ac-1990-7052•Permit annulled for lack of access and non-compliant garage
ac-1990-7052Cantonal CourtJul 16, 1991Annulled
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Neighbors appealed two municipal decisions in Epalinges granting a permit and later a supplementary authorization for a two-unit villa with an underground garage. The Commission held that the access and external works plans could not dispense with the signature of the owner of the burdened parcel, despite the passage easement, and that the garage could not be treated as a minor dependency because its enlarged capacity would create excessive nuisance. It accepted the calculation of the buildable area and excluded the garage from the built surface. Both appeals were allowed, the municipal decisions annulled, and costs awarded against the commune.
Arts. 108 al. 1 LATC and 73 al. 1 RATC; signature on building-permit documents where works are to be executed on third-party land; an easement of passage does not replace the signature of the burdened owner. The question of abuse of rights by that owner is for the civil judge. Under Art. 95 RPGE, only a dependency of minor importance may benefit from a derogation; a garage whose capacity is increased by a mechanical car-stacking system is incompatible with that purpose because it may produce increased neighborhood nuisance. Under the building regulations, balconies and analogous open elements may be excluded from built surface, and underground garages entirely below natural ground level with at most one visible face are not counted.
CANTON DE VAUD
Commission cantonale de recours en matière de constructions
N° 7052
La Commission, composée de Messieurs Jean-Albert Wyss, président, Arnold Chauvy et Jean Widmer, avec Monsieur Jean-Claude Weill comme secrétaire,
est saisie des recours formés, le 29 octobre 1990, par Monsieur et Madame Louis et Ruth LACHAT ainsi que par Mme Simone PACHE contre la décision de la Municipalité d'EPALINGES, du 17 octobre 1990, levant leurs oppositions et délivrant un permis de construire à Messieurs Fernando BLANCO et Eric COLLAUD; et le 14 janvier 1991 par Monsieur et Madame Louis et Ruth LACHAT contre la décision de la Municipalité d'EPALINGES, du 3 janvier 1991, levant leur opposition et délivrant à Messieurs Fernando BLANCO et Eric COLLAUD une autorisation complémentaire.
Les causes ont été jointes pour l'instruction et le jugement.
Les membres de la Commission ont pris connaissance des dossiers par voie de circulation.
La Commission a tenu séance à Epalinges, le 21 juin 1991, dès 14h 30.
Se sont présentés:
pour les recourants: Mme Simone Pache et M. Bruno Lachat (représentant ses parents M. et Mme Louis et Ruth Lachat selon procuration produite), assistés de l'avocat Christian Fischer;
pour la municipalité: M. Robert Denoréaz, conseiller municipal;
pour les constructeurs: MM. Fernando Blanco et Eric Collaud personnellement, assistés de l'avocat Denis Merz.
La Commission a fait une visite des lieux en présence des parties et intéressés, qui ont été entendus dans leurs explications, arguments et conclusions.
Tentée, la conciliation a échoué.
En salle, parties et intéressés ont encore été entendus dans leurs explications finales.
La Commission a délibéré à huis clos et a arrêté son prononcé le jour même. Elle en a notifié le dispositif aux parties le 25 juin 1991, en réservant la communication ultérieure des considérants
La Commission a vu
en fait:
1.- MM. Fernando Blanco et Eric Collaud sont copropriétaires, à Epalinges, d'une parcelle cadastrée sous n° 387. Ce bien-fonds de 1500 mètres carrés, sis au lieu dit "En Guébey", présente une forte déclivité en direction du sud-ouest. Sa partie inférieure est bordée par la parcelle n° 389 (propriété de Mme Simone Pache) tandis que sa partie supérieure comprend une surface boisée de 290 mètres carrés; il jouxte au sud-est la parcelle n° 386 (propriété de M. et Mme Louis et Ruth Lachat) ainsi que d'autres propriétés pour le surplus. Le bien-fonds en question supporte une petite construction de type chalet.
Le quartier est desservi par le chemin de Florimont qui, à partir du chemin de Polny, emprunte l'assiette d'une servitude de passage grevant la parcelle n° 389. La propriété Blanco-Collaud ne communique toutefois pas directement avec le chemin de Florimont : elle s'en trouve en effet séparée par une bande de terrain qui fait partie de la parcelle n° 389.
2.- Les lieux sont classés en zone de villas I, que régissent plus particulièrement les art. 32 à 40 du règlement du plan d'extension de la Commune d'Epalinges (RPGE).
3.- Le 16 août 1990, MM. Fernando Blanco et Eric Collaud, architectes de profession, ont requis de la municipalité l'autorisation d'édifier une villa à deux logements en lieu et place du chalet existant, ainsi qu'un garage séparé et enterré. Une dérogation aux dispositions régissant la distance jusqu'à la forêt était sollicitée.
Ouverte du 24 août au 12 septembre 1990, la mise à l'enquête publique a suscité une opposition individuelle (Mme Pache) et une opposition collective signée notamment par M. et Mme Lachat.
Le 17 octobre 1990, la municipalité a communiqué aux intéressés sa décision de lever les oppositions et de délivrer le permis de construire requis, sous réserve d'une enquête publique complémentaire portant sur les aménagements extérieurs et les canalisations.
Par acte conjoint du 29 octobre 1990, M. et Mme Louis et Ruth Lachat et Mme Simone Pache ont recouru contre cette décision, concluant à son annulation. Leur argumentation sera reprise plus loin, dans la mesure utile
Par ordonnance du 6 novembre 1990, le commissaire instructeur a accordé au recours l'effet suspensif. Dans le délai qui leur était imparti à cet effet, les recourants ont versé une avance de frais de Fr. 900.-.
Le 13 novembre 1990, la municipalité a implicitement proposé le rejet du recours.
Par mémoire déposé le 27 novembre 1990, les constructeurs ont conclu avec suite de frais et dépens au rejet du recours.
4.- La procédure d'enquête publique complémentaire, portant sur les aménagements extérieurs du projet litigieux, a été ouverte du 30 novembre au 19 décembre 1990. Elle a derechef suscité l'opposition de M. et Mme Lachat.
Par courrier du 27 décembre 1990, le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce a fait part à la municipalité de sa décision d'autoriser la construction requise. Etaient jointes les déterminations favorables du Service des forêts et de la faune qui, à certaines conditions, autorisait la dérogation requise; et du Service de l'aménagement du territoire.
Le 3 janvier 1991, la municipalité a communiqué aux intéressés sa décision de lever l'opposition et de délivrer aux constructeurs le permis de construire requis.
Par acte du 14 janvier 1991, M. et Mme Louis et Ruth Lachat ont recouru contre cette nouvelle décision, concluant avec suite de frais et dépens à son annulation. Ils se bornaient à relever que la propriétaire de la parcelle n° 389 aurait dû signer les plans des aménagements extérieurs.
Par ordonnance du 16 janvier 1991, le commissaire instructeur a accordé au recours l'effet suspensif. Dans le délai prolongé qui leur avait été imparti à cet effet, les recourants ont versé une avance de frais de Fr. 700.-.
La municipalité ainsi que les constructeurs ont implicitement conclu au rejet du pourvoi.
En contrebas du bâtiment, un garage enterré, d'une surface au sol de 29 mètres carrés, serait aménagé à proximité directe de la parcelle n° 386. Seule sa façade sud-ouest serait dégagée; il pourrait contenir quatre voitures, grâce à l'utilisation d'un système mécanique permettant de superposer les véhicules deux par deux.
Statuant sur ces faits, la Commission considère
en droit :
A.- a) Les recourants estiment que les plans portant sur les aménagements extérieurs manquent de précision, et ne peuvent par conséquent pas être considérés comme conformes aux prescriptions de l'art. 69 RATC. Vérifications faites, cet argument se révèle mal fondé.
b) L'art. 104 al. 3 LATC a la teneur suivante :
"La municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique."
On l'a vu, le bien-fonds en cause ne communique pas directement avec le chemin de Florimont; tout au plus bénéficie-t-il d'une servitude de passage - actuellement non aménagée - grevant la parcelle n° 389 à partir du chemin de Florimont. Les recourants se fondent sur cette situation juridique pour affirmer que les plans des aménagements extérieurs auraient dû être contresignés par la propriétaire de la parcelle n° 389. Ce que contestent les constructeurs, en invoquant l'existence de la servitude précitée; subsidiairement, ils soutiennent que les travaux d'aménagement nécessaires seraient peu importants.
Selon l'art. 108 al. 1 LATC, la demande de permis est adressée à la municipalité; elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. L'art 73 al. 1 RATC précise en outre que les plans, le questionnaire général et les pièces annexes sont signés par leur auteur, le propriétaire du fonds et, le cas échéant, par le promettant-acquéreur et le maître de l'ouvrage.
Selon la jurisprudence, l'existence d'une servitude de passage en faveur des constructeurs, sur l'assiette de laquelle des travaux seraient réalisés, ne saurait remplacer la signature des plans et de la demande du permis par le propriétaire du fonds grevé. Il convient en effet de s'en tenir à une interprétation stricte et littérale des art. 108 al. 1 LATC et 73 al. 1 RATC, dont le but est de sauvegarder les intérêts du propriétaire du fonds touché par les aménagements à exécuter (voir notamment prononcé n° 4962, 10 avril 1986, D. Petetin contre St-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986 p. 196-197). Quant à savoir si l'obstruction systématique du propriétaire du fonds grevé constitue ou non un abus de droit, il appartient au juge civil - et non à l'autorité de céans - de le dire.
On ne saurait par ailleurs qualifier ces travaux d'importance secondaire, partant les soustraire aux exigences de l'art 108 LATC. Ce d'autant que, dans le cas particulier, la topographie des lieux commande des terrassements d'une ampleur non négligeable.
c) En résumé, le pourvoi formé le 14 janvier 1991 doit être admis. Par voie de conséquence, celui interjeté le 29 octobre 1990 doit l'être également : en effet, tant que le bien-fonds en cause ne pourra être équipé, toute construction y sera prohibée.
B.- a) Les recourants contestent l'emprise de la surface forestière. Ils ajoutent que, pour déterminer la surface constructible, il faudrait déduire non seulement l'aire forestière elle-même mais également les espaces soustraits au droit de bâtir en vertu de la législation forestière.
Selon l'art. 48 al. 3 LATC, seules les surfaces classées en zone à bâtir entrent dans le calcul du coefficient d'occupation et d'utilisation du sol; les règlements communaux peuvent toutefois prévoir des dispositions spéciales dérogeant à cette règle pour les parcelles partiellement situées dans l'une des zones prévues à l'art. 54 al. 1 LATC. Aucune exception n'est cependant possible s'agissant des surfaces boisées protégées, dont la déduction est absolument prohibée (RO 109 Ia 31, JdT 1985 I 499; RO 110 Ia 91, JdT 1986 I 530).
Lors de son calcul, la municipalité a déduit de la surface totale de la parcelle une surface boisée de 290 mètres carrés. Ce chiffre a été établi par l'inspecteur forestier sur la base d'un piquetage effectué par ses soins le 25 juin 1990; étant précisé que la conséquence de cette opération a été d'augmenter la surface en nature de bois par rapport à l'ancien état cadastral. Visite des lieux faite, l'emprise ainsi redéfinie de la forêt paraît correspondre à la réalité des faits; aussi, avec la municipalité, la Commission retiendra-t-elle le chiffre de 290 mètres carrés.
Quant à une déduction des espaces protégés par les dispositions régissant les distances jusqu'à la lisière, il ne saurait en être question; suivre un tel raisonnement conduirait à retrancher également les espaces dits réglementaires ou encore ceux frappés par une limite des constructions, et à rendre ainsi inconstructibles maints biens-fonds classés en zone à bâtir, au mépris du principe de la garantie de la propriété privée. En réalité, cet argument des recourants confine à la témérité.
En résumé, il y a lieu de retenir pour le calcul du COS le chiffre de 1210 mètres carrés. Les constructeurs peuvent donc bâtir à concurrence de 1/8 de cette surface (art. 36 RPGE), soit un peu plus de 151 mètres carrés.
b) Les recourants soutiennent que la surface bâtie a été sous-évaluée. Selon eux, plusieurs éléments de construction devraient lui être ajoutés.
Selon l'art 82 RPGE, la surface bâtie est mesurée sur le plan du niveau de plus grande surface, sans tenir compte des terrasses découvertes, des seuils, des perrons ouverts, des balcons et autres éléments semblables.
En ce qui concerne les balcons, la jurisprudence en a défini certaines caractéristiques. Ainsi, peuvent être qualifiés de tels les ouvrages formant une saillie réduite sur une façade, qui se recouvrent l'un l'autre et dont le dernier est abrité par la toiture du bâtiment; en revanche, l'existence de piliers, et surtout une profondeur supérieure à 1,5 mètre (à défaut de dispositions contraires) en font des avant-corps, partant des éléments de construction comptant dans le calcul de la surface bâtie (voir notamment "Droit vaudois de la construction", Payot Lausanne, 1987, glossaire sous "balcon"). En l'occurrence, vérifications faites, aucun des balcons ne présente une profondeur supérieure à 1,50 mètre, ce qui justifie leur qualification; et, par conséquent, leur déduction.
Le perron d'entrée, bien que partiellement abrité par un avant-toit soutenu par deux colonnes, n'en reste pas moins ouvert. Il n'existe donc aucun motif de le prendre en compte.
Quant aux passerelles nord-est, elles peuvent être assimilées à des éléments semblables à ceux que l'art. 82 RPGE permet d'exclure du calcul de la surface bâtie.
c) Les recourants estiment également que le garage souterrain devrait être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie.
L'autorité communale a appliqué à cet ouvrage l'art. 37 RPGE, selon lequel il est fait abstraction d'une dépendance de 36 mètres carrés au plus par parcelle, sur un seul niveau, dont la hauteur n'excède pas 2,5 mètres à la corniche et 5 mètres au faîte, et dont la pente de la toiture ne dépasse pas 70 %.
Comme on le verra, la construction en question ne peut être qualifiée de dépendance ; elle ne saurait donc être mise au bénéfice de l'art. 37 RPGE. En revanche, peut lui être appliqué l'art. 83 RPGE, selon lequel "les garages souterrains dont la totalité des volumes est située au-dessous du niveau du terrain naturel et dont une face au plus est visible ne sont pas comptés dans le calcul de la surface bâtie" : c'est dire que - par substitution de motifs - le garage projeté peut effectivement être déduit de la surface bâtie.
d) En résumé, l'art. 36 RPGE serait respecté. Le moyen pris de cette disposition se révèle dès lors mal fondé.
C.- Seule une dépendance de peu d'importance au sens de l'art 95 RPGE peut être mise, par la municipalité, au bénéfice d'une dérogation et s'implanter à l'intérieur des espaces dits réglementaires. Il s'agit par conséquent de définir si le garage projeté par les constructeurs répond à toutes les exigences posées par la disposition précitée, laquelle - à l'instar du droit cantonal (art. 39 RATC) - définit la dépendance de peu d'importance comme une construction n'ayant au maximum qu'un rez-de-chaussée de 3 mètres de hauteur à la corniche (buanderie, garage particulier pour deux voitures au plus, etc), et soustraite à l'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle.
La municipalité considère que la contenance du garage projeté, supérieure à deux voitures, ne doit pas faire obstacle à l'application de l'art. 95 RPGE. Au contraire, les normes volumétriques étant respectées, le système de superposition des véhicules adopté par les constructeurs lui apparaît répondre aux exigences de cette disposition, tout en allant dans le sens d'une politique souhaitable pour le stationnement des voitures.
En soi compréhensible, cette conception méconnaît toutefois l'un des buts recherchés par le législateur. L'un des éléments que doit considérer l'autorité au moment où elle envisage de permettre une implantation dérogatoire est en effet de déterminer si celle-ci serait de nature à porter un préjudice sensible au voisinage (voir notamment le prononcé n° 3419, 28 mai 1978, C. Baechtold et crts c/Ollon, RDAF 1980 p. 359 ss); or, la Commission a déjà eu l'occasion de préciser que l'utilisation de systèmes permettant l'augmentation de la capacité d'un garage - fût-il souterrain - entraînait une augmentation des nuisances incompatible avec le but de la loi (voir le prononcé n° 6924, 1er mai 1991, D. Millioud et crts c/Rances, cons. B).
Par conséquent, le garage projeté ne peut être considéré comme une dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 95 RPGE. Cette conclusion conduit à constater que le projet n'est pas conforme aux normes réglementaires sur deux points : d'une part, l'ouvrage s'implanterait à moins de 5 mètres de la limite des parcelles nos 386 et 389 (art. 34 RPGE), d'autre part il se situerait à moins de 10 mètres du bâtiment principal (art. 80 RPGE). Le pourvoi doit dès lors être admis pour ce motif également.
D.- Cela étant, point n'est besoin d'examiner si d'autres dispositions font obstacle à la réalisation du projet.
E.- Les considérants qui précèdent conduisent en conclusion à l'admission du pourvoi. Il ne se justifie pas de mettre un émolument à la charge de l'autorité intimée; en revanche, elle versera aux recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat, un montant de Fr. 600.- à titre de dépens.
Par ces motifs, la Commission
prononce
Les recours sont admis; les décisions municipales sont annulées.
La Commune d'Epalinges est la débitrice des recourants Louis et Ruth Lachat et Simone Pache, solidairement entre eux, de la somme de Fr. 600.- (six cents francs) à titre de dépens.
Le président: Le secrétaire:
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Whether the external works plans and access arrangements complied with permit-signature requirements for works on third-party land.
The plans and permit request had to be signed by the owner of the burdened parcel; the easement did not replace that signature.
Arts. 108 LATC and 73 RATC are interpreted strictly and literally to protect the owner of the affected land; any abuse-of-right issue belongs to the civil courts.
Whether the project respected building coverage limits after excluding forested and protected areas.
The relevant buildable surface was 1,210 m2, and the municipal deduction for the forested area was accepted; protected setback areas could not be deducted.
Protected wooded areas must be excluded, but setback-protected spaces may not be deducted from buildable surface, otherwise many zoned parcels would become unlawfully unbuildable.
Whether balconies, entrance steps, passerelles, and the underground garage had to be counted in the built surface.
The balconies and passerelles were excluded; the open entrance perron was excluded; the underground garage was excluded by substitution of reasons under the rule for underground garages.
Elements qualifying as balconies under the regulation are excluded; the garage met the underground-garage exclusion rather than the dependency rule.
Whether the projected garage could be treated as a minor dependency allowing derogatory siting within regulatory setbacks.
No; a garage using a mechanical car-stacking system was not a minor dependency because it increased nuisance and exceeded the regulatory purpose.
A derogatory dependency must remain of little importance and not cause significant neighborhood harm; increased garage capacity via vehicle stacking was incompatible with that aim.
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