ac-1993-0049•Building permit upheld: attics and balconies under communal rules
ac-1993-0049Cantonal CourtJul 29, 1994Dismissed
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Marie-France and Jacques de Carmine appealed a municipal permit authorizing a collective housing building in Saint-Sulpice on neighboring land. They argued that the attic openings were unlawful under the communal construction regulations and that the widened balconies would harm their sunlight and view, also invoking a hearing defect. The Administrative Court held that the appellants had been able to argue their case fully, that Art. 34 RPE allowed the habitable attic level under paragraph 3, and that the 2-meter balconies were tolerable under Art. 53 RPE because the prejudice was not appreciable. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.
Art. 34 RPE; Art. 53 RPE; right to be heard; interpretation of communal building regulations for habitable attics and enlarged balconies. When a communal provision is textually awkward, its scope is determined by systematic and historical interpretation; the introduction of a rule permitting habitable attic space does not alter the original meaning of earlier paragraphs governing non-habitable attics. A municipal provision authorizing enlarged balconies is not void for uncertainty merely because it is drafted in mandatory terms; it is applied compatibly with the regulatory purpose and limited to cases where the neighboring property suffers no appreciable prejudice. A hearing defect is not established where the parties could effectively present their case in appeal proceedings.
canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 29 juillet 1994
sur le recours interjeté par Marie-France et Jacques DE CARMINE , représentés par l'avocat Jacques Ballenegger, à Lausanne,
contre
la décision de la Municipalité de Saint-Sulpice , représentée par Me Jean de Gautard, avocat à Lausanne, du 11 février 1993 levant leur opposition et autorisant Gisèle Botre et Mauro Tarabori représentés par Me Daniel Pache, avocat à Lausanne, à construire un bâtiment d'habitation collective.
Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-A. Wyss, président
A. Matthey, assesseur
P. Richard, assesseur
Greffière : Mlle A.-M. Steiner, sbt
constate en fait :
A. En 1992, Gisèle Botre et Mauro Tarabori étaient propriétaires au lieu-dit "Au Champ Carraz" de la parcelle no 147 du cadastre de la Commune de St-Sulpice. D'une surface totale de 3'760 mètres carrés, cette parcelle est bordée au nord par la route cantonale no 1b et au sud-ouest par le chemin de la Venoge; au nord-est et au sud-est le bien-fonds jouxte la parcelle no 906, propriété des époux de Carmine, sur laquelle est édifiée une maison d'habitation. La parcelle no 147 supporte une construction implantée à proximité de la route cantonale.
B. Les lieux sont classés en zone résidentielle B, régie plus particulièrement par le chapitre VI (art. 33 et 34) du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (RPE), approuvé par le Conseil d'Etat le 18 décembre 1992.
C. Le 15 décembre 1992, la société simple "Au Champ Carraz", promettant-acquéreur de la parcelle no 147, et les propriétaires de cette dernière ont sollicité l'autorisation de construire, après démolition du bâtiment existant, un immeuble d'habitation collective avec huit places de parc intérieures et seize places extérieures. La construction s'implanterait au sud-est de la parcelle dans le but d'éloigner le bâtiment de la route cantonale. Elle abriterait douze logements dont cinq duplex. L'enquête publique a eu lieu du 29 décembre 1992 au 22 janvier 1993; elle a suscité une opposition formée par Jacques de Carmine.
Le 11 février 1993, la municipalité a levé cette opposition et, le 16 février 1993, elle a délivré le permis de construire sollicité.
D. Par acte du 18 février 1993, validé par un mémoire de recours le 2 mars 1993, Marie-France et Jacques de Carmine ont recouru contre cette décision; ils concluent avec suite de frais et dépens à l'admission du recours et à l'annulation du permis de construire.
Les propriétaires Gisèle Botre et Mauro Tarabori ont déposé leurs déterminations le 30 mars 1993; ils concluent avec dépens au rejet du recours. La municipalité a présenté ses observations le 7 mai 1993; elle conclut avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
Le tribunal a tenu audience le 5 octobre 1993 à St-Sulpice. Me Pache a informé le tribunal que la parcelle litigieuse avait changé de propriétaire : elle a été acquise par Olivier Ausoni. Le tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et intéressés.
Les arguments des parties seront repris plus loin dans la mesure utile.
Considère en droit :
Les recourants se prévalent de l'art. 116 LATC, la décision attaquée ne contenant aucune indication des dispositions légales et réglementaires invoquées. Mais, dans la mesure où ils ont eu largement l'occasion de développer leurs arguments dans la présente procédure, tant dans les écritures qu'à l'occasion de l'audience, une violation de leur droit d'être entendus ne saurait être retenue.
a) Les recourants estiment que les ouvertures prévues à l'étage des combles sont contraires à l'alinéa 2 de l'art. 34 RPE applicable, selon eux, au cas d'espèce; ils relèvent par ailleurs que cette disposition dans son ensemble est incohérente.
L'art. 34 RPE a la teneur suivante:
"Art. 34. La hauteur des façades ne dépassera pas 9,10 m. à la corniche. Les constructions n'auront pas plus de 3 niveaux habitables, soit:
1 rez-de-chaussée + 1 premier étage + 1 étage dans le comble; ou
1 rez-de-chaussée + 1 premier + 1 second étage sous la corniche.
Dans ce dernier cas, les pignons et la toiture ne pourront comporter que des fenêtres d'une surface maximale de 0,60 m², espacées de 3 mètres au moins les unes des autres. Les fenêtres dans la toiture seront inscrites dans la pente de celle-ci.
En plus des niveaux réglementaires, la Municipalité autorise des surface habitables dans les combles ou dans les surcombles, aux conditions suivantes:
Ces surfaces seront affectées exclusivement au logement du dernier niveau, d'où elle seront accessibles.
Elles ne pourront pas excéder les trois quarts de la surface du dernier niveau.
Le niveau de la corniche ne sera pas élevé de plus de cinquante centimètres par rapport au plancher des combles.
La pente de la toiture ne devra pas excéder cinquante pour cent.
Seules les fenêtres parallèles à la toiture sont autorisées. Leur dimension ne peut pas excéder 0,8 x 1,20 cm. Leur longueur additionnée ne doit pas excéder les 2/5 de la façade correspondante. Dans ce cas, l'art. 57 n'est pas applicable."
Cette disposition est en effet quelque peu incohérente, voire contradictoire. Sa genèse permet de mieux comprendre le clivage existant entre les alinéas 1 et 2 d'une part et l'alinéa 3 d'autre part. Dans l'ancien règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions de 1969, les deux premiers alinéas constituaient l'art. 33. Lors de la modification du RPE, le législateur communal a repris telle quelle cette disposition tout en y ajoutant un troisième alinéa dans le but de densifier la surface habitable par la possibilité d'aménager les combles respectivement les surcombles. Au regard de la technique législative il aurait été préférable de procéder à une refonte totale de la nouvelle disposition ainsi créée afin d'éviter des incohérences. Le champ d'application du deuxième alinéa est néanmoins facilement décelable. D'abord, il n'y a pas de doute que l'alinéa 2 de l'art. 33 aRPE - qui avait trait à la seconde hypothèse de l'alinéa 1er, soit un bâtiment comportant un rez-de-chaussée, un premier étage et un second étage sous la corniche - régissait les ouvertures de combles non habitables, étant donné que l'aménagement d'un quatrième niveau était prohibé. L'adjonction d'un troisième alinéa permettant l'aménagement des combles respectivement des surcombles à certaines conditions n'a pas eu pour effet de modifier le sens des deux premiers alinéas; l'alinéa 2 a tout au plus perdu de son importance. Ensuite, on peut douter que les ouvertures autorisées soient à même d'éclairer un étage habitable (la surface maximale autorisée est de 0,60 m², les fenêtres devant être espacées de 3 mètres au moins les unes des autres); il est même probable que cette disposition ait précisément été édictée dans le but d'éviter l'aménagement de combles habitables là où ils ne sont pas autorisés, après l'octroi du permis d'habiter. A relever enfin que le nouvel alinéa 3 règle la question de la taille et le nombre des ouvertures dans les combles habitables. En résumé, il sied de constater que l'alinéa 2 régit les ouvertures des combles non habitables; il a certes perdu de son importance vu que les combles peuvent désormais être aménagés, mais son champ d'application initial n'a pas été modifié pour autant.
En l'espèce, le projet prévoit un rez-de-chaussée, un premier et un deuxième étage sous la corniche ainsi que des combles habitables. On est donc dans la seconde hypothèse décrite à l'alinéa 1er. Les combles étant cependant habitables, l'alinéa 2 ne s'applique pas. Reste à examiner si les conditions de l'alinéa 3 sont réunies.
b) Les recourants estiment que l'al. 3 constitue un régime dérogatoire. Aucune autorisation dans se sens n'ayant été requise, cette disposition serait inapplicable en l'espèce.
La formulation de l'alinéa 3 n'est certes pas très heureuse. D'une part, les termes "en plus des niveaux réglementaires..." laissent sous-entendre que les surfaces habitables dans les combles seraient exceptionnelles. D'autre part, il est précisé que la municipalité "autorise" et non pas "peut autoriser" des surfaces habitables dans les combles ou les surcombles, ce qui soulève la question de savoir si la municipalité est dans l'obligation de délivrer l'autorisation chaque fois que les conditions de l'al. 3 sont remplies ou s'il s'agit au contraire d'une "Kannvorschrift". La première hypothèse paraît la plus probable. D'abord, la disposition litigieuse a été édictée dans le but de densifier la surface habitable en zone résidentielle B et le législateur communal a délibérément choisi la version plus affirmative ("autorise"); ensuite les conditions auxquelles l'aménagement des combles respectivement des surcombles est admissible sont très précises et on voit mal en vertu de quoi une telle autorisation pourrait être refusée dans le cas où toutes les conditions seraient remplies. Cela étant il convient d'examiner la conformité du dernier niveau aux conditions posées à l'art. 34 al. 3 RPE.
c) Selon le recourants la surface des combles ne serait pas réglementaire. Vérification faite, celle-ci n'excède pas les trois quarts de la surface du deuxième étage. Les calculs ont été faits conformément à la jurisprudence selon laquelle il n'y a pas lieu de prendre en considération les parties des combles qui n'atteignent pas une hauteur de 1,50 mètre entre le plancher et le plafond (Droit vaudois de la construction, code annoté, 1987, glossaire p. 285). Au demeurant, les recourants n'ont pas démontré, chiffres à l'appui, en quoi cette condition ne serait pas respectée.
d) Les recourants affirment ensuite que le dernier étage, n'étant pas véritablement compris dans la toiture, ne constitue pas un niveau de combles. Selon la jurisprudence on ne saurait certes qualifier de combles un étage dont l'embouchature serait excessive; ce principe ne s'applique en revanche qu'en l'absence d'une disposition communale plus généreuse (CCRC prononcés nos 6099 du 24 septembre 1990; 6747 du 6 décembre 1990; 7058 du 16 octobre 1991; TA arrêts AC 91/255 du 29 décembre 1992; AC 92/125 du 7 avril 1994). Or, le RPE de St-Sulpice contient précisément une telle disposition, l'art. 34 al. 3 prévoyant que la corniche ne sera pas élevée de plus de 50 centimètres par rapport au plancher des combles. Cette condition est remplie en l'espèce; peu importe dès lors la hauteur de l'embouchature.
e) En conclusion, le tribunal constate que l'étage des combles serait conforme au règlement communal.
En ce qui concerne la distance par rapport à la limite de la propriété de Carmine, seuls les balcons prévus sur la façade sud-est seraient susceptibles de poser problème, les balcons donnant au nord-est ayant une largeur de 1,20 mètre. Or, cette façade se situe à 15 mètres de la limite, alors que la distance minimale serait d'environ 10 mètres (2/3 de la hauteur au faîte, art. 26 al. 1 RPE). Elle est donc largement en retrait par rapport à la limite de propriété. Mais les recourants relèvent que le bâtiment projeté les priverait d'une partie importante de leur ensoleillement ainsi que de la vue. L'art. 53 RPE n'autorise certes les balcons de deux mètres qu'à la condition qu'aucun inconvénient n'en résulte pour le voisinage. Mais une formulation aussi absolue paraît propre à vider de toute portée un régime dérogatoire qui, même s'il doit être appliqué avec retenue, n'en a pas moins été expressément institué. Il y a dès lors lieu de retenir le critère, plus souple, d'"inconvénient appréciable", autrement dit supportable sans sacrifice excessif. En l'espèce, l'on ne saurait certes pas prétendre que des balcons d'une largeur de 2 mètres au lieu de 1,20 mètre ne présenteraient pas le moindre préjudice pour les recourants. Cependant, compte tenu de la longueur de la façade nord-est, soit environ 28 mètres, l'élargissement des balcons sud-est de quelque 0,80 mètre n'est pas de nature à priver de manière considérable la parcelle voisine de son ensoleillement ou de sa vue; les balcons de 2 mètres doivent donc être qualifiés de tolérables et c'est à juste titre que la municipalité les a autorisés.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
a r r ê t e :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de Fr. 2'200.-- (deux mille deux cents francs) est mis à la charge des recourants Marie-France et Jacques de Carmine, solidairement entre eux.
III. a) Les recourants Marie-France et Jacques de Carmine sont les débiteurs solidaires de la Commune de St-Sulpice de la somme de Fr. 800.-- (huit cents francs) à titre de dépens.
b) Les recourants Marie-France et Jacques de Carmine sont les débiteurs solidaires du propriétaire Olivier Ausoni de la somme de Fr. 800.-- (huit cents francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 29 juillet 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : La greffière :
Extracted by Omnilex
Whether the lack of reasons in the municipal decision violated the appellants' right to be heard.
No violation was found because the appellants had ample opportunity to present their arguments in writing and at the hearing.
Any defect in reasoning was cured in the appeal proceedings, where the appellants could fully develop their objections.
Whether Art. 34 RPE barred the planned attic level or required a derogation request.
The attic level complied with Art. 34 RPE; paragraph 2 applied only to non-habitable attics, while paragraph 3 governed habitable attics and was satisfied here.
The court construed the somewhat inconsistent provision by reference to its legislative history and structure, concluding that the new paragraph 3 did not change the meaning of paragraphs 1 and 2.
Whether the proposed balcony width of 2 meters was unlawful under Art. 53 RPE.
The balconies were permissible because the enlarged width remained tolerable and did not cause appreciable prejudice to the neighbors.
Although the clause requires that no inconvenience result for the neighborhood, the court read this as excluding only appreciable harm; the setback and limited enlargement meant sunlight and view loss were not substantial.
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