Présidence de M. C O L O M B I N I , président
Juges:MM. Giroud et Pellet
Greffier :MmeBourckholzer
Art. 107 al. 2 LTF; 457 CPC-VD
La Chambre des recours du Tribunal cantonal prend séance
pour s’occuper du recours interjeté par A.________ AG, à Lausanne,
demanderesse, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 17 mars 2010
par le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois dans
la cause divisant la recourante d’avec C.________, à [...], défendeur.
Délibérant à huis clos, la cour voit :
janvier 1994, portant le loyer à 735 fr., soit 682 fr. de loyer net, 35 fr.
d’acompte de chauffage ainsi que 18 fr. pour l’eau chaude.
Le deuxième contrat de bail, signé par P.________ et C.________
le 22 février 1979, porte sur deux studios au 2
ème
étage de l'immeuble sis
[...], à Lausanne pour un loyer mensuel de 540 fr., soit 500 fr. de loyer net,
étage de l'immeuble sis [...] à Lausanne, un appartement de 2 pièces à
l'étage au-dessus, un local économat, un local buanderie et une cave en
sous-sols, pour un loyer mensuel de 10’656 fr., soit 10’121 francs de loyer
net, 505 fr. d’acompte pour le chauffage et 30 fr. de forfait pour l’eau
chaude. Rien n’indique que ce contrat de bail a été transféré par T.________
à A.; C. a cependant admis que l’objet précité lui avait été
remis à bail par A.. Ce bail a fait l’objet de plusieurs notifications
de hausse de loyer, la dernière avec effet au 1
er
novembre 2008, portant
le loyer à 11‘476 fr., soit 10’941 fr. de loyer net, les charges demeurant
inchangées.
A la fin de l'année 2008, le locataire s'est plaint en raison des
installations électriques de l'établissement qui devaient être refaites, à
l'instar de la ventilation, et des issues de secours qui étaient
manifestement insuffisantes selon l'Etablissement cantonal d'assurance si
bien qu'il n'avait pas pu obtenir une licence définitive pour l'exploitation
du cabaret. Par courrier rédigé le 9 février 2009 par son conseil, l'avocat
Yves Hofstetter, le locataire a fait valoir ses prétentions auprès de
R.. Après un échange de correspondances, un entretien a eu lieu
le 15 avril 2009.
-
5 -
la requête des locataires d’un paiement immédiat de la part du bailleur de
CHF 300'000.-". et d’autre part décidé que :
"- Les loyers sont valablement consignés
-
Le bailleur procédera à la remise en état des installations
défectueuses (électricité, ventilation, sorties de secours) d’ici au
31 mai 2010
-
Les loyers consigné sont immédiatement libérés comme suit :
-
CHF 50’000.- en faveur des locataires à titre d’indemnité et
pour solde de tout compte du présent litige
-
Le solde en faveur du bailleur".
La commission a en outre constaté que la résiliation de bail
était de la compétence du Juge de paix du district de Lausanne qui avait
été saisi par la bailleresse d’une requête d’expulsion, l'audience devant ce
magistrat étant fixée au 6 janvier 2010. La commission n’a cependant pas
transmis la requête de la partie bailleresse au Juge de paix.
On lit en page 5 de l'ordonnance attaquée que "la partie
bailleresse a déposé une requête d’expulsion en date du 2 juillet 2009" et
"qu'à l’audience du 6 janvier 2006 [recte : 2010], elle a déclaré retirer sa
requête d’expulsion, ce qui a donné lieu [à] un prononcé du 14 janvier
2010".
Par requête déposée le 8 janvier 2010 devant le Juge de paix
des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois (ci-après : le juge de
paix), A.________ a requis l'expulsion de C.________ des locaux occupés
dans l’immeuble sis à Lausanne, [...].
Le 10 février 2010, la Présidente du Tribunal des baux a
transmis au juge de paix, en application de l'art. 274g al. 1 CO, un
exemplaire de la requête du 29 janvier 2010 déposée par C.________
contre A.________ devant le tribunal précité, dans laquelle le demandeur
concluait notamment à l'annulation de la résiliation de bail qui lui avait été
signifiée par la défenderesse (conclusion III), afin que le juge de paix soit
en mesure, le cas échéant, de statuer sur cette conclusion, le tribunal
demeurant saisi des autres conclusions de la requête.
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6 -
Par procédé du 23 février 2010, le locataire a conclu au rejet
de la requête d'expulsion. Il a produit un bordereau de pièces.
A l’audience tenue par le juge de paix le 17 mars 2010 ont
comparu la bailleresse, représentée par l'agent d’affaires breveté Jean-
Marc Schlaeppi, et le locataire personnellement, assisté de son conseil. La
bailleresse a produit des déterminations ainsi qu'un lot de pièces. Le
locataire a produit un procédé complémentaire ainsi qu'un bordereau de
pièces.
En droit, le premier juge a considéré que la notification des
mises en demeure et les résiliations subséquentes étaient uniquement
motivées par le fait que le locataire avait fait valoir des prétentions et
constituaient ainsi un congé de représailles au sens de l'art. 271 al. 1 let. a
CO, disposition en application de laquelle le congé devait être considéré
comme abusif et annulé. Pour aboutir à cette conclusion, il s'est fondé sur
la proximité entre les revendications formulées par le locataire par
courrier du 9 février 2009 et l'envoi par la bailleresse le 16 février suivant
des avis comminatoires exclusivement au locataire, dissimulant ainsi
ceux-ci au conseil de ce dernier, avec lequel des pourparlers étaient en
cours. Compte tenu de cette issue, le premier juge a laissé ouvertes les
questions soulevées par le locataire relatives à la compensation invoquée
par celui-ci entre le paiement du loyer et ses prétentions en raison du
défaut de la chose louée, au paiement intégral du loyer par le biais d'une
procédure de consignation ainsi qu'à la reconduction tacite du contrat de
bail depuis la résiliation intervenue le 30 juin 2009 jusqu'au dépôt de la
procédure d'expulsion le 8 janvier 2010.
B.Par acte directement motivé du 31 mai 2010, A.________ a
recouru contre cette décision en concluant, avec suite de frais et dépens,
à la réforme en ce sens que l’expulsion du locataire C.________ des locaux
de l'immeuble sis rue [...], à Lausanne (local commercial à usage de
restaurant au 1
er
étage, un studio au 3
ème
étage et deux studios au 2
ème
étage) est ordonnée.
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7 -
Dans son mémoire du 12 juillet 2010, l’intimé C.________ a
conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours et à la
confirmation de la décision attaquée.
C.Par arrêt du 20 juillet 2010, la Chambre des recours a rejeté le
recours interjeté (I), confirmé l'ordonnance (II), arrêté les frais de
deuxième instance de la recourante à 430 fr. (III), alloué à l'intimé des
dépens de deuxième instance d'un montant de 1'200 fr. (IV) et déclaré
l'arrêt motivé exécutoire (V).
Dans la partie "En droit", cet arrêt développe notamment les
considérations suivantes :
"3.La recourante soutient que le premier juge ne pouvait pas
retenir que l’intimé avait fait valoir de bonne foi des prétentions découlant
du bail au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO; il ne pouvait donc pas annuler
les congés. Selon elle, le Tribunal des baux serait compétent à ce sujet et
la décision prise par la Commission de conciliation en matière de baux ne
serait pas définitive.
En réalité, cette commission n’a pas statué sur la validité des
congés puisqu’elle a constaté que la résiliation était de la compétence du
juge de paix saisi d'une requête d'expulsion sans cependant transmettre
la cause au juge de paix comme objet de sa compétence (cf. jugement
attaqué, p. 5). Quant au Tribunal des baux, il s’est trouvé dessaisi au profit
du juge de paix en vertu de l’art. 274g al. 1 let. a CO (Guignard, op. cit., n.
4 ad art. 1 LPEBL, pp. 174 s.).
Pour le surplus, la recourante ne s’exprime pas au sujet du
caractère abusif des congés qu’elle a signifiés à l’intimé peu après que
celui-ci eut émis des prétentions tendant à une remise en état de
certaines installations. Les considérations du premier juge, selon
lesquelles il s’est agi d’un congé de représailles, sont convaincantes et il y
a lieu d’y adhérer (art. 471 al. 3 CPC). Ces considérations se réfèrent à la
jurisprudence, confirmée depuis lors, selon laquelle le congé donné au
locataire pour demeure peut être annulé pour le motif qu'il constitue un
congé de représailles (TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.4).
Cela étant, on peut laisser ouvertes, comme l'a fait le premier
juge, les questions de la compensation, de la consignation et de la
reconduction tacite du bail invoquées par l'intimé.
(...)"
-
8 -
D.Statuant sur le recours en matière civile formé par A.________
AG contre l'arrêt de la Chambre des recours, la première Cour de droit civil
du Tribunal fédéral a, par arrêt du 29 octobre 2010, admis le recours,
annulé l'arrêt de la cour de céans, renvoyé la cause à cette autorité pour
nouvelle décision dans le sens des considérants (1.), fixé à 6'000 fr. les
frais judiciaires à la charge de l'intimé (2.) et prononcé que celui-ci versera
à la recourante une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens (3).
Le Tribunal fédéral a considéré qu'il n'y avait rien d'abusif à ce
que le bailleur résilie les baux litigieux pour cause de demeure du
locataire, même si celui-ci avait précédemment formulé des prétentions
liées aux défauts de la chose louée. Il a précisé à cet égard que le
locataire en demeure n'était en effet pas protégé dans ce cas de figure, la
loi lui donnant la possibilité de consigner les loyers auprès d'un office
désigné par le canton et d'éviter ainsi de tomber en demeure (art. 259g
CO; TF 4C.59/2007 du 25 avril 2007 c. 3.6). En conséquence, il a jugé
qu'en l'espèce, il n'y avait pas lieu d'annuler les congés litigieux au motif
qu'ils auraient constitué des congés de représailles. En revanche, il a
relevé n'être pas en mesure de dire si les conditions d'application de l'art.
257d CO étaient réalisées, l'arrêt cantonal ne contenant aucune
constatation relative aux arriérés de loyers, au paiement ou à la
consignation de ces derniers. Il a également noté que la question de la
reconduction tacite du bail avait été laissée en suspens. Considérant que
ces différents points devaient être examinés pour statuer à satisfaction de
droit sur le sort du litige, il a par conséquent annulé l'arrêt cantonal et
renvoyé la cause à l'instance précédente.
E.Par déterminations du 20 janvier 2011, A.________ AG a conclu
à la réforme de l'ordonnance rendue par le Juge de paix des districts de
Lausanne et de l'Ouest lausannois le 17 mars 2010 en ce sens que :
"- Les notifications de résiliation de baux ne sont pas annulables, ni
inefficaces et par conséquent prennent effet au 30 juin 2009.
-
Aucune prolongation de bail n'est accordée à C.________."
-
9 -
Elle a également conclu au renvoi de la cause au juge de paix pour
nouvelle décision quant à la date d'expulsion du locataire C.________ des
locaux loués, ainsi qu'au paiement par ce dernier des dépens de première
et seconde instances.
Dans ses déterminations complémentaires du même jour,
C.________ a conclu avec dépens qu'il soit prononcé, après instruction
complémentaire, que :
"I.La requête d'expulsion déposée le 8 janvier 2010 par A.________ AG
contre C.________ pour les locaux sis rue [...] à Lausanne, locaux
commerciaux de 272m2 et deux pièces au 1
er
étage, un studio au
3
ème
étage, ainsi que deux studios au 3
ème
étage, est rejetée.
II.Le congé donné par la partie bailleresse pour les locaux mentionnés
ci-dessus est annulé."
A l'appui de ses déterminations, l'intimé a produit un
bordereau et deux pièces.
Par lettre du 24 janvier 2011, le conseil de la recourante a
requis le retranchement des deux pièces complémentaires produites.
E n d r o i t :
1.La loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110)
ne connaît pas de disposition équivalente à l'art. 66 al. 1 de l'ancienne loi
fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (aOJ), qui
prévoyait que l'autorité cantonale était tenue de fonder sa nouvelle
décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette
règle demeure toutefois valable sous le nouveau droit (TF 5A_336/2008 du
28 août 2008 c. 1.3; TF 4A_138/2007 du 19 juin 2007 c. 1.5). C'est dire
que le tribunal auquel la cause est renvoyée voit sa cognition limitée par
les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'il est lié par ce qui a été déjà
jugé définitivement par le Tribunal fédéral (ATF 133 III 201 c. 4.2; ATF 131
III 91 c. 5.2 et les arrêts cités). La juridiction cantonale n'est libre de sa
-
10 -
décision que sur les points qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de renvoi
ou dans la mesure où elle se fonde sur des faits complémentaires établis
postérieurement à cet arrêt (Poudret, Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, vol. II 1990, n. 1.3.2 ad art. 66 OJ, p. 598).
En l'espèce, le Tribunal fédéral a définitivement tranché la
question du caractère abusif de la résiliation des baux; l'intimé ne saurait
donc revenir sur ce point, comme il semble vouloir le faire dans son
mémoire.
2.Dans son arrêt de renvoi du 29 octobre 2010, le Tribunal
fédéral observe qu'il n'est pas en mesure de se prononcer sur la demeure
du locataire conformément à l'art. 257d CO, ni sur la reconduction tacite
du bail, l'arrêt cantonal ne contenant aucune constatation de fait relative
aux arriérés de loyers, au paiement ou à la consignation de ces derniers,
ou encore à une éventuelle déclaration de compensation. Tout comme
l'ordonnance du 17 mars 2010 du juge de paix (cf. p. 6), l'arrêt cantonal
laisse effectivement ces questions ouvertes.
Sur les questions qui doivent être tranchées selon le Tribunal
fédéral, les faits retenus tant en première qu'en deuxième instances sont
largement insuffisants sur de nombreux points. Si certaines questions liées
au paiement du loyer peuvent être résolues au moyen de pièces, d'autres,
comme l'éventuelle compensation invoquée par l'intimé en relation avec
les défauts des objets loués, nécessitent une instruction complète avec
plusieurs modes de preuve. L'instruction rendue nécessaire par l'arrêt de
renvoi du Tribunal fédéral dépasse ainsi le simple complément du dossier
auquel peut procéder la Chambre des recours (cf. art. 457 al. 1 CPC-VD [JT
2009 III 79; 1993 III 88], applicable par le renvoi de l'art. 29 LPEBL [loi du
18 mai 1955 sur la procédure d’expulsion en matière de baux à loyer et à
ferme; RSV 221.305], ces deux dispositions étant applicables en vertu de
l'art. 405 al. 1
-
11 -
CPC [Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272, entré
en vigueur le 1
er
janvier 2011]) .
Outre ce point, les parties doivent bénéficier de la garantie de
la double instance, le respect de ce principe s'imposant d'autant plus en
l'espèce que les questions de fait à résoudre sont nombreuses. A cela
s'ajoute que, si la thèse de la recourante devait l'emporter, le dossier
devrait de toute manière être renvoyé au juge de paix pour qu'il se
détermine sur la date de l'expulsion.
3.Par conséquent, vu le nombre de questions restant encore à
régler, l'ordonnance du juge de paix doit être annulée d'office en
application de l'art. 457 al. 3 CPC-VD et la cause renvoyée au même juge
de paix, l'application de la règle de l'art. 448 al. 2 CPC-VD (disposition
applicable en vertu du renvoi de l'art. 457 al. 3 CPC-VD), qui prescrit de
transmettre le dossier à un autre magistrat que celui ayant initialement
statué, ne se justifiant pas en l'espèce.
Les frais de deuxième instance de la recourante sont arrêtés à
430 francs (art. 230 al. 2 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais
judiciaires en matière civile; RSV 270.11.5]).
Vu l'incertitude sur le sort du litige, il y a lieu de compenser les
dépens (art. 92 al.2 CPC-VD).
Par ces motifs,
la Chambre des recours du Tribunal cantonal,
statuant à huis clos,
p r o n o n c e :
I. L'ordonnance rendue le 17 mars par le Juge de paix des
districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois est annulée
-
12 -
d'office et la cause renvoyée à cette autorité pour nouvelle
instruction dans le sens des considérants de l'arrêt du Tribunal
fédéral du 29 octobre 2010 et des considérants du présent
arrêt.
II. Les frais de deuxième instance de la recourante A.________ AG
sont arrêtés à 430 fr. (quatre cent trente francs).
III. Les dépens de deuxième instance sont compensés.
IV. L'arrêt motivé est exécutoire.
Le président : La greffière :
Du 2 février 2011
Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit
aux intéressés.
La greffière :
Du
L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis
clos, est notifié à :
-Me Philippe Conod (pour A.________ AG),
-Me Yves Hofstetter (pour C.________).
-
13 -
La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est
supérieure à 15'000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme le Juge de paix des districts de Lausanne et de l'Ouest lausannois.
La greffière :