'000.--, est mis à la charge des constructeurs solidairement entre eux. Les constructeurs sont les débiteurs solidaires du recourant d'une somme de Fr. 1500.--, à titre de dépens.

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e :

I. Le recours est admis.

II. La décision de la Municipalité de Lavey-Morcles, du 12 mars 1993, est annulée.

III. Un émolument d'arrêt, fixé à Fr. 2000.-- (deux mille francs) est mis à la charge des constructeurs, André et René Ansermet, ainsi qu'Alex Ecuyer, solidairement entre eux.

IV. André et René Ansermet, ainsi qu'Alex Ecuyer, solidairement entre eux, verseront en outre à Arthur Bianchi un montant de 1'500.-- (mille cinq cents francs), à titre de dépens.

fo/Lausanne, le 8 juillet 1994

Au nom du Tribunal administratif :

Le président : La greffière :

Le présent arrêt est notifié aux parties selon l'avis d'envoi ci-joint.