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Standing to appeal eviction order denied

CREC jl09-037111-7i/2010Cantonal Court / Civil Appeals ChamberJan 14, 2010Inadmissible

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Omnilex summary

The cantonal appeals chamber dismissed an appeal against an eviction order for lack of standing. It held that the appellant association was not a party to the lease dispute, had not shown direct representation under Art. 32 CO, and could not rely on an unconsented transfer of a commercial lease under Art. 263 CO. The court added that, even on the merits, the landlord had validly terminated the lease under Art. 257d CO because the arrears were paid only after the expiry of the notice period. The appeal was therefore inadmissible, the decision was rendered without costs, and it was immediately enforceable.

Omnilex headnote

Art. 32 CO; Art. 263 CO; Art. 257d CO; standing to appeal eviction order of a non-party to the lease. A person who was not a party to the proceedings before the first instance lacks standing to challenge an eviction order unless it shows that it was itself bound by the lease relationship or validly represented. Direct representation under Art. 32 CO requires that the representative act in that capacity; mere factual involvement or payment of rent is insufficient. In commercial leases, a transfer of lease requires the landlord’s written consent under Art. 263 CO. Absent such consent, the alleged transferee cannot derive procedural standing from the transfer. Late payment after expiry of the statutory grace period does not prevent termination under Art. 257d CO (consid. 2-3).

Full text

809 TRIBUNAL CANTONAL 7/I C H A M B R E D E S R E C O U R S

Arrêt du 14 janvier 2010

Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Giroud et Denys Greffier :M. Elsig

Art. 32 CO; 23 LPEBL Vu l'ordonnance d'expulsion rendue le 10 décembre 2009 par le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois dans la cause divisant L., à Lausanne, bailleur, d'avec Z. Sàrl, à Lausanne, et J., à Vevey, locataires, vu le recours interjeté le 23 décembre 2009 par W. à Renens, contre cette ordonnance, vu les autres pièces du dossier;

  • 2 - attendu que la recourante, qui est une association au sens des art. 60 ss CC (Code civil du 10 décembre 1907; RS 210) fondée au mois de mai 2007 selon ses statuts, n'était pas partie à la procédure qui s'est déroulée devant le premier juge, celle-ci étant dirigée contre les locataires Z.________ Sàrl et J., qui ont, selon acte de transfert de bail du 5 janvier 2009, repris le contrat conclu en son nom propre, le 24 juillet 2007, par V. pour l'usage du centre culturel de la recourante, qu'on ne saurait considérer que les locataires successifs ont agi en tant que représentants directs de la recourante au sens de l'art. 32 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), dès lors qu'ils ne se sont pas déclarés comme tels et qu'il n'était pas indifférent pour le bailleur, vu le loyer mensuel de 1'990 fr., de conclure avec une personne physique et une société commerciale, plutôt qu'avec une personne morale à but idéal, qu'au surplus, en présence d'un bail commercial, le transfert de celui-ci ne peut s'effectuer qu'avec l'accord écrit du bailleur (art. 263 CO), accord inexistant en l'espèce, qu'il n'est dès lors pas déterminant que la recourante a elle- même payé les loyers, qu'en définitive, il y a lieu de constater que la recourante n'était pas titulaire du bail qui a été résilié, congé qui a donné lieu à la requête d'expulsion en cause, que ce défaut de légitimation prive la recourante de la qualité pour recourir, avec pour effet l'irrecevabilité du recours (cf. Hohl, Procédure civile, vol. I, 2001, n os 433 ss, spéc. n° 436, p. 96), que, même si la recourante devait être considérée comme sous-locataire ou tiers occupant, ce fait ne lui donnerait pas la qualité pour recourir (cf. Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 1 LPEBL, p. 172 et n. 5 ad art. 23 LPEBL, pp. 212-213 et références),

  • 3 - que le recours est en conséquence irrecevable; attendu qu'au demeurant, même s'il avait été recevable, le recours aurait dû être rejeté, qu'en effet, l'art. 257d CO donne le droit au bailleur de résilier le bail portant sur des locaux commerciaux moyennant un délai de congé d'un mois, lorsque l'arriéré de loyer n'est pas entièrement réglé dans le délai de sommation. qu'en l'espèce, le paiement de la somme de 7'177 fr. 60 le 8 décembre 2009 est intervenu après l'échéance du délai d'un mois imparti par le courrier du bailleur du 24 août 2009, que le bailleur avait donc le droit de résilier le bail en cause en application de l'art. 257d CO et de requérir l'expulsion des locataires, l'ordonnance attaquée fixant un délai à ceux-ci pour évacuer les lieux, sous menace de l'expulsion forcée, étant bien fondée; attendu que le présent arrêt peut être rendu sans frais. Par ces motifs, la Chambre des recours du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. Le recours est irrecevable. II. L'arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.

  • 4 - Le président : Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -W., -M. Daniel Schwab (pour L.). Il prend date de ce jour. La Chambre des recours considère que la valeur litigieuse est de 183'080 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).

  • 5 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme le Juge de paix du district de l'Ouest lausannois. Le greffier :

Keywords

standingevictioncommercial leaselease transferdirect representationlate paymentinadmissibilitytenancy

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the appellant had standing to appeal the eviction order

Extracted holding

No. The association was not a party to the first-instance proceedings and was not shown to be a direct representative or the tenant under the lease.

Extracted reasoning

The transfer of lease did not establish direct representation under Art. 32 CO; written landlord consent for transfer of a commercial lease under Art. 263 CO was absent. Payment of rent by the association did not cure the lack of contractual standing. Even as subtenant or occupant, it would still lack standing to appeal.

Key legal question

Whether the appeal would have been well-founded on the merits

Extracted holding

No. The landlord was entitled to terminate under Art. 257d CO because the arrears were not paid within the grace period.

Extracted reasoning

Payment on 2009-12-08 occurred after expiry of the one-month period set by the landlord's notice of 2009-08-24, so termination and eviction were justified.

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